Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24950/2021

31 августа 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  06 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  31 августа 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "Магнат" (адрес:  Россия 195030, Санкт-Петербург, Коммуны, 59, ЛИТ. Б, ПОМ. 1Н, ОГРН: 1167847432994);

заинтересованные лица: 1) санкт-петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1177847189190); 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит А, пом 2-Н, ОГРН: 1027809244561)

о признании незаконным отказа от заключения дополнительного соглашения, обязать заключить дополнительные соглашения

при участии

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 29.03.2021), ФИО3 (доверенность от 02.08.2021),

- от заинтересованных лиц: 1) ФИО4 (доверенность от 19.05.2021), 2) ФИО4 (доверенность от 11.01.2021),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) "Магнат" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к санкт-петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – Учреждение), в котором просило признать незаконным отказ Учреждения от заключения дополнительного соглашения, изложенный в письмах-уведомлениях № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51-7046/21-0-1 от 03.03.2021, обязать Учреждение в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение с Обществом дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого здания № 4422-ППс от 21.08.2018 (далее – Договор) на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок 12 месяцев, обязать Учреждение в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение с Обществом как правопреемником по Договору дополнительного соглашения о перемене стороны в обязательстве.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

С согласия истца Комитет привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании 03.08.2021 объявлен перерыв до 06.08.2021.

В продолженном после перерыва 06.08.2021 судебном заседании представители Общества поддержали заявленные требования в полном объеме, а представитель Учреждения и Комитета иск не признал по мотивам, изложенным в отзывах.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитет в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и ООО «Ржевка» (покупатель) в соответствии с действующим законодательством о приватизации, на основании распоряжения Комитета от 31.12.2015 № 1689-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: 

<

...>, литера А" и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2018 по делу № А56-28940/2016 заключили 21.08.2018 Договор, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить по цене и на условиях Договора нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Коммуны ул., д. 59, лит. А (далее – Объект). 

Во исполнение требования пункта 3.2.5 Договора ООО «Ржевка» обратилось к залогодержателю (Учреждению) для получения согласия на заключение договора купли-продажи Объекта (обращение от 25.11.2019 исх. № 16/11-19И, вх. № 93309-32/19 от 28.11.2019).

В ответном письме от 25.12.2019 исх. № 94420-32/19 Учреждение сообщило о согласовании продажи Объекта при условии включения в Договор определенных условий,  в том числе, что с момента заключения договора купли-продажи покупатель становится правопреемником продавца по Договору с обязательностью для него графика платежей по Договору и ответственности за нарушение сроков оплаты, предусмотренной разделом 7 Договора.

ООО «Ржевка» (продавец) и Общество (покупатель) 03.12.2019 заключили в отношении Объекта договор № А-2019 купли-продажи нежилого здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено; государственная регистрация договора от 03.12.2019 № А-2019 и права собственности Общества на Объект произведена 14.01.2020.

В соответствии с п. 1.11 договора от 03.12.2019  № А-2019 с момента его заключения покупатель становится правопреемником продавца по Договору по оплате цены продажи Объекта в неисполненной части с сохранением порядка оплаты цены продажи Объекта в соответствии с графиком платежей, а также обязательства, предусмотренные п.п. 3.2.3, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 4.2, 7.3, 7.4, и 7.6 Договора.

В соответствии с п. 2.1 Договора цена продажи Объекта без учета НДС составила 44 000 000 руб.:

Цена продажи здания - 34 534 000 руб.;

Цена продажи участка - 9 466 000 руб. 

На основании п. 2.2 Договора оплата цены продажи Объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения Договора в соответствии с приложением 1 к Договору.

В письме от 16.12.2020 № 36/12-20-И (вх. № 04-51-71997/20-0-0 от 23.12.2020) Общество просило в порядке пункта 5.1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) заключить дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее отсрочку уплаты платежей, на срок до двенадцати месяцев.

В уведомлении от 30.12.2020 № 04-51-71997/20-0-1 Учреждение отказало в заключении дополнительного соглашения, указав, что заявитель не является субъектом малого и среднего предпринимательства, с которым Комитетом заключен Договор.

22.01.2021 Общество в письме № 39/01-21-И (вх. № 04-5171997/20-2-0 от 10.02.2021) повторно просило заключить дополнительное соглашение к Договору, которое также осталось без удовлетворения (письмо от 03.03.2021 исх. № 04-51-7046/21-0-1). 

Посчитав отказ в заключении дополнительного соглашения к Договору в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ незаконным, нарушающим права Общества в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу статей 8, 218, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 2, 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) договор продажи недвижимости является основанием перехода к покупателю права собственности на проданное имущество и государственной регистрации права собственности покупателя.

Исходя из статей 131, 223, 551 названного Кодекса, пункта 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Общество с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на нежилое здание и земельный участок стало собственником данного имущества.

Согласно статье 353 ГК РФ, статье 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при переходе права собственности на заложенное имущество ипотека (залог) сохраняется; новый собственник становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего. 

Таким образом, при смене собственника недвижимого имущества, являвшегося предметом Договора, права и обязанности покупателя по Договору в силу вышеприведенных норм закона перешли к Обществу вне зависимости от внесения сторонами в Договор соответствующих изменений.

В соответствии с Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции" статья 5 Закона № 159-ФЗ дополнена частью 5.1, согласно которой в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества в рассрочку продавец обязан в течение тридцати дней со дня обращения субъекта малого или среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования.

Такое дополнительное соглашение должно предусматривать отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок от шести до двенадцати месяцев (далее - отсрочка). Проценты, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется отсрочка, в период предоставления отсрочки не начисляются. Штрафы, неустойки или иные меры ответственности в связи с несоблюдением субъектом малого или среднего предпринимательства изначально установленных договором купли-продажи недвижимого имущества порядка и сроков внесения платы за приобретаемое в рассрочку арендуемое имущество, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором, в период предоставления отсрочки не применяются. Установление дополнительных платежей, подлежащих уплате субъектом малого или среднего предпринимательства в связи с предоставлением отсрочки, в том числе за заключение дополнительного соглашения, указанного в настоящей части, не допускается.

По смыслу пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ обязанность продавца в течение тридцати дней со дня обращения заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества возникает в случае приобретения субъектом малого или среднего предпринимательства имущества в рассрочку и при условии, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования.

Как видно из материалов дела, Общество включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства как микропредприятие; арендованное имущество приобретено по Договору в рассрочку также субъектом малого или среднего предпринимательства; права и обязанности покупателя по Договору, в том числе право на обращение к продавцу в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ с соответствующим требованием, перешли к Обществу в силу закона; Договор заключен  до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и (или) муниципального образования; обращение в Учреждение направлено Обществом с учетом приказа Комитета от 09.06.2020 № 93-п "О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам купли-продажи нежилых помещений, заключенным при реализации арендаторами преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге" до 31.12.2020.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наступлении у продавца в силу прямого указания закона в порядке пункта 5.1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ обязанности заключить с Обществом дополнительное соглашение к Договору об отсрочке уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году и, соответственно, незаконности отказов, изложенных в письмах-уведомлениях Учреждения № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51-7046/21-0-1 от 03.03.2021.

Поскольку оснований для отказа в заключении с Обществом дополнительного соглашения к Договору об отсрочке уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, у  Комитета и Учреждения не имелось, изложенные в письмах Учреждения № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51-7046/21-0-1 от 03.03.2021 отказы нарушают права заявителя, соответствующие требования Общества подлежат удовлетворению с возложением на Учреждение обязанности в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем заключения с Обществом дополнительного соглашения к Договору на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок двенадцать месяцев.

Предложенный Обществом срок (12 месяцев) Учреждение и Комитет не оспорили, доказательств неразумности такого срока суду не привели.

Общество также заявило требование об обязании Учреждения в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение с Обществом как правопреемником по Договору дополнительного соглашения о перемене стороны в обязательстве.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, а по требованию одной стороны по решению суда - в случаях, предусмотренных пунктом 2 этой статьи, а также иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами либо Договором не предусмотрена обязательность внесения в договор купли-продажи изменений в случае перехода права собственности на имущество от покупателя другому лицу; действия Учреждения и Комитета в этой части в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оспаривались, незаконными не признаны.

При таком положении основания для обязания Учреждения обеспечить заключение с Обществом как правопреемником по Договору дополнительного соглашения о перемене стороны в обязательстве у суда отсутствуют, в связи с чем иск в этой части удовлетворению не подлежит.

В связи с удовлетворением одного из заявленных требований Общества расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с Учреждения.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконным отказ от заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 21.08.2018 № 4422-ППс, изложенный в письмах санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» от № 04-51-71997/20-0-1 от 30.12.2020 и № 04-51-7046/21-0-1 от 03.03.2021.

Обязать санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» в течение месяца со дня вступления решения в законную силу обеспечить заключение с обществом с ограниченной ответственностью «Магнат» дополнительного соглашения к договору купли-продажи нежилого здания № 4422-ППс от 21.08.2018 на отсрочку уплаты платежей, предусмотренных в 2020 году, на срок двенадцать месяцев.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Магнат» 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.