ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

дело №А56-65589/2019

13 апреля 2022 года

г. Санкт-Петербург

/торги1

Резолютивная часть постановления оглашена  06 апреля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объёме  13 апреля 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Морозовой Н.А.,

судей  Герасимовой Е.А., Тойвонена И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,

при участии в судебном заседании:  

ФИО11 Рза Кызы, паспорт, представитель ФИО2, доверенность от 22.11.2021;

ФИО8, паспорт; представители ФИО3, ФИО4, доверенность от 28.07.2021;

ФИО5, паспорт,

рассмотрев по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции заявление ФИО8 к финансовому управляющему ФИО6, ФИО11 о признании недействительными торгов и договора купли-продажи в деле о несостоятельности (банкротстве) ФИО8, третьи лица: Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФИО5, ФИО7,

установил:

акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании индивидуального предпринимателя ФИО8 (далее – ФИО8, должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 14.06.2019 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ФИО8 

Решением суда от 30.10.2019 (резолютивная часть от 30.10.2019) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждён ФИО6. 

ФИО8 подал в суд заявление о признании недействительными торгов в форме аукциона имуществом: земельный участок, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, гп им. Свердлова, дер. Новосаратовка, уч. №228/6, с кадастровым номером 47:07:0601008:54, а также договора купли-продажи данного земельного участка и о применении последствий недействительности сделки. 

Определением суда от 03.11.2021 заявление удовлетворено. 

Определением от 19.01.2022 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению обособленного спора №А56-65589/2019/торги1 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлёк ФИО11 Рза Кызы в качестве соответчика по требованиям должника.

Определениями от 21.02.2022, от 23.03.2022 апелляционный суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, ФИО5.

В судебном заседании должник и его представители настаивали на заявлении с его учётом уточнения.

Доводы заявителя поддержаны ФИО5

Представитель ФИО11 З.Р.К. высказал свою позицию по существу предъявленных претензий, а также поддержал ранее поданное письменное ходатайство о назначении судебной строительной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции отказал в соответствующем ходатайстве, признав полноту имеющихся в деле документов для разрешения спора по существу.

Информация о времени и месте рассмотрения заявления опубликована на Интернет-сайте «Картотека арбитражных дел». Надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания иные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, в связи с чем заявление рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, проверив доводы участников процесса, апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов спора, согласно сообщению №6779412, опубликованному конкурсным управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 04.06.2021, на 14.07.2021 назначены повторные открытые торги в форме аукциона имуществом ФИО8 по лоту №1: земельный участок, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им.Свердлова, дер.Новосаратовка, уч.№228/6, с кадастровым номером 47:07:0601008:54. Имущество является предметом залога ПАО «Сбербанк России».

В соответствии с сообщением №6988878 торги в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене по продаже имущества должника - ФИО9, назначенные на 14.07.2021, признаны несостоявшимися в связи с поступлением одной заявки. Единственному участнику торгов ФИО7 направлено предложение о заключении договора купли-продажи.

Между финансовым управляющим ФИО8 ФИО10 и ФИО11 14.07.2021 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0601008:54.

Ссылаясь на то, что торги проведены финансовым управляющим с грубым нарушением норм действующего законодательства, ФИО8 оспорил их в судебном порядке.

Апелляционная инстанция признала предъявленные требования подлежащими удовлетворению в свете следующего.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах, на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена, продажа была произведена ранее указанного в извещении срока, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, либо были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными.

Согласно пункту 2 приведённой статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5).

Суд апелляционной инстанции установил, что ФИО7 участвовал в торгах от имени и в интересах ФИО11 З.Р.К. на основании агентского договора от 30.06.2021 №21/067, вследствие чего договор по итогам торгов и был заключён с ФИО11 З.Р.К.

Как следует из подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основывается, в числе прочего, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Не признается добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного объекта незавершенного строительства. Данный вывод согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.07.2013 №4-KH 3-24.

Как следует из материалов дела, 29.07.2021 произведена государственная регистрация жилого дома и права собственности на него за должником по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район,  гп им. Свердлова, дер. Новосаратовка, уч. №228/6.

Исходя из представленных ФИО8 документов, в соответствующем доме он и его семья проживает с начала августа 2018 года.

Согласно справке по форме-9 от 28.01.2022 по указанному адресу зарегистрировано восемь лиц, включая должника.

В материалы дела представлен договор №ОД-ПрЭС-28807-18/40692-Э-18 от 01.09.2018 об осуществлении технологического присоединения именно жилого дома по выше названному адресу к электрическим сетям.

К указанному договору также представлены технические условия для присоединения к электрическим сетям от 01.09.2018, а также акт о выполнении технических условий от 13.11.2018, уведомление об исполнении сетевой организацией обязательств по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

Должник подтвердил факт несения расходов по оплате счетов за электроэнергию, проведение работ по установке очистки и обеззараживания бытовых сточных вод.

Таким образом, наличие строения на спорном земельном участке,  а также факт проживания в нем должника и его семьи подтверждён материалами дела.

Приведённое также свидетельствует о наличии у финансового управляющего реальной и объективной возможности по выявлению строения на земельном участке до объявления торгов. 

Документов, подтверждающих осуществление финансовым управляющим выхода на земельный участок, разрешение вопроса о наличии у объекта статуса единственного жилья, принятия мер по недопущению регистрации права собственности на объект недвижимости, не имеется.

При этом в случае необеспечения должником доступа на земельный участок финансовый управляющий вправе был реализовать мероприятия принудительного характера  для исполнения своих прямых обязанностей в деле о несостоятельности (банкротстве). 

Коль скоро земельный участок выставлен финансовым управляющим на торги без учёта наличия на нём строения, которое в последующем зарегистрировано в качестве объекта недвижимости, то такие торги являются ничтожными.

То обстоятельство, что должник совершил действия по регистрации объекта и права собственности на него уже после проведения торгов, не опровергает факт недействительности торгов, поскольку, как приводилось выше, сооружение возведено должником до объявления торгов, государственная регистрация в этом случае носит лишь правоподтверждающий характер для третьих лиц. 

Кроме того, как видно из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу №А56-65589/2019/разн/ом приняты обеспечительные меры в виде запрета финансовому управляющему ФИО8 ФИО6 заключать какие-либо сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0601008:54, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г.п. им. Свердлова, дер. Новосаратовка, уч. 228/б.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу №А56-65589/2019/разн1 от 08.07.2021 (резолютивная часть от 09.06.2021) обеспечительные меры, принятые определением 22.04.2021, отменены. 

В части 1 статьи 257 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, вправе обжаловать в порядке апелляционного производства решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 113 АПК РФ процессуальные сроки исчисляются годами, месяцами и днями. В сроки, исчисляемые днями, не включаются нерабочие дни. 

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 №55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» разъяснено, что исходя из части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Таким образом, обеспечительные меры в виде запрета финансовому управляющему ФИО8 ФИО6 заключать какие-либо сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0601008:54 действовали в период с 22.04.2021 по 22.07.2021.

В этой связи суд апелляционной инстанции отклонил как противоречащее нормам права суждение финансового управляющего о том, что обеспечительные меры прекратили своё действие 09.06.2021. 

Указание в мотивировочной части определения суда от 22.04.2021 на то, что отмена торгов, в отношении которых уже проведен ряд подготовительных мероприятий, в том числе осуществлена соответствующая публикация, то есть понесены расходы, возлагаемые на конкурсную массу должника, приведет к возникновению дополнительных расходов на последующее повторное проведение аналогичных мероприятий торговой процедуры, что недопустимо, не позволяло финансовому управляющему инициировать повторные торги, результатом которых должно было заключение сделки по продаже имущества должника.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, объявление повторных торгов, их проведение и заключение договора купли-продажи с ФИО11 З.Р.К. осуществлено финансовым управляющим в период действия обеспечительных мер.

Принятие финансовым управляющим ФИО10 мер по продаже земельного участка с кадастровым номером 47:07:0601008:54 в период действия обеспечительных мер, при грубом нарушении принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушении конституционного права должника и членов его семьи на жилище, свидетельствует о проведении торгов в условиях, противоречащих действующему законодательству, что влечёт их недействительность.

Заявление ФИО8 о признании недействительными торгов в форме аукциона имуществом: земельный участок, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, гп им. Свердлова, дер. Новосаратовка, уч. №228/6, с кадастровым номером 47:07:0601008:54, а также договора купли-продажи данного земельного участка подлежит удовлетворению.

При применении последствий недействительности договора от 14.07.2021 суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно пункту 3.2 означенного договора передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В материалах дела такие документы отсутствуют.

На основании материалов дела и пояснений участников процесса апелляционный суд установил, что земельный участок фактически остался во владении должника, ФИО11 З.Р.К. не передавался.

В этой связи оснований для применения последствий недействительности сделки в виде обязания покупателя вернуть спорный земельный участок не имеется.

В то же время, денежные средства, внесённые ФИО11 З.Р.К. в качестве оплаты цены договора, подлежат возврату финансовым управляющим.

При таком положении определение суда подлежит отмене по процессуальным основаниям с вынесением нового судебного акта об удовлетворении заявления должника.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.11.2021 по делу №  А56-65589/2019/торги1 отменить.

Признать недействительными торги в форме аукциона имуществом ФИО8, а именно - земельным участком, площадью 1200 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им. Свердлова, дер. Новосаратовка, уч.№228/6, с кадастровым номером 47:07:0601008:54, а также договор купли-продажи от 14.07.2021, заключённый между финансовым управляющим ФИО8 ФИО6 и ФИО11.

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания финансового управляющего ФИО6 возвратить ФИО11 уплаченные денежные средства в счёт исполнения договора купли-продажи земельного участка должника в размере 3 000 240 руб. 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.А. Морозова

 

Судьи

 

Е.А. Герасимова

 

 И.Ю. Тойвонен