Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                                

«12» апреля 2022 года                                                                            Дело № А12-3853/2022

Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федоровой А.С.,

при участии:

от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 25.03.2022,

от ответчика: конкурсного управляющего ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (далее – ответчик) о взыскании задолженности за период с 01.11.2020 по 31.12.2021 в размере 1 002 615 руб. 62 коп. и пени за период с 11.11.2020 по 31.12.2021 в размере 3 617 342 руб. 08 коп.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды № 10573 от 09.06.2012.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска по следующим основаниям:

- в период с 03.03.2021 по 10.03.2021 при расчете арендной платы надлежало руководствоваться коэффициентом минимальной доходности земельного участка, установленного приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7н (равен 0,0691);

- истцом допущены арифметические ошибки при расчете неустойки;

- к спорным правоотношениям применимы положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, 09.06.2012 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды № 10573 земельного участка с кадастровым номером 34:34:040031:9, площадью 2876,08 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации административного здания, сроком действия до 02.05.2017.

В связи с переходом права собственности к ООО «Фабус» на нежилое помещение площадью 2127,1 кв.м. с кадастровым № 34:34:040031:250, в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к новому собственнику перешло право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования. 

Указанное нежилое помещение находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым №34:34:040031:9, по адресу: 

<

...>, ранее предоставленном в аренду ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд» и ООО «Нижневолжскдорстрой». 

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 

Пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. 

В соответствии с нормами земельного законодательства, в связи с включением в состав арендаторов по договору аренды от 09.06.2012 № 10573 ООО «Фабус», для ООО  «Диамант Девелопмент Групп Волд» с 13.05.2016 установлена площадь земельного участка для расчета обязательных платежей за аренду земли: 

2806,78 кв.м.=0, 181700636* 15447,3,

где 0,181700636=3204 / 17633,4 - отношение 1 кв. м земельного участка к 1 кв. м объекта недвижимости. 

15447,3кв.м. - площадь объектов недвижимости, находящихся в собственности ООО «Диамант Девелопмент Групп Волд». 

Площадь земельного участка - 3204 кв.м. 

Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке: 2127,1+2,3+56,7+15447,3=17633,4 кв.м.

Согласно условиям договора, арендная плата начинает исчисляться с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.12 договора).

Как указывает департамент, в период с 01.11.2020 по 31.12.2021 общество арендную плату не вносило, что привело к образованию задолженности в сумме 1 002 615 руб. 62 коп.

Поскольку в добровольном порядке задолженность погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как следует из материалов дела, арендная плата начисляется департаментом на основании пункта 2.5 Порядка № 469-п в редакции постановления администрации Волгоградской области № 135-п (А = С х Р).

С 01.04.2020 размер арендной платы по договору с учетом приказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановления администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда» составляет 943 315, 60 руб. (14 437 224/3204х2806,78х0,0802х0,93).

С 01.04.2021 размер арендной платы, с учетом приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7н, составляет 812 756 руб. 70 коп. (14 473 224/3204х2806,78х0,0691х0,93).

Отклоняя доводы ответчика о неправильном применении коэффициента минимальной доходности земельного участка, суд учитывает положения абзаца 11 пункта 1.6 постановления администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п, согласно которому указанный коэффициент применяется с первого апреля года, в котором он установлен. 

Расчет арендной платы проверен судом и признан правильным, ответчиком доказательств внесения арендной платы за спорный период не представлено, в связи с чем иск в названной части является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также истец просил взыскать с ответчика 3 617 342 руб. 08 коп. неустойки за период с 01.11.2020 по 31.12.2021.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (пункт 2.12 договора).

Ответчик в отзыве ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Статья 333 ГК РФ применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В данном случае, основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось то, что предъявленная к взысканию неустойка многократно превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также отсутствие причиненных истцу убытков и негативных последствий.

В пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, определив соотношение размера неустойки с последствиями нарушения обязательства, суды должны учитывать компенсационную природу неустойки, а также принцип привлечения к гражданско-правовой ответственности только за ненадлежащим образом исполненное обязательство.

Уменьшая размер неустойки, суд установил несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и признает уменьшение неустойки необходимым для соблюдения баланса интересов сторон.

Суд считает возможным снизить размер неустойки до 1 808 671 руб. 04 коп.

Данный размер неустойки компенсирует все расходы сторон и будет носить компенсационный характер.

При распределении судебных расходов, суд учитывает, что согласно абзацу третьему пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» снижение судом неустойки, рассчитанной на основании условий заключенного договора, не должно влечь увеличение процессуальных расходов истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность за период с 01.11.2020 по 31.12.2021 в сумме 1 002 615 руб. 62 коп., неустойку за период с 01.11.2020 по 31.12.2021 в размере 1 808 671 руб. 04 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Диамант Девелопмент Групп Волд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 46 100 руб. государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев