ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

05 июля 2021 г.                                                                                 Дело № А55-19678/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2021 года

                        Постановление в полном объеме изготовлено 05 июля 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Серовой Е.А.,

судей Львова Я.А., Назыровой Н.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

с участием:

от конкурсного управляющего ФИО2 - лично, паспорт, ФИО3 по устному ходатайству, 

от ООО «Парекс» - ФИО4 по доверенности от 25.06.2021г., ФИО5 по доверенности от 29.04.2021г.,

от ФИО6 - ФИО7 по доверенности от 03.02.2021г.,

от ФИО8 - лично, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №2 

апелляционную жалобу Департамента градостроительства г.о. Самара 

на определение  Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить ее снос

в рамках дела № А55-19678/2017 

о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью  «Монолит»,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Самарской области от 26.07.2017 заявление ФИО9 принято, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 24.10.2017 в отношении ООО «Монолит» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2018 при банкротстве ООО «Монолит», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> применены правила § 7 (Банкротство застройщиков) Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.08.2018 ООО «Монолит» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, согласно которому заявитель просил:

1.Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0714001:8222 степенью готовности 9 %, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170.

2.Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0714001:8223 степенью готовности 17 %, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170.

3.Обязать ООО «Монолит» ИНН 

<

***> осуществить за свой счет снос самовольно возведенных объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 63:01:0714001:8222 степенью готовности 9 %, 63:01:0714001:8223 степенью готовности 17 %, расположенных по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

4.В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу предоставить Департаменту градостроительства городского округа Самара право за свой счет осуществить снос с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2021 года отказано в удовлетворении заявленного требования.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент градостроительства г.о. Самара обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2021 года, удовлетворить заявленные требования.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2021 года апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 29 июня 2021 года.

В судебном заседании конкурсный управляющий ФИО2 и его представитель  возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители ООО «Парекс» просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям представленных возражений.

ФИО8 и представитель ФИО6 также просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения  судом  первой  инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определения Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить ее снос в рамках дела № А55-19678/2017, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, ООО «Монолит» было выдано разрешение от 20.05.2015 № RU 63301000-016 на строительство жилой застройки в 

<

...>: жилого многоквартирного дома № 1, 2, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170.

Согласно выпискам из ЕГРН в границах указанного земельного участка расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 63:01:0714001:8222 степенью готовности 9 %, 63:01:0714001:8223 степенью готовности 17 %, сведения о правообладателе отсутствуют.

На основании решения Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 по делу № А55-812/2017 регистрационная запись о праве собственности ООО «Монолит» на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0704001:8170 погашена.

Согласно акту осмотра Администрации Промышленного внутригородского района городского округа Самара данный земельный участок огорожен металлическим забором. На огороженной территории находится объект незавершенного строительства, представляющий собой два подземных замкнутых контура, выполненных из железобетонных блоков, возведенный под всеми несущими стенами здания, имеющего прочную связь с землей, закрепленный армопоясом из соединенных между собой элементов арматуры, уложены плиты перекрытия. Согласно информационной табличке, размещенной на ограждении, ответственным представителем заказчика при строительстве данного объекта является ООО «Монолит».

Как указывает Департамент, в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 63:01:0704001:8170 не предоставлен ответчику в установленном порядке для строительства спорных объектов недвижимости.

Поскольку разрешение от 20.05.2015 № RU 63301000-016 было выдано ООО «Монолит» на строительство жилой застройки в 

<

...>: жилого многоквартирного дома № 1, 2, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, а также то, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170 имеет ограничения (обременения) в виде ипотеки, установленной в пользу участников долевого строительства, осуществить снос объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, в административном порядке путем принятия решения о сносе самовольной постройки либо решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями не представляется возможным.

Использование ООО «Монолит» земельного участка с кадастровым номером 63:01:0714001:8170 площадью 4295 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, без правоудостоверяющих документов препятствует распоряжению данным земельным участком уполномоченным органом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента обратился с настоящим заявлением в суд.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Из материалов дела следует, в результате проведения инвентаризации имущества и составления финансового анализа конкурсным управляющим установлено наличие у должника двух объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Самарская область, г.о. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, литер АН, поставленных на кадастровый учет (кадастровые номера № 63:01:0714001:8222 и 63:01:0714001:8223), которые включены в конкурсную массу должника.

Кроме того, ООО «Монолит» принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, площадью 4 295 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева. Данный земельный участок обременен договорами долевого участия следующих дольщиков: ФИО6, ФИО8, ФИО10, ФИО11, ФИО12.

Согласно информации, размещенной в картотеке арбитражных дел, определением Арбитражного суда Самарской области от 28.09.2018 по делу № А55-19678/2017 требования указанных дольщиков включены в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Монолит».

Также в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области имеются сведения о зарегистрированном договоре долевого участия с гр. ФИО13, зарегистрированной по адресу: 121352J 

<

...>.

 Из обособленных споров по рассмотрению требований следует, что все заключенные договоры долевого участия были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области; выдано разрешение на строительство № RU 63301000-016 от 20.02.2015 вышеназванного объекта и получены все необходимые для строительства заключения, выданы технические условия.

При этом разрешение на строительство № RU 63301000-016 от 20.02.2015 до настоящего времени не оспорено и не отменено.

Доводы об отсутствии возможности обжаловать указанное разрешение в связи с истечением срока на его обжалование отклоняются судебной коллегией, поскольку не являются основанием для удовлетворении заявленного требования. Следует отметить, что доказательств отсутствия возможности оспорить разрешение в установленный законодательством срок не представлено.

Согласно информации, размещенной в картотеке арбитражных дел решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2019 по делу № А55-6400/2019 отказано в удовлетворении заявления Департамента управления имуществом городского округа Самара о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области о погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:8170, обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на вышеуказанный земельный участок.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2020 по делу № А55-6400/2019 решение Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2019 оставлено в силе.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 05.08.2020 в передаче кассационной жалобы Департамента управления имуществом городского округа Самара для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При рассмотрении дела № А55-6400/2019 установлено, что 29.08.2015 зарегистрирован первый договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Монолит» и ФИО13 Одновременно внесена запись о залоге в пользу участников долевого строительства (запись регистрации от 29.08.2015 №63-63/001-63/001/006/2015-2179/2).

В последующем были зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве в пользу ФИО6, ФИО10 (ипотека - залогодержатель ПАО «Сбербанк», запись регистрации от 25.09.2019 № 63-63/001-63/001/772/2015-1046/1), ФИО8 (ипотека - залогодержатель ПАО «Сбербанк», запись регистрации от25.09.2015 № 63-63/001-63/001/772/2015-1110/1),   ФИО12   (ипотека   -   залогодержатель   ПАО «Сбербанк», запись регистрации от 05.10.2015 № 63-63/001-63/001/767/2015-929/1), ФИО11 (ипотека - залогодержатель ПАО Банк ВТБ 24, запись регистрации от 09.10.2015 № 63-63/001-63/001/772/2015-2146/1).

При этом решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2017 по делу № А55-812/2017 не принято во внимание, поскольку указанным судебным актом не разрешен вопрос о погашении в реестре актуальных записей о залогах в отношении спорного земельного участка. Регистрирующим органом 12.09.2018 на основании указанного решения погашена только запись о праве собственности ООО «Монолит».

Более того, согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. При разрешении спора следует исходить из того, что снос самовольно возведенного объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство. 

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то погашение регистрационной записи о праве собственности ООО «Монолит» на земельный участок, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.

Следует также отметить, что решение о сносе строения повлечет существенное нарушение прав всех конкурсных кредиторов и участников долевого строительства, вложивших денежные средства в приобретение жилья.

Доводы об отсутствии у должника правоустанавливающих документов отклоняются судебной коллегией, поскольку строительство спорного жилого дома было начато и продолжено при наличии полного пакета разрешительной документации.

При этом, в силу пункта 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Статьями 25 и 25.1 Закона об ипотеке установлен исключительный перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, в который рассматриваемая ситуация не входит.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок и основания погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного   права   или   обременения   может   быть   осуществлено   путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Однако с указанным заявлением Департамент не обращался. 

Как указано выше, ООО «Монолит» было выдано разрешение на строительство от 20.02.2015 № ГСП63301000-016, согласно которому осуществлялось строительство и заключались договоры долевого участия с физическими лицами.

Законом «О несостоятельности (банкротстве)» установлен механизм разрешения ситуации по удовлетворению прав дольщиков, включая создание жилищно-строительного кооператива, либо выбор нового Застройщика и передача им прав на строительство и обязанности по передачи квартир дольщикам, при этом средств должника на окончание строительства не потребуется.

В рамках дела о банкротстве ООО «Монолит» 18.11.2019 проведено собрание участников строительства ООО «Монолит», на котором было принято решение об обращении в Арбитражный Суд Самарской области и Правительство Самарской области с целью достройки жилого многоквартирного жилого дома № 1,2 расположенных на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:8170 по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Фадеева, разрешение на строительство от 20.02.2015 № К1163301000-016 и удовлетворения требований по договорам долевого участия в вышеназванном объекте путем предоставления жилых помещений, и заключения договоров с новым застройщиком ООО «Скала». 

Из материалов дела следует, расположенные на спорном земельном участке объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое является объектом  гражданских прав. 

Объекты  недвижимости с кадастровыми номерами 63:01:0714001:8222 степенью готовности 9% и 63:01:0714001:8223 степенью готовности 17% в результате проведенной конкурсным управляющим инвентаризации и оценке их рыночной стоимости (отчет об оценке №1389-1/18), включены в конкурсную массу ООО «Монолит».

На основании изложенного, принимая во внимание, что разрешение на строительство от 20.02.2015 № ГС1163301000-016 на момент осуществления строительства имело юридическую силу и никем не оспаривалось, суд  первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания спорных объектов недвижимости самовольной постройкой и обязании осуществить их снос.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому определение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 29 января 2021 года об отказе в удовлетворении заявления о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и возложении обязанности осуществить ее снос в рамках дела № А55-19678/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                       Е.А. Серова

Судьи                       Я.А. Львов

                                                                                                                      Н.Б. Назырова