АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-44277/2019

г. Новосибирск

14 мая 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Новосибирского района Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский оловянный комбинат", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 № 37 в размере 1 533 920 рублей за период с ноября 2016 года по июнь 2019 года, пени в размере 195 323,15 рублей,

с участием представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 10.02.2020, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 30.12.2019, паспорт, 

 

установил:

Администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новосибирский оловянный комбинат" (далее – ответчик, общество) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 № 37 в размере в размере 1 533 920 рублей за период с ноября 2016 года по июнь 2019 года, пени в размере 195 323,15 рублей за период с 02.12.2016 по 24.07.2019.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала с учетом заявленных уточнений.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал, указав, что земельный участок был возвращен им по акту приема-передачи от 02.03.2015, после указанной даты ответчик земельным участком фактически не пользовался, следовательно у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы. Также ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка 14.07.2005 № 37 (далее – договор аренды), согласно которому ответчику предоставлен в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с кадастровым номером 54:19:062302:0039, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, по Ордынскому шоссе в районе ст. «Клещиха», для использования в целях размещения свалки отходов. Неисполнение ответчиком обязательств в части оплаты арендных платежей, неустойки послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 14.07.2005 между Администрацией Верх-Тулинского сельсовета (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Новосибирский оловянный комбинат» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 37, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения с кадастровым номером 54:19:062302:0039, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, по Ордынскому шоссе в районе ст. «Клещиха», для использования в целях размещения свалки отходов (п. 1.1).

Согласно п. 1.2 договора общая площадь переданного в аренду земельного участка составляет 49 689 кв.м.

Срок действия договора установлен с 14.07.2005 по 14.06.2006.

Согласно п. 4.4.6 договора арендатор обязан своевременно и в установленном размере вносить арендную плату.

Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении (п. 6.2).

В силу п. 6.3 договора аренды арендатор после окончания установленного срока аренды и при досрочном расторжении договора должен произвести передачу арендодателю земельного участка в 10-дневный срок с момента прекращения/расторжения договора. Арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

С момента подписания договора земельный участок считается переданным арендатору (п. 8.1).

Дополнительным соглашением от 13.12.2013 стороны продлили срок действия договора аренды по 23.03.2014, установив размер арендной платы 441 909,11 рублей за 11 месяцев аренды.

Дополнительным соглашением от 23.07.2014 стороны продлили срок действия договора аренды земельного участка с 23.07.2014 по 23.02.2015, а также исключили п. 6.2 договора. Размер арендной платы стороны согласовали 575 220 рублей в год на основании отчета независимого оценщика. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями, не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным периодом. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с договором уступки от 01.08.2014 прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» передало все свои права и обязанности по договору аренды от 14.07.2005 № 37 ООО «Новосибирский обрабатывающий завод».

Впоследствии ООО «Новосибирский обрабатывающий завод» было переименовано в ООО «Новосибирский оловянный комбинат».

Истец полагал, что после истечения срока договора арендатор продолжил использование арендованного земельного участка в отсутствие возражений арендодателя, следовательно договор считается возобновленным на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

02.03.2015 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок действия договора был продлен до 23.02.2025 (п. 1), исключен п. 6.2 договора (п. 3), размер арендной платы за участок установлен 1 122 325,44 рублей в год (п. 4). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным периодом (п. 5 соглашения). 

Кроме того, 02.03.2015 между Администрацией муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 2, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного назначения с кадастровым номером 54:19:062302:0039, площадью 49689 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, по Ордынскому шоссе в районе ст. «Клещиха», для использования в целях размещения свалки отходов (п. 1.1, 1.3).

Договор заключен сроком на 10 лет (п. 2.1), вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (п. 2.2).

Размер арендной платы за участок составляет 1 122 325,44 рублей в год (п. 3.1).

Согласно п. 3.2 договора арендные платежи начинают исчисляться с момента подписания договора.

Арендодатель без согласования с арендатором может изменять размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованного ставок арендной платы без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами (п. 3.3).

В соответствии с п. 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным.

За нарушение внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 3.6).

После окончания срока действия договора арендатор обязан произвести рекультивацию и передать участок арендодателю в надлежащем состоянии (п. 5.2.7).

Согласно п. 5.2.10 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (п. 9.4).

Сообщением от 15.10.2015 № 54/001/527/2015-940 Управлением Росреестра по Новосибирской области было отказано в государственной регистрации договора аренды от 02.03.2015. В сообщении указано, что заявление о государственной регистрации должно было быть представлено от имени муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, а не от имени администрации; не представлены документы, свидетельствующие о соблюдении процедуры предоставления указанного земельного участка; не представлены доказательства одобрения крупной сделки (со стороны арендатора).

Указанный договор аренды от 02.03.2015 был заключен на основании обращения ответчика исх. № 232 от 20.02.2015.

В отношении названных дополнительного соглашения и договора аренды от 02.03.2015 суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Указанные дополнительное соглашение и договор аренды от 02.03.2015 заключены в период времени, когда действовали положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.

В статье 34 Закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015.

В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015)), в переходных положениях отсутствует.

Поскольку Закон № 171-ФЗ не содержит указания на применение к договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления его в силу, прежних положений законодательства, то распространение на правоотношения по продлению договора аренды положений п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ в прежней редакции исключено.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 юридические лица и предприниматели, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Условия реализации такого права предусмотрены пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Как следует из материалов дела, при заключении спорных дополнительного соглашения и договора аренды от 02.03.2015 указанная совокупность условий отсутствовала (не имелось основания для заключения договора аренды без торгов, пп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Положения этой нормы также направлены на защиту интересов неопределенного круга лиц, предупреждение и пресечение недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разделе I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В данном случае администрацией были нарушены интересы неопределенного круга лиц – потенциальных участников аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, которые, обладая соответствующей информацией, могли бы принять участие в аукционе. Также нарушены публичные интересы, поскольку дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды было заключено в отсутствие процедуры торгов, хотя при проведении аукциона в соответствии с требованиями земельного законодательства цена могла быть выше, если бы участие в аукционе приняли иные хозяйствующие субъекты. 

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества. 

В системной взаимосвязи с положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений. Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов. Такой установленный законом порядок заключения договоров аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. 

Таким образом, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение. В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем. Если органы местного самоуправления совершают действия по предоставлению земельного участка, на котором ими фактически одобрено осуществление предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли, указанные органы должны отобрать лицо, получающее право на земельный участок, на конкурентной основе (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 306-КГ15-1652).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

На основании изложенного суд заключает, что дополнительное соглашение и договор аренды от 02.03.2015 являются ничтожными сделками, нарушающими императивные нормы земельного законодательства и публичные интересы.

Выводы суда соответствуют правовой позиции, отраженной в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2017 по делу № А45-11065/2016, от 06.07.2017 по делу № А45-16455/2016, Определении Верховного Суда РФ от 19.10.2017 № 304-ЭС17-14941.

Таким образом, указанные документы не могут рассматриваться как обязывающие ответчика вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В отношении же собственно договора аренды № 37 от 14.07.2005 суд отмечает, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Указанное правило может быть применено только в случае фактического продолжения пользования арендатором арендованным имуществом после истечения срока действия договора.

Действительно, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Следовательно, в данном случае надлежит установить, пользовался ли ответчик арендованным имуществом после истечения срока действия договор и возобновился ли тем самым договор на неопределенный срок, а также исполнил ли ответчик свою обязанность по возврату земельного участка.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 № 37 в размере 1 533 920 рублей за период с ноября 2016 года по июнь 2019 года.

Кроме того, истец начислил ответчику неустойку за период с 02.12.2016 по 24.07.2019 в сумме 195 323,15 рублей.

Истец 27.11.2018 направил в адрес ответчика досудебное уведомление № 6576/01-16 от 26.11.2018 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку не позднее 30 календарных дней со дня направления указанного уведомления. 

До настоящего времени требования истца ответчиком не исполнены, задолженность ответчиком не погашена.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии  правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Как указано в ст. 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Ответчик, указывая на отсутствие у него обязанность по оплате арендной платы, ссылался на акт возврата земельного участка от 02.03.2015.

Поскольку проекты дополнительного соглашения от 02.03.2015, договора аренды от 02.03.2015, а также дополнительных соглашений к договору от 14.07.2005 готовились истцом, акт возврата земельного участка также был направлен ответчиком истцу.

Также письмами от 26.03.2015 № 1416/01-16 администрация сообщала, что письмо ответчика от 20.02.2015 № 232 направляет в Администрацию Верх-Тулинского сельсовета для дальнейшего рассмотрения по существу в рамках компетенции. Таким образом, администрация направляла поступавшие от ответчика заявления о заключении договора аренды в уполномоченный на распоряжение спорным земельным участком орган.

Кроме того, в силу ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию данных государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, направляется в течение семи дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения, за исключением случая, указанного в части 4 статьи 11 настоящего Федерального закона.

Следовательно, истец обязан был направить указанный акт в Администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области. Само по себе направление ответчиком указанного акта не арендодателю, а  администрации района, принимая во внимание имевшийся между сторонами порядок взаимодействия (когда проекты договоров, дополнительных соглашений ответчик получал именно от администрации района, а администрация района направляла в администрацию сельсовета обращения ответчика в соответствии с компетенцией), не может быть истолковано как ненадлежащее исполнение обязанности по возврату земельного участка. В этой связи ссылка истца на то, что администрации района и сельсовета являются самостоятельными органами местного самоуправления, несостоятельна. Как указано выше, при получении обращений ответчика и отсутствии полномочий по их рассмотрению в соответствии с действующим законодательством, администрация района обязана была направить их в компетентный орган или должностному лицу с обязательным уведомлением заявителя.

Письмами исх. № 236 от 05.03.2015, исх. № 294 от 10.06.2015 ответчик просил Главу администрации Верх-Тулинского сельсовета продлить срок договора № 37 от 14.07.2015 (заключить новый договор аренды), ссылаясь на его истечение 23.02.2015.

Кроме того, письмами исх. № 495 от 11.11.2015, исх. № Н-15/161 от 22.10.2015 общество обращалось к Главе администрации Верх-Тулинского сельсовета с просьбой предоставить в аренду спорный земельный участок посредством проведения аукциона на право заключения договора аренды. Ответа на указанные письма не последовало. Между тем из данных писем очевидно следует, что общество (ответчик) не считало себя владельцем спорного земельного участка, так как просило предоставить его в аренду.

Акт возврата земельного участка, исходя из представленных доказательств, был направлен ответчиком 05.03.2015, то есть после подписания им дополнительного соглашения и договора от 02.03.2015.

 Из данной переписки следует, что общество действительно возвратило спорный земельный участок, хотя и было заинтересовано в его дальнейшем использовании.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом только при условии предоставления ему такого имущества в пользование.

Кроме того, из представленных ответчиком документов (договор с МУП «Спецавтохозяйство» на оказание услуг по размещению отходов № Н/ПР24/34 от 15.04.2015, согласно которому предусмотрено оказание ответчику услуг по размещению четвертого и пятого класса опасности на полигоне твердых бытовых отходов (633004, Новосибирская область, г. Бердск, в районе ул. Барнаульская)) следует, что ответчик использовал иные способы размещения образующихся в его деятельности отходов, помимо использования спорного земельного участка.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств пользования ответчиком спорным земельным участком после истечения срока договора, а следовательно факт возобновления данного договора на неопределенный срок. Ответчиком же, напротив, представлены доказательства возврата земельного участка в распоряжение истца.

Согласно п. 4.4.4 договора аренды № 37 от 14.07.2005 арендатор обязан не допускать ухудшения экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей деятельности.

В случае ухудшения состояния земельного участка в процессе его использования арендатором приводить его в состояние, предусмотренное договором, за свой счет (п. 4.4.5).

Арендатор также обязан соблюдать требования природоохранного законодательства РФ и законов Новосибирской области (п. 4.4.10).

Между тем истцом не представлено доказательств ухудшения арендатором земельного участка.

Согласно акту полевого обследования, представленному истцом, спорный земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:0039 снят с государственного кадастрового учета 13.06.2019. Обследуемая территория огорожена со стороны дороги и частично со стороны городской свалки (полигон ТБО), доступ на территорию земельного участка не ограничен. В границах спорного земельного участка расположены два объекта капитального строительства (одноэтажные нежилые здания), которые заброшены и не эксплуатируются. Рядом со спорным земельном участком расположена свалка мусора.

Лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений (п. 5 ст. 13 Земельного кодекса РФ).

Собственники объектов размещения отходов, а также лица, во владении или в пользовании которых находятся объекты размещения отходов, после окончания эксплуатации данных объектов обязаны проводить контроль за их состоянием и воздействием на окружающую среду и работы по восстановлению нарушенных земель в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 12 Федерального закона «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 № 89-ФЗ).

Согласно ст. 1 указанного закона к объектам размещения отходов относятся  специально оборудованные сооружения, предназначенные для размещения отходов (полигон, шламохранилище, в том числе шламовый амбар, хвостохранилище, отвал горных пород и другое) и включающие в себя объекты хранения отходов и объекты захоронения отходов.

Согласно положениям п. 6, 7 ст. 12 указанного закона объекты размещения отходов вносятся в государственный реестр объектов размещения отходов. Ведение государственного реестра объектов размещения отходов осуществляется в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Запрещается размещение отходов на объектах, не внесенных в государственный реестр объектов размещения отходов.

В силу п. 1 постановления Правительства РФ от 23.02.1994 № 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы», действовавшего в 2015 году (на момент спорных правоотношений), рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геолого-разведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

Рекультивации подлежат земли, нарушенные, в частности, при складировании и захоронении промышленных, бытовых и других отходов (п. 5 Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы, утвержденных приказом Минприроды РФ № 525, приказом Роскомзема № 67 от 22.12.1995).

Ссылаясь на указанные нормы, истец полагал, что ответчиком не выполнена обязанность по рекультивации земельного участка, участок не освобожден от нежилых зданий, что свидетельствует о неисполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества.

Между тем истцом не представлено доказательств отнесения спорного участка к объектам размещения отходов, включения его в государственный реестр размещения отходов. Доказательства того, что участок требует рекультивации, в материалах дела также отсутствуют. Факт строительства ответчиком нежилых зданий на территории арендованного участка истцом не доказан. С учетом цели использования участка (свалка отходов) ответчику очевидно не требовалось строительство на нем каких-либо зданий.

Кроме того, сам по себе факт неисполнения ответчиком обязанности по рекультивации земельного участка не означает, что участок не был передан. На основании совокупности имеющихся доказательств суд приходит к выводу, что ответчиком участок был возвращен по акту от 02.03.2015. В п. 2 акта указано, что состояние земельного участка удовлетворительное. Администрация муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета не имеет претензий к состоянию земельного участка с кадастровым номером 54:19:062302:0039. Ухудшение экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях, ухудшение состояния земельного участка в процессе его использования до 02.03.2015 не допущены.

Акт составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон. В случае отказа от подписания акта, в том числе в случае ненаправления в адрес ООО «Новосибирский обрабатывающий завод» подписанного со стороны Администрации муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета акта, акт имеет силу одностороннего акта возврата земельного участка с 02.03.2015 из владения и пользования, ввиду прекращения арендных отношений между сторонами и до оформления таковых в соответствии с требованиями действующего законодательства (п. 3). Указанный акт был направлен истцу почтовым отправлением 05.03.2015 и, согласно отчету об отслеживании, получен им 10.03.2015. Истцом данные фактические обстоятельства документально не опровергнуты. Ответа на акт, каких-либо возражений, замечаний со стороны истца не последовало.

Даже если ответчиком не была исполнена обязанность по рекультивации земельного участка, это не означает, что он обязан вносить арендную плату. Поскольку суд пришел к выводу, что имущество фактически было возвращено арендодателю, такая обязанность у арендатора прекратилась. Если же истец полагает, что ответчик вернул имущество в ненадлежащем состоянии, с худшими характеристиками, то он вправе потребовать выполнения соответствующих работ ответчиком, что может быть предметом отдельного иска. В настоящем деле суд рассматривает требование истца о взыскании арендной платы по договору.   

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части основного долга, производное от него требование о взыскании договорной неустойки также не подлежит удовлетворению. 

Государственная пошлина по иску не распределяется, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко