ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-19272/2022

19 мая 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 мая 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Краецкой Е.Б., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3595/2023) администрации города Мегиона на решение от 01.02.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-19272/2022 (судья ФИО2) по исковому заявлению Администрации города Мегиона (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, взыскании задолженности, 

при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» - ФИО3 (паспорт, диплом, по доверенности от 24.04.2023 № 04-01/38 сроком действия до 31.12.2023),

установил:

Администрация города Мегиона (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (далее - ответчик, Общество, ЗАО «НСД») с требованиями:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13 с кадастровым номером 86:19:0010305:957, общей площадью 3259 кв.м, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: ХМАО-Югра, 

<

...> земельный участок № 19/2, заключенным между Администрацией и Обществом; 

- обязать Общество в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу, возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 86:19:0010305, общей площадью 3259 кв.м, по акту приема-передачи земельного участка; 

- взыскать с Общества по договору аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13 задолженность в сумме 116 991 руб. 33 коп., из которых: долг по арендным платежам за период с 01.01.2022 по 30.06.2022 в сумме 112 365 руб., пени за период с 01.04.2022 по 04.10.2022 в сумме 4 626 руб. 33 коп.

Решением от 01.02.2023 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13, принять по делу в этой части новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, об обязании в течение одного месяца с дату с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, возвратить Администрации земельный участок по акту приема-передачи.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указано следующее: ответчик не вносил в установленные договором сроки арендную плату, тем самым существенно нарушил условия договора аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13; ответчик погасил задолженность в период, когда исковое заявление находилось в производстве арбитражного суда; ответчик злоупотребляет правом, поскольку в отношении ответчика в производстве суда первой инстанции находится большое количество исков о взыскании задолженности по договорам аренды земли, Обществу известно о сложившейся задолженности, между тем, оплата производится только по искам, где заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка.

В приобщении к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу судом апелляционной инстанции отказано, в связи с отсутствием доказательств его направления второй стороне.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «НСД» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 08.02.2021 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13 (далее – договор), согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: 86:19:0010305:957, находящийся по адресу (имеющий почтовые ориентиры): земельный участок 19/2, улица Пионерская, город Мегион, городской округ Мегион, XантыМансийский автономный округ – Югра, для использования в целях под малоэтажную многоквартирную жилую застройку в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, площадью 3259 кв.м (пункт 1.1). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 08.02.2021 до 08.12.2025 (пункт 2.1. договора). 

Размер и условия внесения арендной платы определен в разделе 3 договора. 

Так, согласно пункту 3.1 договора, арендная плата начинает исчисляться с 08.02.2021.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором на счет арендодателя путем перечисления денежных средств, в безналичном порядке ежеквартально и срок до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, при этом: квартал считается равным трем календарным месяцам, отсчет кварталов ведется с начала календарного года; арендная плата за пользование земельным участком за квартал, в котором земельный участок был передан арендодателем арендатору, за исключением четвертого квартала, вносится арендатором в срок до 10 числа первого месяца следующего квартала; арендная плата за пользование земельным участком за четвертин квартал календарном» года вносится арендатором в срок до 10 числа последнего месяца этого календарного года; арендная плата за пользование земельным участком за квартал, в течение которого истекает срок договора аренды земельного участка, вносится арендатором не позднее дня окончания срока действия договора. 

В соответствии с пунктом 6.1.3 арендодатель имеет право требовать расторжение договора в случаях и порядке, предусмотренных пунктом 7.3 договора. 

Согласно пункту 7.2.1 договора, расторжение договора оформляется письменно путем заключения соглашения, включающего основания расторжения договора. Обязательства по договору прекращаются с момента заключения соглашения или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Прекращение права аренды подлежит государственной регистрации.

В пункте 7.3 договора указано, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя в порядке, предусмотренном пунктом 7.2 договора, в случаях, когда арендатор, в том числе два и более раза в период действия договора не вносит арендную плату в установленные договором сроки (пункт 7.3.5).

Истец указал, что задолженность ответчика по внесению арендных платежей за период с 01.01.2022 по 30.06.2022 составляет 112 365 руб. 09 коп., пени за период с 10.04.2022 по 04.10.2022 составили 4626 руб. 33 коп. 

Администрация направила Обществу уведомления от 04.08.2022 № 23-3718, от 05.09.2022 № 23-3344 с указанием о наличии задолженности, с предложением о расторжении договора аренды земельного участка от 08.02.2021 № 13. 

Поскольку ответчик требования претензии оставил без удовлетворения, обязательства по внесению арендной платы не исполнил, соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 3, 22, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» (далее – Информационное письмо № 14), условиями договора, установив, что ответчик погасил долга по арендной плате, а также задолженность по пени в сумме, определенной с учетом исключения из периода начисления неустойки периода моратория, установленного Постановлением № 497, отказал в удовлетворении иска о взыскании долга и неустойки. Относительно требования о расторжении договора суд установил, что истец ссылается на дальнейшее нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, между тем, допущенная просрочка задолженности за период с 01.01.2022 по 30.06.2022 ответчиком погашена, пени уплачены, а расторжение договора аренды при фактическом использовании земельного участка в соответствии с его назначением не способствует устойчивости экономической деятельности и стабильным хозяйственным правоотношениям, в связи с чем отказал в расторжении договор аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части (о расторжении договора и возврате земельного участка) в порядке статей части 5 статьи 266, статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Постановления № 11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 8 Информационного письма № 14.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика сложилась за период с 01.01.2022 по 30.06.2022, долг ответчиком погашен в полном объеме после обращения истца с настоящим исковым заявлением (иск направлен по почте 10.10.2022).

Учитывая фактические обстоятельства настоящего спора, уплату ответчиком задолженности в разумный срок, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для досрочного судебного расторжения договора, указав, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия на контрагента исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Несмотря на то, что просрочка в оплате, действительно, была допущена Обществом, задолженность по оплате арендных платежей ответчиком погашена, что истец не оспаривает.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Как верно отмечено судом первой инстанции, земельный участок предоставлялся под малоэтажную застройку, срок аренды установлен до 08.12.2025, в судебном заседании ответчик подтвердил свою заинтересованность в освоении земельного участка.

Принимая во внимание изложенное выше, суд апелляционной инстанции соглашается с изложенным в решении выводом, что договор аренды в данном случае не подлежит расторжению по основанию несвоевременного внесения арендной платы. Формальное наличие условий, поименованных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Исходя из фактических обстоятельств спора, суд считает несоразмерной степени допущенных ответчиком нарушений избранную истцом меру ответственности в виде расторжения договора.

В удовлетворении исковых требований в данной части отказано обоснованно.

Доводы подателя жалобы о том, что ответчик злоупотребляет правом, поскольку зная о сложившейся задолженности, производит оплату только по искам, где заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку не установил признаков злоупотребления правом со стороны ответчика (статья 10 ГК РФ).

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом.

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что заявителем жалобы не доказано злоупотребление ответчиком своими правами.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб, а потому такая мера, как расторжение договора, является несоразмерной степени нарушенного обязательства и нарушает баланс интересов сторон.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу её освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.02.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-19272/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Е.Б. Краецкая

 О.А. Сидоренко