АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

30 сентября 2025 года Дело № А05-3484/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,  

при участии от предпринимателя ФИО1 представителей ФИО2 (доверенность от 01.09.2025), ФИО3 (доверенность от 19.06.2023),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А05-3484/2024,  

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилась в Исакогорский районный суд г. Архангельска с иском к администрации городского округа «Город Архангельск», адрес: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск,  

пл. В.И. Ленина, д. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), о признании нежилого помещения общей площадью 588,6 кв. м с кадастровым номером 29:22:090109:2667, представляющего собой двухэтажную пристройку к жилому дому по адресу: 

<

...>, самостоятельным отдельно стоящим зданием.  

Определением районного суда от 12.02.2024 по делу № 2-175/2024 дело передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Архангельской области.  

Определением арбитражного суда от 28.03.2024 дело принято к производству арбитражного суда с присвоением делу номера А05-3484/2024.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Ремсервис», адрес: 163039, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, адрес: 163000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; председатель совета дома ФИО4; члены совета дома ФИО5, ФИО6, Цехместренко  

Сергей Станиславович, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13.  

Решением от 13.12.2024 в удовлетворении иска отказано. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 данное решение оставлено без изменения.  

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, наличие у спорного помещения признаков самостоятельного объекта капитального строительства подтверждается представленными истцом доказательствами, которым суды не дали надлежащую оценку.  

Администрация в письменных возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными, и рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителя Администрации.  

В судебном заседании представители предпринимателя ФИО1 поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.  

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, граждане лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и с учетом ходатайства Администрации не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих участников процесса либо их представителей.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.  

Как следует из материалов дела, за предпринимателем ФИО1 24.10.2000 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение (помещение магазина) площадью 317,1 кв. м с кадастровым номером 29:22:090110:0003:010664/00:1001, расположенное по адресу: 

<

...>, на основании заключенного с акционерным обществом открытого типа «Северный финансовый дом» договора купли-продажи от 01.09.2000.  

На основании разрешения на строительство от 26.09.2005 № 106, выданного мэрией города Архангельска, ФИО1 произвела реконструкцию данного помещения («здания существующего магазина») путем надстройки второго этажа. В результате реконструкции площадь помещения магазина увеличилась до 650,6 кв. м. На основании разрешения от 05.10.2007 № 94 на ввод объекта в эксплуатацию, выданного мэрией города Архангельска, введен в эксплуатацию реконструированный объект капитального строительства – помещение здания магазина с надстройкой второго этажа.  

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), нежилому помещению площадью 650,6 кв. м присвоен 04.02.2014 кадастровый номер 29:22:090109:2159; помещение расположено в пределах объекта с кадастровым номером 29:22:090109:102 (многоквартирный дом).  

В 2021 году в результате проведенной перепланировки указанного помещения образовано два нежилых помещения: помещение 4-Н площадью 588,6 кв. м и помещение 5-Н площадью 62,5 кв. м; данные помещения поставлены на кадастровый учет 08.04.2021 с присвоением кадастровых номеров 29:22:090109:2667 и 29:22:090109:2668 соответственно и одновременной регистрацией права собственности ФИО1 на  

названные помещения. Помещение с кадастровым номером 29:22:090109:2159 снято с кадастрового учета 09.04.2021.  

В ЕГРН также имеются указания на расположение помещений с кадастровыми номерами 29:22:090109:2667 и 29:22:090109:2668 в пределах объекта с кадастровым номером 29:22:090109:102 (многоквартирный дом). При этом, как поясняла истец, помещение площадью 62,5 кв. м расположено в многоквартирном доме, а объект площадью 588,6 кв. м пристроен к многоквартирному дому, отделен глухими стенами без проходных проемов от здания многоквартирного дома.  

Под помещениями магазина сформирован земельный участок площадью 645 кв. м с кадастровым номером 29:22:090109:2674 с видом разрешенного использования «здание магазина», под многоквартирным домом – участок площадью 2380 кв. м с кадастровым номером 29:22:090109:27.  

Предприниматель ФИО1, ссылаясь на то, что помещение площадью 588,6 кв. м с кадастровым номером 29:22:090109:2667 ни конструктивно, ни функционально не связано со зданием многоквартирного дома, фактически представляет собой отдельно стоящее здание, оборудованное самостоятельными приборами учета и сетями инженерно-технического обеспечения, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся здания, а также жилые и нежилые помещения.  

Согласно статье 141.3 ГК РФ здания и сооружения являются недвижимыми вещами. Здания и сооружения создаются в результате строительства. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении). Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом.  

Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях. Помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или раздела помещений, машино-мест. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение, машино-место сохраняются как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах (статья 141.4 ГК РФ).  

Особенности правового режима многоквартирного дома установлены гражданским и жилищным законодательством. Согласно статьям 289, 290 ГК РФ, статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома, к которому, в частности, относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие  

конструкции дома.  

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.  

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.  

Как установлено судами, многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, построен в 1976 году. Согласно акту от 31.12.76 приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией оконченного строительством здания жилищно-гражданского назначения к приемке предъявлен 118-квартирный жилой дом со встроенно- пристроенным магазином «Электротовары», в составе дома учтено помещение магазина. Наличие в составе многоквартирного дома встроенно-пристроенного предприятия обслуживания предусмотрено типовым проектом и проектной документацией. Нежилые помещения, расположенные во встроенно- пристроенной части многоквартирного дома, изначально учитывались в документах технического учета в составе жилого дома, таким же образом учитываются в настоящее время. Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А05-8641/2021, А05-3639/2023, А05-5731/2022 с предпринимателя ФИО1 как собственника помещений в многоквартирном доме была взыскана задолженность по платежам, связанным с обслуживанием и содержанием жилого дома. При рассмотрении названных дел суды отклонили довод предпринимателя о том, что принадлежащее ей помещение не входит в состав многоквартирного дома и является самостоятельным объектом, не имеющим общих коммуникаций с жилым домом.  

Признание самостоятельным объектом встроенно-пристроенной части многоквартирного дома, в настоящее время учитываемой в составе дома, неизбежно влечет изменение параметров многоквартирного дома и фактически означает раздел здания на два самостоятельных объекта, что в силу приведенных выше положений жилищного и гражданского законодательства возможно только при согласии всех собственников помещений многоквартирного дома. В таком случае суды правомерно пришли к выводу, что вопрос о разделе здания не может быть разрешен с привлечением в качестве ответчика только Администрации, а на привлечение к делу других соответчиков – собственников помещений дома либо уполномоченного ими лица – истец согласия не дал.  

Формирование земельных участков отдельно под многоквартирным домом без учета пристроенной части и под пристроенной частью магазина само по себе не подтверждает существование этой пристроенной части как самостоятельного отдельно стоящего здания.  

При таких обстоятельствах суды, установив, что принадлежащее предпринимателю помещение распложено во встроенно-пристроенной части многоквартирного дома и изначально учитывалось в составе дома, правомерно пришли к выводу, что изменение статуса этого объекта с помещения на здание фактически означает раздел здания, который возможен только путем его реконструкции в предусмотренном действующим законодательством порядке, в том числе с получением согласия всех собственников помещений в доме, и отказали в удовлетворении исковых требований.  

Довод подателя жалобы об отсутствии конструктивной и функциональной связи между принадлежащим ему объектом и многоквартирным домом подлежит отклонению, поскольку вопрос об отнесении конкретного объекта к определенному виду недвижимого имущества (здание, помещение) подлежит разрешению не только с учетом технических характеристик этого объекта, но и обстоятельств его создания, последующего учета, правовых аспектов.  

Вопреки утверждениям истца суды подробно исследовали все представленные в дело доказательства, оценили их по правилам статьи 71 АПК РФ, мотивировали свои выводы относительно принятия или непринятия тех или иных доказательств.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13.12.2024 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2025 по делу № А05-3484/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

Председательствующий И.В. Сергеева Судьи А.В. Кадулин 

 С.С. Салтыкова