Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-26486/2018

г. Владивосток

26 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.Н. Шалагановой, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДЕРЖАВА-СВ»,

апелляционное производство № 05АП-8805/2019

на решение от 28.10.2019 судьи М.С. Кирильченко

по делу № А51-26486/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока 

к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕРЖАВА-СВ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Администрация города Владивостока, 

Общество с ограниченной ответственностью «МОК», Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края 

о взыскании задолженности и пени по договору №02-Ю-16084 от 04.03.2013

при участии: 

от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 10.01.2019 №28/1-57, сроком до 31.12.2019,  диплом,  служебное удостоверение;

от Администрации г.Владивостока: представитель ФИО2, по доверенности от 12.04.2019 №1-3/901, сроком до 31.12.2019, диплом, служебное удостоверение

от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 21.01.2019,  сроком на 2 года,  паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Держава-СВ» (далее – ООО «Держава-СВ», общество, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 434520 руб. 41 коп., в том числе 401 136 рубля 42 копейки основного долга, 33 383 рубля 99 копеек пени (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее -   АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Владивостока, общество с ограниченной ответственностью «МОК».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2019 исковые требования удовлетворены, суд взыскал с общества в пользу УМС 401 136 рублей 42 копейки основного долга, 33 383 рубля 99 копеек пени, распределил судебные расходы.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Держава-СВ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2019 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ответчик заблаговременно до истечения срока действия договора аренды реализовал право на обращение в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка для целей завершения строительства. Настаивает на том, что в связи с истечением срока действия договора аренды от 04.03.2013 № 02-Ю-16084, он прекратил свое действие без возможности возобновления в порядке статьи 621 ГК РФ. Отказ департамента в заключении нового договора аренды, выраженный в письме от 20.03.2018 № 20/03/02-06/8749, необоснован, и при этом повлек отсутствие между сторонами арендных отношений. Отсутствие обжалования обществом отказа не имеет правового значения, поскольку это право общества. Указывает на отсутствие у общества объективной возможности вернуть земельный участок департаменту по причине его занятия объектом недвижимости, принадлежащим обществу. Расценивает  применение для целей расчета арендной платы коэффициента функционального использования 10 как произвольное, злоупотребление правом со стороны департамента, настаивает на том, что в связи с прекращением старого договора аренды, в связи с наличием необходимой совокупности условий для заключения нового договора аренды без проведения торгов, к обществу, как собственнику объекта незавершенного строительства, подлежал применению коэффициент 1 согласно подпункту 2.1. пункта 2 Приложения №1 Решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505..

В судебном заседании представитель ООО «Держава-СВ» поддержал доводы жалобы, просил обжалуемое решение отменить. Представитель УМС и администрации по доводам жалобы возразил, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

ООО «МОК» и Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 5 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между департаментом и ООО «Держава-СВ» заключен договор аренды от 04.03.2013 №02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26, площадью 2161,00 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, (расположенный относительно ориентира - объект незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А), находящегося в границах участка), для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.

Срок аренды участка установлен на 5 лет с даты подписания договора (с 04.03.2013 по 03.03.2018).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата устанавливается в размере 136 948 руб. 04 коп. в месяц. Согласно пункта 2.3 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца за расчетным.

Пунктом 4.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка РФ  от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю 27.03.2013 за №25-25-01/042/2013-442.

По окончании договора земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен. 

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.07.2018, зарегистрированного в управлении Росреестра 09.08.2018, собственником объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) площадью 669 кв.м. с кадастровым номером 25:28:000000:20304, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:020013:26, является ООО «МОК». С момента регистрации перехода права собственности (09.08.2018) новым владельцем спорного земельного участка является ООО «МОК».

В силу изложенного, спорный земельный участок находился в пользовании у ООО «Держава-СВ» в период с 04.03.2013 по 08.08.2018.

В нарушение условий заключенного договора аренды от 04.03.2013 №02-Ю-16084 арендатор, согласно позиции арендодателя, не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем по состоянию на 17.09.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 401 136 руб. 42 коп. основного долга за период с 01.03.2018 по 08.08.2018, 33 383 руб. 99 коп. пени за период с 02.04.2018 по 25.01.2019 (с учетом принятых судом уточнений).

Департаментом в адрес ответчика направлялось предупреждение (претензия) от 03.10.2018 № 20/04/07-12/34971 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме, неисполнение ответчиком которого явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как спор об оплате за пользование земельным участком, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, Земельный Кодекс РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 переходят Администрации города Владивостока.

В соответствии со статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 05.06.2012, арендуемый обществом земельный участок 25:28:020013:26  поставлен на государственный кадастровый учёт 05.06.2012, то есть участок был образован уже после того, как ООО «Держава-СВ» приобрело права собственности на объект незавершенного строительства, и впервые  предоставлен ООО «Держава-СВ» в целях строительства 04.03.2013, как собственнику этого объекта для вышеуказанных целей, сроком по 04.03.2018.

До окончании срока действия договора аренды, ООО «ДержаваСВ», имея намерение реализовать принадлежащее ему право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 в аренду сроком на три года для целей завершения строительства принадлежащего ему объекта незавершенного строительства (заключении нового договора аренды в порядке п. 21 ст. 3 Вводного закона).

В свою очередь, Департамент письмом от 20.03.2018 №20/03/02-06/8749 отказал в заключении нового договора аренды со ссылкой на то, что вид использования земельного участка не соответствует требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.

Впоследствии между ООО «Держава-СВ» (продавец) и резидентом свободного порта Владивосток - ООО «МОК» (покупатель) заключён договор от 30.07.2018 купли-продажи объекта незавершённого строительства (учебно-производственное здание) (лит. А), расположенного по адресу:                   

<

...>, переход права собственности в пользу покупателя зарегистрирован 09.08.2018.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, сославшись на пункт 25 постановления от 17.11.2011 № 73 Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды», пришел к верному выводу, что ввиду перехода права собственности на расположенный на спорном участке объект в пользу иного лица, ответчик несет обязанность по внесению арендной платы за период не более чем до 08.08.2018 включительно.

Как верно указал суд первой инстанции, спор между сторонами сводится к обоснованности применения повышающего коэффициента функционального использования, подлежащего применению для целей расчета платы за пользование земельным участком, применительно к действию обязательств между сторонами.

Со стороны ответчика раскрыта позиция о прекращении действия договора в силу закона по истечению срока его действия, отсутствии оснований для применения повышающего коэффициента функционального использования, поскольку обществу было отказано в заключении нового договора аренды ввиду несоответствия вида использования земельного участка требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия.

Судом первой инстанции со ссылками на положения Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) учтена законодательно закрепленная возможность собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, с учетом совокупности условий и ограничений реализации такой возможности.

Анализ соответствующих норм привел суд первой инстанции ик верному выводу, что отмеченный  упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

Материалами дела подтверждено принятие ответчиком определенных мер по реализации отмеченного права путем подачи соответствующего заявления в адрес арендодателя.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», земельный участок с кадастровым номером 25:28:020013:26 располагается в защитных зонах объектов культурного наследия, включенных в реестр, в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34.1. Федерального закона № 73-ФЗ, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.

В соответствии со схемой временных зон охраны памятников исторического центра г. Владивостока, утвержденной постановлением Губернатора Приморского края от 02.02.1998 №34, испрашиваемый земельный участок располагается в охранной зоне памятников исторического центра города Владивостока.

Полагая, что в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 33 Федерального закона № 73-ФЗ предоставление земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 (местонахождение: г. Владивосток, в районе ул. Прапорщика ФИО4, д. 4а) в аренду с видом разрешенного использования: гостиницы, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание (Лит. А) и его дальнейшей эксплуатации, невозможно, так как вид использования земельного участка не соответствует требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, департаментом письмом от 20.03.2018 отказано в предоставлении в аренду спорного земельного участка. 

Осуществляя проверку доводов жалобы с учетом итогов рассмотрения дела судом первой инстанции по заявленному предмету спора, судебная коллегия не имеет оснований для оценки правомерности отмеченного отказа департамента от 20.03.2018, не оспоренного ответчиком в установленном порядке.

При этом, материалами дела подтверждено обстоятельство, что по истечению первоначально согласованного срока действия договора аренды от 04.03.2013 №02-Ю-16084 земельного участка с кадастровым номером 25:28:020013:26 иной договор аренды указанного участка, содержащий те или иные условия относительно размера арендной платы за пользование таковым, включая льготные, между ответчиком и уполномоченным органом не заключался.

Судебная коллегия не находит оснований для поддержки позиции истца о прекращении правоотношений сторон относительно спорного участка при истечении изначально установленного срока действия договора аренды от 04.03.2013 МЮ2-Ю-16084.

Ссылка ответчика на правовые позиции Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 не может быть принята, с учетом рассмотрения отмеченного спора по иным обстоятельствам, а именно в отношении объектов недвижимости в виде помещений.

Факт пользования ответчиком земельным участком как собственником незавершенного строительством объекта в спорный период с 04.03.2018 по 08.08.2018 подтверждается материалами дела, и не опровергается ответчиком.

Судом первой инстанции верно отмечено, отказ департамента от 20.03.2018 в данном случае не свидетельствует об отсутствии пользования земельным участком со стороны ответчика, поскольку является обусловленным несоответствием запрашиваемого вида использования участка требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия. 

Довод ответчика о неправомерном исчислении арендной платы с учетом применении повышающего коэффициента функционального использования с 04.03.2018 являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонен с указанием на следующее.

Как указано выше, спорный земельный участок сформирован в 2012 году и предоставлен ответчику для строительства объекта незавершенного строительства (учебно-производственное здание) (лит.А) и его дальнейшей эксплуатации.

На спорном земельном участке как на момент заключения спорного договора аренды, так и в настоящее время, возведен объект, готовностью 5%, право собственности на который в спорный период было зарегистрировано за ООО «Держава-СВ».

Доказательств того, что расположенный на спорном земельном участке объект построен и может эксплуатироваться, равно как и доказательств того, что земельный участок мог правомерно использоваться и использовался в спорный период по иному целевому назначению, не связанному с завершением строительства объекта, в дело не представлено.

Таким образом, земельный участок в спорный период использовался обществом в целях строительства объекта недвижимости, с общим сроком  более 5 лет.

В соответствии с пунктом 1.7.11 Решения Думы г. Владивостока № 505 при строительстве административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка, применяется коэффициент функционального использования со значением 10.

В этой связи у апелляционной коллегии не имеется оснований для несогласия с выводом суда о правомерности применения после 04.03.2018 коэффициента функционального использования 10.

Довод апеллянта о том, что у общества отсутствовала объективная возможность вернуть земельный участок по причине его занятия объектом недвижимости, принадлежащим обществу, дополнительно подтверждает то обстоятельство, что земельный участок продолжал фактически использоваться апеллянтом после истечения срока действия договора.

Апелляционная коллегия отмечает, что безотносительно позиций сторон относительно прекращения либо не прекращения арендных правоотношений сторона спора, норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим по тем или иным причинам имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора (пункт 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Сложившиеся конкретные особенности настоящей правовой ситуации, связанные с возложением на ответчика как пользователя земельного участка обязанности по внесению арендной платы, относящейся к регулируемым ценам, с повышенным коэффициентом, в существенной степени связаны  с поведением самого ответчика (отсутствие завершения строительства объекта в первоначальный срок действия договора аренды, не реализация в полном объеме предоставленной законом потенциальной возможности по заключению договора на новый срок с льготными коэффициентами по арендной плате), в связи с чем признаются  коллегией отвечающими критериям возлагаемого на ответчика предпринимательского риска (абзац 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ). Оснований для вывода о допущении истцом злоупотребления правом в данном случае коллегией не усматривается.

Расчет задолженности, принятый судом, апелляционной коллегией проверен и признается верным.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате.

В части требования о взыскании неустойки, коллегией установлено, что представленный расчет суммы и периода взыскания 33 383 руб. 99 коп. с 02.04.2018 по 25.01.2019 соответствует условиям пункта 4.2 договора аренды, требованиям статей 330, 331 ГК РФ, о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлялось. Удовлетворение требования в указанном размере сторонами по существу не оспорено.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2019 по делу №А51-26486/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Е.Н. Шалаганова

С.М. Синицына