ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7482/2022

11 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Пивцаева Е.И., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-24330/2023) общества с ограниченной ответственностью «Содружество» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.05.2023 по делу № А26-7482/2022 (судья Богданова О.В.), принятое по первоначальному иску 

Администрации Кондопожского муниципального района

к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» 

о взыскании, 

и по встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Содружество» 

к Администрации Кондопожского муниципального района 

об обязании произвести зачет, 

 

установил:

Администрация Кондопожского муниципального района (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия (далее – суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» (далее - ответчик, Общество, ООО «Содружество») о взыскании 3 013 956 руб. 84 коп., в том числе 1 746 667 руб. 02 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества №698 от 14.09.2007 в период с 01.04.2019 по 14.09.2022, 1 267 289 руб. 82 коп. пени за период с 01.04.2019 по 14.09.2022 (с учетом уточнений, принятых определением суда от 07.04.2023).

Определением от 15.11.2022 судом принято к производству встречное заявление общества с ограниченной ответственностью «Содружество» к Администрации Кондопожского муниципального района об обязании произвести зачет в счет арендной платы по договору аренды муниципального имущества №698 от 14.09.2007 стоимости неотделимых улучшений в размере 5 281 622 руб.

Решением суда от 30.05.2023 исковые требования Администрации Кондопожского муниципального района удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 2 932 359 руб. 52 коп., из них: 1 746 667 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате, 1 185 692 руб. 50 коп. неустойки, в остальной части в удовлетворении иска отказано, в удовлетворении встречного иска ООО Содружество» отказано в полном объёме, с Общества в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 43 039 руб. за рассмотрение первоначального и встречного иска.

Обжаловав в апелляционном порядке решение, Общество просило отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении первоначального иска отказать и обязать истца по первоначальному иску - Администрацию Кондопожского муниципального района зачесть обществу с ограниченной ответственностью «Содружество» в счет арендной платы по договору аренды №698 от 14.09.2007 стоимость неотделимых улучшений в размере 5 281 622 рублей, полагая, что удовлетворение требований по первоначальному иску противоречит положениям ст. 614 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает право арендатора на зачет затрат на улучшение арендованного имущества, тогда как удовлетворение встречного иска направлено к зачету первоначального требования.

При этом Общество обратило внимание суда апелляционной инстанции на понуждение решением Арбитражного суда Республики Карелия по делу №А2б-6717/201б Администрации Кондопожского муниципального района к производству зачета в аналогичной ситуации.

После принятия апелляционной жалобы к производству Общество обратилось с заявлением (ходатайством) о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отчета - специалиста №231000031 от 28 .10. 2023, подготовленного после вынесения решения суда.

Администрация, надлежащим образом уведомленная о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направила, возражала против удовлетворения жалобы и приобщения к материалам дела дополнительных доказательств по основаниям, указанным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Ввиду отсутствия уважительности причин, воспрепятствовавших предоставлению доказательств при длительном рассмотрении дела, отсутствии ходатайств со стороны Общества об отложении рассмотрении дела, судом не установлено оснований для удовлетворения ходатайств Общества о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отчета - специалиста №231000031 от 28 .10. 2023 в соответствии с положениями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 14.09.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества №698 (далее - договор), по условиям которого арендатору передано в аренду нежилое трехэтажное здание кинотеатра «Октябрь» общей площадью 1456,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора).

Актом приема-передачи от 14.09.2007 нежилое помещение передано арендатору без возражений и разногласий.

Согласно пункту 9 договора срок его действия определен с 14.09.2007 по 15.09.2022.

Ссылаясь на наличие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Установив с учетом уточнения суммы исковых требований обоснованность исковых требований о взыскании суммы задолженности в сумме 1 746 667 руб. 02 коп., суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности указанных требований. 

На основании пункта 4.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2020 истцом ответчику начислены пени в сумме 1 267 289 руб. 82 коп.за период с 01.04.2019 по 14.09.2022.

При проверке расчета неустойки, судом установлено, что неустойка начислена в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации №497 от 28.03.2022 на период с 1 апреля до 1 октября 2022 года, в связи с чем судом взыскана неустойка частично в сумме 1 185 692 руб. 50 коп, согласно представленному истцом альтернативному расчету неустойки с учетом моратория.

В части отказа в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 2.2.5 договора № 698 арендатор вправе производить неотделимые улучшения здания в счет арендной платы по письменному согласованию с арендодателем после предоставления последнему заявки и сметы расходов на производство работ. Арендодатель может освободить арендатора от оплаты аренда здания на сумму, составляющую не более 50% от суммы затрат.

18.01.2022 ООО «Содружество» обратилось в Администрацию с заявкой по вопросу зачета затрат в сумме 5 281 622 руб. (50% от суммы 10 563 244 руб.) на выполнение ремонтно-строительных работ арендуемого здания кинотеатра «Октябрь». 

К заявке были приложены локальная смета №2 (изм.2-РЦЦС) «Перепланировка помещений фойе кинотеатра» (двухуровневое помещение кинотеатра Галактика), локальная смета №1 (исп. 3-РЦЦС) «Перепланировка помещений старого фойе кинотеатра», согласованные в ООО «РЦЦС Республики Карелия». 21.02.2022 ООО «Содружество» направил в адрес администрации акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, договор подряда на выполнение работ, заключенный с ООО «Галактика Плюс».

Письмом от 15.02.2022 Администрация отказала Обществу в зачете в связи с непредставлением платежных документов.

Считая отказ Администрации в проведении зачета необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя Общества, оценив доводы жалоб ы и отзыва, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения решения.

Судом первой инстанции при отказе Обществу в удовлетворении встречных исковых требований, учитывая проведение работ без согласия Администрации и в отсутствие доказательств неотложной необходимости в их проведении, дана правильная оценка представленным доказательствам и применены нормы материального права, подлежащих применению.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом согласно положениям пункта3 статьи 623 ГК РФ.

Как правильно указал суд, настоящий спор возник при исполнении сторонами договора аренды, предусматривающего возможность возмещения арендатору произведенных затрат на реконструкцию арендуемого имущества путем зачета арендной платы при предоставлении документального подтверждения затрат и их согласованности с арендодателем.

Согласно пункту 2.2.5 договора № 698 арендатор вправе производить неотделимые улучшения здания в счет арендной платы по письменному согласованию с арендодателем после предоставления последнему заявки и сметы расходов на производство работ. После получения заявки арендодатель производит экспертизу сметы расходов, после чего заявка рассматривается на комиссии по аренде муниципального имущества. При положительном решении вопроса, арендодатель может освободить арендатора от оплаты аренды здания на сумму, составляющую не более 50% от суммы затрат.

Арендатор вправе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (абзацы третьи и четвертый пункта 1 статьи 616 ГК РФ).

 Вместе с тем, как правильно установил суд, Общество не подтвердило надлежащими документами, что ими было согласовано с арендодателем по договору выполнение конкретных неотделимых улучшений, их объема и стоимости для целей дальнейшего возмещения в порядке статьи 623 ГК РФ.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что ранее решением Арбитражным судом Республики Карелия по делу №А26-6717/2016 Администрация понуждалась к производству зачета в аналогичной ситуации, является несостоятельным в связи с тем, что в указанном деле судом было установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Содружество» направило в адрес Администрации заявку на согласование сметы работ и получило согласие Администрации на проведение работ, кроме того, объем выполненных работ Администрацией не оспаривался.

 В настоящем же деле споре обоснованность объема выполненных работ Общество не подтвердило, согласие, а также разрешение на проведение ремонтных работ от арендодателя не получило.

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Карелии от 30.05.2023 по делу А26-2029/2023 удовлетворены исковые требования Администрации к ООО «Содружество» об освобождении в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда нежилого трехэтажного здания кинотеатра «Октябрь», общей площадью 1456,10 кв.м., кадастровый номер 10:03:0010109:77, расположенного по адресу: РК, 

<

...>.

Указанное решение Обществом не обжаловалось, вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение по рассматриваемому спору. Факт ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по оплате арендных платежей по договору и возврату нежилого помещения при прекращении договора подтвержден материалами дела.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции обжалуемое считает решение обоснованным, вынесенным с учетом исследования всех имеющихся доказательств, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.05.2023 по делу № А26-7482/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

Е.И. Пивцаев

 М.А. Ракчеева