АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А35-8037/2016

г. Калуга

21 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 21.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

Е.В. Гладышевой

ФИО1

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Геоводстрой":

от Администрации города Железногорска:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области:

от Комитета по управлению имуществом Курской области: 

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области: 

от публичного акционерного общества "Михайловский ГОК":

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Михайловский ГОК» на решение Арбитражного суда Курской области от 08.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу №А35-8037/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Геоводстрой» (далее – ООО «Геоводстрой», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к администрации города Железногорска (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Курская область, г. Железногорск, Промплощадка-2:

нежилое здание - хозяйственно-бытовой комплекс площадью 608,3 кв. м, кадастровый номер 46:30:000046:465;

нежилое здание - административно-бытовой корпус площадью 1081,2 кв. м, кадастровый номер 46:30:000046:463;

нежилое здание - цех по изготовлению металлоконструкций площадью 731,1 кв. м, кадастровый номер 46:30:000046:462. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области, публичное акционерное общество «Михайловский ГОК» (далее – ПАО «Михайловский ГОК», третье лицо).

Определением Арбитражного суда Курской области от 23.05.2017 требование о признании права собственности на нежилое здание - административно-бытовой корпус площадью 1 081,2 кв.м, кадастровый номер 46:30:000046:463, расположенное по адресу: Курская область, г. Железногорск, Промплощадка-2, выделено в отдельное производство (дело № А35-4289/2017). 

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.08.2017 (судья С.И. Хмелевской), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 (судьи ФИО2, ФИО3, ФИО4), исковые требования  удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ПАО «Михайловский ГОК» обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что истцом не представлено достаточно доказательств принятия мер по легализации самовольных построек, представленное в материалы дела заключение технического состояния спорных построек, полученное во внесудебном порядке, не является надлежащим доказательством отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и создания постройкой угрозы жизни и здоровью граждан, считает признание иска ответчиком  противоречащим закону.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку в судебное заседание представителей не обеспечил, просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя по доводам изложенным в отзыве, в котором просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку в судебное заседание представителей не обеспечили. 

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Судами установлено, что на основании Постановления администрации города Железногорска от 05.06.2007 №801 между администрацией города Железногорска (продавец) и ООО «Геоводстрой» (покупатель) заключен договор №108 купли-продажи земельного участка от 11.07.2007, по условиям которого покупателю передан земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:30:000046:0033, расположенный по адресу: Российская Федерация, Курская область, город Железногорск, Промплощадка-2, площадью 16 313,84 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.09.2007. Истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 04.09.2007 серии 46 АГ № 112987.

Ссылаясь на то обстоятельство, что за счет собственных средств ООО «Геоводстрой» на вышеназванном земельном участке были построены: нежилое здание - хозяйственно-бытовой комплекс площадью 608,3 кв.м, нежилое здание - цех по изготовлению металлоконструкций площадью 731,1 кв.м, однако право собственности на указанные объекты не удается зарегистрировать в установленном законом порядке, истец обратился в арбитражный суд с указанным иском.

При этом истец указал, что построенные нежилые здания являются объектами производственного назначения, необходимы для осуществления хозяйственной деятельности предприятия и были построены на земельном участке с разрешенным использованием земельного участка для использования в целях эксплуатации и обслуживания объектов производственного назначения. Спорные нежилые здания были поставлены истцом на кадастровый учет, однако в выдаче акта ввода в эксплуатацию администрацией отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что ООО «Геоводстрой» является собственником самовольно возведенных объектов недвижимости на земельном участке, находящемся у него в собственности, истцом представлено достаточно доказательств принятия мер по легализации построек, отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение спорных построек не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает законные права и интересы иных лиц.

По мнению кассационной инстанции судебные акты по настоящему делу вынесены без учета следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. 

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Для строительства объекта капитального строительства применительно к застроенным или предназначенным для строительства земельным участкам осуществляется подготовка градостроительного плана, который определяет параметры строительства на конкретном земельном участке (статья 44 ГрК РФ). 

В соответствии с положениями статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

В силу статьи 52 ГрК РФ единственным документом, удостоверяющим  право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство и пр., является разрешение на строительство, которое выдается на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельный участок, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 №8-П, определениях от 25.03.2004 №85-О, от 03.07.2007 №595-О-П, от 13.10.2009 №1276-О-О, от 19.10.2010 №1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 №11066/09).

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, действующее законодательство предусматривает совокупность условий для признания права собственности на самовольную постройку: возведение постройки за счет собственных средств, наличие вещных прав на земельный участок, где возведена постройка, наличие в установленном порядке составленной проектной документации с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, кроме того, постройка не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Признавая право на самовольную постройку, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановления Пленума №10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнять установленные законом и иными нормативными актами правила и условия возведения объектов недвижимости.

Судами установлено, что истец возвел за счет собственных средств спорные объекты в 2009 году. С заявлением о выдаче разрешения на строительство истец не обращался, а с заявлением о выдаче акта ввода в эксплуатацию зданий истец обратился лишь в марте 2016 года. 

Суды первой и апелляционной инстанции, признавая факт обращения истца за легализацией возведенных им объектов подтвержденным материалами дела, пришли к выводу, что при таких обстоятельствах судами не надлежит проверять обоснованность и правомерность отказа администрации в выдаче акта ввода в эксплуатацию.

Однако такой вывод судов не соответствует разъяснениям пункта 26 постановления Пленума №10/22, из смысла которого следует, что при отсутствии разрешения на строительство суду кроме проверки факта обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввода в эксплуатацию), также необходимо установить основания, в силу которых он таких разрешительных документов не получил и правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешений.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Суды признали надлежащим и достаточным доказательством того, что при возведении спорных построек не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан, основывая такой вывод на полученных истцом во внесудебном порядке заключений, подготовленных специалистами ООО «СтройМастерЛюкс» о результатах обследования технического состояния строительных конструкций зданий, утвержденных главным инженером.

Судами не исследован вопрос о наличии в заключениях сведений о проведенных исследований относительно того, что спорные постройки не создают угрозы жизни и здоровью граждан, с учетом того, что истцом возведены два объекта недвижимого имущества - здание хозяйственно- бытового комплекса площадью 608,3 кв.м и цех по изготовлению металлоконструкций площадью 731,1 кв.м, сведений о специалистах проводивших исследование и их компетентности в области технической, пожарной и эпидемиологической безопасности, о соблюдении при возведении постройки в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки, установленных в муниципальном образовании.

Судом апелляционной инстанции при оценке заключений ООО «СтройМастерЛюкс» не дана оценка возражениям о наличии родственных связей руководителя истца и руководителя экспертного учреждения.  

Учитывая предмет спора признание иска ответчиком не имеет правового значения. 

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, спорная самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, предпринимал ли истец меры к получению разрешения на строительство, дать оценку содержанию обращения истца за получением акта ввода объекта в эксплуатацию, предложить поставить перед сторонами вопрос о необходимости назначения судебной строительно-технической экспертизы, дать оценку представленным доказательствам безопасности объектов, с исследованием вопроса о полномочиях экспертов. С учетом обстоятельств, установленных на основании мотивированной оценки всех имеющихся в деле доказательств, суду необходимо исследовать вопрос о том, не являются ли отсутствие разрешительных документов единственным основанием для признания спорных объектов самовольной постройкой, и, в то же время, не направлены ли действия ООО «Геоводстрой» на легализацию объектов самовольного строительства в обход установленного законом порядка, после чего при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 08.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2017 по делу №А35-8037/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

Судьи                                                                                       Е.В. Гладышева

ФИО1