ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула

Дело № А62-10632/2018

20АП-4080/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2019 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Желдорипотека» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 (судья Еремеева В.И.), принятое по заявлению акционерного общества «Желдорипотека» (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области                 (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «СтройДом» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «БетонСтройСмоленск» (г. Смоленск,     ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Дункан» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,); ФИО2 (Смоленская область, г. Демидов); ФИО3        (г. Смоленск), о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по регистрации: договора № 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору        № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018; договора   № 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу:     

<

...> с регистрационной записью              № 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018; договора № 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018; договора № 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору       № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018; 

при участии в заседании:

от акционерного общества «Желдорипотека»: ФИО4 (доверенность от 16.09.2019 № 1970);

от общества с ограниченной ответственностью «СтройДом»: ФИО5 (доверенность от 09.01.2019), ФИО6 (доверенность от 09.01.2019); 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Желдорипотека» (далее – общество) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – управление) с заявлением о признании недействительными действия управления по регистрации:

                     договора № 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору        № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018;

                     договора № 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору        № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018;

                     договора № 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору        № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018;

                    договора № 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору        № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт полагает, что в оспариваемом решении судом области не дана оценка действиям управления, не исследован вопрос законности оспариваемых действий управления и наличия или отсутствия факта нарушения прав общества.

Управление и ООО «СтройДом» по доводам жалобы возражали, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 14.05.2014 между обществом (застройщик) и   ООО «СтройДом» (участник) заключен Договор № 360/7-2014 участия в долевом строительстве (далее - договор), согласно условиям которого участник обязуется принять участие в долевом строительстве 212-квартирного жилого дома, блок-секции №№ 1-8 на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 67:27:0020231:28 (далее - объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные договором, а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику расположенное в объекте имущество участника - 172 квартиры, совокупной площадью   13 375,32 кв. м.

Пунктом 3.2.1. договора (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 15.05.2014 к договору) предусмотрена обязанность участника перечислить на расчетный счет застройщика в счет оплаты по договору денежную сумму в размере 3 600 000 руб. в течение 20 календарных дней со дня государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика.

В соответствии с п. 3.3. договора (с учетом дополнительного соглашения № 1 от 15.05.2014 к договору) оплата оставшейся суммы в размере 450 000 000 руб. производится участником в срок до 31.12.2015.

Согласно п. 3.1. договора (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2016 к договору) общая сумма денежных средств, подлежащих уплате участником застройщику для строительства объекта, составляет 440 483 012 руб. 93 коп. 

31.10.2017 между обществом и ООО «СтройДом» заключено Соглашение о проведении зачета встречных требований, согласно п. 6 которого по итогам произведенного зачета задолженность ООО «СтройДом» перед обществом составляет     19 825 400 руб. 33 коп. 

Согласно п. 3.6. договора в случае, если в процессе строительства объекта будет обеспечен выход жилых площадей по объекту больше, чем указано в договоре, застройщик вправе требовать с участника дополнительную оплату по договору, при этом стороны определили, что размер доплаты определяется исходя из стоимости 1 кв. м. равным 33 056 руб. 09 коп. 

В связи с тем, что площадь имущества участника превысила площадь, оговоренную в договоре на 18,9 кв. м., участник обязан дополнительно оплатить застройщику     624 760 руб. 15 коп. 

ООО «СтройДом» заключены следующие Договоры об уступке права требования по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014:

- № 109 уступки прав требования от 24.01.2018;

- № 113 уступки прав требования от 11.04.2018;

- № 114 уступки прав требования от 14.03.2018;

- № 116 уступки прав требования от 24.01.2018.

Общество узнало о заключении Договоров уступки права требования по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о зарегистрированных управлением договорах участия в долевом строительстве от 19.10.2018.

При этом на 19.11.2018 задолженность ООО «СтройДом» по Договору                   № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 перед обществом составляла 20 450 160 руб. 48 коп., то есть ООО «СтройДом» заключило Договоры об уступке права требования по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 без оплаты Договора № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 и без согласия общества.

В связи с изложенным, общество обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим заявлением.

Апелляционная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеследующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащие в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, с 01.01.2017 регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона       № 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона № 218-ФЗ (ст. 27 Закона № 218-ФЗ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон    № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 10 ст. 48 Закон № 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Учитывая тот факт, что для регистрации спорных договоров об уступке права требования по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 документов, подтверждающих полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом (ООО «СтройДом») застройщику (обществу), в управление представлено не было, государственная регистрация вышеуказанных договоров об уступке права требования осуществлена с нарушением закона.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой - обеспечение стабильности гражданского оборота (п. 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.

Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Однако в соответствии с абз. 2 п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 24 АПК РФ.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. 

Из указанных разъяснений следует, что в споре с регистрирующим органом не подлежит защите вещное право на имущество, однако это не означает, что даже при наличии такого спора в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, соответствующие действия не могут быть оспорены. Напротив, заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12 по делу                  № А12-6002/2010 и от 17.12.2013 № 11021/13 по делу № А40-114872/12-6-1075.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, счел, что оспаривание действий управления имело своей целью защиту вещного права. Вместе с тем общество имеет право защищать свои права и иными способами, в частности, такое оспаривание и признание действий управления незаконными и нарушающими права заявителя дают ему возможность требовать возмещения убытков, причиненных подобными действиями.

В данном случае оспаривание действий управления связано не с разрешением спора о праве - общество, обращаясь в суд, такую цель не преследовало, оно лишь пыталось восстановить свои нарушенные незаконной регистрацией договоров уступки требования права застройщика. Суд полагает, что в рассматриваемом случае спор о праве отсутствует, поскольку предметом уступки являлись обязательственные права (права требования), которые и перешли к новым участникам долевого строительства. 

Апелляционная коллегия при вынесении настоящего постановления полагает возможным ограничиться только констатацией незаконности действий управления по регистрации договоров уступки права требования, без указания на необходимость погашения записей о регистрации вышеуказанных договоров уступки права требования по Договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 так как, в противном случае, могут быть нарушены права новых дольщиков, исполнивших свои обязательства по внесению денежных средств по вышеуказанным договорам.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у суда области оснований для отказа в удовлетворении требований общества, соответственно, решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу в арбитражный суд заявления и апелляционной жалобы в размере 4 500 руб. относятся на управление и подлежат взысканию в пользу общества.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1 500 руб. в силу пп. 1   п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату обществу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 по делу №А62-10632/2018 отменить. 

Требования акционерного общества «Желдорипотека» удовлетворить. 

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по регистрации:

- договора № 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства – квартиры № 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018;

- договора № 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства – квартиры № 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018;

- договора № 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства – квартиры № 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018;

- договора № 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства – квартиры № 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в пользу акционерного общества «Желдорипотека» 4 500 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы.

Возвратить акционерному обществу «Желдорипотека» из федерального бюджета 1 500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

 

Е.В. Мордасов

Судьи

 

Н.В. Еремичева

Е.Н. Тимашкова