Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-184028/23-133-977

22 декабря 2023 г.

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 декабря 2023 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

истцов – ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.06.2005) 

ИП ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 14.01.2005) 

ИП ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 02.10.2017) 

к ответчику – ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" (141401, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ХИМКИ ГОРОД, ПОБЕДЫ УЛИЦА, 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.06.2007, ИНН: 

<

***>) 

о расторжении договора аренды № 13-10/2022 от 13.10.2022 г. 

при участии: 

от истцов: ФИО5, дов. от ИП ФИО2 25.07.2023 г.; дов. от ФИО3 24.07.2023 г.; дов. от ФИО4 25.07.2023 г., пред. паспорт, диплом. 

от ответчика: ФИО6, дов. от 09.01.2023 г., пред. паспорт, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4 (далее – истец) обратились в Арбитражный суд города Москвы  с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БЭСТ ПРАЙС" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № 13-10/2022 от 13.10.2022 г.

Представители истцов исковые требования поддержали согласно исковому заявлению.

Представитель ответчика возражал относительно исковых требований по доводам отзыва.

Выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истцам - ИП ФИО2, ИП ФИО3 и ИП ФИО4 принадлежит на праве общедолевой собственности нежилое помещение общей площадью 622,1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 42:30:0301047:253, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.04.2022 г. сделаны записи регистрации №42:30:0301047:253-42/081/2022-28, №42:30:0301047:253-42/081/2022-29, №42:30:0301047:253-42/081/2022-30.

Между истцами и ООО «Бэст Прайс» заключен договор аренды нежилого помещения от 13.10.2022 г. №13-10/2022, в соответствие с которым истцы передают во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 280,2 кв. м, а именно: 

- помещение №1, часть помещения №2, помещение №3, расположенное на 1 этаже здания с кадастровым номером 42:30:0301047:253 по адресу: 

<

...>. Границы помещения отмечены сторонами на копии поэтажного плана Здания.

Срок действия договора аренды составляет 364 дня и действует до 01.10.2023 г. с возможностью автоматической пролонгацией на 364 дня и не менее чем 2 раза.

В соответствие с пунктом 4.2 Договора Истцы дают Ответчику согласие провести ремонт Помещения, включая его перепланировку, в соответствие с согласованной Сторонами планировкой, которая является неотъемлемой частью Договора.

Согласно пункту 4.3 Договора ООО «Бэст Прайс» обязан при подписании передаточного акта либо до начала проведения работ, которые могут затронуть несущие конструкции здания, в котором находится Помещение, а также могут повлиять на работу проходящих в Помещении внешних инженерных систем и коммуникаций, согласовать с Арендодателем выполнение указанных работ.

Исходя из пункта 4.7 Договора стороны при подписании Договора пришли к соглашению, что Истцы в срок, указанный в Приложении №3 к Договору, обязуется своими силами и за свой счет выполнить и согласовать в установленном законом порядке работы, указанные в разделе «Перечень работ, выполняемых Арендодателем» Приложения №3 к Договору.

Согласно пунктов 5 и 9 раздела «Перечень работ, выполняемых Арендатором» Приложения №3 к Договору, ООО «Бэст Прайс» выполнены работы по закладыванию проема кирпичом (при устройстве проема разгрузки) и устройство проема в кирпичной несущей стене с усилением. Фактическое проведение работ также подтверждается Приложение №3 «План-схема перепланировки помещения Арендатором» и техническим паспортом помещения, в котором зафиксированы данные проемы или их отсутствие до проведения ремонтных работ.

Как усматривается из материалов дела, ответчик выполнил работы на несущих конструкциях здания (внешние стены многоквартирного дома), в котором находится Помещение.

В обоснование исковых требований, истец, ссылаясь на положения, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, указывает, что ответчик в нарушение существенных условий договора ухудшил свойства объекта аренды, поскольку переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.

Кроме того, проведение перепланировки в отсутствие согласия общего собрания собственником помещения в многоквартирном доме, в отсутствие разрешения органа местного самоуправления может повлечь за собой для истцов неблагоприятные последствия в виде наложения штрафов, убытков за восстановление помещения в первоначальный вид и/или реализацию помещения с публичных торгов в соответствие со статьей 29 Жилищного Кодекса РФ.

27.07.2023 истцами была направлена претензия в адрес ответчика о необходимости предоставления документов, подтверждающих проведение работ на внешних стенах многоквартирного дома в соответствие с действующим законодательством, а именно: 1. Проект перепланировки, 2. Технический план, 3. Разрешение на проведение перепланировки/переустройства, выданное уполномоченным органом, 4. Акт приемочной комиссии.

Указанная претензия оставлена без ответа и удовлетворения.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договор аренды заключен сроком на 364 календарных дня до 11.10.2023. По истечении срока аренды договор аренды был автоматически возобновлен на следующие 364 дня, т.е. до 09.10.2024.

 Действительно, ответчик правомерно указывает, что при заключении договора аренды истец и ответчик согласовали проведение ремонтных работ (п. 4.2, п. 4.3. договора аренды), перечень которых был конкретизирован в приложении № 3 к договору. 

Согласно перечню работ, арендодатель обязуется выполнить следующие работы:

- Смонтировать, обслуживать и эксплуатировать системы пожарной безопасности (сигнализация, оповещение и управление эвакуацией) в соответствии с требованиями действующих норм пожарной безопасности, согласно приложению №3. Не позднее 20 дней с даты АПП.

- Перенести вход в санузел с арендуемого контура и возвести перегородку на месте образовавшегося проема. До даты АПП.

- Восстановить фасад после организации проема разгрузки, Не позднее 20 дней с даты АПП. Организовать пандус для заезда грузового транспорта к месту разгрузки. До даты АПП.

Заменить разбитые стекла окон. Не позднее 10 дней с даты АПП.

Выполнить перенос радиаторов и труб отопления от проема разгрузки согласно Приложению №3, Не позднее 3 дней с даты АПП.

Обеспечение температуры в помещении не ниже 18 С.

Согласно перечню работ, арендатор обязуется выполнить следующие работы:

1. Проведение демонтажных подготовительных работ, включая демонтаж существующей электрики.

2. Устройство перегородок ГКЛ согласно планировке объекта

3. Устройство обшивки стен из ГКЛ

4. Обработка стен составом Антиплесень

5. Закладывание проема кирпичом (при устройстве проема разгрузки)

6. Оклейка стекол пленкой

7. Ремонт входной группы

8. Замена/монтаж доводчика

9. Устройство проема в кирпичной несущей стене с усилением

10. Монтаж полипропиленовых труб с фасониной

11. Монтаж козырька из поликарбоната

12. Монтаж прожекторов над разгрузкой и главным входом

13. Грунтовка, шпатлевка и окраска стен, перегородок и колонн

14. Устройство и окраска откосов

15. Монтаж плинтуса из керамогранита

16. Монтаж потолка Армстронг

17. Замена потолочных плит типа Байкал

18. Устройство открывающихся и «глухих» металлических решеток на окна/двери

19. Монтаж уголка ПВХ

20. Устройство дверей согласно планировке

21. Изготовление металлоконструкций для усиления проемов дверей

22. Разводка электрики по помещению, осуществление монтажа светильников, устройство розеток и выключателей по помещению

23. Установка звонка электрического с кнопкой

24. Монтаж глазка

25. Устройство противоскользящих накладок на ступени

26. Устройство решетки для очистки обуви

27. Установка урны

28. Монтаж сейфа

29. Монтаж зеркал, диспенсеров

30. Аренда туры

31. Устройство в Помещении электрощита, шкафа учета.

32. Устройство съемного переката через порог

33. Устройство металлической разгрузочной площадки

34. Установка и подключение кассовых столов

35. Установка тепловой завесы над проемом разгрузки и главного входа

36. Установка и подключение пресса

37. Монтаж и подключение наружной рекламы в соответствии с Приложением № 4

38. Оснащение Помещения первичными средствами пожаротушения

39. Выполнить расчет пожарных рисков

40  Уборка Помещения и вывоз строительного мусора.

Сторонами договора аренды выполнены работы, указанные в приложении № 3, что не оспаривается сторонами.

Таким образом, при заключении договора аренды арендодатель дал согласие арендатору на проведение ремонтных работ (п. 4.2.) согласно перечню, определенному в Приложении № 3 к договору аренды.

Так, в пунктах 5, 9 перечня, выполняемых арендатором работ приложения № 3 к договору аренды, сторонами было согласовано проведения арендатором работ по устройству проёма в кирпичной несущей стене с усилением и закладывание проема кирпичом.

Работы арендатором были выполнены. Каких-либо замечаний по качеству и объему выполненных работ от арендодателя не поступало.

Вместе с тем арендодателем были выполнены работы по восстановлению фасада здания после организации арендатором проема разгрузки (перечень работ, выполняемых арендодателем, приложение № 3).

Таким образом, работы выполнены ответчиком в соответствии с условиями подписанного сторонами договора аренды, и с согласия истца на их проведение, что буквально следует из п. 4.2. договора аренды и приложения № 3.

При этом, выполнение истцом работ по восстановлению фасада в месте устройства ответчиком проема свидетельствует о том, что истец располагал информацией о проведённых ответчиком работах, об отсутствии замечаний к ним и к факту их проведения.

Относительно предоставления исполнительной документации по работам по устройству проёма в кирпичной несущей стене с усилением и закладывание проема кирпичом сообщаем следующее.

Договором аренды обязанность, на получение указанной документации на арендатора, не возложена, следовательно, действий или бездействий со стороны ответчика, которые могут рассматриваться как существенные нарушения договора аренды, не имеется. Также законодательство не содержат норм об автоматическом возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора на получение необходимых разрешении и согласований в случае проведения в помещении ремонтных работ.

В соответствии с договором, на ответчике возложена обязанность заключать прямые  договора с ресурсоснабжающими организациями с согласия соответствующих организаций. 

Вместе с тем, исходя из положений статей 209, 210 ГК РФ, бремя содержания имущества, в том числе получение необходимых для функционирования и содержания нежилого помещения документов, лежит на собственнике, в данном случае – истце, что следует из п. 5.4., в соответствии с которым  Арендодатель разрешает Арендатору путем согласования Приложения № 4 за его счет без дополнительного на то согласования с Арендодателем и без заключения дополнительного договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции…. Арендодатель самостоятельно своими силами и за свой счет решает вопрос с иными собственниками здания, в котором расположено арендуемое Помещение, с размещением наружной рекламы Арендатора в местах, согласованных Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору, в частности, в случае возникновения необходимости Арендодатель обязуется своими силами и за свой счет заключить с собственниками здания договор на предоставление рекламных мест, согласованных Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору, надлежащим образом исполнять условия такого договора и поддерживать его действие в течение всего срока действия настоящего Договора.

Таким образом, условиями п. 5.4. договора предусмотрена обязанность арендодателя согласовывать с государственными и муниципальными органами, а также с иными собственниками здания предоставление рекламного места.

Неуказанное обязанности собственника (арендодателя) объекта недвижимости   на согласование ремонтных работ в порядке, установленном действующим законодательством, не отменяет такую  обязанность, как собственника имущества. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что Арендодатель дает согласие Арендатору провести ремонт Помещения, включая его перепланировку, в соответствии с согласованной Сторонами планировкой, которая является неотъемлемой мастью Договора (Приложение № 3).

Исходя из буквального толкования п. 4.2 договора арендодатель дал свое согласие на проведение работ, предусмотренных в Приложении № 3, в частности проведение ремонтных работ на несущих конструкциях здания.

Учитывая изложенное, истцом не доказано наличие условий, предусмотренных пунктом  статьи 619 ГК РФ, которое могло бы послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 450, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ                                                                                 Е.В. Михайлова