Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-59685/2023

09 марта 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  09 марта 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по административному исковому заявлению:

административный истец КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (191144, 

<

...>, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001) 

административный ответчик: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 190900, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ВОХ 1170, ИНН: 7801267400);

заинтересованное лицо: 1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОЙСВЕТ"; 2) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АРТИЛЛЕРИЙСКАЯ 4" 

о признании

при участии

- от административного истца: ФИО2 по доверенности

- от административного ответчика: ФИО3 по доверенности

- от заинтересованных лиц: 1) не явилось (извещено); 2) ФИО4 по доверенности

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с административным исковым заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра, административный ответчик) по государственной регистрации соглашения № 2 от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 №18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194- 78/011/2023-7.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц, привлечены ООО «Стройсвет» и ООО «Специализированный застройщик «Артиллерийская 4».

           На основании Распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2023, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело А56-59685/2023 передано для рассмотрения в производство судье Новиковой Е.В. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы заявления.

Управление Росреестра  и ООО «СЗ «Артиллерийская 4» против удовлетворения заявленных требований возражали. 

 Заинтересованное лицо 1, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось. 

В силу положений части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если в предварительном судебном заседании лица, участвующие в деле, отсутствуют, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. 

Арбитражный суд, в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, признав надлежащим уведомление заинтересованного лица 1, полагает возможным завершить предварительное судебное заседание и рассмотреть дело по существу.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 18/ЗК-02901 (далее - Договор), местоположение: г. Санкт-Петербург, 

<

...> уч. 4.

Пунктом 3.1 установлено, что Договор заключен сроком до 25.01.2021 г.

Впоследствии, 26.01.2021 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендаторам) заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору согласно которому срок действия Договора был увеличен до 20.02.2024.

26.10.2022 между Комитетом и ООО «Стройсвет» (Арендатором) заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому срок аренды продлён до 20.01.2027 (зарегистрировано Управлением 07.12.2022, номер государственной регистрации 78:42:1630202:2194-78/011 /2022-4).

24.04.2022 между ООО «Стройсвет» и ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «АРТИЛЛЕРИЙСКАЯ 4» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по Договору (далее - Соглашение об уступке), согласно условиям которого новый Арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 18/ЗК-02901 от 18.01.2018.

11.05.2023 по результатам правовой экспертизы Управлением осуществлена государственная регистрация Соглашения об уступке прав от 24.04.2023 по договору аренды за номером 78:42:1630202:2194-78/011/2023-7.

Оспаривая действия Управления, Комитет указывает на нарушения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Считая действия Управления по регистрации соглашения №2 незаконными, нарушающими права и законные интересы Комитета как арендодателя, Комитет обратился в суд с настоящим заявлением.

Заслушав доводы сторон и представленные доказательства в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований Комитета ввиду следующего. 

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В статье 14 Закона о регистрации сказано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с подпунктом  15 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Условиями договора аренды (пункт 4.3.8), заключенного между Комитетом и предпринимателем предусмотрено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу, без письменного разрешения арендодателя.

Одновременно в пункте 7.4 договора указано, что в случае, если договор заключен на срок более, чем 5 лет, положения пункта 4.3.8, 6.3.5 договора не применяются.

Комитет полагает, что спорный договор никогда не заключался на срок, более, чем 5 лет, в связи с чем для перехода прав по договору к иному арендатору требовалось его согласие.

Управлением исчисление сроков произведено путем суммирования, а именно три года семь дней по условиям Договора, два года одиннадцать месяцев по условиям Дополнительного соглашения №1 от 26.01.2021 и три года по условиям Дополнительного соглашения №2 от 26.10.2022, что, по мнению Комитета, противоречит положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не позволяет исчислять сроки действия договора посредством суммирования.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Таким образом, п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает 5 лет.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 22 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Как следует из материалов дела, первоначально договор аренды заключен на срок по 25.01.2021. 

26.01.2012 дополнительным соглашением №1 стороны установили срок действия договора до 20.01.2024.

Между тем из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Указанная правовая позиция соответствует выводу Высшего Арбитражного суда РФ, изложенному в Определении от 17.12.2008 N ВАС-15583/08, и направлена на формирование принципа единообразия судебной практики.

Поскольку на дату уступки прав (15.03.2023) договор действовал в режиме срочного, заключенного на срок менее пяти лет, к отношениям сторон вопреки доводам Управления, не подлежат применению положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Следовательно, при заключении такого договора арендатор должен был получить согласие арендодателя на замену стороны по договору. Поскольку такое согласие получено не было, у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для совершения регистрационных действий, что свидетельствует об обоснованности требований Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации соглашения № 2 от 24.04.2023 к договору аренды земельного участка от 18.01.2018 №18/ЗК-02901 за номером 78:42:1630202:2194- 78/011/2023-7.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.