ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-92932/2020

23 января 2022 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     13 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 января 2022 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:  

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.12.2021;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-22798/2021) межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2021 по делу № А56-92932/2020, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ПТГ Рус» (197110, Санкт-Петербург, ул.Большая Разночинная, д.11, лит.А, пом.9Н, ком.№ 4, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (191186, Санкт-Петербург, ул.Гороховая, 2/6, лит.А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным отказа от договора аренды, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПТГ-Рус» (далее – Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от договора аренды от 24.04.2018 № 151 на основании уведомления от 04.09.2020 № 78-ЕФ-09/11781.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2021 удовлетворены заявленные требования.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, им представлены все допустимые и относимые доказательства, подтверждающие законность и обоснованность его действий по расторжению договора аренды. 

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основания, изложенным в отзыве на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

24.04.2018 по результатам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества на основании протокола №2 от 13.04.2018 между Управлением (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договора аренды недвижимого имущества №151 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты нежилого фонда, являющиеся имуществом государственной казны Российской Федерации, общей площадью 12977,9 кв.м расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, мкр.Сертолово-1, ш. Восточно-Выборгское, д.32, (далее - Объект) в составе:

- 1 этажное здание склада технического имущества, площадь 49,3 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:19, инвентарный номер 835 (РИФИ П12780021842, запись о государственной регистрации Т1рава собственности Российской Федерации от 12.09.2017 № 47:08:0102004:19-47/017/2017-2);

- склад тех.имущества, площадью 46,5 кв.м., кадастровый номер 47:08:0102004:7, инвентарный номер 848 (РНФИ П12780021830, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:08:0102004:7-47/017/2017-2);

- здание тех.склада, площадью 119,5 кв.м. кадастровый номер 47:0860102004:11, инвентарный помер 818 (РНФИ П12780021836, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017; №47:08:0102004:11-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1694,6 кв.м., кадастровый номер 47:08:0102004:12,   инвентарный   номер   826   (РНФИ   П12780021837,   запись   о

i государственной  регистрации  права собственности  Российской  Федерации  от 1 i .09.2017 №47:08:0102004:12-47/017/2017-2);

- склад ГСМ, площадь 167,4 кв.м., кадастровый номер 47:08:0102004:17, инвентарный номер 849 (РНФИ П12780021839, запись о государственной регистрации   права   собственности   Российской   Федерации   от   11.09.2017   №47:08:0102004:17-47/017/2017-2);

- 1 этаж здание склада тех.имущества, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:08:0102004:16,   инвентарный   номер   836   (РНФИ П12780021838,  запись   о государственной  регистрации  права собственности  Российской Федерации  от 11.09.2017 № 47:08:0102004:16-47/017/2017-2);

- 1 этажн. здание арт. мастерских и склада, площадь 298,2 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:18, инвентарный номер 834 (РНФИ HI2780021840, запись о государственной регистрации нрава собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102004:18-47/017/2017-2),

- 1 этажное здание тех.склада, площадь 55,5 кв.м, кадастровый номер -17:08:0102004:9, инвентарный номер 833 (РНФИ П12780021834, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102004:9-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1253,2 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:6, инвентарный номер 823 (РНФИ П12780021826, запись о государственной регистрации нрава собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:08:0102004:6-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1253,2 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5641, инвентарный номер 847 (РНФИ П12780021831, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102002:5641-47/017/2017-2);

- здание сектора обслуживания с котельной, площадь 773,7 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5658, инвентарный номер 811 (РНФИ П12780021825, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102002:5658-47/017/2017-2);

- здание склада ГСМ с пристройкой, площадь 233,2 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5710, инвентарный номер 850 (РНФИ П12780021841, запись о государственной регистрации  права собственности  Российской  Федерации  от 11.09.2017 №47:08:0102002:5710-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1253,2 кв.м, кадастровый номер 47:07:0000000:63135, инвентарный номер 822 (РНФИ 1112780021822, запись о государственной регистрации  права собственности  Российской  Федерации  от 12.09.2017 №47:07:0000000:63135-47/017/2017-2); 

- 1 этажное здание хранилища для техники с подвалом с пристройкой, площадь 236,4 кв.м, кадастровый номер 47:08:0000000:781, инвентарный номер 816 (РНФИ П12780021828, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:08:0000000:781 -47/017/2017-2); 

-  склад,  площадь   1196,3   кв.м,  кадастровый  номер  47:08:0102002:5689, инвентарный   номер   810   (РНФИ   П12780021827,   запись   о   государственной регистрации    права    собственности    Российской    Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102002:5689-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1702,8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5747, инвентарный номер 828 (РНФИ П12780021824, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102002:5747-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 1702,8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5760, инвентарный номер 829 (РНФИ Ш2780021829, запись о государственной  регистрации  права собственности  Российской Федерации  от 11.09.2017 №47:08:0102002:5760-47/017/2017-2);

- здание КПП, площадь 43,5 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5745, инвентарный номер  796   (РНФИ   П12780021843,   запись   о   государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102002:5745-47/017/2017-2);

- здание караульного помещения, площадь 124.8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:13, инвентарный номер 809 (РНФИ П12780021835, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 11.09.2017 №47:08:0102004:13-47/017/2017-2);

- 1 этажное здание склада инженерного имущества в т/ч убежище (лит.З) с подвалом с пристройкой, площадь 356,4 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:8, инвентарный номер 817 (РНФИ П12780021832, запись о государственной -регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:08:0102004:8-47/017/2017-2);

- здание хранилища для техники, площадь 312,9 кв.м, кадастровый номер 47:08:0000000:549, инвентарный номер 812 (РНФИ П12780021833, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:08:0000000:549-47/017/2017-2);

- здание пункта заправки ГСМ, площадь 12,4 кв.м, кадастровый номер -7:07:0000000:62813, инвентарный номер 819 (РНФИ П12780021823, запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации от 12.09.2017 №47:07:0000000:62813-47/017/2017-2);

-  здание склада тех. имущества, площадь 67,3 кв.м, кадастровый номер №47:07:0000000:72591, инвентарный номер 846 (РНФИ 1112780021817, запись о государственной регистрации  права собственности  Российской Федерации  от 12.09.2017 №47:07:0000000:72591-47/017/2017-2).

В соответствии с п.1.1 Договора имущество предоставляется Обществу под промышленно-складское использование.

Договор заключен на срок 49 лет (п.1.3 Договора).

Указанное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 24.04.2018.

07.08.2019 между сторонами заключен договор № 612-ГП  аренды земельного участка с кадастровым номером 47:08:0102004:2 площадью 246 178 кв.м для эксплуатации арендованных Обществом объектов недвижимости сроком до 13.05.2067.

22.07.2020 Управлением осуществлен осмотр переданного в аренду Обществу имущества, по результатам составлен Акт осмотра федерального имущества  №3107-20/АО, согласно которому:

1) 1 этажное здание склада технического имущества площадью 49,3 кв.м, с кадастровым номером 47:08:0102004:19 не используется (нуждается в ремонте); 

2) склад тех.имущества площадью 46,5 кв.м. с кадастровым номером 47:08:0102004:7 не используется (нуждается в ремонте);

3) здание тех.склада площадью 119,5 кв.м. с кадастровым номером 47:0860102004:11 используется для обслуживание автомобильной техники;

4) здание хранилища для техники площадью 1694,6 кв.м. с кадастровым номером 47:08:0102004:12 используется для обслуживания автомобильной техники;

5) склад ГСМ, площадь 167,4 кв.м. с кадастровым номером 47:08:0102004:17 используется под складские цели;

6) 1 этажное здание склада тех.имущества площадью 24,8 кв.м. с кадастровым номером 47:08:0102004:16 не используется (полностью разрушено до фундамента);

7) 1 этажное здание арт. мастерских и склада площадью 298,2 кв.м кадастровым номером 47:08:0102004:18 используется под складские цели;

8) 1 этажное здание тех.склада площадью 55,5 кв.м с кадастровым номером 17:08:0102004:9 не используется (полностью разрушено до фундамента);

9) здание хранилища для техники площадью 1253,2 кв.м с кадастровым номером 47:08:0102004:6 используется под складские цели;

10) здание хранилища для техники площадью 1253,2 кв.м с кадастровым номером 47:08:0102002:5641 не используется (нуждается в ремонте);

11) здание сектора обслуживания с котельной площадью 773,7 кв.м с  кадастровым номером 47:08:0102002:5658 не используется (нуждается в ремонте);

12) здание склада ГСМ с пристройкой, площадь 233,2 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5710 используется под складские цели;

13) здание хранилища для техники, площадь 1253,2 кв.м, кадастровый номер 47:07:0000000:63135 используется для хранения пиломатериалов; 

14) 1 этажное здание хранилища для техники с подвалом с пристройкой, площадь 236,4 кв.м, кадастровый номер 47:08:0000000:781 не используется (нуждается в ремонте); 

15)  склад,  площадь   1196,3   кв.м,  кадастровый  номер  47:08:0102002:5689 используется под складские цели;

16) здание хранилища для техники, площадь 1702,8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5747 не используется (находится в аварийном состоянии);

17) здание хранилища для техники, площадь 1702,8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5760 не используется (находится в аварийном состоянии);

18) здание КПП, площадь 43,5 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102002:5745 не используется, запланированы ремонтные работы;

19) здание караульного помещения, площадь 124.8 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:13 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора);

20) 1 этажное здание склада инженерного имущества в т/ч убежище (лит.З) с подвалом с пристройкой, площадь 356,4 кв.м, кадастровый номер 47:08:0102004:8 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора);

21) здание хранилища для техники, площадь 312,9 кв.м, кадастровый номер 47:08:0000000:549, инвентарный номер 812 используется под складские цели;

22) здание пункта заправки ГСМ, площадь 12,4 кв.м, кадастровый помер -7:07:0000000:62813 используется как навес для стоянки автомобильной техники;

23)  здание склада тех. имущества, площадь 67,3 кв.м, кадастровый номер №47:07:0000000:72591 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора).

С учетом установленных в рамках осмотра 22.06.2020 обстоятельств Управление направило  Обществу уведомление от 24.04.2018 № 151 о досрочном расторжении Договора на основании 5.4.1 Договора в связи с неисполнением арендатором пунктов 2.3.6, 2.3.2 и 2.3.12 Договора

Как указывает Общество, данное уведомление получено им 18.09.2020. 

Ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения Договора, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании  незаконным отказа от Договора на основании уведомления от 04.09.2020 № 78-ЕФ-09/11781.

Суд первой инстанции признал недействительным отказ Управления от Договора, указав на непредставление Ответчиком достаточных, допустимых и достоверных доказательств наличия оснований для расторжения Договора.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с п.1 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Согласно п.2 и п. 3 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п.2 ст. 154 ГК РФ), для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из пункта 1 статьи 166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ» (далее – Постановление от 23.06.2015 № 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п.5.4.1 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8. 2.3.9, 2.3.18, 3.5.

В соответствии с п.2.3.2 Договора арендатор обязуется использовать Объект в соответствии с целями, указанными в п.1.1 Договора, условиями Договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в соответствии с условиями и результатами аукциона.

Согласно п.2.3.6 Договора арендатор обязуется обеспечивать сохранность Объекта и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддерживание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Нарушение Обществом указанных пунктов Договора подтверждается представленным в материалы дела Актом осмотра федерального имущества от 22.07.2020, из которого следует, что не все входящие в состав арендованного имущества объекты используются Обществом в соответствии с целью, установленной в п.1.1 Договора - под промышленно-складское использование, а часть объектов разрушена полностью до фундамента, часть находится в аварийном состоянии.

В Акте Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области от 07.04.2017, на который ссылается Общество, описание состояния каждого объекта отсутствует, указанные в качестве приложений к данном акту и запрошенные судом материалы фотофиксации не представлены, Управление сообщило, что при реорганизации они ему переданы не были.

Выводы, изложенные в представленном Обществом заключении технического специалиста  № 20856197 от 22.03.2021 о полном разрушении объектов до заключения 24.04.2018 Договора аренды носят вероятностный характер и опровергается содержанием составленного 07.08.2017 для проведения аукциона на право заключения договора аренды Отчета об оценке рыночной стоимости и величины рыночной стоимости годовой арендной платы, в котором отсутствует указание на полное разрушение до фундамента каких-либо объектов.

При подписании Акта приема-передачи от 24.04.2018 Общество об отсутствии (полном разрушении) каких-либо объектов также не заявляло, после заключения Договора о невозможности использования объектов в силу их неудовлетворительного состояния не заявляло.

Вместе с тем, согласно Акту осмотра от 22.06.2020 одноэтажное здание склада тех.имущества площадью 24,8 кв.м. с кадастровым номером 47:08:0102004:16 и одноэтажное здание тех.склада площадью 55,5 кв.м с кадастровым номером 17:08:0102004:9 полностью разрушены до фундамента, что свидетельствует о том, что Общество в нарушение условий Договора не обеспечило их сохранность.

Вопреки доводам Общества, передача ему в аренду части объектов в неудовлетворительном состоянии не освобождает его от исполнения предусмотренной п.2.3.6 Договора обязанности по обеспечению их сохранности, в том числе, путем консервации в целях недопущения дальнейшего разрушения и гибели.

При таких обстоятельствах оспариваемый односторонний отказ от Договора аренды совершен Управлением на основании условий Договора и в соответствии с законом, в связи с чем, отсутствуют правовые основания для признания его недействительным.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.06.2021 по делу №  А56-92932/2020 отменить.

В удовлетворении иска отказать.    

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

К.В. Галенкина

 С.А. Нестеров