ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело №А48-2728/2024

город Воронеж

19» марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 марта 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рейф О.В.,

при участии:                      

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: ФИО4, представителя по доверенности от 18.12.2024, диплом, паспорт гражданина РФ, ФИО5, представителя по доверенности от 20.12.2024, диплом, паспорт гражданина РФ; 

от акционерного общества «ЭкоСити»: ФИО6, представителя по доверенности от 31.07.2023, диплом, паспорт гражданина РФ;

от Муниципального образования «Город Орел» в лице Администрации города Орла: ФИО4, представителя по доверенности от 20.12.2024, диплом, паспорт гражданина РФ;

от Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента экономического развития и инвестиционной деятельности Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Орловского городского Совета народных депутатов: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от специалиста-оценщика ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2024 по делу № А48-2728/2024 по иску акционерного общества «ЭкоСити» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными действий по расчету арендной платы,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента экономического развития и инвестиционной деятельности Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Муниципального образования «Город Орел» в лице Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Орловского городского Совета народных депутатов (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), специалиста-оценщика ФИО7, 

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «ЭкоСити» (далее – АО «ЭкоСити», общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ администрации города Орла) о признании незаконными действий УМИЗ администрации города Орла по расчету арендной платы за период с 01.01.2023 года по 31.12.2023 года и с 01.01.2024 по 31.12.2024 с применением коэффициента 0,015, установленного для категории арендаторов: «Юридические лица, осуществляющие специальную деятельность по размещению, хранению, захоронению, утилизации, накоплению, обработке, обезвреживанию отходов производства и потребления, твердых бытовых отходов, органосодержащих отходов, промышленных и строительных отходов, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (мусороперерабатывающих комплексов, полигонов)» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0021604:11, 57:25:0021604:12, 57:25:0021604:4, 57:25:0021604:21, 57:00:0000000:6040; 57:25:0021604:267, 57:25:0021604:268, 57:25:0021604:269; обязании УМИЗ администрации города Орла установить категорию арендатора, соответствующую деятельности по реализации масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным Законом Орловской области от 04.12.2015 № 1884-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов; обязании УМИЗ администрации города Орла до установления категории арендатора соответствующую деятельности по реализации масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным Законом Орловской области от 04.12.2015 № 1884-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» произвести расчет арендной платы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0021604:11, 57:25:0021604:12, 57:25:0021604:4, 57:25:0021604:21, 57:00:0000000:6040; 57:25:0021604:267, 57:25:0021604:268, 57:25:0021604:269 с применением коэффициента 0,0001 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент экономического развития и инвестиционной деятельности Орловской области, Муниципальное образование «Город Орел» в лице Администрации города Орла, Орловский городской Совет народных депутатов, специалист-оценщик ФИО7.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2024 признаны незаконными действия УМИЗ администрации города Орла, по расчету арендной платы с применением коэффициента 0,015, установленного для категории арендаторов: «Юридические лица, осуществляющие специальную деятельность по размещению, хранению, захоронению, утилизации, накоплению, обработке, обезвреживанию отходов производства и потребления, твердых бытовых отходов, органосодержащих отходов, промышленных и строительных отходов, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (мусороперерабатывающих комплексов, полигонов)» в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0021604:11, 57:25:0021604:12, 57:25:0021604:4, 57:25:0021604:21, 57:00:0000000:6040; 57:25:0021604:267, 57:25:0021604:268, 57:25:0021604:269. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ администрации города Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025 указанная апелляционная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 27.02.2025, проводимое при использовании системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, явились представители АО «ЭкоСити», УМИЗ администрации города Орла и Муниципального образования «Город Орел» в лице Администрации города Орла; иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В материалы дела от АО «ЭкоСити» поступил отзыв на апелляционную жалобу, от УМИЗ администрации города Орла и Муниципального образования «Город Орел» в лице Администрации города Орла – возражения на отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель УМИЗ администрации города Орла и Муниципального образования «Город Орел» в лице Администрации города Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции в порядке статей 163, 184, 266 АПК РФ был объявлен перерыв до 06.03.2025.

Информация о перерыве в судебном заседании была размещена на официальном сайте Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (http://19aas.arbitr.ru/) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

В продолженное после перерыва в том же судебном составе судебное заседание явились представители сторон; иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. 

За время перерыва от АО «ЭкоСити» поступило дополнение к отзыву на апелляционную жалобу. Иных заявлений, ходатайств, дополнений не поступило.

В судебном заседании представитель УМИЗ администрации города Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, ответил на вопросы суда, дал пояснения по фактическим обстоятельствам дела.

Представитель АО «ЭкоСити» возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в приобщенном к материалам дела отзыве дополнениях к нему, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом области, АО «ЭкоСити» был разработан инвестиционный проект «Рекультивация бывшего полигона твердых бытовых отходов и промышленных отходов города Орла и строительство комплекса по сбору и утилизации свалочного газа», который приказом Департамента экономического развития и инвестиционной деятельности Орловской области от 12.03.2019 № 60 включен в реестр инвестиционных проектов Орловской области. Данный инвестиционный проект включает, в том числе, создание технологических площадок производства почво-грунтовых смесей из органоминеральных концентратов.

Для реализации данного инвестиционного проекта распоряжением Губернатора Орловской области от 01.06. 2022 № 18-р АО «ЭкоСити» предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов. 

АО «ЭкоСити» были предоставлены земельные участки, относящиеся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, составляющие часть бывшего полигона твердых бытовых отходов и промышленных отходов города Орла, на основании следующих договоров, заключенных с УМИЗ администрации города Орла: 

- договор аренды земельного участка от 29.10.2019 № 952, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:11, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: полигоны отходов производства и потребления (твердых бытовых отходов, промышленных и строительных отходов), общей площадью 98437,85 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 29.10.2019 по 28.10.2044; 

- договор аренды земельного участка от 29.10.2019 № 946, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:12, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: полигоны отходов производства и потребления (твердых бытовых отходов, промышленных и строительных отходов) без права захоронения, общей площадью 17 515 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 29.10.2019 по 28.10.2044; 

- договор аренды земельного участка от 20.11.2019 № 1001, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:4, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: полигоны отходов производства и потребления (твердых бытовых отходов, промышленных и строительных отходов) без права захоронения, общей площадью 5 673 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 20.11.2020 по 19.11.2045; 

- договор аренды земельного участка от 23.11.2020 № 1003, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:21, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: специальная деятельность, общей площадью 110587,2 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 23.11.2020 по 22.11.2045;

 - договор аренды земельного участка от 23.11.2020 № 1002, земельный участок с кадастровым номером 57:00:00000000:6040, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: специальная деятельность, общей площадью 30 579 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 23.11.2020 по 22.11.2045; 

- договор аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1214, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:267, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: специальная деятельность, общей площадью 325 кв. м. расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 22.07.2022 по 21.07.2043; 

- договор аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1215, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:268, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: специальная деятельность, общей площадью 303 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 22.07.2022 по 21.07.2043;

 - договор аренды земельного участка от 22.07.2022 № 1216, земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021604:269, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: специальная деятельность, общей площадью 90 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 22.07.2022 по 21.07.2043.

АО «ЭкоСити» является владельцем единого недвижимого комплекса: «Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки твердых бытовых отходов и промышленных отходов мощностью 200 000 тонн в год в городе Орле», расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 57:25:0021604:13 и 57:25:0021604:15, предоставленных в аренду на основании следующих договоров: 

- договор аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена от 04.12.2018 № 819, кадастровый номер 57:25:0021604:0015, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования - полигоны отходов производства и потребления (твердых бытовых отходов, промышленных и строительных отходов), мусороперерабатывающие комплекс; общая площадь 188729 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 04.12.2018 по 03.12.2067. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Орловской области 11.12.2018, номер регистрации: 57:25:0021604:15- 57/058/2018-8. Участок предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений объекта: «Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки твердых бытовых отходов и промышленных отходов мощностью 200 000 тонн в год в городе Орле», размещения площадок для изготовления почво-грунтовой смеси с целью обеспечения последующей рекультивации полигона; 

- договор аренды земельного участка от 03.12.2021 № 1147 кадастровый номер 57:25:0021604:13, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания полигона под переработку органосодержащих отходов; общая площадь 19734 кв. м, расположен по адресу: 

<

...>. Срок аренды с 03.12.2021 по 02.12.2070. На земельном участке имеется единый недвижимый комплекс: Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки твердых бытовых отходов и промышленных отходов мощностью 200 000 тонн в год в городе Орле. 

УМИЗ администрации города Орла направило заявителю: 

- уведомления от 07.12.2023 № 25/6791, № 25/6800, № 25/6792, № 25/6794, № 25/6798 к договорам относительно земельных участков, в отношении которых выполняется проект по рекультивации. Уведомления содержат расчет арендной платы на 2023 год; 

- уведомления от 07.12.2023 № 25/6790, № 25/6794, № 25/6793, № 25/6795, № 25/6797, № 25/6803, № 25/6804, № 25/6805 к договорам относительно земельных участков, в отношении которых выполняется проект по рекультивации. Уведомления содержат расчет арендной платы на 2024 год. 

Одновременно заявителем также были получены уведомления, содержащие расчет арендной платы на 2023 и 2024 год в отношении земельных участков, на которых расположен объект обработки отходов «Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки твердых бытовых отходов и промышленных отходов мощностью 200 000 тонн в год в городе Орле». 

Как следует из указанных уведомлений, основанием для проведения расчета арендной платы явилось решение Орловского городского Совета народных депутатов от 24.11.2023 № 46/0699-ГС «О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 28 января 2021 года № 7/0073-ГС «Об установлении коэффициентов категории арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, на территории муниципального образования «Город Орел», в соответствии с которым категории арендаторов земельных участков дополнены пунктом 31 «Юридические лица, осуществляющие специальную деятельность по размещению, хранению, захоронению, утилизации, накоплению, обработке, обезвреживанию отходов производства и потребления, твердых бытовых отходов, органо-содержащих отходов, промышленных и строительных отходов, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (мусороперерабатывающих комплексов, полигонов)», а также установлен коэффициент для указанной категории в размере 0,015. 

По смыслу вышеуказанных уведомлений при расчете арендной платы за пользование вышеуказанными земельными участками АО «ЭкоСити» отнесено ответчиком к категории арендатора, предусмотренного пунктом 31 Приложения № 1 к решению Орловского городского Совета народных депутатов от 28.01.2021 № 7/0073-ГС «Об установлении коэффициентов категории арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, на территории муниципального образования «Город Орел» с применением при расчете арендной платы коэффициента 0,015. 

Заявитель, полагая, что действия УМИЗ администрации города Орла по отнесению АО «ЭкоСити» к вышеуказанной категории арендатора земельных участков, в отношении которых осуществляется масштабный инвестиционный проект, являются незаконными, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Основываясь на положениях статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд области, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Так, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктов 2, 12 статьи 22, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями высших судебных инстанций (пункт 3 раздела I обзора судебной практики Верховного Суда № 4 (2015), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), а также оценив содержание договоров аренды земельного участка, арбитражный суд пришел к выводу о том, что поскольку договоры аренды были заключены без проведения торгов арендная плата по ним относится к регулируемым ценам и ее размер должен определяться в соответствии с нормативными правовыми актами.

Указанный в уведомлениях размер начисленной арендной платы как регулируемой цены был рассчитан по формуле, установленной нормативным правовым актом, вынесенным представительным органом местного самоуправления (решение Орловского городского Совета народных депутатов от 24.11.2023 № 46/0699-ГС «О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 28 января 2021 года № 7/0073-ГС «Об установлении коэффициентов категории арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, на территории муниципального образования «Город Орел»).

АО «ЭкоСити» полагало, что зафиксированная в этом нормативном правовом акте ставка арендной платы была установлена с нарушением общеобязательного принципа экономической обоснованности, закрепленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление Правительства Российской Федерации № 582), согласно которому размер арендной платы за пользование находящимся в государственной или муниципальной собственности земельным участком должен определяться в зависимости от доходности использования такого участка. В этой связи, АО «ЭкоСити» считало неверным применение коэффициента категории арендатора в формулу расчета арендной платы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, УМИЗ администрации города Орла ссылалось на невозможность в рамках настоящего дела исследования данного довода по существу, указав, что пересмотр размера арендной платы возможен только в случае изменения регулирующего его муниципального нормативного правового акта. Проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы, в том числе на предмет ее экономической обоснованности, производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке. Арендатор таким правом не воспользовался.

Придя к выводу о необходимости исследования вопроса об экономической обоснованности размера арендной платы, арбитражный суд области, принимая во внимание Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П «По делу о проверке конституционности абзаца тринадцатого статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 и пункта 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО8» заключил, что в рассматриваемом случае АО «ЭкоСити» не может быть лишено возможности настаивать на неприменении нормативного правового акта при рассмотрении судебного спора, связанного с определением задолженности по договору аренды.

При этом, арбитражным судом области обоснованны учтены пояснения АО «ЭкоСити», указавшего на то, что фактически общество не могло оспаривать нормативный правовой акт, на котором основано требование об уплате арендной платы: «ошибочного» коэффициента он не содержит, просто в нем не предусмотрен обоснованный коэффициент для арендатора, вовлеченного в исполнение масштабного инвестиционного проекта по рекультивации бывшего мусорного полигона (как, например, льготный коэффициент для застройщиков – 0,0001). АО «ЭкоСити» полагало, что единственным способом защиты его нарушенных прав является оспаривание уведомлений арендодателя. При этом, несмотря на несогласие с установленным размером, АО «ЭкоСити» внесло арендную плату за спорный период в полном объеме, опасаясь начисления финансовых санкций - неустойки.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики 12 (2015), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. В этой связи постановление Правительства № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или 16 муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Таким образом, устанавливая порядок определения размера арендной платы, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны учитывать основные принципы определения арендной платы при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, закрепленные в Постановлении Правительства Российской Федерации № 582.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации № 582 к числу основных принципов определения размера арендной платы относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. 

Исходя из анализа указанной нормы, определяющим критерием для определения арендной платы является размер доходности земельного участка с учетом его категории и разрешенного использования.

С учетом схожести правового регулирования арбитражным судом области обоснованно принята во внимание правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в определении от 11.05.2004 № 209-О, относительно дифференциации ставок земельного налога на основании анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению к зонам различной градостроительной ценности территории. Указанная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена. 

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономической обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. 

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Как указано в решении Орловского городского Совета народных депутатов от 24.11.2023 № 46/0699-ГС «О внесении изменений в решение Орловского городского Совета народных депутатов от 28 января 2021 года № 7/0073-ГС «Об установлении коэффициентов категории арендаторов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, на территории муниципального образования «Город Орел», оно принято на основании отчета от 30.08.2023 № 1056-23 об обосновании коэффициента категории арендаторов по состоянию на 1 января 2023 года, выполненного специалистом-оценщиком ФИО7.

Изучив данный отчет, арбитражный суд области согласился с доводами арендатора о том, что отчет оценщика не содержит анализа факторов, влияющих на доходность земельных участков, в случае предоставления земельных участков для реализации инвестиционного проекта по рекультивации бывшего полигона и строительству комплекса по сбору и утилизации свалочного газа.

Так, доходный подход оценщиком не использовался, так как фактически не существует на текущий момент времени рынка аренды земельных участков, имеющих категорию земель, земли населенных пунктов, предназначенных для полигона отходов производства и потребления твердых бытовых отходов, промышленных и строительных отходов (стр. 23 отчета). При этом как указано в пункте 2.1. отчета оценщик основывался на информации, в том числе предоставленной заказчиком - УМИЗ администрации города Орла.

Арбитражный суд области обратил особое внимание на то, что в отчете не содержится сведений о том, что спорные земельные участки используются в целях рекультивация бывшего мусорного полигона. 

Напротив, учитывая разрешенное целевое использование земельного участка, оценщик пришел к заключению, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта в текущем назначении – использование под полигоны отходов производства и потребления, что противоречит существующим обстоятельствам.

Согласно письму Администрации города Орла от 27.06.2019 № 2/8128 полигон подлежит рекультивации, дальнейшее размещение отходов в пределах данного объекта не предусмотрено Территориальной схемой обращения с отходами. 

Таким образом, с 2019 года земельные участки в целях размещения отходов производства потребления не используются. Администрацией города Орла направлено ходатайство о включении всех участков полигона в инвестиционное соглашение о рекультивации одним хозяйствующим субъектом - АО «ЭкоСити». 

Одновременно оценщик применил корректировку при оценке в функциональным назначением объекта - рекреацией (страница 29 отчета). Данное обстоятельство противоречит выводам оценщика о наиболее эффективном использовании земельных участков под полигоны отходов производства и потребления. 

Кроме того, отчет не содержит анализа деятельности, связанной с рекультивацией земельных участков.

В случае отнесения АО «ЭкоСити» к спорной категории арендатора, не соблюдаются положения пунктов 2, 3 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (утверждено приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710), поскольку рекультивация полигона осуществляется за счет инвестиций АО «ЭкоСити» с использованием производимой обществом почво-грунтовой смеси. Инвестиционный проект не предусматривает нахождение на земельных участках каких-либо объектов материально-технического характера, приносящих заявителю доход до проведения рекультивации бывшего полигона, которая не завершена.

Оценивая доводы заинтересованного лица о том, что данный инвестиционный проект рекультивации мусорного полигона является коммерческим, в связи с чем реализуется, прежде всего, в интересах самого АО «ЭкоСити», арбитражный суд области обоснованно не нашел их состоятельными.

Так, масштабный инвестиционный проект реализуется за счет средств АО «ЭкоСити» в размере 850 000 000 руб. и предусматривает поэтапное (подготовительный этап, строительный этап и этап ввода в эксплуататцию, финальное перекрытие и биологический этап рекультвации полигона) выполнение мероприятий (согласно паспорту инвестиционного проекта).

В рамках инвестиционного проекта АО «ЭкоСити» выполнены следующие подготовительные мероприятия, расходы по проведению которых составили порядка 3 000 000 руб.: оформлено право аренды на земельные участки, находящиеся под телом бывшего полигона твердых бытовых отходов и промышленных отходов города Орла и необходимые для осуществления проектно-изыскательских работ и создания проектной документации по рекультивации; произведено обследование тела бывшего полигона, выполнены инженерно-геологические, инженерно-геодезические работы с целью изучения состояния полигона и оценки его воздействия на окружающую среду; подготовлен проект оценки воздействия предполагаемой деятельности на окружающую среду (ОВОС); создана проектная документация по рекультивации тела полигона и создания системы сбора, утилизации и обезвреживания свалочного (био) газа выделяющегося из него; согласно требованиям Постановления Правительства Российской Федерации от 07.11.2020 № 1796 «Об утверждении положения о проведении государственной экологической экспертизы» в отношении материалом оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) проведены общественные обсуждения, организованные администрацией города Орла; оборудована технологическая площадка для производства почвогрунтовых смесей из органо-минеральных отходов; выполнено строительство части основных подъездных и вспомогательных дорог и площадок формирования буртов. 

Кроме того, АО «ЭкоСити» также своими силами и средствами изготовило 482 350 тонн почвогрунтовой смеси, потенциально используемой в целях выполаживания территории, засыпки котлованов и низин, провалов, создание откосов с необходимыми углами наклона. 

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что получение дохода на стадии проведения рекультивации не предполагается. Компенсация затрат, связанных с рекультивацией полигона, возможна в течение длительного периода за счет добычи и использования выделяемого свалочного газа. При текущем использовании заявителем земельных участков, составляющих бывший мусорный полигон, доходность АО «ЭкоСити» является отрицательной, в связи с чем, баланс интересов арендатора и арендодателя земельного участка нарушается. Арендодателем данные обстоятельства не опровергнуты.

Одновременно АО «ЭкоСити» отнесено к указанной категории арендаторов в связи с использованием земельных участков, на которых расположен объект обработки «Мусороперегрузочная станция с элементами сортировки твердых бытовых отходов и промышленных отходов мощностью 200 000 тонн в год в городе Орле». Деятельность, осуществляемая заявителем на указанных участках относится к регулируемой и предполагает получение ежемесячного дохода в связи с включением объекта в Территориальную схему обращения с отходами. Указанное обстоятельство также свидетельствует о противоречиях при отнесении арендатора к той или иной категории.

Кроме того, арбитражным судом области в ходе рассмотрения дела проведен анализ сведений о динамике изменения арендной платы в отношении спорных земельных участков, составляющих бывший мусорный полигон, по результатам которого усматривается, что в отношении ряда участков размер арендной платы вырос в 4, 5, 6 и 7 раз. При этом экономического обоснования такого резкого возрастания размера арендных платежей за столь непродолжительные сроки (за 2, 3 года) УМИЗ администрации города Орла не представило.

При таких обстоятельствах арбитражный суд области пришел к верному выводу о том, что изменение ставок арендной платы не соответствует вышеописанному принципу экономической обоснованности, фактически является произвольным.

Признавая несостоятельным довод ответчика о том, что доходность земельных участков учтена при определении их кадастровой стоимости, на основании которой устанавливается арендная плата, арбитражный суд области, с учетом Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, исходил из отсутствия доказательств того, что кадастровая стоимость спорных земельных участков безусловно определена с учетом показателей доходности их использования.

Вопреки доводам УМИЗ администрации города Орла о преюдициальном характере решения Арбитражного суда Орловской области от 29.06.2023 по делу № А48-10931/2021, выводы арбитражного суда по делу № А48-10931/2021 основаны на иных фактических обстоятельствах, отличных от обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении настоящего спора, в связи с чем данный судебный акт не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

Представленные по делу № А48-10931/2021 в обоснование экономической обоснованности отчеты №№451-2021 - 457-2021 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, выполненные независимым оценщиком ФИО7, не могут быть приняты судом в качестве доказательств по настоящему спору.

Апелляционная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, соглашается с выводами арбитражного суда области о том, что применение спорного коэффициента арендатора должным образом не обоснованно, произведено в отсутствие предметного анализа и оценки экономических, экологических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, не соответствует принципу экономической обоснованности, обусловлено стремлением компенсации бюджетных расходов.

При этом, отказывая в удовлетворении заявленных требований в остальной части (в части обязания УМИЗ администрации города Орла установить категорию арендатора, соответствующую деятельности по реализации масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным Законом Орловской области от 04.12.2015 № 1884-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунальнобытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов и обязания арендодателя до установления категории арендатора произвести расчет арендной платы в отношении спорных земельных с применением коэффициента 0,0001), арбитражный суд области исходил из конституционного принципа разделения властей, полагая, что такой способ защиты как признание незаконными действий заинтересованного лица по расчету арендной платы является достаточным для восстановления нарушенных прав заявителя.

Доводы апелляционной жалобы, фактически повторяют позицию УМИЗ администрации города Орла при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены решения суда, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права. 

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было. 

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2024 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 09.12.2024 по делу № А48-2728/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

судьи

ФИО2 

ФИО3