Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-11644/2018

10 марта 2022 года

город Иркутск

 

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Зуевой М.В., Парской Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Томашевской Т.Н.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) ФИО1 и его представителя ФИО2 (доверенность от 28.10.2020, удостоверение адвоката), финансового управляющего ФИО3 (паспорт), представителя акционерного общества «Россельхозбанк» ФИО4 (доверенность от 30.12.2021, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 на определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия)               от 15 июня 2021 года по делу № А58-11644/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года по тому же делу, 

 

установил:

решением арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 августа 2019 года в отношении гражданина ФИО5 (далее - должник) введена процедура реализации имущества должника; финансовым управляющим должника утвержден ФИО3.

Должник обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  о признании недействительными публичные торги по продаже недвижимого имущества по протоколу № 12037/ОТПП1/2 от 23.07.2020 и договор купли-продажи № 1 от 23.07.2020; применить последствия недействительности сделки: обязать возвратить ФИО1 (далее – ФИО1) в конкурсную массу должника предмет сделки: земельный участок-индивидуальное жилищное строительство, площадь 1500 кв. м, расположенного по адресу: Мегино - Кангаласский улус, 

<

...>, 14:15:130005:16; здание - нежилое, площадь 306,4 кв. м, расположенное по адресу: Мегино - Кангаласский улус, 

<

...>, 14:15:130005:476; здание-нежилое, площадь 403,5 кв. м, расположенное по адресу: Мегино - Кангаласский улус, 

<

...>, 14:15:130005:477; обязать организатора торгов финансового управляющего ФИО3 вернуть выкупную стоимость ФИО1 в сумме 5 235 000 рублей за счет должника в режиме текущих платежей.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 июня 2021 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года, заявленные требования удовлетворены частично. Признаны недействительными торги в форме публичного предложения по продаже имущества должника, оформленные протоколом от 23.07.2020 по лоту № 1. Признан недействительным договор купли-продажи № 1 от 23.07.2020, заключенный между гражданином ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО3 и гражданином ФИО1. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника вышеуказанное недвижимое имущество. В остальной части требований отказано.

ФИО1, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 15 июня 2021 года и постановление суда апелляционной инстанции от 26 октября 2021 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы несмотря на то, что жилой дом с кадастровым номером 14:15:130005:475 не являлся непосредственно предметом залога, торгов, должник, предоставив в залог спорный земельный участок, распорядился судьбой данного жилого дома. Вступая в кредитные обязательства и ненадлежащим образом исполняя свои обязательства, осознавая противоправность своих действий, допускал, что на земельный участок может быть обращено взыскание. В рассматриваемом случае волеизъявление должника была выражена на отчуждение домовладения. Добровольное отчуждение имущества означает, что данный объект недвижимости не рассматривался в качестве единственного пригодного для своего проживания. ФИО1 должен был быть привлечен в качестве ответчика по спору.  

В отзыве на кассационную жалобу АО «Россельхозбанк» поддержал доводы изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности  доводов  кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в реестр требований кредиторов должника включено требование акционерного общества «Россельхозбанк» в размере 10 081 355 рублей 96 копеек, из них: основной долг в размере 4 932 670 рублей 64 копейки, проценты по кредиту в размере 3 761 054 рублей 93 копеек, неустойка в размере 1 221 663 рублей 78 копеек, комиссия за обслуживание кредита в размере 117 599 рублей 80 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 366 рублей 81 клпейки, в составе третьей очереди, как обеспеченные залогом имущества должника.

23.07.2020 между гражданином ФИО5, в лице финансового управляющего ФИО3 (продавец) и единственным участником торгов - гражданином ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и выплатить стоимость в размере 5 235 000 рублей за вышеуказанное имущество.

Договор купли-продажи № 1 от 23.07.2020 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 07.10.2020.

Реализация имущества осуществлялась финансовым управляющим на основании утвержденного судом Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.09.2020 на земельном участке, кадастровый номер 14:15:130005:16, расположенном по адресу: 678080, Республика Саха (Якутия), Мегино- Кангаласский улус, 

<

...> находится индивидуальный жилой дом, общей площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 14:15:130005:475.

Полагая, что торги, состоявшиеся 23.07.2020 проведены в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, должник обратился в суд с заявлением о признании их недействительными на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования частично, исходил из доказанности оснований для признания торгов и договора недействительными.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации  торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Следовательно, должник как заинтересованное лицо имеет право на оспаривание торгов.

В силу пункта 1 статьи 64 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) распространяет право залога на все объекты недвижимости, возведенные должником на земельном участке, находящемся в ипотеке, ввиду следующего.

Так, в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В статье 337 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения.

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

При этом в подпункте 3 статьи 5 названного закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1, пунктом 2 статьи 6, пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке предусматривают, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Положение пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

Установив, что в рассматриваемой ситуации договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 116007/0063-7.2п от 20.12.2011 и № 126007/0017-7.2п от 27.02.2012 не содержит условие о нераспространении залога на возведенные на заложенном земельном участке строения, суды пришли к правильному выводу о том, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 116007/0063-7.2п от 20.12.2011 и № 126007/0017-7.2п от 27.02.2012 в силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке распространяет право залога на все объекты недвижимости, возведенные должником на земельном участке, находящемся в ипотеке.

Таким образом, суды правильно указали, что у АО «Россельхозбанк» в силу закона возникло право залога на здание (жилой дом), кадастровый номер 14:15:130005:475, площадью 70,9 кв. м, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), у. Мегино-Кангаласский, 

<

...>, возведенное на земельном участке, находящемся в ипотеке.

Следовательно, финансовому управляющему надлежало включить указанный жилой дом в конкурсную массу должника и выставить на торги вместе с залоговым имуществом должника.

Более того, в абзаце 4 пункта 4.2.3 положения о порядке, сроках и условиях продажи спорного имущества должника указано: в сообщении о продаже имущества должны содержаться сведения о том, что на земельном участке по адресу: Республика Саха (Якутия), Мегино-Кангаласский улус, 

<

...> (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь 1500 кв. м, кадастровый номер 14:15:130005:16) расположено жилое здание, которое не выставляется на торги.

Однако, в объявлениях о проведении торгов финансовый управляющий не указывал сведения о наличии жилого дома на реализуемом земельном участке, который не выставляется на торги.

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве на управляющего возложена самостоятельная обязанность действовать в интересах должника и его кредиторов добросовестно и разумно.

Это означает, что при выявлении решений собрания кредиторов (равно залогового кредитора) о продаже имущества должника, противоречащих законодательству, арбитражный управляющий, которому доверено текущее руководство процедурой банкротства, должен передать соответствующие разногласия на разрешение суда, отложив проведение мероприятий по продаже имущества на условиях, предложенных кредиторами, учитывая, что управляющий, выступая организатором торгов, несет ответственность за их ненадлежащее проведение, в том числе и материальную.

Данная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2019 № 305-ЭС16-15579.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Указанные нормы о невозможности раздельной реализации земельного участка от расположенных на нем объектов, в первую очередь, призваны обеспечивать защиту прав собственников в виде сохранения возможности использования собственником, как земельного участка, так и объектов на нем расположенных.

Судами установлено, что после приобретения ФИО1 спорного земельного участка с нежилыми зданиями на спорных торгах, между ним и должником возникла конфликтная ситуация по вопросу нахождения должника и его семьи на данном земельном участке.

Поскольку в результате отчуждения в адрес ФИО6 земельного участка с нежилыми зданиями, на котором расположен жилой дом должника, стало невозможным его использование ФИО6 ввиду воспрепятствования этому должником, суды пришли к правильному выводу о том, что указанной сделкой нарушаются права как покупателя ФИО6, так и должника, что свидетельствует о ее недействительности в силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали  недействительным договор купли-продажи № 1 от 23.07.2020 на основании статей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6  Федерального закона от 26.10.2002 № 127ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве)  все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Согласно пункту 29 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 ГК РФ, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

В силу пункта 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 указанного Федерального закона и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретают право требования к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Таким образом, судами двух инстанций правомерно в качестве правовых последствий недействительности сделки указано на применение правила о реституции в виде обязания ФИО1 возвратить в конкурсную массу должника спорное имущество и восстановления задолженности должника перед ФИО1 в размере 5 235 000 рублей.

При этом судами разъяснено, что восстановленное требование подлежит включению в реестр текущих платежей (пункт 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве), такое требование может быть предъявлено должнику в порядке, предусмотренном статьей 100 Закона о банкротстве, в ходе конкурсного производства. Однако, поскольку данное требование кредитор может предъявить должнику только после вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была признана недействительной, такое требование считается заявленным в установленный абзацем третьим пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве срок, если оно будет предъявлено в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу указанного судебного акта (пункт 27 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о том, что определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 июня 2021 года по делу № А58-11644/2018 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 июня 2021 года по делу № А58-11644/2018, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2021 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

М.А. Первушина

М.В. Зуева

Н.Н. Парская