РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-243636/16

10-2108 

11 апреля 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Пуловой Л.В., единолично, при ведении  протокола секретарем судебного заседания Саберовой Д.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску ООО Стройка (ИНН 7735502440, ОГРН 1047796150808) 

к Департаменту городского имущества г.Москвы (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий,

с участием в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 по дов. №б/н от 03.03.2016г.,

от ответчика: ФИО3 по дов. №33-Д-1028/18 от 29.11.2018г.,

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования, с учетом принятого судом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлены об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 406,8 кв.м. (подвал, помещение I, комнаты 1,3,3б,3в,3г,3д,3е,3ж,3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, изложив в следующей редакции: 

п.3.1. «Цена объекта составляет 22 365 865 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ  не начисляется»;

п.3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем  до___числа каждого месяца  и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 765 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п.5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Ответчик против удовлетворения требований истца возражал.

Заслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела с позиции ст. 71 АПК РФ, в том числе выводы независимой судебной экспертизы, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования,  по следующим основаниям.

Установлено, что истец является арендатором спорного нежилого помещения на основании договора аренды от 05.07.2005г. №10-00256/05, дополнительного соглашения от 11.08.2015г. к договору, заключенного с Департаментом городского имущества г.Москвы. Город Москва является собственником арендуемого помещения.

Согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, истец является субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Согласно отчету от  25.10.2016г. об оценке рыночной стоимости спорного  нежилого помещения, подготовленному ООО «Фэлкон», рыночная стоимость объекта составляет 12 472 995 руб. без учета НДС.

Кроме этого, истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества (в результате произведенной перепланировки) с согласия Правительства Москвы, что подтверждается Распоряжениями от 24.09.2010 №В-1167-10/А097651решением о согласовании проведения работ от 28.04.2008 №23, актом о приемке объекта в эксплуатацию от 29.06.2007г., выпиской из протокола №6 от 23.03.2005г., Заключением Управления комплексного благоустройства города (УКБГ) ГлавАПУ Москомархитектуры по представленным проектным материалам на проведение работ от 09.11.2004г., Разрешением на проведение реконструктивных работ.

В соответствии с п.6 ст. 5 ФЗ РФ №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет платы приобретаемого арендованного имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В соответствии с позицией Постановления Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 №2856/11 по делу №А40-82583/09, если собственник впоследствии принимает имущество без замечаний (например, заключается дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды), то стоимость неотделимых улучшений также должна подлежать возмещению арендатору на основании п.3 ст. 303 ГК РФ.

В данном случае, департамент принял имущество без замечаний, заключил с истцом дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.2015г.

28.08.2015г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения в порядке, установленном ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008.

Ответчик направил истцу письмо от 06.10.2016г. с проектом договора купли-продажи помещения, с указанием размера цены объекта 33 940 000 руб., со ссылкой на  Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 29.08.2016г. №08050/16, выполненный ООО «Независимый Институт оценки и управления», положительное заключение от 08.09.2016г.. №717/16-st, подготовленный МСНО-НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Истец подписал проект договора с разногласиями. 

Наличие разногласий в части оценки помещений явились основанием для подачи настоящего иска.

   Согласно статье 422 ГК РФ стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 ГК РФ), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий, либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Частью 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ субъекту малого или среднего предпринимательства предоставлено право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. (ст. 5, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ в  (ред. от 29.06.2015).

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В рамках настоящего дела судом были назначены  независимые судебные экспертизы.

По результатам экспертизы, проведенной ООО «БСГ-Консалтинг Групп» рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 20.08.2015г. составила 29 083 000руб.

Указанное экспертное заключение вызвало сомнения у истца, кроме этого, неясно, итоговая стоимость объекта определена с учетом НДС или без учета? 

Эксперт ФИО4, проводивший оценку объекта был вызван судом в судебное заседание для дачи разъяснений полученного заключения.

С учетом представленных экспертом ФИО4 пояснений на вопросы сторон и суда, судом была назначена повторная судебная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также дополнительная экспертиза с целью определения стоимости произведенных  арендатором неотделимых улучшений.

Экспертная организация ООО БК-Пифагор» представило соответствующее заключение.

В материалы дела представлена рецензия на заключение эксперта ООО «БК-Пифагор», в которой содержатся выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта определена неверно, неясен вопрос с НДС.

Эксперт ФИО5 был вызван судом в судебное заседание, дал свои пояснения по экспертному заключению.

 Эксперт разъяснил, что рыночная цена объекта составляет 30 989 000 руб. в соответствии с заключением эксперта №24-18/01-3 от 08.10.2018г.  С учетом вычета НДС указанная цена составляет 26 261 864,41 руб. Кроме этого, экспертом определена цена произведенных истцом неотделимых улучшений помещения в размере 3 896 000 руб., которые подлежат зачету при исчислении итоговой стоимости объекта. Таким образом, цена выкупаемого имущества составила 22 365 865 руб.

Заключение эксперта оспаривалось ответчиком.

На письменные замечания Департамента, экспертом были представлены комментарии по замечаниям, приобщенным к материалам дела.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Отчет эксперта не содержит признаков недостоверности. По всем замечаниям ответчика экспертом даны мотивированные пояснения, что отражено в аудиозаписи судебного заседания.

Ответчик ходатайствовал о проведении повторной экспертизы по делу.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы судом отклонено как необоснованное в порядке ст.ст. 82,159 АПК РФ.

 В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Согласно статье 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Исходя из буквального толкования приведенных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Исходя из абзаца 1 статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 14 Закона об оценочной деятельности, выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта.

Как установлено судом, заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, эксперт в полном объеме ответил на поставленные арбитражным судом вопросы, в выводах эксперта отсутствуют противоречия, сомнений в обоснованности выводов эксперта также не имеется.

Экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение.

Доводы ответчика по большей части носят критичный характер по отношению к экспертному заключению как письменному документу, но не к выводам эксперта, проведенным им расчетам.

Представленные возражения относительно экспертизы сводятся к личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется. 

Назначение еще одной повторной экспертизы нецелесообразно, приведет к затягиванию рассмотрения дела. Доводы ответчика носят предположительный характер и не могут быть приняты во внимание.        

При таких обстоятельствах, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 406,8 кв.м. (подвал, помещение I, комнаты 1,3,3б,3в,3г,3е,3ж,3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, изложив в следующей редакции: 

п.3.1. «Цена объекта составляет 22 365 865 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ  не начисляется»;

п.3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие платежи осуществляются покупателем  до__числа каждого месяца  и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 765 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п.5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Руководствуясь ст.ст. 422, 454, 487, 616 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75,  110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ООО Стройка (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом городского имущества г.Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 406,8 кв.м. (подвал, помещение I, комнаты 1,3,3б,3в,3г,3д,3е,3ж,3з), расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 601А, изложив в следующей редакции: 

п.3.1. «Цена объекта составляет 22 365 865 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ  не начисляется»;

п.3.4 «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем  до___числа каждого месяца  и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 372 765 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п.5.1 «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

На решение может быть подана апелляционная жалоба  в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

СудьяЛ.В. Пулова