Арбитражный суд Хабаровского края

<

...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-14353/2024

г. Хабаровск

10 апреля 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 04 апреля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дальлесмонтаж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Ботейн», публичное акционерное общество «СберБанк»

о признании договора купли-продажи недействительным,

при участии:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 03.03.2025, диплом;

от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 18.10.2024, диплом;

от ПАО «Сбербанк» - ФИО3, представитель по доверенности от 16.12.2024 (до перерыва);

от ООО «Розенталь Групп Ботейн» - ФИО4, представитель по доверенности от 28.12.2024, диплом (до перерыва), ФИО5, представитель по доверенности от 09.01.2025, диплом (после перерыва 03.04.2025).

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (далее – истец, ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дальлесмонтаж» (далее – ответчик, ООО «Дальлесмонтаж») о признании договора купли-продажи№ 1 от 09.10.2023 в части продажи помещений, предназначенных для обслуживания жилых помещений и удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме общей площадью 41 кв.м, недействительным и взыскании 4 347 243 руб. 70 коп., оплаченных по договору за указанные помещения.

Исковые требования мотивированы включением в объект, переданный по договору купли-продажи общедомового имущества многоквартирного дома, нормативно обоснованы положениями статей 36, 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Определением от 09.09.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 05.11.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Розенталь Групп «Ботейн», публичное акционерное общество «СберБанк».

ООО «Дальлесмонтаж» по доводам отзыва ссылается на непредставление истцом доказательств регистрации права на спорные помещения как на самостоятельные объекты недвижимости, также указал, что при заключении договора истцу были известны особенности помещения, поскольку оно эксплуатировалось по договору субаренды. Ссылается на то, что цена за 1 кв.м сторонами не определялась.

ООО «Розенталь Групп Ботейн» по доводам отзыва поддержана позиция ответчика.

Судебные заседания неоднократно откладывались, в том числе по ходатайству представителя истца, мотивированное заключением договора на выполнение кадастровых работ № 1651 от 03.03.2025 с КБГУ «Хабкрайкадастр», предметом которого является изготовление технического плана на спорное нежилое помещение, согласно пояснениям которого в дальнейшем на основании полученного документа истец имеет намерение уточнить предмет или основание предъявленного иска, в связи с чем судебное заседание было отложено на 26.03.2025.

В судебном заседании, в котором объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 03.04.2025, до 04.04.2025, представители сторон поддержали свои доводы и возражения,  представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с не готовностью технического плана на спорное нежилое помещение, пояснив на соответствующий вопрос суда, что содержание данного документа, по его предположению,  будет отображать факт расположения общедомового имущества в спорном помещении, а также элементы коммунальных сетей и инженерных коммуникаций.

Представители иных лиц, участвующих в деле, возразили против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания, ссылаясь на длительный характер рассмотрения настоящего спора, в ходе которого истец имел возможность уточнить предъявленные требования, а также на обстоятельства отсутствия в техническом плане помещения указанных представителем истца сведений.

В силу части 1 статьи 24 Закона Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» утверждены форма технического плана, требования к подготовке и состав содержащихся в нем сведений, согласно которому содержание указанных представителем истца сведений в техническом плане помещения не предусмотрено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание срок рассмотрения настоящего дела, а также процессуальное поведение сторон, установив, что в материалах дела имеются достаточные для рассмотрения дела по существу доказательства, суд, рассмотрев ходатайство истца, не установив наличие предусмотренных статьей 158 АПК РФ оснований, в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказал.

Как следует из материалов дела, 12.09.2022 между ИП ФИО6 (арендатор) и ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения № 09-22, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор за плату принимает в субаренду следующее нежилое помещение: нежилое функциональное помещение 0 (1-13, 17-24), общей площадью 418, 4 кв.м, с кадастровым номером 27:23:0030120:1597, расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 1.4 договора помещение, предоставляемое в субаренду по договору, находится во временном владении и пользовании арендатора на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного с собственником помещения ООО «Дальлесмонтаж».

Срок субаренды устанавливается с 12.09.2022 по 12.08.2023 с возможностью пролонгации на 12 месячный срок и далее (пункт 6.1 договора).

В дальнейшем сторонами заключен договор субаренды № 10 от 12.08.2023 на аналогичных условиях.

09.10.2023 между собственником помещения - ООО «Дальлесмонтаж» (продавец) и ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №1, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое функциональное помещение пом. 0 (1-13,17-24), общей площадью 418,4 кв.м,  кадастровый номер 27:23:0030120:1597, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №0.

Согласно пункту 1.4 договора купли-продажи до подписания настоящего договора нежилое помещение осмотрено покупателем. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию помещения по назначению, на момент осмотра покупателем не обнаружены.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи общая цена договора на момент заключения настоящего договора составляет 44 363 000 руб., в том числе НДС. Стороны настоящего договора договорились оценить нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 договора, в 44 363 000 руб., которые подлежат передаче покупателем продавцу в качестве оплаты по настоящему договору.

В силу пункта 3.1 договора право собственности у покупателя на приобретаемое по настоящему договору нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное нежилое помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в порядке, предусмотренном ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С момента приобретения права собственности на нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора, покупатель осуществляет права владения, пользования и распоряжения данным нежилым помещением в соответствии с ее назначением и требованиями жилищного законодательства Российской Федерации, принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием нежилого помещения, в том числе уплатой налогов и других обязательных платежей (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.3 договора при подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Право собственности ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» зарегистрировано 17.10.2023, о чем в ЕГРН сделана запись № 27:23:0030120:1597-27/020/2023-3.

Полагая, что заключение договора в части продажи помещений № 22, площадью 16,3 кв.м (тепловой узел МКД), № 17, площадью 10,6 кв.м (водозапорный узел МКД), № 11, площадью 14,1 кв.м (электрощитовая МКД), совершено с нарушением требований законодательства и прав собственников помещений в МКД, поскольку указанные помещения в силу закона являются общим имуществом и не могут находиться в индивидуальной собственности, в связи с чем сделка в указанной части является ничтожной, ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» обратилось с рассматриваемым иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ права распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из материалов дела следует, что нежилое функциональное помещение пом. 0 (1-13,17-24), общей площадью 418,4 кв.м., кадастровый номер 27:23:0030120:1597, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №0 принадлежало на праве собственности ООО «Дальлесмонтаж».

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу указанных норм, стороны свободны в заключении договора, в том числе и по вопросу установления его предмета.

Из содержания условий спорного договора следует, что волеизъявление сторон было направлено на возмездную передачу в собственность ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (покупатель) нежилого помещения №1, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество: нежилое функциональное помещение пом. 0 (1-13,17-24), общей площадью 418,4 кв.м., кадастровый номер 27:23:0030120:1597, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж №0.

При этом согласно пункту 1.4 договора купли-продажи до подписания настоящего договора нежилое помещение осмотрено покупателем. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию помещения по назначению, на момент осмотра покупателем не обнаружены.

Договор подписан сторонами без разногласий, помещение передано покупателю, зарегистрировавшему право собственности в установленном порядке

Таким образом, заключая спорный договор и приобретая имущество, истец имел возможность установить факт включения в площадь отчуждаемого помещения электрощитовой, водомерного узла, теплового узла, однако выразил волю на покупку недвижимости с размером площади, указанной в договоре. Более того, как подтвердил представитель истца в судебном заседании, спорное помещение используется в коммерческой деятельности с 2022 года, ранее указанное помещение передавалось истцу по договору субаренды, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» не могло не знать о составе входящих в нежилое функциональное помещение пом. 0 (1-13,17-24), общей площадью 418,4 кв.м, помещений.

Из содержания искового заявления следует, что позиция истца о частичной ничтожности договора купли-продажи, мотивированная ссылками на положения статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, заключается в том, что отчуждение мест общего пользования собственнику нежилых помещений противоречит существу законодательного регулирования по использованию имущества общего пользования.

Между тем, упомянутые истцом правовые положения касаются общего имущества собственников помещений в здании и правил их распределения, в то время как из содержания материалов дела не следует, что спорное имущество находится в таком правовом режиме собственности.

При этом оспаривание договора купли-продажи в части и признание его недействительным не повлечет установления правового режима общей собственности на спорное имущество и распределения бремени его содержания на иных собственников помещений (на что, по существу, направлены требования), поскольку законодательством предусмотрен иной способ защиты такого права.

В частности, абзацем вторым пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании,  однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Абзац третий указанного пункта также наделяет собственников иных помещений в здании обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности, в случае лишения лицом, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, других собственников доступа в это помещение.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Учитывая, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств обращения собственников иных помещений в суд с иском о признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество не представлено, а также, учитывая, что спорное помещение использовалось ответчиком ранее по договору субаренды, в связи с чем он имел возможность осмотреть помещение и представить возражения по площади приобретаемого функционального помещения и составу входящих в него помещений, цель обращения ООО «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» за судебной защитой не может быть достигнута, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размер 44 736 руб., при этом с учетом заявленного требования - неимущественного характера,  на основании статьи 333.40 НК РФ государственная пошлина в размере 38 736 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «АКАДЕМИЯ УЛЫБОК» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 38 736 руб., уплаченную по платежному поручению № 770 от 04.08.2024 на сумму 44 736 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                                  М.С. Шеина