АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-31260/2020 

Дата принятия решения – 19 марта 2021 года 

Дата объявления резолютивной части – 19 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при  ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан"; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка №3496 от 29.12.2005г., о взыскании 6850334 руб. долга, 2744574 руб. 66 коп. пени,

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 10.09.2020г.,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 19.12.2019г.,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка №3496 от 29.12.2005г., о взыскании 6850334 руб. долга, 2744574 руб. 66 коп. пени.

В судебном заседании 01.02.2021г. ответчик отзыв не представил, передал расчёты арендной платы, выставляемые ему истцом с 2017г., указал, что их оплачивал полностью. 

Истец на вопрос суда указал, что факт использования объекта под торговлю был впервые установлен в декабре 2019г., перерасчёт произведён с момента введения объекта в эксплуатацию, как торгового.

В судебном заседании 24.02.2021г. истец заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для подготовки актуального расчёта с исключением исковой давности, учётом всех оплат ответчика, а также отказа от иска в части расторжения договора, поскольку он уже был расторгнут соглашением сторон. 

Ответчик представил письменный отзыв, заявил о пропуске срока исковой давности, о расторжении договора 30.12.2020г., об оплате большей суммы, чем указано истцом, а также ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 19.03.2021г. истец представил письменное заявление об уменьшении заявленных требований до 6850334 руб. долга, 2744574 руб. 66 коп. пени, а также отказ от требования о расторжении договора.

Частичный отказ от иска и уменьшение требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец требования поддержал, представил письменные возражения на отзыв.

Ответчик иск не признал, настаивает на необходимости уведомления арендатора об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в уменьшенном виде, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 29.12.2005г. между Администрацией города Набережные Челны и ООО «ЛИГА» заключен договор аренды земельного участка №3496.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:090101:0046 находящийся по адресу: г. Набережные Челны, район пересечения автодорог №1 и №6 площадью 10 640 кв.м.

Согласно п. 1.2 Договора участок предоставлен под производственную базу.

Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Согласно п. 4.3.1 Договора Арендатор обязан использовать Участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 Договора.

Согласно Выписке из ЕГРН от 19.12.2019г. №16/001/003/2019-681687 земельный участок с кадастровым номером 16:52:090101:46 имеет вид разрешенного использования под производственную базу.

В соответствии с договором купли-продажи арестованного имущества от 28.12.2012г. все права и обязанности по договору аренды земельного участка №3496 перешли к ответчику с 30.01.2013г., что подтверждается выпиской №16/001/003/2019-681687 от 19.12.2019г.

Исполнительным комитетом муниципального образования 22.02.2017г. выдано Ответчику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: торгово-складской корпус №1, торгово-складской корпус №2, торгово-складской корпус №3.

25.12.2019г. ведущим специалистом отдела контроля за использованием земли и сохранности зеленых насаждений МКУ УАТИ при ИКМО г.Набережные Челны составлен акт обследования земельного участка № 776, согласно которому установлено, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:090101:46, общей площадью 10 640 кв.м. используется под торговую деятельность.

Кроме этого, использование земельного участка ответчиком под торговую деятельность подтверждается актами обследования №726 от 17.11.2020г., №757 от 10.12.2020г.

Следовательно, одним из вида деятельности, осуществляемой на спорном земельном участке, является торговая деятельность.

Поскольку ответчик производил оплату пользования участком исходя из назначения «под производственную базу», фактически используя объект под торговлю, истец обратился в суд с требованием о довзыскании недоплаченных сумм. При этом, требования были истцом уточнены с исключением срока исковой давности.

 Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. 

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчик оплачивал пользование земельным участком исходя из представляемых ему истцом расчётов арендной платы, определенных с учётом назначения земельного участка «под производственную базу». Всего им за спорный период произведено оплат на сумму 568483 руб., согласно представленных в дело платёжных поручений.

Между тем, представляемые истцом расчёты, при наличии на участке функционировавшего объекта торговли, являлись неверными, о чём ответчик не мог не знать. В силу этого ответчик регулярно недоплачивал арендную плату, подлежащую оплате.

При расчёте платы по земельному участку с несколькими видами разрешенного использования, поправочный коэффициент определяется по принципу наибольшего значения. Данная позиция подтверждена определением Верховного суда Российской Федерации № 306- ЭС16-14540 от 09.01.2017г.

При указании в договоре аренды земельного участка с видом разрешенного использования «для производственной деятельности» ответчик, осознанно осуществляя торговую деятельность, без соответствующего обращения за изменением вида  разрешенного использования, злоупотребил предоставленными ему правами, продолжая оплачивать аренду по минимальному коэффициенту.

Указанное поведение в данном случае не означает, что до тех пор, пока арендатор не обратится в кадастр с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с его фактическим использованием, он будет оплачивать арендную плату в льготном режиме, с применением поправочного коэффициента со значением 1 под «производство». 

Указанная позиция суда подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2018г., по делу А65-16429/2016, от 23.10.2019 по делу № А65-25542/2018).

Согласно п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Вместе с тем недобросовестность ответчика очевидна, поскольку, используя земельный участок с кадастровым номером 16:52:090101:46 с видом разрешенного использования «под производство», под торговую деятельность, он, действуя с должной степенью осмотрительности и заботливости, не только имел возможность, но и был обязан правильно определить размер арендных платежей,

Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются одним из существенных условий эксплуатации земельного участка.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды (земельный участок с кадастровым номером 16:52:090101:46) относится к числу земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а поэтому арендная плата, подлежащая уплате арендатором за пользование таким земельным участком, является регулируемой и не зависит от воли сторон, которую они проявили при заключении договора, ежегодных сверках расчетов и т.п.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Одиннадцатого арбитражного суда от 28.08.2019г. по делу А65-11181/2018.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Довод ответчика о необходимости применения пункта 3.7 договора об изменении вида деятельности арендатора и необходимости уведомления об изменении размера арендной платы, судом отклоняется, поскольку факт данные положения не могут распространяться на случаи сознательного сокрытия стороной договора факта изменения вида деятельности. В данном случае арендатор, на протяжении более, чем три года, осуществлял торговую деятельность без уведомления об этом арендодателя. 

На основании изложенного, суд пришёл к выводу о правомерности произведенного истцом перерасчёта размера арендной платы, подлежащей оплате, исходя из эксплуатации объекта как торгового, начиная с момента ввода его в эксплуатацию как такового.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан, и государственная собственность на которые не разграничена. Согласно данному перечню для земельных участков, используемых под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки установлен поправочный коэффициент "10".

Решением Горсовета муниципального образования «г. Набережные Челны» от 09.11.2016 № 11/6 (с изм. от 15.12.2016 №13/7) «О земельном налоге», действующим с 01.01.2017, в отношении земельных участков с видом разрешенного использования земельного участка: магазины налоговая ставка установлена в размере 1,35 % от кадастровой стоимости.

Согласно п. 3.8 Договора Арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца текущего квартала.

Судом проверен расчёт, представленный истцом, с исключением срока исковой давности, признан верным.

Таким образом, суд удовлетворяет заявленные истцом требования о взыскании задолженности за период с 29.11.2017г. по 31.03.2020г. в полном объёме.

Истцом также заявлено о взыскании неустойки по пункту 5.2 договора за период с 15.01.2018г. по 28.01.2020г., согласно представленному расчёту, в сумме 2744574 руб. 66 коп.

Расчёт неустойки судом также проверен, признан обоснованным.

Судом рассмотрено ходатайство ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  к неустойке и исследован вопрос соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком.

Из пункта 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10 июня 2020 г.) усматривается, что возражения ответчика о наличии оснований для взыскания неустойки и обоснованности ее размера не могут быть признаны заявлением о снижении неустойки на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заявившая об этом сторона  обязана доказать несоразмерность неустойки последствиям допущенного ею нарушения исполнения обязательства, размер которой был согласован сторонами при заключении договора. В данном случае ответчиком никаких доказательств несоразмерности представлено не было.

Кроме того, в соответствии с пунктами 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае суд не усматривает какого-либо превышения размера неустойки, установленной сторонами в договоре обычно устанавливаемому размеру в 0,1% в договорах между коммерческими организациями. Документов, свидетельствующих об извлечении второй стороной преимущества из незаконного поведения не представлено, наличие такого поведения не подтверждено. Основание наступления и размер ответственности оговорены сторонами в договоре, что соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, поскольку просрочка оплаты суммы аренды в полном объёме подтверждается материалами дела. требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Отказ Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан"; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от иска в части расторжения договора принять, производство по делу в этой части прекратить.

В оставшейся части исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан"; (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6850334 руб. долга, 2744574 руб. 66 коп. пени.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета 70975 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева