АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; 

http://www.saratov.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-19663/2019

21 ноября 2019 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 18 ноября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи И.М. Заграничного, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН 

<

***> 

к Обществу с ограниченной ответственностью «ОКТОБЛУ», ИНН 

<

***> 

о взыскании неустойки по договору аренды № 02 от 22.09.2014 в размере 5 505 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 50 525 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, ФИО4 по доверенности от 14.05.2019, 

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 30.08.2019, 

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРН 

<

***> с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ОКТОБЛУ», ИНН 

<

***> о взыскании неустойки по договору аренды № 02 от 22.09.2014 в размере 5 505 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 50 525 руб.

Отводов суду не заявлено.

Сторонам разъяснены права в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, просили их удовлетворить как подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами.

Ответчик заявленные требования оспорил согласно позиции, изложенной в отзыве. 

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

Исследовав письменные доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Обращаясь с вышеназванными исковыми требованиями истец ссылается на то, что 22.09.2014 между ИП ФИО2 (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Октоблу» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 02, согласно условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование Объект аренды.

Площадь Объекта аренды по результатам обмеров БТИ составляет 3 670 кв.м. Стороны настоящим соглашаются, что обмеры БТИ используются исключительно для целей идентификации Объекта аренды, государственной регистрации настоящего Договора. Объект аренды является частью объекта недвижимости с кадастровым номером 64:32:021510:221 общей площадью 8 045 кв.м.

Во избежание недоразумений, для целей расчета Арендной платы Общая арендуемая площадь Объекта аренды составляет 3 670 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное образование, на расстоянии 1,0 км севернее пересечения Вольского и Сокурского трактов.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 27.11.2014 № регистрации 64-64/01/568/2014-082.

Помещение передано по акту сдачи-приемки 04.10.2014.

Дополнительным соглашением № 1 от 06.06.2017 к долгосрочному договору аренды № 02 сторонами внесены изменения в площадь объекта аренды, установив ее в размере 2 635,8 кв.м. 

Срок аренды начинается в дату начала Аренды (дата начала коммерческой деятельности по Предварительному договору аренды) и заканчивается в 04 октября 2044 года (п. 4.1).

01 апреля 2019 года ответчик прекратил свою разрешенную коммерческую деятельность на Объекте аренды и не возобновил ее до настоящего времени, тем самым нарушив условия договора. 

В связи с указанным фактом у истца по истечении 90 дней с даты прекращения ответчиком коммерческой деятельности в помещении появилось основание для прекращения Договора во внесудебном порядке в соответствии с п.п. 14.2.4. Договора.

03.07.2019 в адрес ответчика истцом было направлено соответствующее уведомление, которое было получено ответчиком 10 июля 2019 года. 

Кроме того, в соответствии с п. 14.6. Договора аренды ответчику было выставлено требование об уплате неустойки в размере 5 505 000 рублей. Сумму неустойки ответчик должен был уплатить в соответствии с п. 14.6. Договора аренды в течении 5 (пяти) рабочих дней с даты направления соответствующего требования, т.е. до 10 июля 2019 года включительно.

Однако, в нарушений условий Договора аренды сумма неустойки ответчиком не была уплачена, в результате чего истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против заявленных требований, в своем отзыве указывает, что письмом от 16 января 2019 года исх. 1526 обратился к арендодателю с уведомлением об отказе от Договора аренды с 04 октября 2019 года, то есть более чем за 2 месяца до даты уведомления, предусмотренной Договором, с предложением рассмотреть возможность прекращения коммерческой деятельности с 01.04.2019 и возврата Объекта аренды ранее срока, установленного Договором, а именно - с 15 апреля 2019 года.

Таким образом, ответчик, направив уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора с соблюдением всех необходимых и установленных Договором аренды сроков, воспользовался своим правом, предусмотренным законодательством Российской Федерации и Договором.

Получив уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды 16 января 2019 года исх. 1526, Арендодатель не согласился с требованием Арендатора и указал, что ответчик вправе расторгнуть Договор аренды только 04 апреля 2020 года.

Далее письмом от 10 апреля 2019 года истец уведомил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды по основанию, предусмотренному п. 14.2.2 Договора, а именно по причине использования Арендатором Объекта аренды не в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в случае ведения Арендатором коммерческой деятельности под другим торговым наименованием в нарушение разрешенного использования и не устранения такого нарушения в течение 5 дней с момента получения от Арендодателя уведомления об этом.

03 июля 2019 года истец направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды по основанию, предусмотренному п. 14.2.2 Договора, то есть за неосуществление коммерческой деятельности Арендатором более 90 дней, и потребовал неустойку, установленную п. 14.6 Договора.

Таким образом, ответчик полагает, что истцом не был соблюден порядок предъявления требования о выплате неустойки, установленный Договором, вследствие чего у ИП ФИО2 отсутствовало право на подачу настоящего искового заявления.

Кроме того, ответчик полагает, что истцом неверно произведен расчет неустойки, рассчитывая из общей площади аренды 3 670 кв.м, тогда как площадь изменена по дополнительному соглашению на 2 645,86 кв.м.

Рассматривая настоящий спор, суд руководствуется положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, представленными доказательствами.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание неустойки по договору аренды (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета начисленной неустойки.

            Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. 

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Обращаясь с настоящим иском, истец обязан доказать факт нарушения условий договора ответчиком.

Материалами дела установлено, что 22.09.2014 между ИП ФИО2 (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Октоблу» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 02, согласно условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование Объект аренды.

Площадь Объекта аренды по результатам обмеров БТИ составляет 3 670 кв.м. Стороны настоящим соглашаются, что обмеры БТИ используются исключительно для целей идентификации Объекта аренды, государственной регистрации настоящего Договора. Объект аренды является частью объекта недвижимости с кадастровым номером 64:32:021510:221 общей площадью 8 045 кв.м.

Во избежание недоразумений, для целей расчета Арендной платы Общая арендуемая площадь Объекта аренды составляет 3 670 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное образование, на расстоянии 1,0 км севернее пересечения Вольского и Сокурского трактов.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 27.11.2014 № регистрации 64-64/01/568/2014-082.

Помещение передано по акту сдачи-приемки 04.10.2014.

14.09.2017 между сторонами составлен акт возврата части помещения площадью 1 034,2 кв.м.

Дополнительным соглашением № 1 от 06.06.2017 к долгосрочному договору аренды № 02 сторонами внесены изменения в площадь объекта аренды, установив ее в размере 2 635,8 кв.м. 

Срок аренды начинается в дату начала Аренды (дата начала коммерческой деятельности по Предварительному договору аренды) и заканчивается в 04 октября 2044 года (п. 4.1).

16.01.2019 исх. №1526 ответчик направил в адрес истца уведомление об отказе от договора аренды, в виду того, что помещение было передано Арендатору в аренду по Акту приема-передачи 04 октября 2014 года, право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке по основаниям п. 14.4.2. Договора аренды возникает у Арендатора 04 октября 2019 года.

На основании чего Договор аренды, заключённый 22.09.2014 между ООО «ОКТОБЛУ» и ИП ФИО2, считать расторгнутым 04 октября 2019 года.

При этом Арендатор просит рассмотреть возможность прекращения Арендатором коммерческой деятельности в Помещении 01 апреля 2019 года и возврата Арендатором Помещения 15 апреля 2019 года.

Согласно п. 14.2 договора Договор, он может быть расторгнут Арендатором без выплаты Арендатором какой-либо компенсации в пользу Арендодателя до истечения срока его действия в судебном порядке на следующих основаниях; если Арендодатель не предоставляет Арендатору Объект аренды на условиях настоящего Договора или создает препятствия для эксплуатации Объекта аренды; если Объект аренды становится непригодным для эксплуатации в связи с обстоятельствами, за которые Арендатор не несет ответственность; если Объект аренды имеет существенные дефекты, препятствующие его эксплуатации Арендатором, которые не были раскрыты Арендодателем при заключении настоящего Договора, были известны Арендодателю заранее и не могли быть выявлены Арендатором в ходе первоначального осмотра и проверки его надлежащего состояния в момент заключения настоящего Договора (данное право Арендатора применяется с учетом условий п.4.6. настоящего Договора); предусмотренных Законодательством.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор имеет право на расторжение настоящего Договора в одностороннем порядке без обращения в суд без выплаты Арендатором какой-либо компенсации в пользу                Арендодателя с предупреждением Арендодателя за 180 (сто восемьдесят) дней до даты прекращения настоящего Договора (если иное не установлено настоящим договором) в следующих случаях: по истечении 5 (пяти), или 8 (восьми), или 12 (двенадцати), или 15 (пятнадцати), или 18 (восемнадцати), или 21 (двадцати одного), или 24 (двадцати четырех), или 27 (двадцати семи) лет Срока аренды с направлением Арендодателю письменного уведомления за 6 (шесть) месяцев (п.п. 14.4.2 п. 14.4).

В ответе от 24.01.2019 исх. № 02 на данное письмо истец указывает, что срок аренды исчисляется с 04.10.2014 и, соответственно, пять лет срока аренды истекают 04.10.2019. 

Таким образом, право на прекращение договора в одностороннем порядке возникнет 04.10.2019. Учитывая системное толкование всего п. 14.4. Договора, который содержит и иные основания к прекращению Договора, можно сделать вывод о том, что предупредить о праве на выход из Договора заранее, до возникновения оснований к такому выходу, не возможно. Поэтому, учитывая положения п. 14.4. Договора о предупреждении Арендодателя за 180 дней до предполагаемой даты прекращения, после возникновения права на выход из Договора, арендатор должен предупредить арендодателя за 180 дней до предполагаемой даты прекращения Договора. Кроме того, ни в одной из статей (пунктов) Договора не содержится условия о прекращении его действия по каким-либо причинам в дату истечения 5 лет срока аренды.

01 апреля 2019 года ответчик прекратил свою разрешенную коммерческую деятельность на Объекте аренды.

Данный факт отражен в представленном в материалы дела акте фиксации нарушений, составленном в отсутствии представителя ответчика и присутствии третьих лиц, в котором отражено, что настоящий акт фиксирует следующие нарушения обязательств Арендатора согласно условиям Долгосрочного договора аренды № 02 от 22.09.2014 (далее «Договор аренды»), а именно: 01 апреля 2019 года в 10:20 мин магазин «Декатлон», расположенный в ТРЦ «HAPPY МОЛЛ» (Саратовская область, Саратовский муниципальный район, Расковское муниципальное: образование, на расстоянии 1,0 км. севернее пересечения Вольского и Сокурского трактов) закрыт, коммерческая деятельность Арендатором не осуществляется, с приложением фотоматериала.

01.04.2019 истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием устранения нарушений (использование Объекта аренды с нарушением Разрешенного использования в течении срока аренды; перерыв в непрерывном использовании Объекта аренды) в течении 10 Рабочих дней (т.е. до 15 апреля 2019 года, включительно) либо Арендодателем будут начислены штрафные санкции, предусмотренные п. 14.7. Договора.

Кроме того, в случае не устранения в течении 5 дней нарушений, связанных с ненадлежащим Разрешенным использованием Объекта аренды, у Арендодателя появится право на прекращение Договора во внесудебном порядке в соответствии с п.п. 14.2.2. Договора с дальнейшим начислением неустойки по п. 14.6. Договора.

Уведомлением исх. № 39 от 03.07.2019 истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора аренды (о расторжении) в котором говорится, что в нарушении условий действующего Договора арендатор прекратил свою разрешенную деятельность на объекте аренды (Разрешенное использование) 01 апреля 2019 года, тем самым нарушив договорные обязанности по осуществлению эксплуатации Объекта аренды в целях Разрешенного использования (организации розничной торговли товарами и т.п.) и обязанности непрерывного такого использования, включая поддержание ассортимента, качества товара и соблюдения иных стандартов, существующих в отношении аналогичных магазинов в городе (п.7.1. и п.7.2. Договора), в связи с чем уведомляет об отказе Арендодателя от дальнейшего исполнения Договора аренды № 02 от 22.09.2014 и его расторжении по истечении 180 дней с даты получения настоящего уведомления.

Кроме того, в течении 5 (пяти) дней с даты направления уведомления в соответствии с п.14.6. Договора выплатить неустойку в размере 5 505 000 рублей.

Согласно п. 14.2 договора договор, может быть, расторгнут Арендодателем с учетом положений п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до истечения срока его действия во внесудебном одностороннем порядке без каких-либо выплат Арендатору при условии уведомления Арендатора о таком расторжении за 180 (сто восемьдесят) дней до даты прекращения настоящего Договора, если иное не установлено в рамках настоящего Договора в следующих случаях: в случае нарушения обязательств, предусмотренных настоящим Договором Аренды в отношении непрерывного осуществления коммерческой деятельности на Объекте аренды более 4 (четырех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев и/или в случае, если в совокупности в течение года период неосуществления коммерческой деятельности Арендатором составил более 90 (девяносто) дней.

Если одна из Сторон нарушила какое-либо положение настоящего Договора и такое нарушение дает другой Стороне право на расторжение в судебном порядке или во внесудебном порядке (в случаях, предусмотренных настоящим Договором или           применимым Законодательством) и допустившая нарушение Сторона не устранила соответствующее нарушение в течение 15 (пятнадцати) Рабочих дней либо иного срока, если таковой предусмотрен для устранения такого нарушения в рамках настоящего Договора, то такая Сторона обязана выплатить в течение 5 (пяти) Рабочих дней с: даты направления другой Стороной уведомления о расторжении настоящего Договора (при внесудебном порядке расторжения) или даты предъявления другой Стороной иска о расторжении настоящего Договора (при судебном порядке расторжения): неустойку в размере суммы эквивалентной 4 (четырем) месяцам Постоянной части Арендной платы из расчета ставки за второй год аренды (п. 14.6).

В установленные сроки коммерческая деятельность не возобновлена ответчиком, доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

04.10.2019 между сторонами подписан акт возврата предмета аренды по долгосрочному договору аренды № 02 от 22.09.2014.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика уведомление от 03.07.2019 о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при существенном нарушении договора другой стороной, ответчиком получено и не оспаривается.

Таким образом, на дату рассмотрения искового заявления договор прекращен, объект аренды возвращен арендодателю.

В связи с тем, что ответчик нарушил обязательство по непрерывному осуществлению коммерческой деятельности на Объекте аренды более 90 дней истцом начислена неустойка в размере 5 505 000 руб.

Ответчик, возражая против начисления неустойки, указывает, что Арендатор не нарушил своих обязательств по Разрешенному использованию объекта аренды, предусмотренных п. 14.2.2 Договора аренды, а именно коммерческой деятельности на Объекте аренды под другим наименованием не ведет и Разрешенное использование Объекта аренды не изменял. Таким образом, у Арендодателя по состоянию на 23 мая 2019 года нет оснований для отказа от Договора аренды в одностороннем порядке, а также права на начисление неустойки Арендатору, как это предусмотрено п. 14.6 Договора аренды.

Кроме того, ему не предоставлен срок для устранения нарушения, установленный договором в течении 15 рабочих дней с момента фиксации нарушения.

Однако данный довод ответчика признается судом не обоснованным, в виду того, что договором предусмотрено основание для расторжения договора в отношении непрерывного осуществления коммерческой деятельности на объекте аренды более 90 (девяносто) дней. 

Пунктом 7.2 договора установлено, что Арендатор обязуется непрерывно в течение всего срока аренды: пользоваться Объектом аренды исключительно в целях Разрешенного использования.

Термину Разрешенное использование в разделе «Определения и толкования» договора аренды дано следующее понятие: Разрешенное использование означает разрешенную деятельность на Объекте аренды под торговым знаком «Декатлон» по организации розничной торговли товарами спортивно-туристической направленности, и другими видами деятельности при условии ведения розничной торговли. Розничная торговля ответчиком в Помещении не ведется.

Со дня прекращения коммерческой деятельности (01.04.2019) до 03.07.2019 (дата направления уведомления об одностороннем отказе от договора) прошло 93 дня, доказательств того, что ответчик возобновил коммерческую деятельность в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены условия договора, в виду прекращения коммерческой деятельности более чем на 90 днем в течение года действия договора.

Доказательств возобновления деятельности в период с 01.04.2019 по 03.07.2019 в материалы дела не представлено, в связи с чем, истцом правомерно заявлено требование о взыскании неустойки.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 14.6.1 договора если одна из Сторон нарушила какое-либо положение настоящего Договора и такое нарушение дает другой Стороне право на расторжение в судебном порядке или во внесудебном порядке (в случаях, предусмотренных настоящим Договором или применимым Законодательством) и допустившая нарушение Сторона не устранила соответствующее нарушение в течение 15 (пятнадцати) Рабочих дней либо иного срока, если таковой предусмотрен для устранения такого нарушения в рамках настоящего Договора, то такая Сторона обязана выплатить в течение 5 (пяти) Рабочих дней с: даты направления другой Стороной уведомления о расторжении настоящего Договора (при внесудебном порядке расторжения) или даты предъявления другой Стороной иска о расторжении настоящего Договора (при судебном порядке расторжения): неустойку в размере суммы эквивалентной 4 (четырем) месяцам Постоянной части Арендной платы из расчета ставки за второй год аренды.

Разделом 3 договора, установлено, что постоянная часть Арендной платы, подлежащая оплате Арендатором Арендодателю составляет следующую годовую ставку за каждый один год аренды, если иное не предусмотрено ниже:

- плата за 1-й год аренды начиная с Даты открытия и по окончании 12 (двенадцатого) месяца с Даты открытия составляет 4 000 (четыре тысячи) рублей за кв.м общей площади Объекта аренды, без учета НДС;

- плата за 2-й год аренды начиная с 13 (тринадцатого) месяца с Даты открытия и по окончании 24 (двадцать четвертого) месяца с Даты открытия составляет 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей за кв.м общей площади Объекта аренды, без учёта НДС;

- плата за 3-й год аренды начиная с 25 (двадцать пятого) месяца с Даты открытия и по   окончании 36 (тридцать шестого) месяца с Даты открытия составляет 4 500 (четыре тысячи пятьсот) рублей, увеличенную на размер ИПЦ, не превышающий 4% (четыре процента) за кв.м общей площади Объекта аренды, без учёта НДС;

-  плата за 4-й год аренды начиная с 37 (тридцать седьмого) месяца с Даты открытия и по окончании 48 (сорок восьмого) месяца с Даты открытия составляет плату за 3-й год аренды, увеличенную па размер ИПЦ, не превышающий 4% (четыре процента) за кв.м общей площади Объекта аренды, без учёта НДС;

- плата за 5-й и последующие годы аренды начиная с 49 (сорок девятого) месяца с Даты открытия и по окончании 60 (шестидесятого) месяца, а также за последующие года с Даты открытия составляет плату за 4-й год аренды, увеличенную на размер ИПЦ за кв.м общей площади Объекта аренды, без учёта НДС.

По расчету истца сумма неустойки составляет 5 505 000 рублей (3 670 (площадь на второй год аренды) * 4 500 (ставка арендной платы за кв.м в год) / 12 (месяцев) * 4 (четыре размера постоянной части арендной платы).

Ответчик в своем отзыве указывает, что при расчете неустойки истец не принимает во внимание то обстоятельство, что понятие «арендная плата» и «арендная ставка» различны. Исходя из смысла Договора арендная плата составляет сумму в размере арендной ставки, умноженной на общую площадь помещения, а также иных обязательных платежей.

Согласно условиям, прямо предусмотренным Договором аренды, размер неустойки должен быть рассчитан исходя из площади объекта на момент нарушения обязательства, умноженной на арендную ставку, предусмотренную за второй год аренды.

Учитывая вышеизложенное, расчет неустойки должен происходить следующим образом: 4 500 / 12 * 2 645,86 * 4 = 3 968 790 руб.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о снижении заявленной неустойки в виду ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства.

Рассматривая данный довод ответчика, суд признает его обоснованным, представленный контррасчет верным, произведенным с условиями договора.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и другие).

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - информационное письмо № 17) разъяснено, что к последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки, другие имущественные и неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае согласно пункту 2 Информационного письма № 17 могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Исходя из общих принципов действующего законодательства, суд в каждом конкретном случае оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

В рассматриваемой ситуации, с учетом обстоятельств дела, ходатайства ответчика об уменьшении суммы неустойки, необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба и того, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям противоправного поведения ответчика, суд приходит к выводу о применении статьи 333 ГК РФ.

Учитывая компенсационный характер неустойки, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, в частности, значительность ставки, установленной договором, суд, следуя принципу соблюдения баланса прав и интересов сторон, пришел к выводу о несоразмерности предъявленного к взысканию размера неустойки последствиям нарушения обязательства и о необходимости снижения ее размера до 500 000 руб., поскольку такой размер неустойки является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери. Доказательств иного не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о доказанности истцом факта нарушения ответчиком условий договора и взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «ОКТОБЛУ», ИНН 

<

***> неустойки по договору аренды № 02 от 22.09.2014 в размере 500 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.        

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

По правилам статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям; судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОКТОБЛУ», ИНН 

<

***> в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН 

<

***> неустойку по договору аренды № 02 от 22.09.2014 в размере 500 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 426 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

 

Судья арбитражного суда                    

Саратовской области                                                                                            И.М. Заграничный