АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

09.04.2021  Дело № А62-5882/2020

Резолютивная часть решения оглашена 04.03.2021 

Полный текст решения изготовлен 09.04.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "Галактика-С" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу "Модный континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12,

и встречному исковому заявлению 

акционерного общества "Модный континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Галактика-С»: ФИО2 – представитель по доверенности от 13.11.2020;

от АО «Модный континент»: ФИО3 – представитель по доверенности от 10.08.2020; 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Галактика-С» (далее – ООО «Галактика-С») обратилось в суд с иском к акционерному обществу «Модный континент» (далее – АО «Модный континент») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за январь, февраль 2020 года в размере 667 443 руб. 68 коп. 

Определением суда от 21.07.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии с положениями статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором оспаривалась обоснованность заявленных требований.

Также в арбитражный суд поступило встречное исковое заявление АО  «Модный континент» к ООО «Галактика-С» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2019 по 13.07.2020 в сумме 66 378 руб. 51 коп.

Определением суда от 28.08.2020 указанное встречное исковое заявление принято к производству суда.

В этой связи, а также в целях всестороннего и полного исследования доказательств и обстоятельств дела, определением от 28.08.2020 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе судебного разбирательства ООО «Галактика-С» в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточняло заявленные исковые требования, окончательно просило взыскать в его пользу с АО «Модный континент» задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 945 872 руб. 33 коп. (уточненное исковое заявление от 25.02.2021).

Суд принял уточненное исковое заявление к производству, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В ходе судебного разбирательства АО «Модный континент» в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также неоднократно уточняло заявленные встречные исковые требования, окончательно просило взыскать с ООО «Галактика-С» в его пользу неосновательное обогащение в размере 1 291 943 руб. 52 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2019 по 13.07.2020 в сумме 66 753 руб. 46 коп. (уточненное встречное исковое заявление, поступившее в судебном заседании 04.03.2021).

Суд принял уточненное встречное исковое заявление к производству, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Из материалов дела следует, что между ООО «Галактика-С» (далее по тексту также – арендодатель) и ОАО «Модный континент» (впоследствии – АО «Модный континент», далее по тексту также – арендатор) 26.01.2013 заключен договор аренды нежилого помещения № 12 (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № А14 общей площадью 423 кв.м, которое находится на первом этаже нежилого здания общей площадью 66 817 кв.м, кадастровый номер 67:27:0013024:64, расположенного по адресу: 214012, 

<

...>, а арендатор обязался принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату  за пользование помещением (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды по договору установлен по 26.01.2020 (включительно).

Условия и порядок платежей по договору аренды согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1  договора аренды арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату за владение и пользование помещением, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и иные платежи в порядке, сроки и на условиях, установленным договором.

Для расчета величины арендных и прочих платежей по договору стороны договорились установить площадь 423 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной арендной платы и дополнительной арендной платы.

В соответствии с подпунктами 3.2.1.1-3.2.1.6 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) постоянная арендная плата включает в себя: плату с оборота, фиксированную арендную плату и  эксплуатационную часть арендной платы.

Плата с оборота – это ежемесячная плата с товарооборота арендатора, которая составляет 10% от оборота арендатора в помещении за каждый предыдущий месяц срока аренды. При этом оборот арендатора для расчета ежемесячной платы с оборота определяется в соответствии с пунктом 3.2.1.5 договора.

Фиксированная арендная плата с 27.01.2019 составляет 551 435 руб. 49 коп., без НДС, из расчета 1 303 руб. 63 коп. за 1 кв.м помещения в месяц, без НДС.

Фиксированная арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца, с НДС, по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации на день оплаты, которая на дату подписания дополнительного соглашения составляет 661 722 руб. 59 коп., включая НДС 20%.

В случае, если размер ежемесячной платы с оборота превысит сумму фиксированной арендной платы, то арендатор должен не позднее 15-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, доплатить арендодателю арендную плату за предыдущий месяц в сумме, составляющей разницу между платой с оборота и фиксированной арендной платой.

В случае если размер ежемесячной платы с оборота будет менее фиксированной арендной платы, то ежемесячная фиксированная арендная плата остается неизменной.

Арендатор не позднее 5-ого рабочего дня месяца, следующего за истекшим, в течение срока аренды обязуется направлять арендодателю на следующие адреса электронной почты (e-mail): trcgalaktika@mail.ru, arenda@ trcgalaktika.ru, отчет о коммерческой деятельности арендатора в помещении за истекший месяц.

Эксплуатационная часть арендной платы (далее по тексту также – эксплуатационные платежи) является составляющей постоянной арендной платы и представляет собой долю арендатора в общих затратах арендодателя по обеспечению помещения, мест общего пользования здания и прилегающей к зданию территории эксплуатационными услугами.

С 01.03.2019 эксплуатационные платежи  составляют 134 577 руб. 45 коп., без НДС, из расчета 318,15 руб. за 1 кв.м помещения в месяц, без НДС.

Эксплуатационные платежи оплачиваются арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца, с НДС, по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации на день оплаты, которые на 01.03.2019 составляют 161 492 руб. 94 коп., включая НДС – 20% в сумме 26 915 руб. 49 коп.

Подпунктом 3.2.1.7 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) вне зависимости от иных положений договора сторонами с 01.01.2019 установлен максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, уплачиваемый по договору, который составляет разницу между 17 % от оборота арендатора в помещении в месяц и суммой эксплуатационных платежей в месяц.

В соответствии с дополнительным соглашением № 7 от 29.04.2019 к договору аренды пункт 3.2.1.7 договора изложен в новой редакции, согласно которой вне зависимости от иных положений договора, сторонами с 01.05.2019 устанавливается максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, уплачиваемой по договору, который составляет 17% от оборота арендатора в помещении в месяц.

В случае, если ежемесячная фиксированная арендная плата, установленная пунктом 3.2.1.3 договора, превышает максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы за соответствующий период, арендатор вместо ежемесячной фиксированной арендной платы оплачивает максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы.

Превышение сумм оплаченной арендатором авансом фиксированной арендной платы над максимальным размером ежемесячной постоянной арендной платы сторонами засчитывается в счет сумм авансовых платежей по договору за следующий период (календарный месяц), о чем арендатор уведомляет арендодателя.  

Максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы не может быть менее ежемесячной суммы эксплуатационных платежей.

Согласно пункту 3.2.2 договора аренды состав, порядок определения и сроки выплаты дополнительной арендной платы определяются в приложении № 6 к договору аренды. 

Акт приема-передачи нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды, составлен и подписан сторонами договора 26.01.2013.

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области 24.05.2013, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости.

В связи с ненадлежащим исполнением АО «Модный континент» обязательств по внесению арендной платы по договору аренды ООО «Галактика-С» в адрес арендатора направлены претензии от 27.01.2020 № 18, от 19.03.2020 № 56 об оплате задолженности, которые удовлетворены арендатором лишь в части.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Галактика-С» с иском в суд.

Представитель ООО «Галактика-С» исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему основаниям, встречный иск АО «Модный континент» не признал по изложенным в возражениях на него основаниям.

Представитель АО «Модный континент» исковые требования ООО «Галактика-С» не признала по изложенным в возражениях на иск основаниям, поддержала встречные исковые требования по изложенным во встречном исковом заявлении и дополнениях к нему основаниям.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) срок аренды по договору установлен по 26.01.2020 (включительно).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку после окончания срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, возражений со стороны арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором нежилого помещения не было заявлено, договор аренды в силу норм действующего законодательства считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Такое обязательство будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Аналогичный вывод содержится в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66, в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

С учетом приведенных выше норм, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается при возврате имущества из аренды, доказательством чего является подписанный сторонами акт.

Из материалов дела следует, что арендатором в адрес арендодателя направлено уведомление от 09.04.2020 исх. № 1109 об отказе от исполнения договора, в котором арендатор просил изменить условия договора аренды в части размера арендной платы; в случае отказа арендодателя в изменении условий договора аренды уведомил об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора. При этом, указал, что в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ договор будет считаться расторгнутым через три месяца с даты получения уведомления. Указанное уведомление вручено арендодателю 30.05.2020.

Вместе с тем, доводы АО «Модный континент» о том, что договор аренды прекратил свое действие 30.08.2020 суд находит несостоятельными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу норм действующего законодательства после окончания установленного в договоре аренды срока действия договор аренды между сторонами был возобновлен тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, в договоре аренды сторонами согласован порядок одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

Так, в силу пункта 7.4 договора аренды арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, без указания причин и уплаты каких-либо штрафных санкций, при условии письменного уведомления арендодателя не менее, чем за 4 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. Обеспечительный взнос в таком случае удерживается арендодателем в качестве штрафа.

Таким образом, в силу пункта 7.4 договора аренды договор должен был быть прекращен не ранее, чем через 4 месяца с момента получения уведомления арендодателем, то есть не ранее 30.09.2020.

Из материалов дела следует, что принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены. 

За период с 01.01.2020 по 27.08.2020 у АО «Модный континент» перед ООО «Галактика-С» образовалась задолженность по арендной плате.

В этой связи арендодатель в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды направил в адрес арендатора уведомление от 11.08.2020 № 152 о досрочном расторжении договора с 20.08.2020. В указанном уведомлении арендатору установлен срок для возврата арендованного помещения по акту приема-передачи – не позднее 27.08.2020. Уведомление вручено представителю арендатора 11.08.2020, получено арендатором по почте 17.08.2020. Таким образом, в силу положений пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, пункта 7.1 договора аренды договор аренды прекращен между сторонами с момента получения арендатором уведомления о расторжении, то есть с 17.08.2020.

В связи с уклонением арендатора от передачи помещения акт приемки помещения составлен арендодателем в одностороннем порядке 27.08.2020, направлен в адрес АО «Модный континент» и получен им 01.09.2020. возражений на акт от АО «Модный континент» в адрес ООО «Галактика-С» не поступило.

Таким образом, с учетом норм действующего законодательства и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что арендованное помещение находилось в пользовании арендатора до 27.08.2020, в связи с чем начисление арендатором арендной платы до указанной даты является обоснованным.

Обращаясь с иском в суд, арендодатель указал на наличие у арендатора задолженности по арендной плате.

Так, арендодателем заявлены требования о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 945 872 руб. 33 коп.

Полагая, что эксплуатационные платежи за период май – декабрь 2019 года в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. были ошибочно перечислены АО «Модный континент» в пользу ООО «Галактика-С», АО «Модный континент» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из материалов дела следует, что в период с 01.03.2013 по 28.02.2019 АО «Модный континент» производило оплату услуг по технической эксплуатации здания, в котором расположено арендуемое помещение, на основании   договора эксплуатационных услуг от 01.03.2013 № 12. 

С 01.03.2019 в связи с расторжением указанного договора в договор аренды на основании дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019 были внесены соответствующие изменения. 

В соответствии с условиями договора аренды арендная плата состоит из двух частей: постоянной арендной платы и дополнительной арендной платы (пункт 3.2 договора аренды).

Так, согласно подпункту 3.2.1.1 пункта 3.2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 6 от 01.03.2019) постоянная арендная плата включает в себя: плату с оборота, фиксированную арендную плату и  эксплуатационную часть арендной платы.

В соответствии с подпунктом 3.2.1.6 пункта 3.2.1 договора аренды эксплуатационная плата является затратами арендодателя по обеспечению помещения, мест общего пользования, здания и прилегающей к зданию территории эксплуатационными услугами и оплачивается ежемесячно.

Несмотря на то, что по тексту договора эксплуатационная плата включена в состав постоянной арендной платы, она по своей сути не является платой за пользование арендованным имуществом, а является самостоятельным платежом, направленным на компенсацию арендодателю расходов, связанных с технической эксплуатацией и содержанием здания, в котором расположено арендуемое помещение, для использования арендуемого помещения по назначению, и потому оплачивалась арендатором ежемесячно, на протяжении срока действия договора, вплоть до января 2020 года включительно.

То обстоятельство, что эксплуатационная плата является компенсацией расходов арендодателя на техническую эксплуатацию и содержание здания, подтверждается пунктом 1.5 договора аренды, в соответствии с которым эксплуатационные услуги могут оказываться не арендодателем, а иным лицом, с которым арендатор заключает соответствующий договор, а также приложением № 5 к договору аренды, в котором содержится перечень услуг и затрат арендодателя по поддержанию здания в состоянии, позволяющем использовать арендуемое помещение по назначению.

Данный вывод подтверждается нормами ст. 614 ГК РФ, определяющей виды арендной платы, в которые не включены затраты арендодателя на поддержание арендуемого помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению, а именно, коммунальные и эксплуатационные платежи.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» коммунальные и прочие целевые услуги не могут рассматриваться как устанавливающие форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество.

В период с 01.03.2013 по 28.02.2019 оплата эксплуатационных услуг осуществлялась арендатором на основании договора эксплуатационных услуг от 01.03.2013 № 12 и соответствующих счетов; в период с 01.03.2019 по 28.02.2020 – на основании договора аренды и счетов, в которых отдельно были указаны размер арендной платы и сумма эксплуатационных платежей.

Оплата АО «Модный континент» эксплуатационной платы производилась отдельными платежными поручениями, в которых  в качестве назначения платежа указывалось, что оплата производится за оказанные услуги по эксплуатации за конкретный месяц календарного года. Арендная плата вносилась арендатором на основании других платежных поручений, в которых в качестве назначения платежа указывалось на оплату аренды за конкретный месяц календарного года.

Таким образом, эксплуатационная плата является возмещением затрат арендодателя по эксплуатации здания, а не платой за пользование помещением (арендной платой).

Из подпункта 3.1.2.7 пункта 3.1.2 договора следует, что в качестве постоянной арендной платы арендатором оплачивается либо максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы, либо фиксированная арендная плата, в зависимости от того, какая из них будет выше. Эксплуатационный платеж не сравнивается с каким-либо другим платежом, в договоре отсутствует указание о том, что вместо этого платежа вносится какой-либо иной платеж, его зачет в счет авансовых платежей следующих арендных периодов договором не предусмотрен.

В период с 01.03.2013 по 31.01.2020 включительно эксплуатационные платежи вносились арендатором наряду с арендной платой, при этом арендатор каких-либо возражений не заявлял и выполнял взятые на себя обязательства.

Таким образом, установленный пунктом 3.2.1.7 (в редакции дополнительного соглашения № 7 от 29.04.2019) вид платежа за аренду помещения, который поименован как «максимальный размер ежемесячной постоянной арендной платы», по смыслу соглашения, условий договора аренды и его буквальному содержанию, длительному исполнению сторонами его условий, фактически не является максимальным размером постоянной арендной платы; подлежит оплате только вместо ежемесячной фиксированной арендной платы, в которую эксплуатационный платеж не входит, и не исключает оплату предусмотренных подпунктом 3.1.2.6 договора аренды эксплуатационных платежей.

С учетом изложенного, доводы АО «Модный континент» о том, что им арендодателю ошибочно уплачены эксплуатационные платежи за период май – декабрь 2019 года в сумме 1 291 943 руб. 52 коп., в связи с чем на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение, суд считает необоснованными.

В этой связи суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления АО «Модный континент» о взыскании с ООО «Галактика-С» неосновательного обогащения в сумме 1 291 943 руб. 52 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом представленных сторонами в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что наличие у арендатора задолженности по арендной плате перед ООО «Галактика-С» подтверждено представленными письменными доказательствами.

Вместе с тем, доводы ООО «Галактика-С» о необходимости взыскания с АО «Модный континент» арендной платы в установленном договором аренды размере за период с 01.04.2020 по 07.07.2020 в полном объеме, без учета периода, в который арендатор фактически не осуществлял коммерческую деятельность, суд находит необоснованными. 

Согласно пункту 1 приложения № 2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 11.09.2017) с 11.09.2017 профилем деятельности арендатора в арендуемом помещении является: розничная торговля одеждой, обувью, бельем, чулочно-носочными изделиями, аксессуарами, бижутерией, головными уборами, парфюмерной и косметической продукцией, детскими товарами, игрушками, играми настольными печатными под товарными знаками «INCITY», «DESEO», «INCITY KIDS», «slip&sleep» или иным товарным знаком, принадлежащим арендатору согласно действующему законодательству РФ, в том числе посредством предоставления потребительских займов покупателям третьими лицами.

Указом Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 в связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Смоленской области введен режим повышенной готовности.

 В соответствии с указом Губернатора Смоленской области от 31.03.2020 № 34, которым внесены изменения в указ Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24, с 01.04.2020 на территории Смоленской области временно была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, специализированных объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи (в том числе мобильных телефонов, планшетов), специализированных объектов розничной торговли, реализующих зоотовары, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

В связи с неоднократным внесением изменений в указ Губернатора Смоленской области от 18.03.2020 № 24 работа вышеуказанных объектов розничной торговли на территории Смоленской области временно была приостановлена в период с 01.04.2020 по 13.05.2021 и с 16.05.2020 по 06.07.2020 включительно.

Доводы ООО «Галактика-С» о том, что АО «Модный континент» в указанный период использовало занимаемое по договору аренды помещении для продажи товаров дистанционным способом документально не подтверждены. Более того, продажа товаров данным способом не соответствует профилю деятельности арендатора, установленному договором аренды.

С учетом изложенного, суд полагает обоснованными доводы АО «Модный континент» о том, что в период с 01.04.2020 по 13.05.2021 и с 16.05.2020 по 06.07.2020 оно, с учетом перечня реализуемых товаров и установленного договором аренды профиля деятельности, не могло осуществлять коммерческую деятельность в арендуемом помещении. Вина ответчика в приостановлении коммерческой деятельности в арендуемом помещении в указанный период отсутствует.

В этой связи суд полагает необходимым исключить из расчета ООО «Галактика-С» суммы начисленного максимального размера арендной платы в месяцы, когда АО «Модный континент» вообще не осуществляло коммерческую деятельность в арендуемом помещении. 

Оснований для полного освобождения арендатора от внесения арендных платежей за указанный период на основании пункта 3.5.6 у суда не имеется.

Так, пунктом 3.5.6 договора аренды предусмотрено, что в случае фактического неиспользования помещения арендатором по любым причинам в течение 24 часов, кроме случаев, возникших по вине арендатора, платежи, предусмотренные договором, не начисляются и не уплачиваются, сумма платы за аренду за указанный период, внесенная арендатором авансом, засчитывается арендодателем в счет будущих платежей.

Согласно профилю деятельности арендатор осуществляет розничную торговлю непродовольственными товарами, согласованными сторонами в договоре аренды. АО «Модный континент» не представлено суду доказательств того, что в спорный период принадлежащий арендатору товар, а также торговое оборудование, были вывезены из арендуемого помещения. То обстоятельство, что в спорный период АО «Модный континент» не осуществляло розничную торговлю указанными товарами, не свидетельствует о том, что указанное помещение фактически не использовалось арендатором. 

ООО «Галактика-С» в материалы дела представлен справочный расчет задолженности по арендной плате, с учетом частичного исключения максимального размера арендной платы в период с 01.04.2020 по 06.07.2020 (том 5 л.д. 85). Согласно представленному расчету размер задолженности по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 составляет 2 600 283 руб. 33 коп.

Представленный справочный расчет в арифметической части АО «Модный континент» не оспаривался.

В этой связи суд полагает необходимым удовлетворить требования ООО «Галактика-С» в части взыскания в его пользу с АО «Модный континент» задолженности по договору аренды за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 600 283 руб. 33 коп.

При этом, суд не принимает во внимание доводы АО «Модный континент» о том, что в расчете задолженности должна быть учтена сумма обеспечительного платежа, внесенного по договору аренды, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды подтверждением намерений арендатора надлежащего соблюдения условий договора является обеспечительный взнос.

Обеспечительный взнос удерживается арендодателем в течение всего срока аренды без начисления на него процентов.

В случае задержки любых платежей, предусмотренных договором аренды, или повреждений помещения или здания, или иного нарушения арендатором своих денежных обязательств по договору аренды, арендодатель вправе удержать из обеспечительного взноса суммы на ремонт поврежденного имущества и/или на восстановление нарушенного права арендодателя.

Стороны определили, что обеспечительный взнос является обеспечительной мерой для обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору.

На момент прекращения пользования арендованным помещением (27.08.2020) размер обеспечительного взноса составил 661 722 руб. 59 коп., что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, при условии направления арендатору письменного требования об устранении нарушений и не устранения таких нарушений арендатором в течение 15 рабочих дней с момента получения такого требования, в том числе в случаях: 

- просрочки арендатором уплаты арендной платы, предусмотренной договором аренды, более чем на 10 рабочих дней подряд;

- если арендатор осуществляет систематические задержки оплаты арендной платы, причитающейся по договору аренды. В контексте договора аренды термин «систематические задержки» означает две и более задержки подряд, общей длительностью 10 рабочих дней и более, выявленные в период любого года срока аренды.

В вышеуказанных случаях обеспечительный взнос не возвращается арендатору, а удерживается арендодателем в качестве штрафа.

Материалами дела подтверждено, что в период действия договора аренды АО «Модный континент» неоднократно нарушало обязательства по своевременному внесению арендной платы и требования арендодателя об устранении нарушений в установленный договором срок не выполняло. 

Так, ООО «Галактика-С» указано на допущение арендатором просрочки по внесению дополнительной арендной платы за декабрь 2019 года, февраль 2020 года, максимального размера ежемесячной постоянной арендной платы за январь, февраль 2020 года, эксплуатационных платежей за январь, февраль 2020 года более чем на 10 дней рабочих дней подряд и неустранение таких нарушений в течение 15 рабочих дней с момента получения таких требований, также указано на систематичность задержки оплаты арендной платы в период с декабря 2019 по август 2020 общей длительностью более 10 рабочих дней, отказ арендатора оплачивать арендную плату и образовавшуюся задолженность. Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 не погашена арендатором до настоящего времени.

Доказательств, опровергающих указанные доводы представителя ООО «Галактика-С» и представленные им в обоснование данных доводов письменные доказательства, представителем АО «Модный континент» в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

 С учетом указанных обстоятельств, основания для учета суммы обеспечительного платежа при расчете возникшей задолженности отсутствуют, так как обеспечительный платеж был обоснованно удержан ООО «Галактика-С» в качестве штрафа в соответствии с условиями договора.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Галактика-С» следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом размера удовлетворенных судом исковых требований ООО «Галактика-С» с АО «Модный континент» в его пользу подлежит взысканию 18 153 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; поскольку ООО «Галактика-С» при подаче уточненного искового заявления не была оплачена государственная пошлина, с АО «Модный континент» также в доход федерального бюджета следует взыскать 18 150 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с акционерного общества "Модный континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Галактика-С" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по договору аренды нежилого помещения от 26.01.2013 № 12 за период с 01.01.2020 по 27.08.2020 в размере 2 600 283 руб. 33 коп., а также  18 153  руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Галактика-С" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в остальной части отказать.

В удовлетворении встречного иска акционерного общества "Модный континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с акционерного общества "Модный континент" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 18 150 руб. государственной пошлины.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        И.Л. Каринская