ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-3639/2022

г. Красноярск

05 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен         05 февраля 2024 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Пластининой Н.Н., 

судей: Белан Н.Н., Инхиреевой М.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Евроскай»: ФИО2, представителя по доверенности от 30.08.2023;

от ответчика – публичного акционерного общества «ТрансКонтейнер»: ФИО3, представителя по доверенности от 07.10.2022 № Ц/2022/НКП КРАС-253,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евроскай» 

на решение Арбитражного суда Красноярского края 

от 13 сентября 2023 года по делу № А33-3639/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Евроскай» (далее – истец, ООО «Евроскай») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к публичному акционерному обществу «Транс-Контейнер» (далее – ответчик, ПАО «ТрансКонтейнер») о взыскании 10 295 365,40 рублей долга по договору от 24.10.2014 № НКП-961/14, 1 053 570,84 рублей неустойки.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.09.2023 исковые требования удовлетворены частично, с ПАО «ТрансКонтейнер» в пользу ООО «Евроскай» взыскано 1 676 112,44 рублей долга, 167 611,24 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, судом первой инстанции необоснованно отклонен довод истца о том, что в условиях отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений от 01.03.2020 № 3, от 02.04.2021 № 4 к договору от 24.10.2014 № НКП-961/14 условие о снижении размера арендной платы не имеет юридической силы.

Ответчик в судебном заседании 15.11.2023 представил в суд отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против доводов заявителя жалобы, просит судебный акт суда первой инстанции оставить без изменений, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось, с учетом отложения судебное заседание назначено на 29.01.2024.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 10.10.2023, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

В судебном заседании стороны поддержали ранее заявленные доводы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществом с ограниченной ответственностью «Премьер-строй» (арендодатель) (далее – ООО «Премьер-строй») и ОАО «ТрансКонтейнер» (арендатор) заключили договор от 24.10.2014 № НКП-961/14 (далее – договор аренды), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 1201,5 кв.м по адресу 

<

...>. Передача помещений состоялась 15.12.2014 на основании акта приема-передачи.

В пункте 2.1. договора аренды установлен срок его действия  - пять лет.

В пункте 5.1. договора аренды согласован размер арендной платы, указано, что в величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водо-снабжение, водоотведение, вывоз ТБО, охрана здания, уборка помещений, переданных в аренду, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством Российской Федерации, предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до двадцать пятого числа (включительно) оплачиваемого месяца.

В пункте 6.3. договора аренды стороны установили пени за просрочку внесения арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10%.

Сторонами 15.12.2014 подписан акт приема-передачи помещений в аренду арендодателем арендатору.

Соглашением о замене стороны по договору от 23.04.2018 права и обязанности по договору ООО «Премьер-строй» переданы ООО «Евроскай». В соответствии с условиями соглашения размер ежемесячной арендной платы составил 1 183 177,12 рублей (НДС не облагается). В величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, охрана здания, уборка помещений, переданных в аренду, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством РФ), предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

Между истцом и ответчиком 29.12.2018 заключено дополнительное соглашение № 2 к договору, в соответствии с условиями которого размер ежемесячной арендной платы составил 1 009 975 рублей 50 коп. (НДС не облагается). В величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, охрана здания, уборка помещений, переданных в аренду, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством РФ), предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

Обеспечение помещений, принадлежащих ООО «Евроскай», расположенных в здании по адресу 

<

...>, коммунальными и эксплуатационными услугами возложено на ООО «Априори» в соответствии с договором № 10 о предоставлении коммунальных и эксплуатационных услуг от 19.08.2019, заключенным между ООО «Априори» и ООО «Евроскай».

В письме ПАО «ТрансКонтейнер» от 17.12.2019, адресованном арбитражному управляющему ООО «Евроскай», ответчик просил в соответствии с пунктом 3.1.10 договора аренды предоставить в срок до 18.12.2019 документы, необходимые для своевременного внесения арендной платы (счет на оплаты арендной платы).

В ответе на указанное письмо конкурсный управляющий сообщил, что денежные средства, получаемые от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в залоге АО АКБ «Российский капитал», подлежат перечислению на специальный залоговый счет должника, работу по открытию которого в настоящее время проводит конкурсный управляющий, в связи с чем в настоящее время не представляется возможным предоставить счета за оплату арендной платы за декабрь 2019 года; в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) начисление штрафных санкций за несвоевременное внесение арендной  платы не будет производиться в виду отсутствия вины ПАО «Транс-контейнер».

Истец 06.02.2020 направил ответчику по электронной почте акт и счет за декабрь 2019 года на сумму 1 009 975,50 рублей.

В письме от 24.01.2019 исх. № 1 ООО «Евроскай» обратилось к ПАО «ТрансКонтейнер» с просьбой произвести оплату по договору от 24.10.2014 № НКП-961/14 за аренду нежилых помещений по счету № 1 от 24.01.2019 ООО «Премьер-Сити» в счет погашения кредиторской задолженности. В письме указаны реквизиты ООО «Премьер-Сити», а также назначение платежа: «арендная плата по договору № НКП-961/14 от 24.1.02014 по счету № 1 от 24.01.2019 в счет погашения кредиторской задолженности за ООО «Евроскай». В материалы дела представлены счет от 24.01.2019 № 1 и акт сверки взаимных расчетов, подписанный между ООО «Евроскай» и ООО «Премьер-Сити». В письме от 24.01.2019 исх. № 24/01 ООО «Премьер-Сити» уведомило ответчика о готовности принять платеж в размере 1 009 975,50 рублей за аренду нежилого помещения за январь 2019 года по договору аренды от 24.10.2014 № НКП-961/14 по счету № 1 от 24.01.2019 в счет погашения задолженности.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.11.2019 по делу № А33-31266/2018 ООО «Евроскай» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

В адрес конкурсного управляющего ООО «Евроскай» и ПАО «ТрансКонтейнер» 18.02.2020 от ООО «Априори» поступило уведомление о том, что в связи с задолженностью ООО «Евроскай» перед ООО «Априори», последний приостанавливает уборку помещений, арендуемых ПАО «ТрансКонтейнер» до погашения задолженности.

Поскольку уборка помещений с 18.02.2020 истцом не осуществлялась, ПАО «ТрансКонтейнер» 20.02.2020 уведомило ООО «Евроскай» о том, что ввиду ненадлежащего исполнения ООО «Евроскай» принятых обязательств по договору с целью поддержания помещений в надлежащем санитарном состоянии, ПАО «ТрансКонтейнер» вынуждено организовать уборку помещений за свой счет.

ПАО «ТрансКонтейнер» заключило с ООО «Тригон» договор от 02.03.2020 № КРАС-0538/20 об оказании услуг по уборке помещений по адресу: 

<

...>, общей площадью 1201,5 кв.м, период оказания услуг: с 19.02.2020 по 31.12.2020 включительно, стоимость услуг по договору уборки составила 98 497,35 рублей в месяц.

В материалы дела представлены акты об оказанных услугах по договору от 02.03.2020 № КРАС-0538/20, подписанные со стороны ПАО «ТрансКонтейнер» и ООО «Тригон» за период с 29.02.2020 по 30.11.2020.

В связи с заключением арендатором договора об оказании услуг по уборке арендуемых помещений, стороны подписали дополнительное соглашение от 01.03.2020 № 3 к договору аренды от 24.10.2014 № НКП-961/14, согласно которому с 01.03.2020 размер ежемесячной арендной платы составляет 911 478,15 рублей (НДС не облагается); ежемесячная арендная плата установлена из расчета ставки арендной платы за один квадратный метр в размере 758,93 рублей. В величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, охрана здания, уборка помещений, переданных в аренду, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством РФ), предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

Стороны подписали соглашение от 01.03.2020 о перерасчете стоимости арендной платы к договору аренды недвижимого имущества, согласно которому в связи с заключением арендатором договора об оказании услуг по уборке арендуемых помещений с ООО «Тригон», услуга по уборке помещений, предусмотренная пунктом 5.1. договора, за период с 19.02.2020 по 29.02.2020 ООО «Евроскай» не предоставлялась; стороны договорились, что стоимость арендной платы за период с 01.02.2020 по 29.02.2020 подлежит уменьшению на 36 288,49 рублей, оплаченная в полном объеме сумма арендной платы за период с 01.02.2020 по 29.02.2020 подлежит перерасчету и уменьшению на сумму 36 288 рублей; с учетом соглашения о перерасчете стоимости арендной платы и дополнительного соглашения № 3 от 01.03.2020 стоимость арендной платы за период с 01.03.2020 по 31.03.2020 составляет 875 189,66 рублей.

В письме от 23.04.2020 № НКП-03/20, адресованном конкурсному управляющему ООО «Евроскай», ПАО «ТрансКонтейнер» сообщило, что с 21.04.2020 в здании не работают лифты и система кондиционирования, с марта не производится замена перегоревших лампочек и вышедших из строя деталей санитарно-технического оборудования. Ответчик сообщил, что с учетом указанных обстоятельств арендная плата за апрель и последующие месяцы будет снижена на размер стоимости аренды помещений из расчета 30 982,60 рублей в день.

В письме от 27.04.2020 № НКПЮ-04/20, адресованном конкурсному управляющему ООО «Евроскай», ПАО «ТрансКонтейнер» указало на следующие обстоятельства: непринятие мер по ремонту лифтов; отсутствие ответа на предыдущее обращение; платежным поручением от 27.04.2020 № 901 арендатором внесена арендная плата в бесспорном размере 607 652,10 рублей за период с 01.04.2020 по 20.04.2020; в связи с невозможностью использования помещений по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, арендная плата за указанный период вноситься не будет.

В письме от 30.04.2020 № НКПО-06/20, адресованном конкурсному управляющему ООО «Евроскай», ПАО «ТрансКонтейнер» сообщило, что 29.04.2020 работа лифтов восстановлена, 30.04.2020 платежным поручением № 964 внесена арендная плата в размере 60 765 рублей 21 коп. за период с 29.04.2020 по 30.04.2020.

В ответе на указанные письма конкурсный управляющий предложил рассмотреть вопрос о возможности самостоятельного осуществления обслуживания системы кондиционирования, внутреннего обслуживания (смена лампочек, вышедших из строя деталей санитарно-технического обслуживания), а также осуществления текущего ремонта с последующим снижением размера арендной платы на размер понесенных затрат. Арендодатель также указал, что на этапе согласования возможности проведения данных работ арендатором в качестве обосновывающих возможные затраты арендатора документов должны быть представлены предварительные сметы расходов, составленные компетентными на осуществление данного вида работ организациями.

В письме от 03.08.2020 № НКП-749, адресованном конкурсному управляющему ООО «Евроскай», ПАО «ТрансКонтейнер» указало на замечания по техническому содержанию помещений.

В ответе на указанное письмо ответчика конкурсный управляющий истца предложил рассмотреть вопрос о возможности самостоятельного осуществления ремонта и обслуживания системы кондиционирования, внутреннего обслуживания помещений, а также осуществления текущего ремонта с последующим снижением размера арендной платы на размер понесенных затрат. Арендодатель также сообщил, что при предоставлении актов выполненных работ и документов, подтверждающих понесенные расходы, будет подписано соответствующее дополнительное соглашение, предусматривающее снижение арендной платы на размер фактически понесенных расходов.

В письме от 20.08.2020, адресованном конкурсному управляющему ООО «Евроскай», ПАО «ТрансКонтейнер» указало, что с 15.08.2020 по 17.08.2020 в арендуемых помещениях отсутствовало электроснабжение.

В уведомлении от 12.01.2021 исх. № 12/01-НПН-1 ООО «Априори» сообщило ООО «Евроскай» и ПАО «ТрансКонтейнер» следующее: ООО «Априори» утверждено управляющей организацией здания – административно-гостиничным комплексом с подземной автостоянкой по адресу: 

<

...>; в связи с наличием больших сумм задолженности за коммунальные ресурсы и оказанные услуги по эксплуатации нежилого здания перед ресурсоснабжающими организациями, 18.01.2021 с 08 час. 00 мин. в отношении принадлежащих ООО «Евроскай» нежилых помещений будет приостановлено использование инженерных и коммунальных сетей (введен режим ограничения потребления электроэнергии (отключение), остановка работы лифтов) до полного погашения задолженности за коммунальные ресурсы и за оказанные услуги по эксплуатации нежилого здания.

В уведомлении от 05.02.2021 ООО «Априори» сообщило ООО «Евроскай» и ПАО «ТрансКонтейнер», что 09.02.2021 с 09 час. 00 мин. в отношении принадлежащих ООО «Евроскай» нежилых помещений будет приостановлено использование инженерных и коммунальных сетей (введен режим ограничения потребления электроэнергии (отключение), остановка работы лифтов) до полного погашения задолженности за коммунальные ресурсы и за оказанные услуги по эксплуатации нежилого здания.

ПАО «ТрансКонтейнер» (заказчик) и ООО «Априори» (исполнитель) 18.02.2021 заключили договор оказания услуг № КРАСд/21/02/011 на оказание санитарно- и электротехнических услуг. В приложении № 2 к договору стороны согласовали общую стоимость товаров и услуг в размере 100 000 рублей, в том числе: светильник потолочный – 48 000 рублей, замена светильника потолочного – 32 000 рублей, унитаз – 17 600 рублей, замена унитаза – 2 400 рублей Стороны подписали акт от 18.02.021 № 127 по результатам исполнения договора. Платежным поручением от 25.02.2021 № 375 ПАО «ТрансКонтейнер» оплатило ООО «Априори» 100 000 рублей по договору от 18.02.2021 № КРАСд/21/02/011.

В письме от 12.03.2021 исх. № 69/2021-33-31266 («ответ на письмо») конкурсный управляющий ООО «Евроскай» указал, что уведомлен арендатором об оплате им услуг по договору 18.02.2021 № КРАСд/21/02/011 в размере 100 000 рублей и уменьшении арендной платы за февраль текущего года, а также о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды об исключении из состава арендной платы коммунальных и иных платежей. Арендодатель в указанном письме также сообщил арендатору, что проект дополнительного соглашения для согласования направлен залогодержателю.

ПАО «ТрансКонтейнер» 19.03.2021 уведомило ООО «Евроскай» об отказе от части арендуемых помещений с 20.04.2021. Помещения переданы ООО «Евроскай» по акту приема-передачи (возврата) от 20.04.2021, подписанному со стороны ООО «Евроскай» ФИО2

ПАО «ТрансКонтейнер» 06.04.2021 направило ООО «Евроскай» дополнительное соглашение № 4 об уменьшении арендной платы. Повторно указанное соглашение направлено в адрес истца 07.05.2021. Дополнительное соглашение № 4 к договору аренды со стороны истца не подписано.

В письме от 21.09.2021 исх. № ИСХ-0862/НКП КРАС ПАО «ТрансКонтейнер» указало, что истцом нарушаются положения пункта 3.1.8. договора аренды (содержание помещения в соответствии с действующими санитарными нормами): с марта 2020 года перерывы в работе лифтов составили до 2 недель, с января 2021 года подъем лифта выше 7 этажа заблокирован, входы с лестничных проёмов закрыты, в части помещений отключена электроэнергия, не осуществляется подача воды; с 17.08.2021 для машин филиала ограничен въезд в подземную парковку (договором предусмотрено, что арендатору предоставляется 10 парковочных мест); 17.08.2021 полностью отключена электроэнергия; в результате дождя затоплено два помещения, повреждена мебель; в помещениях отсутствует теплоэнергия. Ответчик сообщил, что указанные факты возникли в результате неосуществления платежей истцом, в связи с чем для поддержания помещений филиала в надлежащем санитарном состоянии ответчик был вынужден 21.09.2021 внести на расчётный счет АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» частичную оплату  теплоэнергии в размере 500 000 рублей в счет арендных платежей.

Письмом от 21.09.2021 ПАО «ТрансКонтейнер» сообщило ООО «Евроскай», что для поддержания помещений в надлежащем санитарном состоянии, обеспечения бесперебойной подачи электроэнергии и тепла общество 21.09.2021 вынуждено было внести на расчётный счет АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» частичную оплату теплоэнергии в размере 500 000 рублей в счет арендных платежей, причитающихся ООО «Евроскай».

Платежным поручением от 21.09.2021 № 2270 ПАО «ТрансКонтейнер» перечислило на счет АО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» 500 000 рублей с указанием назначения платежа: «оплата по договору № 14125 от 03.12.2019 ООО «Априори» (за ООО «Евроскай» в счет взаиморасчетов по договору № НКП-961/14 от 24.10.2014)».

Истец направил ответчику уведомление об изменении банковских реквизитов по внесению арендных платежей по договору аренды (вх. № ПАО «ТрансКонтейнер» ВХ-164/НКП КРАС от 09.11.2021).

Оплата по договору аренды производилась платежными поручениями: от 25.01.2019 № 144, от 22.02.2019 № 401, от 21.03.2019 № 630, ОТ 04.04.2019 № 752, от 17.05.2019 № 1136, от 06.06.2019 № 1307, от 25.07.2019 № 1741, от 22.08.2019 № 2052, от 13.09.2019 № 2264, от 24.10.2019 № 2634, от 25.11.2019 № 2895, от 11.02.2020 № 282, от 14.02.2020 № 360, от 14.02.2020 № 361, от 19.03.2020 № 627, от 27.04.2020 № 901, от 30.04.2020 № 964, от 25.05.2020 № 1107, от 25.06.2020 № 1373, от 23.07.2020 № 1631, от 25.08.2020 № 1951, от 22.09.2020 № 2194, от 20.10.2020 № 2454, от 24.11.2020 № 2735, от 22.12.2020 № 3007, от 02.02.2021 № 218, от 25.02.2021 № 383, от 23.03.2021 № 593, от 20.04.2021 № 837, от 25.05.2021 № 1145, от 22.06.2021 № 1393, от 20.07.2021 № 1606, от 24.08.2021 № 1998, 28.09.2021 № 2233, от 26.10.2021 № 2685, от 27.10.2021 № 2685, от 16.11.2021 № 2935, от 20.12.2021 № 3329.

Акты об оказанных услугах, иные документы и информация поступали в ПАО «ТрансКонтейнер» посредством электронной почты:

- в период с 06.02.2020 по 01.11.2020 с электронного адреса еvгоskау@bк.гu, принадлежавшего конкурсному управляющему ФИО4;

- в период с 04.11.2020 по 09.12.2020 с электронного адреса bitinsh@gmail.com,  принад-лежавшего представителю ООО «Евроскай» ФИО5, действующему на основании доверенности от 10.09.2020;

- в период с 04.02.2021 по 30.11.2021 с электронного адреса am.arbitr.105@gmail.com,  принадлежавшего конкурсному управляющему ФИО6

Счета на оплату и акты оказанных услуг за указанные периоды с доказательством их направления истцом ответчику по электронной почте, представлены в материалы дела.

В рамках конкурсного производства по результатам торгов по продаже имущества ООО «Евроскай», вышеуказанные нежилые помещения проданы ООО «Енисейлесинвест» (ОГРН 

<

***>) по договору купли – продажи от 30.08.2021 № 69338-ОТПП/1. Государственная регистрация права собственности ООО «Енисейлесинвест» на помещение № 10, площадью 907,4 кв.м, 9 этаж, адрес: 

<

...> произведена 09.11.2021. Государственная регистрация права собственности ООО «Енисейлесинвест» на помещение № 132, площадью 251,3 кв.м, 9 этаж, адрес: 

<

...>, произведена 03.11.2021.

Согласно расчету истца до перехода права собственности на арендованные помещения к ООО «Енисейлесинвест» у ответчика образовалась задолженность в размере 11 492 188,66 рублей за период с 01.01.2019 по 30.10.2021, пени в размере 1 544 710,69 рублей за период с 28.01.2019 по 31.03.2022.

Истцом в адрес ответчика 30.12.2021 заказным письмом направлена претензия с требованием о погашении задолженности. Претензия получена 11.01.2022 и оставлена без удовлетворения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что отношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества и регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Верно применив положения статей 453, 606, 607, 614, 616, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что факт передачи ответчику обусловленного договором аренды имущества подтверждается представленными в материалы дела актом приема-передачи и сторонами не оспаривается, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о наличии на стороне ответчика обязанности по оплате арендных платежей за период владения спорным недвижимым имуществом.

В соответствии с расчетом истца у ответчика образовалась задолженность:

10 295 365,40 рублей - долг по договору от 24.10.2014 № НКП-961/14;

1 053 570,84  рублей – неустойка.

Расчет долга по договору произведен истцом из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 29.12.2018 № 2 к договору аренды.

Многочисленные обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по договору аренды подтверждаются материалами дела и не оспорены истцом.

Так, в пункте 5.1. договора аренды согласован размер арендной платы, указано, что в величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, охрана здания, уборка помещений, переданных в аренду, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством Российской Федерации, предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

В адрес конкурсного управляющего ООО «Евроскай» и ПАО «ТрансКонтейнер» 18.02.2020 от ООО «Априори» поступило уведомление о том, что в связи с задолженностью ООО «Евроскай» перед ООО «Априори», последний приостанавливает уборку помещений, арендуемых ПАО «ТрансКонтейнер» до погашения задолженности.

Поскольку уборка помещений с 18.02.2020 истцом не осуществлялась, ПАО «ТрансКонтейнер» 20.02.2020 уведомило ООО «Евроскай» о том, что ввиду ненадлежащего исполнения ООО «Евроскай» принятых обязательств по договору с целью поддержания помещений в надлежащем санитарном состоянии, ПАО «ТрансКонтейнер» вынуждено организовать уборку помещений за свой счет.

ПАО «ТрансКонтейнер» заключило с ООО «Тригон» договор от 02.03.2020 № КРАС-0538/20 об оказании услуг по уборке помещений по адресу: 

<

...>, общей площадью 1201,5 кв.м, период оказания услуг: с 19.02.2020 по 31.12.2020 включительно, стоимость услуг по договору уборки составила 98 497,35 рублей в месяц.

В материалы дела представлены акты об оказанных услугах по договору от 02.03.2020 № КРАС-0538/20, подписанные со стороны ПАО «ТрансКонтейнер» и ООО «Тригон» за период с 29.02.2020 по 30.11.2020.

В связи с заключением арендатором договора об оказании услуг по уборке арендуемых помещений, стороны подписали дополнительное соглашение от 01.03.2020 № 3 к договору аренды от 24.10.2014 № НКП-961/14, согласно которому с 01.03.2020 размер ежемесячной арендной платы составляет 911 478,15 рублей (НДС не облагается); ежемесячная арендная плата установлена из расчета ставки арендной платы за один квадратный метр в размере 758,93 рублей. В величину арендной платы включены коммунальные расходы (теплоснабжение, электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, охрана здания, принудительная вентиляция, кондиционирование), эксплуатационные расходы и административно-хозяйственные услуги (в том числе затраты на текущий ремонт помещений и ремонт мест общего пользования), амортизационные отчисления, накладные расходы, оплата услуг технического персонала, аварийно-техническое обслуживание, предоставление канала связи, иные расходы, связанные с предоставлением услуг, в том числе предусмотренные законодательством РФ), предоставление 10 парковочных мест для легковых транспортных средств.

Расчет долга по договору произведен истцом из размера арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 29.12.2018 № 2 к договору аренды.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет исковых требований, с учетом обстоятельства подписания сторонами дополнительного соглашения от 01.03.2020 № 3 к договору аренды, частично удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга. Также произведя расчет неустойки и, приняв во внимание условия договора, суд частично удовлетворил исковые требования в части взыскания неустойки.

Представленные расчеты суда первой инстанции проверены судом, признаны верными.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы истца о том, что судом неверно произведен расчет суммы долга на основании дополнительного соглашения от 01.03.2020 № 3 к договору аренды, так как указанное соглашение не прошло государственную регистрацию, были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы истца отклонил.

Суд апелляционный инстанции также отклоняет довод истца о неправомерном начислении арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 01.03.2020 № 3 к договору аренды, подписанный сторонами, подлежащим государственной регистрации, но не зарегистрированным.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 3 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 указанного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, правомерны выводы суда первой инстанции о том, что заключив дополнительное соглашение об изменении условий оплаты аренды помещения, стороны связали себя материальным отношением, составляющим предмет данной сделки, в связи с чем, суд верно произвел расчет из согласованного размера арендной платы на основании дополнительного соглашения от 01.03.2020 № 3 к договору аренды.

Кроме того, в материалах дела имеются акты об оказанных услугах, подписанные истцом на суммы, установленные договором в редакции дополнительных соглашений. Подписав акты об оказанных услугах, истец фактически принял исполнение условий договора с учетом размера арендной платы, установленной в дополнительных соглашениях.

Таким образом, обжалуемое решение является законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, не содержит фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, заявленные в апелляционной жалобе доводы ответчика признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с чем, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика в связи с отказом в ее удовлетворении.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 сентября 2023 года по делу № А33-3639/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Н.Н. Пластинина

Судьи:

М.Н. Инхиреева

 

Н.Н. Белан