АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

09 июня 2018 года

Дело №

А56-80504/2015

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  09 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью                      «Инвест-проект» Григорьева А.Ю. (доверенность от 19.04.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»                   Чудаковой Н.И. (доверенность от 09.01.2018), 

рассмотрев 04.06.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 (судья Кротов С.М.)  и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 (судьи Горбик В.М., Жиляева Е.В., Колосова Ж.В.) по делу              № А56-80504/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Проект», место нахождения: 190013, Санкт-Петербург, Рузовская ул., д. 21,                                       ОГРН 1027810234077, ИНН 7826148388 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 1-Н, 10-Н, 11-Н площадью 277,6 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенного по адресу:                Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, д. 12, лит. А, определенной в отчете об оценке от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015, а также об установлении рыночной стоимости названного помещения для целей заключения договора купли-продажи в размере 18 800 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены       Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1 - 3, ОГРН 1067847547151,                 ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), и акционерное общество «Фонд имущества                         Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д.5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 прекращено производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения 1-Н, 10-Н, 11-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, д. 12, лит. А, установленной отчетом об оценке от 31.08.2015                     № 31-8-0119(148)-2015; суд установил стоимость указанного помещения для целей заключения договора купли-продажи в размере 25 000 000 руб.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ГУИОН, ссылаясь на нарушение судами норм процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит изменить решение и постановление в части распределения судебных расходов, взыскать с Общества в пользу ГУИОН                43 750 руб.  судебных расходов, понесенных в связи с оплатой комиссионной судебной экспертизы. 

Суды, по мнению подателя жалобы, необоснованно оставили на ГУИОН расходы по оплате комиссионной экспертизы. ГУИОН полагает, что его процессуальное поведение способствовало принятию законного и обоснованного судебного акта, как следствие, ему как третьему лицу, участвовавшему в процессе на стороне ответчика, должны быть возмещены судебные расходы применительно к положениям статьи 110 АПК РФ и разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 6, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Общество в кассационной жалобе ссылается на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Как полагает Общество, при оценке доказательств суды не учли представленные истцом возражения и замечания на экспертное заключение, которое положено судами в основу принятых судебных актов. По мнению Общества, объекты-аналоги при проведении оценки рыночной стоимости выбраны специалистами ГУИОН и экспертами некорректно; методика расчета средней цены 1 кв.м помещения исходя из стоимости объектов-аналогов дает большую погрешность;  ставка арендной платы, примененная в расчетах стоимости помещения в рамках доходного подхода, превышает ставку арендной платы по заключенному с Обществом договору аренды помещения.

В отзыве на кассационную жалобу Общества ГУИОН просит оставить обжалуемые судебные акты в части установления цены помещения без изменения, считая их в этой части законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества и ГУИОН поддержали доводы своих кассационных жалоб. Представитель Комитета поддержал позицию ГУИОН, против удовлетворения кассационной жалобы Общества возражал.

Фонд имущества  о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор аренды от 09.01.2013 № 02-А005013, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение 1-Н, 10-Н, 11-Н площадью 277,6 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005117:3609, расположенное по адресу: Санкт-Петербург,                                ул. Грибалевой, д. 12, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 06.04.2015 о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Комитет издал распоряжение от 17.09.2015 № 770-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург,                       ул. Грибалевой, дом 12, литера А, пом. 1-Н, 10-Н, 11-Н», в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 25 000 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015, выполненным ГУИОН (пункт 1.1.2 распоряжения).

Комитет в лице Фонда имущества направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи помещения по цене 25 000 000 руб.

Общество представило Фонду протокол разногласий от 02.11.2015, в котором предложило установить цену продажи объекта равной 18 500 000 руб., изложить приложение № 1 (график платежей) в новой редакции - определить суммы платежей в графике, исходя из названной цены продажи.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом к выкупу стоимость арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены арендуемого объекта Общество представило  отчет от 27.10.2015 № 866/15,  подготовленный по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью                «АДВУС-НЕВА», в котором рыночная стоимость помещения определена в размере 18 500 000 руб.

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции определением от 30.05.2016 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015                № 31-8-0119(148)-2015 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного помещения. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость и консалтинг» Родину Вадиму Алексеевичу. 

В заключении № 15/16РВ-ЭЗ эксперт Родин В.А. пришел к выводам, что отчет об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость помещения по состоянию на 06.04.2015 составляет 18 800 000 руб.

Рассмотрев ходатайство ГУИОН о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции учел позицию Общества о возможности проведения экспертизы комиссией экспертов и определением от 06.02.2017 назначил комиссионную экспертизу для разрешения тех же вопросов; проведение экспертизы суд поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «АЛЬФА КОНСАЛТИНГ» Горячук Елене Леонидовне и эксперту Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) Корнеевой Екатерина Александровне.

В заключении от 07.03.2017 эксперты Горячук Е.Л. и Корнеева Е.А. пришли к единому выводу о соответствии  отчета об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), федеральных стандартов оценки, иных нормативных и методических документов, регулирующих оценочную деятельность, а также о том, что рыночная стоимость нежилого помещения 1-Н, 10-Н, 11-Н площадью 277,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грибалевой, д. 12, лит. А, соответствует стоимости, указанной в названном отчете.

Суд первой инстанции квалифицировал возникший между сторонами спор о цене выкупаемого помещения как преддоговорный, поэтому прекратил производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения, определенной в отчете об оценке от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015. Суд, исследовав представленные сторонами доказательства,  пришел к выводу о соответствии заключения комиссии экспертов (Горячук Е.Л. и Корнеевой Е.А.) требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия - определил цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 25 000 000 руб. 

Исходя из квалификации спора как преддоговорного суд первой инстанции признал возможным оставить судебные расходы по делу на тех лицах, которые их понесли.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом                  № 135-ФЗ. 

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления соответствия отчета об оценке рыночной стоимости от 31.08.2015 № 31-8-0119(148)-2015 требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного помещения.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили статьи 445, 446 ГК РФ, статью 3 Закона № 159-ФЗ, статьи 12 и 13 Закона № 135-ФЗ и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности. 

Оценив полученное по результатам комиссионной судебной экспертизы заключение экспертов Горячук Е.Л. и Корнеевой Е.А. по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения. При этом суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки рыночной стоимости объекта информация.

Доводы Общества со ссылкой на имеющиеся замечания к экспертному заключению не принимаются кассационным судом в связи с тем, что фактически податель жалобы не оспаривает обстоятельства, установленные судами, его доводы сводятся к выражению несогласия с экспертным заключением, которое принято судами в качестве надлежащего доказательства при вынесении итогового судебного акта. Между тем в силу положений части 3 статьи 286                     АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку доводы Общества не опровергают выводы судов, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для удовлетворения кассационной жалобы Общества не имеется.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по оплате экспертизы суды исходили из особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждой из сторон, поэтому посчитали, что Общество нельзя признать  проигравшей стороной.

Данные выводы судов сделаны в результате неправильного применения норм процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Как установили суды и не оспаривают лица, участвующие в деле, по настоящему делу был рассмотрен преддоговорный спор вследствие возникновения между сторонами разногласий относительно условия договора купли-продажи о цене имущества, вызванных несогласием Общества с величиной рыночной стоимости арендуемого им помещения, определенной в отчете ГУИОН.

Из материалов дела следует, что по ходатайству ГУИОН определением суда первой инстанции от 06.02.2017 была назначена комиссионная экспертиза; оплата комиссионной экспертизы в размере установленного судом вознаграждения экспертов (43 750 руб.) произведена из средств, перечисленных ГУИОН на депозитный счет суда.

Заключением комиссионной экспертизы подтверждена достоверность отчета ГУИОН от 31.08.2015 31-8-0119(148)-2015, а также обоснованность установленной им цены подлежащего продаже помещения. 

Поскольку названным заключением, признанным судами надлежащим доказательством по делу,  была подтверждена правильность выводов ГУИОН о величине рыночной стоимости помещения, возложение на ГУИОН бремени судебных расходов по оплате указанной экспертизы нельзя признать обоснованным. 

Данным заключением были опровергнуты доводы Общества, ставившего под сомнение обоснованность выполненного ГУИОН отчета, следовательно,  расходы на оплату этой экспертизы в соответствии со статьей 110 АПК РФ  подлежали отнесению на Общество.

В связи с тем что решение суда первой инстанции от 14.06.2017 и постановление апелляционного суда от 26.02.2018 в части отказа возложения на истца судебных расходов по оплате экспертизы приняты с нарушением норм процессуального права, а дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, не требуется, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, изменить судебные акты в указанной части.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы ГУИОН понесенные им при подаче апелляционной и кассационной жалоб расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Общества.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 по делу № А56-80504/2015 в части распределения судебных расходов изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Проект», место нахождения: 190013, Санкт-Петербург, Рузовская ул., д. 21,                              ОГРН 1027810234077, ИНН 7826148388, в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023,               Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151,                           ИНН 7840335245,  43 750 руб. судебных расходов, связанных с оплатой экспертизы.

В остальной части  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 по делу                        № А56-80504/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Проект» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью                         «Инвест-Проект», место нахождения: 190013, Санкт-Петербург, Рузовская, ул., д. 21, ОГРН 1027810234077, ИНН 7826148388, в пользу Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245,  6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М. В. Захарова

М.А. Ракчеева