Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, г. Южно-Сахалинск, 693024

http://sakhalin.arbitr.ru 

      Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2302/2020

г. Южно-Сахалинск

21  декабря  2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 21 декабря 2020 года. Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению  Акционерного  общества «Гате Кич-Плюс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Департаменту землепользования  города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании процентов  за пользование чужими денежными средствами, начисленными в порядке  ст.395 Гражданского кодекса РФ за период с 20.03.2017 по 22.04.2020  в размере  190 548 рублей 62 копейки  и расходов по уплате государственной пошлины.

при участии: 

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – ФИО2 на основании доверенности от 14.07.2020 № 35-Д,

от Администрации города Южно-Сахалинска – ФИО2 на основании доверенности от 02.07.2020 № Д07-0127,

от Акционерного  общества «Гате Кич-Плюс» - ФИО3  по доверенности от  17.02.2019,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное  общество «Гате Кич-Плюс»  (далее –  общество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ)  к Департаменту  землепользования города Южно-Сахалинска (далее- ответчик, департамент)  о взыскании  процентов  за пользование чужими денежными средствами, начисленными в порядке  ст.395 Гражданского кодекса РФ за период с 20.03.2017 по 22.04.2020  в размере  190 548 рублей 62 копейки  и расходов по уплате государственной пошлины.

Как указал заявитель, на основании  ст.16 Федерального закона РФ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении  в действие  Жилищного кодекса РФ» с 30.06.2010 здание, расположенное на арендуемом   обществом земельном участке,  переведено в статус  «многоквартирный жилой дом», в связи с чем,  заключенный заявителем в 1994 году с Департаментом договор аренды муниципальной земли должен  был прекратить свое действие, поскольку земля под многоквартирным домом стала общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. В связи с чем,  арендодатель в лице Департамента с 30.06.2010 и по 22.04.2020 необоснованно получал денежные средства от общества в качестве арендной платы, которая фактически является неосновательным обогащением. Заявитель обратился  20.03.2020 в Департамент с требованием  о возврате ему  арендных платежей в размере  1 545 917,03 рубля за последние три года ( 2017-2019), которые были ему возвращены 23.04.2020. Однако  в нарушение требований п.2 ст.1107 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) проценты за пользование  чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ Департамент  с указанных сумм обществу не возвратил и не уплатил.  Заявитель поставил перед судом требование о взыскании   процентов  за пользование чужими денежными средствами, начисленными в порядке  ст.395 Гражданского кодекса РФ за период с 20.03.2017 по 22.04.2020  в размере  190 548 рублей 62 копейки, полагая, что Департамент не воспользовался своим правом на запрос сведений из Росреестра по Сахалинской области относительно изменения статуса  здания, расположенного на предоставленном в аренду обществу земельном участке,    на многоквартирный дом.   

Представитель истца в судебном заседании поддержал  уточненные заявленные требования по основаниям, изложенным  в заявлении и дополнениях к нему.

Представитель ответчика в судебном  заседании не  согласился с заявленными требованиями по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнении к нему.

Определением суда от 27.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечена  Администрация города Южно-Сахалинска, представитель которой в судебном заседании  не согласился с заявленными требованиями, письменный отзыв не представлен.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Как установлено судом,  09.12.1994  Администрацией  города Южно-Сахалинска как арендодателем с Акционерным  обществом закрытого типа «Гате Кич Со. Лтд» заключен договор аренды земельного участка площадью  1817 кв.м. с разрешенным использованием  - под существующее  здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевую автостоянку по адресу – ул. А.Буюклы, д.38 сроком  на 50 лет.

В дальнейшем, в договор неоднократно путем заключения дополнительных соглашений вносились изменения, по результатам которых арендодателем стал Департамент землепользования города, а арендатором-  ЗАО «Гате Кич-Плюс»,  площадь земельного участка увеличилась и составила 1929 кв.м., целевое назначение  установлено как – пристройка к гостинице «Наталя» в составе – офисные помещения – со 2-го по 6-ой этажи, кафе – в подвальном  и 1-ом  этажах.

  Других дополнительных соглашений  на внесение изменений и дополнений в договор аренды земельного участка ни ответчик, ни истец суду не представили.  

Тем не менее, из материалов дела судом  установлено, что  предоставленный в аренду обществу земельный участок получил кадастровый номер 65 :01:0702001 : 50,  разрешенное использование его осталось прежним – под здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевую стоянку.

Также, из имеющейся в деле  выписки из Единого государственного  реестра недвижимости на земельный участок с указанным выше кадастровым номером следует, что на нем расположен объект недвижимости  с кадастровым номером 65 :01: 0702001 :176.

Согласно выписки из  Единого  государственного реестра недвижимости от 01.04.2020,  под объектом недвижимости с кадастровым номером 65 :01: 0702001 :176 значится объект, которому присвоен данный кадастровый номер 30.06.2012, расположенный по адресу – 

<

...>, площадью 4132,9 кв.м. с наименованием -  многоквартирный  жилой дом, количество этажей 9, в томи числе, подземных – 1, год завершения строительства- 1993. В пределах данного объекта недвижимости расположены иные объекты недвижимости с кадастровыми номерами- 65 :01:0702001:28, 65:01:0702001 :50.

Общество, посчитав, что 30.06.2012 расположенное на арендуемом  им земельном участке здание  общежития гостиничного типа переведено в статус многоквартирного жилого дома, а, следовательно, в силу действующего законодательства земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702001 :50  с 30.06.2012 перешел в собственность жильцов многоквартирного дома и договор аренды прекратил свое действие, обратилось  20.03.2020 с претензией в Департамент с требованием возврата незаконно полученных арендных платежей за период времени с 01.01.2017 по 31.12.2019  в размере  1 545 917 рублей 03 копейки.  

Распоряжением  Департамента  от  14.04.2020 №408-р с 30.06.2012 прекращено право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702001 : 50 в связи с постановкой на кадастровый учет многоквартирного жилого дома с кадастровым номером  65 :01: 0702001 :176.

23.04.2020  обществу Департаментом  была возвращена сумма арендных платежей за последние три года.

В соответствии  со ст.1102 ГК РФ,  лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

 Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании  ч.ч. 1 и 2 ст.1107 ГК РФ,  лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Таким образом, земельный участок, занятый многоквартирным домом и необходимый для его эксплуатации, относится к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под данным домом осуществляется без принятия органом государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность.

Спорный земельный участок под многоквартирным домом сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, соответственно у собственников помещений в МКД возникло право собственности на спорный земельный участок и он находится в фактическом владении собственников многоквартирного дома. При этом, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах, учитывая вышеприведенные положения закона, суд поддерживает  довод Департамента, изложенный в распоряжении от  13.04.2020 №408-р, о прекращении  с 30.06.2012 права аренды общества спорным земельным участком, на котором с 30.06.2012 стал располагаться многоквартирный дом, т.е., спорный договор аренды прекратил свое действие 30.06.2012.

В силу положений статьи 606 ГК РФ обязанности по оплате арендных платежей корреспондируется право пользования имуществом.

Получение платежей за земельный участок, который передан в пользование собственникам помещений в МКД, от арендатора, прекратившего таковое пользование, влечет получение неосновательного обогащения на стороне арендодателя.

Поскольку факт перечисления обществом ответчику денежных средств по договору аренды земельного участка от 09.12.1994 в период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 1 545 917,03 рубля подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями, ответчиком не оспаривается, ответчик правомерно удовлетворил в добровольном порядке  требование о взыскании неосновательного обогащения в заявленном размере.

Истцом заявлено  требование о взыскании процентов  за пользование чужими денежными средствами за период  с 20.03.2017 по 22.04.2020, которые суд находит частично обоснованными по  нижеследующим основаниям. 

В силу пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно  статьи 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

 Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Общество проценты просит взыскать с 20.03.2017, т.е., с момента уплаты обществом ежеквартальных  арендных платежей за последний трехлетний период, с чем суд согласиться не может.

Заявитель не представил суду  доказательства  того, что Департамент еще 20.03.2017 узнал или должен был узнать о неосновательности получения им денежных средств от  общества. 

Более того, заявитель не привел суду положения нормативного  правового акта в силу которого, Департамент как арендодатель должен был узнать об изменении статуса общежития гостиничного типа на  многоквартирный жилой дом. Имеющаяся у заявителя в уточнении  к заявлению  ссылка на нормативно правовой акт о получении информации из открытых источников Росреестра говорит только о праве на получение такой информации, но не об обязанности ее получения. 

По мнению суда, Департамент должен был узнать  о неосновательности получения им арендной платы  от общества не раньше 19.03.2019, когда провел проверку по обращению общества и дал на него отрицательный ответ.  

Как установлено судом, 19.02.2019 общество обратилось в Департамент  с заявлением, в котором просило дать письменное  разъяснение по земельным участкам с кадастровыми номерами  65 :01:0702001:28, 65:01:0702001 :50 и произвести  перерасчет  арендной платы за 2018 и 2019 года. В качестве основания для такого обращения общество указало на то, что, по его мнению,  объект капитального строительства с кадастровым номером   65 :01: 0702001 :176  фактически расположен на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0702001 :50. Общество приложило к заявлению необходимые документы:  информацию по многоквартирному дому и по двум земельным участкам, а также информацию из Росреестра  о том, что многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером  65 :01:0702001:28.

Департамент провел проверку, в ходе которой  запросил выписки из  Единого  государственного  реестра  недвижимости о двух земельных участках с кадастровыми номерами  65 :01:0702001:28, 65:01:0702001 :50.

Согласно указанных выписок от  22.02.2019, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0702001 :50 имеет разрешенное использование – под здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевую стоянку, выписка содержит также и следующую информацию – в пределах  земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером - 65 :01: 0702001 :176;  земельный участок с кадастровым номером 65 :01:0702001:28 имеет разрешенное использование – под жилым домом, выписка содержит также и следующую информацию – в пределах  земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером - 65 :01: 0702001 :176.

На основании данной информации, Департамент  письмом от  19.03.2019  указал обществу, что многоквартирный жилой дом расположен  в границах земельного участка с кадастровым номером 65 :01:0702001:28, на который договор аренды земельного участка он с обществом не заключал. В этой связи, поскольку назначение и разрешенное использование  спорного земельного участка не изменилось «под здание общежития гостиничного типа, ТП и гостевую стоянку», оснований для перерасчета арендной платы по спорному договору аренды не имеется.

В то же время, при обращении заявителя в Департамент с аналогичной просьбой в марте 2020 года, Департамент запросил выписку из Единого  государственного  реестра  недвижимости уже  в отношении многоквартирного дома.

Согласно данной выписки от 01.04.2020,  многоквартирный жилой дом расположен на обоих указанных выше земельных участках, что и послужило основанием для возврата обществу Департаментом  уплаченных им за трехлетний период арендных платежей.

Таким образом, с 19.03.2019 информация о месте нахождения  многоквартирного жилого дома не изменилась, по сведениям Росреестра  данный дом по-прежнему находится на обоих земельных участках, в том числе, и на спорном земельном участке.

Таким образом, Департамент еще в марте 2019 года должен был узнать  о том, что он  неосновательно получает   арендную плату от общества за спорный земельный участок, несмотря на то, что этим участком уже  с июля  2012 года распоряжаются собственники многоквартирного дома в силу закона.

Департамент имел возможность узнать о неосновательности  приобретения средств с момента их зачисления на счет, поскольку арендное обязательство прекратилось в силу закона.

 В этой связи, суд произвел расчет процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.03.2019 по 22.04.2020 исходя из уплаченных в этот период времени  арендных платежей за землю, который составил следующие суммы :

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

132 324,47 р.

19.03.2019

16.06.2019

90

7,75

132 324,47 × 90 × 7.75% / 365

2 528,67 р.

+133 794,74 р.

17.06.2019

Новая задолженность

266 119,21 р.

17.06.2019

28.07.2019

42

7,50

266 119,21 × 42 × 7.5% / 365

2 296,65 р.

266 119,21 р.

29.07.2019

08.09.2019

42

7,25

266 119,21 × 42 × 7.25% / 365

2 220,09 р.

266 119,21 р.

09.09.2019

17.09.2019

9

7,00

266 119,21 × 9 × 7% / 365

459,33 р.

+135 265,01 р.

18.09.2019

Новая задолженность

401 384,22 р.

18.09.2019

27.10.2019

40

7,00

401 384,22 × 40 × 7% / 365

3 079,11 р.

401 384,22 р.

28.10.2019

20.11.2019

24

6,50

401 384,22 × 24 × 6.5% / 365

1 715,51 р.

+135 265,01 р.

21.11.2019

Новая задолженность

536 649,23 р.

21.11.2019

15.12.2019

25

6,50

536 649,23 × 25 × 6.5% / 365

2 389,19 р.

536 649,23 р.

16.12.2019

31.12.2019

16

6,25

536 649,23 × 16 × 6.25% / 365

1 470,27 р.

536 649,23 р.

01.01.2020

09.02.2020

40

6,25

536 649,23 × 40 × 6.25% / 366

3 665,64 р.

536 649,23 р.

10.02.2020

22.04.2020

73

6,00

536 649,23 × 73 × 6% / 366

6 422,20 р.

Сумма основного долга: 536 649,23 р.

Сумма процентов: 26 246,66 р.

Таким образом, суд взыскивает  с Департамента в пользу  истца проценты за пользование  чужими денежными средствами в размере  26 246 рублей 66 копеек за период времени  с 19.03.2019 по  22.04.2020.

 В удовлетворении остальной части заявленных требований суд отказывает заявителю.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд, наряду с иными вопросами, решает, в том числе, вопросы о распределении  судебных расходов.

Согласно ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку заявленные требования судом  удовлетворены частично, суд взыскивает понесенные истцом судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины с проигравшей стороны, т.е., с ответчика, в размере 2 000 рублей, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку  истец уточнил свои требования до суммы 190 548 рублей 62 копейки,  то  из федерального бюджета на основании ст.333.40 Налогового кодекса РФ  ему подлежит возврату излишне уплаченная государственная пошлина в размере 02 рубля, уплаченная по платежному поручению №211 от 25.05.2020.

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176  Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования Акционерного  общества «Гате Кич-Плюс» удовлетворить частично. 

Взыскать с  Департамента землепользования  города  Южно-Сахалинска в пользу   акционерного  общества «Гате Кич-Плюс» проценты  за пользование чужими денежными средствами, начисленными в порядке  ст.395 Гражданского кодекса РФ за период с 19.03.2019 по 22.04.2020  в размере  26 246 рублей 66 копеек,   расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, а всего взыскать 28 246 (двадцать восемь тысяч двести сорок шесть)   рублей 66 копеек.

В удовлетворении  остальной части требований отказать.

Возвратить  Акционерному обществу «Гате Кич-Плюс» из федерального  бюджета излишне уплаченную по платежному поручению №211 от 25.05.2020 государственную пошлину в размере  2 рубля, выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия  через Арбитражный суд Сахалинской области. 

Судья                                       И.Н. Шестопал