Арбитражный суд Московской области

 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-84486/24

17 декабря 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1 (141960, Московская область, Талдомский городской округ, рабочий 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 21.12.2004)

к Администрации Талдомского городского округа Московской области (141900, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 507801001)  

Третьи лица:

-МБУ «Энергия» (141960, Московская область, г. Талдом, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 507801001, директор: ФИО2)

об оспаривании отказа в выкупе нежилого помещения

при участии в судебном заседании

От истца: ФИО1 – лично, по паспорту;

От ответчика: ФИО3 по дов. от 07.08.2024г. № 2004, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации Талдомского городского округа Московской области со следующими требованиями: 

1. Признать незаконным Решение Администрации Талдомского городского округа Московской области от 02.02.2024 года, об отказе преимущественного права выкупа нежилого помещение общей площадью 55.8 кв.м., расположенного в здании (сооружении) по адресу: Московская область, Талдомский городской округ, 

<

...>. помещение 8. 

2. Обязать Администрацию Талдомского городского округа Московской области, повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 о преимущественном праве выкупа нежилого помещения общей площадью 55.8 кв.м., расположенного в здании (сооружении) по адресу: Московская область, Талдомский городской округ, 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено МБУ «Энергия».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании заявитель поддержал требования, представитель администрации возражал. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123 и 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица МБУ «Энергия».

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между муниципальным образованием «Городское поселение Запрудня Талдомского района Московской области» (арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества от 14.05.2014г. №510.

Согласно п.1.1. договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое муниципальное имущество городского поселения Запрудня Талдомского района Московской области помещение, назначение - нежилое, площадью 55,8 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, пом. VIII, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании Постановления Главы Талдомского района Московской области от 23.12.2002г. №2398, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.12.2013 года сделана запись регистрации №50-50-51/041/2013-241 сроком с 01.06.2014г. по 31.05.2019г.

Ввиду ликвидации арендодателя между Комитетом по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2019г. №53 в отношении указанного помещения сроком с 01.01.2019г. по 30.12.2019г.

По окончании срока действия договора между Комитетом по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 09.01.2020г. №36 в отношении указанного помещения сроком с 01.01.2020г. по 30.06.2020г.

В дальнейшем между Комитетом по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2020г. №99 в отношении указанного помещения на новый срок с 01.07.2020г. по 30.12.2020г.

Ввиду передачи спорного помещения в оперативное управление МБУ «Энергия» Талдомского городского округа Московской области между учреждением (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.10.2021г. №50 в отношении указанного помещения сроком с 01.07.2021г. по 30.12.2021г.

30.12.2021г. между МБУ «Энергия» Талдомского городского округа Московской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 30.12.2021г. №50 в отношении указанного помещения сроком с 01.01.2022г. по 31.03.2022г. В редакции дополнительных соглашений срок аренды по данному договору был продлен до 31.12.2022г.

В связи с истечением срока аренды, между МБУ «Энергия» Талдомского городского округа Московской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.01.2023г. №5 в отношении указанного помещения сроком с 01.01.2023г. по 31.03.2023г. В редакции дополнительных соглашений срок аренды по данному договору был продлен до 31.12.2023г.

Также в связи с истечением срока аренды, между МБУ «Энергия» Талдомского городского округа Московской области (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 29.12.2023г. №74 в отношении указанного помещения сроком с 01.01.2024г. по 31.03.2024г. В редакции дополнительных соглашений срок аренды по данному договору был продлен до 30.09.2024г.

ИП ФИО1 обратилась в Администрацию Талдомского городского округа Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в порядке частей 2-4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 02 февраля 2024 года №190 Администрация Талдомского городского округа Московской области отказала в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества индивидуальным предпринимателем. 

В обоснование такого решения администрацией указано, что индивидуальный предприниматель не владеет спорным объектом недвижимости непрерывно в течение двух лет, как это предусмотрено действующим законодательством.

Так, ввиду того, что в течение всего срока аренды помещения с 2014 года по 2024 год неоднократно заключались новые договоры аренды сроком 1 (один) год, 6 (шесть) месяцев и 3 (три) месяца, и на день составления отказа заключен действующий договор аренды сроком действия 3 (три) месяца с 01.01.2024г. по 31.03.2024г., реализовать преимущественное право выкупа не представляется возможным.

Не согласившись с вынесенным решением, посчитав его незаконным и необоснованным, ИП ФИО1 обратилась в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые решения, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения, действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого решения, действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

-отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

-сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно частям 2, 2.1, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

-арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества;

- в отношении арендуемого движимого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Материалами дела подтверждено, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает всем условиям, изложенным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Постановлением Главы Талдомского городского округа Московской области от 10.08.2023г. №1503 «Об утверждении перечня муниципального имущества, находящегося в собственности Талдомского городского округа, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» спорное нежилое помещение с кадастровым номером 50:01:0050210:3301, площадью 55, 8 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Талдомский г.о., 

<

...> включено в перечень недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Талдомский городской округ Московской области», свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Одним из обязательных условий для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества является его нахождение в временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается, что индивидуальный предприниматель пользуется арендованным имуществом в период с 2014 года по 2024г. на основании последовательно заключенных договоров аренды нежилого помещения.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, и возражения арендодателем не заявлялись.

Арендодателем возражения относительно пользования арендатором спорным помещением не заявлялись. (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что договоры аренды перезаключались сразу после окончания срока действия предыдущих договоров.

Таким образом, временное пользование спорным помещением следует рассматривать как непрерывное, поскольку в течение длительного периода времени (с 2014 года) индивидуальный предприниматель пользовался недвижимым имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в рамках конкретных обстоятельств дела, ИП ФИО1 владела на праве аренды спорным помещением непрерывно более двух лет.

Доказательств наличия задолженности по арендной плате на дату обращения с заявлением администрацией не представлено. Наличие задолженности не оспорено. 

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом вышеизложенного, исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган обязан был совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 упомянутого Закона по обращению заявителя о приобретении арендуемого имущества.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии условий, на основании которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого имущества. 

При таких обстоятельствах, отказ администрации признается судом незаконным. 

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии с ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1.Признать незаконным Решение Администрации Талдомского городского округа Московской области от 02.02.2024 года, об отказе преимущественного права выкупа нежилого помещение общей площадью 55.8 кв.м., расположенного в здании (сооружении) по адресу: Московская область, Талдомский городской округ, 

<

...>. помещение 8. 

2.Обязать Администрацию Талдомского городского округа Московской области, повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1 паспорт 46 11 №172837 , ИНН: 

<

***> о преимущественном праве выкупа нежилого помещения общей площадью 55.8 кв.м., расположенного в здании (сооружении) по адресу: Московская область, Талдомский городской округ, 

<

...>.

3. Взыскать с Администрации Талдомского городского округа Московской области в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 000 руб. 

4. Вернуть ИП ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 5 000 руб., уплаченную по платежному поручению №123 от 05.09.2024г.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А. Кузьмина