ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула                                                                                                     Дело № А23-5093/2022

резолютивная часть постановления объявлена 19.08.2024

постановление изготовлено в полном объеме 22.08.2024

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Воронцова И.Ю., судей Егураевой Н.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петруниной А.О., в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» на решение Арбитражного суда Калужской области от 24.04.2024 по делу № А23-5093/2022 (судья Чехачева И.В.), принятое по иску Городской Управы 

<

...>, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег», 248033, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, о взыскании 2 827 622 руб. 68 коп. (с учетом уточнения), 

 

УСТАНОВИЛ:

указанным решением иск удовлетворен в полном объеме, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» в пользу Городской Управы города Калуги взысканы задолженность в размере 1913 141 руб. 19 коп. и неустойка в размере 914 481 руб. 49 коп. Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой о его отмене и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что земельный участок  с кадастровым номером 40:26:000372:203 как самостоятельный объект недвижимости отсутствует, так как он фактически был размежеван с образованием новых земельных участков. По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции не дана правовая оценка возражениям ответчика относительно фактического законного использования части земельного участка третьими лицами,  нахождение на спорном участке объекта недвижимости, права на который принадлежит иным лицам, свидетельствует о том, что данным земельным участком пользуются иные лица, а не ответчик. Апеллянт полагает, что поскольку договор аренды от 15.10.2012 №525/12 прекратил свое действие, основания для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки отсутствовали. Кроме того, заявитель считает, что решение принято судом с нарушением норм процессуального и материального права, выводы суда первой инстанции являются необоснованными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в нем.

От заявителя поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено в порядке статьи 268 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, в апелляционный суд представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Двадцатого арбитражного апелляционного суда и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Калужской области на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 28.09.2012 №2 (лоты №№1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома №1 от 15.10.2012 №525/12.

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения №96/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000372:203, общей площадью 30 735 кв.м. (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) в границах указанных в кадастровой выписке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроенно-пристроенные. Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей и выше, автостоянок для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, встроенных и встроенно-пристроенных. Срок аренды земельного участка установлен до 11.10.2018 года (2.1. договора). 

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 21.11.2012. 

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы соответствует максимальному размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельного участка. 

В п. 3.2. договора закреплено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 28.09.2012 №2 (лоты №1, №2) заседания комиссии по проведению торгов по продаже заходящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков специализированными организациями и составляет 14 756 000 руб. 

Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой даты на количество дней в периоде, за который производится расчет (п. 3.3. договора).

Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж (п. 3.5. договора). 

Сроки внесения очередной доли арендной платы установлен следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря. 

В случае нарушения сроков внесения аренной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора). 

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензию об оплате задолженности, оставленную без удовлетворения.

Определением суда от 23.04.2021 по делу А23-3023/2021 заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу. 

Определение суда от 23.04.2021 по делу № А23-3023/2021 заявление ПАО «Московский индустриальный банк» принято к производству в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве). Решением от 05.04.2022 по делу №А23-3023/2021 заявление ЗАО «Московский индустриальный банк» признано обоснованнным, ООО «СЗ «СК Правый берег» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Поскольку в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании задолженности, возникшей после даты принятия заявления о признании должника банкротом, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 5, 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", правомерно отнес заявленные исковые требования к текущим и рассмотрел их по существу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором. 

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

 В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12). 

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Статьей ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом). 

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. 

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. 

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц. 

В силу норм ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

 Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации. 

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления. 

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

 Как усматривается из материалов дела, на являющемся объектом аренды земельном участке арендатором построен жилой дом, право регистрации первого собственника произведена 15.07.2015. 

С учетом изложенного суд области верно отметил, что в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору 15.07.2015 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: 

<

...>. 

19.06.2018 на основании Постановления Городской Управы города Калуги №217-п «О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.09.2016 №299-п «Об утверждении проекта межевания территории в районе улицы Фомушина в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203» было проведено межевание земельного участка, в результате которого был поставлен на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 40:26:000372:8640, площадь которого составляет 8 571 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 40:26:000372:6137).

Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона. Факт передачи арендодателем спорного имущества и его получения арендатором подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен. 

Принимая во внимание, что арендатор принял земельный участок во временное владение и пользование, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что у последнего в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы. 

Статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). 

Статьей 42 ЗК РФ также установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, своевременно производить платежи за землю. 

В силу пунктов 1, 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Договором аренды определен размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения. 

Согласно ст. 622 ГК РФ, если при прекращении договора аренды арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его 8 несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

 Из пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.12.2018). 

Исходя из приведенных норм (разъяснений), обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду и прекращается после возврата имущества арендодателю. При прекращении действия договора взыскание платы за фактическое использование арендуемого имущества производится в размере, определенном этим договором. 

Если доказательств возврата арендованного земельного участка после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся.

 Само по себе истечение срока действия договора аренды не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором. 

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается (например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит) и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору, а также по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статьи 622, 689, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

 Решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-8167/2022 договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома от 15.10.2012 № 525/12 (в редакции дополнительного соглашения от 16.02.2015 № 96/15) признан судом, прекратившим свое действие. 

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

 В ходе рассмотрения спора, судом области  установлено, что после прекращения действия договора земельный участок арендодателю не возвращен, а потому до указанного момента у арендатора сохраняется обязанность по оплате пользования имуществом, переданным в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, проверив расчет истца и признав его верным, учитывая, что факт использования земельного участка ответчиком не оспорен, ответчик, указывая на прекращение действия договора, доказательств передачи спорного земельного участка по акту прием-передачи арендодателю в материалы дела не представил, а также принимая во внимание, отсутствие доказательств, подтверждающих погашение ответчиком указанной задолженности полностью или в какой-либо части, на день принятия окончательного судебного акта по делу, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 1 913 141 руб. 19 коп. долга.

На основании статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренными законом или договором, которую должник обязан уплатить в случае неисполнение или ненадлежащего исполнения обязательств.

Проверив расчет пеней и признав его соответствующим условиям договора и действующему законодательству, принимая во внимание, что материалами дела подтвержден факт нарушения сроков внесения платежей арендатором, ответчиком не заявлено ходатайство о снижении размера пени, руководствуясь п. 5.2 договора, ст.ст. 329, 330 ГК РФ, суд области также правомерно удовлетворил требование истца о взыскании неустойки за период с 04.10.2022 по 24.01.2024 в сумме 914 481 руб. 49 коп.

Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основании доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ.

Данные доводы не опровергают выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении и нарушении им норм материального и процессуального права, а, по сути, выражают несогласие с указанными выводами, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 24.04.2024 по делу № А23-5093/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

                И.Ю. Воронцов

                Л.А. Капустина

                Н.В. Егураева