Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-235082/16-60-2208

28 апреля 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 19 апреля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 28 апреля 2017 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего

Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

В заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 - сотрудник, по доверенности от 16.02.2017г. №33-Д-270/17;

от ответчика – ФИО3, ФИО4 – представители, по доверенности от 25.05.2016г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.17, зал 5072 дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., 1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» (ОГРН 1035001303600, ИНН 5005033351, 117105, Москва, Нагорный проезд, 12Г, дата регистрации 22.05.2001г.) о взыскании 67.890.251руб. 15коп.; о расторжении договора аренды нежилого помещения; о выселении

Судебное заседание по делу проводилось с перерывом 12.04.2017г. - 19.04.2017г.

Установил:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» о взыскании 67.890.251руб. 15коп., в том числе: 61.590.499руб. 40коп. – задолженности по арендной плате за период с июня 2014г. по май 2016г., 6.299.751руб. 75коп. – пени за период с 06.06.2014г. по 31.05.2016г., на основании договора аренды от 28.03.2005г. №06-00207/05 нежилого помещения площадью 2522,90кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>; о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.03.2005г. №06-00207/05; о выселении, в соответствии со ст.ст.309, 310, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды от 28.03.2005г. №06-00207/05 нежилого помещения.

Истец после объявленного перерыва в судебное заседание не явился.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебное заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

28 марта 2005 года между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды №06-00207/2005, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 2522,9кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

В соответствии с п.6.1 договора размер арендной платы определяется расчетом размера годовой арендной платы являющимся неотъемлемой частью договора.  За указанный в разделе 1 настоящего договора объекта аренды арендатор ежеквартально с оплатой не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5 числа каждого месяца при помесячной оплате) вносит арендую плату без учета НДС в размере, установленном настоящим договором.

Согласно п.5.1.4 договора арендатор вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции, а также в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв.м. объекта аренды; изменением методики расчета арендной платы; с изменением базовой стоимости 1 кв.м. строительства; с изменением коэффициента доходности; с изменением коэффициента реновации; с изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды; при переуступке прав и обязанностей по договору аренды. Пунктом 5.4.3 договора предусмотрено, что арендодатель обязан уведомить арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления не менее чем за один месяц до вступления в силу изменений арендной платы. В соответствии с п.5.4.3 договора аренды размер арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей формулы расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год.

Срок действия договора установлен с 01.03.2004г. по 03.09.2014г.

Согласно п.7.1 договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Уведомлением от 30.12.2013г. №33-А-189763/13-(0)-0, направленным в адрес ООО «ЭПРМ» по адресу: пр.Нагорный, д.12Г, стр.13, была установлена ставка арендной платы на 2014г. в размере 3.500руб.

Уведомлением от 14.01.2014г. №33-А-53537/14-(0)-0, с 01.01.2014г. по 30.06.2014г. ответчик был информирован о том, что в указанный период действует ставка в соответствии с расчётом 3.500руб. за 1кв.м. в год без НДС, с 0107.2014г. установлена рыночная ставка арендной платы 14.676 руб. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением от 24.12.2014г. №33-А-128806/14-(0)-0 ответчик был информирован об изменении ставки арендной платы с 01.01.2015г. до 10.923.147руб. 84коп. в год без НДС, (4.329,60 руб. за 1 кв.м. в год).

Уведомление от 24.12.2014г. №33-А-128807/14-(0)-0 аналогичное по содержанию уведомлению от 24.12.2014г. №33-А-128806/14-(0)-0.

 Уведомлением от 27.11.2015г. №33-А-200673/15-(0)-0 ответчик был информирован об установлении ставки арендной платы с 01.01.2016г. в год в размере 44.801.557руб. 28коп. без НДС.

Уведомлением от 27.11.2015г. №33-А-203494/15-(0)-0 аналогично по содержанию уведомлению от 27.11.2015г. №33-А-200673/15-(0)-0.

В связи с образовавшейся задолженностью по аренде и пени за период с июня 2014г. по май 2016г., претензиями от 23.05.2016г. №33-6-23150/16-(0)-01, №33-6-23150/16-(0)-2 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии, а также предложно расторгнут договор аренды, письменно подтвердив свое согласие в течение месячного срока с даты направления претензии.

Ссылаясь на то, что общество не уплатило арендные платежи за период с июня 2014г. по май 2016г. в сумме 61.590.499руб. 40коп. Департамент обратился в суд с требованиями о принудительном взыскании долга в указанном размере, неустойки за период с 06.06.2014г. по 31.05.2016г. в сумме 6.299.751руб. 75коп., а также расторжении договора аренды от 28.3.2005г. №06-00207/05 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что установленные аренные ставки уведомлениями от 14.01.2014г. №33-6-53537/14-(0)-0, от 19.05.2016г. №33-А-23064/16-(0)-0, от 27.11.2015г. №33-А-203494/15-(0)-0 на 2014г., 2015г., 2016г., не могут быть применены, ввиду их признания недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г Москвы от 10.10.2016г. по делу №А40-121572/16-37-1085, оставленным без изменения Постановлением Девятого апелляционного арбитражного суда от 15.12.2016г. и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2017г.

Ответчик оплачивал арендную плату в полном объеме на основании уведомлений от 20.06.2013г. №06-00207/05/13/У и от 24.12.2014г. №33-А-128807/14-(0)-0, задолженности по аренде не имеет.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ), согласно п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще оного раза в год.

В силу ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения оговора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором. Законом либо в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2016 по делу №А40-121572/16-37-1085 по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЭПРМ» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительными уведомлений от 19.05.2016 №33-6-23064/16-(0)-0 о ставке арендной платы на 2015 года и от 27.11.2015 №33-А-203494/15-(0)-0 о ставке арендной платы на 2016 год по договору аренды нежилого помещения от 28.03.2005 №06-00207/05, заявленные требования общества удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2016г. решение суда первой инстанции от 10.10.2016г. оставлено без изменения.

При рассмотрении указанного дела, суды пришли к выводу о том, что, поскольку изменение Департаментом ставки арендной платы с 01.01.2015 произведено уведомлением от 24.12.2014 №33-128807/14-(0)-0, то уведомление от 19.05.2016 №33-6-23064/16-(0)-0 является недействительным, поскольку в нарушение положений договора и закона содержит условия об изменении ставки арендной платы на 2015 год второй раз за год. При этом, судами также принято во внимание, что Департаментом в нарушение положений пункта 5.2.4. договора не представлено доказательств уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления не менее чем за один месяц до вступления в силу изменений арендной платы, а спорное уведомление было направлено Департаментом через 1 год и 5 месяцев после изменения ставки арендной платы на 2015 год. 

Признавая недействительным уведомление от 27.11.2015 №33-А-203494/15-(0)-0 о ставке арендной платы на 2016 год, суды, с учетом положений пункта 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», исходили из того, что поскольку рыночная ставка арендной платы на 2015 год была установлена уведомлением от 24.12.2014 №33-А-128807/14-(0)-0, то при расчете ставки арендной платы на 2016 год коэффициент-дефлятор подлежал применению к рыночной ставке 2015 года, установленной в указанном уведомлении, между тем, Департамент в уведомлении от 27.11.2015 №33-А-203494/15-(0)-0 при расчете ставки арендной платы на 2016 год в качестве ставки предыдущего периода применил иную, не установленную в соответствии с условиями договора и действующим законодательством ставку.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках настоящего иска, истец рассчитывает задолженность исходя из ставок арендной платы: 14.676руб. за 1 кв.м. в год в 2014г., 16.143,60 руб. за 1 кв.м. в год в 2015г.; 17.757 руб. 96 коп. за 1 кв.м. в  год в 2016г., основанием установления указанных ставок арендной платы являлись уведомления №33-А-53537/14-(0)-0 на 2014г., от 19.05.2015г. №33-6-23064/16-(0)-0 на 2015г., от 27.11.2015г. №33-А-203494/15-(0)-0 на 2016г.

Поскольку вступившими в законную силу судебными актами по делу №А40-121572/16-37-1085 уведомления, на основании которых, истцом произведен расчет, и предъявлена ко взысканию сумма долга, признаны недействительными, следовательно, ставка арендной платы, по которой истец производит начисление платежей в спорный период, применению не подлежит.

Согласно пояснениям ответчика, арендная плата им вносился на основании уведомления от 20.06.2013г. №06-00207/05/13/У за период с 01.01.2013 г., далее на основании уведомлением от 24.12.2014 №33-а-128807/14-(0)-0, в котором установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора с 01.01.2015 в размере 4 329 рублей 60 копеек за 1 кв. м. в год, Общество вносило арендные платежи по договору исходя из указанной ставки, в подтверждении чего суд представлены платежные документы, далее установленные ставки Департаментом на основании спорных уведомлений применению не подлежит ввиду недействительности этих уведомлений (ст.ст.166, 167, 168 ГК РФ).

Согласно представленному в материалы дела расчету задолженности по арендной плате с учетом имеющихся у суда исходных данных, у ответчика задолженность за спорный период отсутствует, в связи с чем, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

В соответствии со ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Гражданские отношения основаны на принципах равенства сторон этих отношений, добросовестности их поведения, соразмерности мер гражданско-правовой ответственности последствиям правонарушения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 ГК РФ). 

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

По смыслу указанной нормы права отказ на основании ст. 10 ГК РФ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, в частности, действия, имеющих своей целью причинить вред другим лицам. Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что изначально иск был предъявлен ан несуществующую сумму долга, расчет истца составлен без учета в ступивших в законную силу судебных актов по делу А40-121572/16-37-1085, расчет за ноябрь 2016 г. составлен без учета платежей с июня по октябрь 2016 г., суд приходит к выводу, о наличии в действия Департамента злоупотребления своим правом и преимуществом как стороны сделки, в связи с чем, оснований к удовлетворению требования о взыскании пени не усматривает.

Рассматривая требования истца о расторжении договора и выселении, суд приходит к следующему:

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку в ходе судебного разбирательства судом существенных нарушений ответчиком условий договора аренды не установлено, оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке у суда не имеется.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Между тем, оснований к расторжению договора аренды судом не установлено, срок действия договора по истечении определенного в договоре срока (03.09.2014г.) при отсутствии возражений сторон, в силу ст.ст.610, 621 ГК РФ продлен на неопределённый срок, следовательно, оснований к выселению ответчика из занимаемых помещений также не имеется.

С учетом изложенного, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по госпошлине распределяются судом в соответствии со ст.110 АПК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 314, 330, 614   ГК РФ,  и ст.ст.4, 65, 71, 75, 101-103, 110, 112, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья  О.П. Бунина