АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-10999/2019

г. Уфа

16 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2020

Полный текст решения изготовлен 16.10.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шагабутдиновой З. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Минлигареевой А.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 273 791 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения №08-НМЮ от 02.04.2018 

третьи лица - муниципальное унитарное предприятие "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от ответчика – ФИО3, доверенность от 01.12.2019

от истца, третьих лиц  – нет явки

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан о взыскании 273 791 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения №08-НМЮ от 02.04.2018, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан аннулировать  запись в Едином государственном кадастре недвижимости №02:55:011026:1609-02/101/2018-5.

От истца поступило ходатайство об отказе от иска по требованию об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан аннулировать  запись в Едином государственном кадастре недвижимости №02:55:011026:1609-02/101/2018-5.

Определением суда от 26.08.2019 производство по делу А07-10999/2019 по требованию об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан аннулировать  запись в Едином государственном кадастре недвижимости №02:55:011026:1609-02/101/2018-5-прекращено в связи с частичным отказом от иска.

Определением от 25.11.2019 производство по делу А07-10999/19 по требованию о взыскании убытков в размере 273 791 руб. прекращено в связи с частичным отказом истца от иска. 

Ответчик представил отзыв,  в удовлетворении требований просил отказать, ссылаясь на то, что проведенные ответчиком работы по изменению системы отопления  являются капитальным ремонтом, а не реконструкцией, следовательно, не требовали обязательного согласия истца на их проведение, поскольку не нарушают конструктивную целостность несущих конструкций здания. Более того, ответчика утверждает, что  им производятся устранении выявленных муниципальным  унитарным предприятием «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан нарушений системы отопления.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайства об отложении не заявил.

Ответчик иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав представленные доказательства, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «Элемент - Трейд» (Арендатор) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 08-НМЮ от 02 апреля 2018 года, по условиям которого Арендодатель предоставляет  Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество — нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:011026:1609, общей площадью 644,7 кв. м., расположенное на первом и цокольном этаже, находящийся по адресу: 

<

...>.

В силу п. 3.3.3. Договора аренды Арендатор обязался поддерживать объект в нормальном техническом и санитарном состоянии, обеспечивать надлежащую эксплуатацию инженерных сетей, расположенных в объекте, принимать меры пожарной безопасности.

В соответствии с п. 3.3.5 Договора аренды Арендатор принял на себя обязательства не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт Объекта без письменного согласия Арендодателя, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности  и безопасности Объекта.

19.07.2018 представителем муниципального унитарного предприятия «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан составлен акт К 08 № 279 о закрытии и опломбировании запорной арматуры № 1, 2 на тепловом узле потребителя в связи с тем, что в Арендуемом помещении произведена реконструкция системы отопления без согласования соответствующего проекта с теплоснабжающей организацией.

          18.10.2018 ответчик обратился в муниципальное  унитарное предприятие «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан для согласования проекта «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» по адресу: РБ, 

<

...>, однако в согласовании проекта было отказано. Ответчику было предложено повторно обратиться для согласования указанного проекта после устранения выявленных замечаний в проекте.

Согласно письма Технического директора муниципального унитарного предприятия «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан ФИО4 арендатору отказано в согласовании проекта реконструкции системы отопления Арендуемого помещения в связи со следующими замечаниями:

1.В проекте не указаны тепловые нагрузки, на отопление и горячее водоснабжение магазина отдельно с разбивкой  по видам тепловыделения.

2.В     проекте    для     монтажа     внутренней     системы     отопления    указаны металлопластиковые трубы не соответствующие температурному графику теплоносителя системы отопления после котельной № 90. 

Письмом от 24.12.2018 (лд.118, т.1), адресованным муниципальному унитарному предприятию «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ответчик гарантировал замену труб теплоснабжения к следующему отопительному сезону 2019-2020 г.

Ссылаясь на то, что  ответчиком произведена реконструкция внутренней системы отопления в Арендуемом помещении без согласованного проекта с теплоснабжающей организацией и без согласия Арендодателя, что является причиной отключения теплоснабжающей организацией Арендуемого помещения от системы отопления истец обратился к ответчику с требованиями об  устранении нарушения Арендатором своих обязательств по Договору аренды, произведении необходимых  действий для подключения Арендуемого помещения к системе отопления, предоставлении Арендодателю и муниципальному унитарному предприятию «Уфимские инженерные сети» городского округа город Уфа Республики Башкортостан на согласование проекта реконструкции внутренней системы отопления с устраненными замечаниями.

По истечении срока, предоставленного ответчику для устранения нарушений обязательств по Договору аренды, истцом направлено в адрес ответчика соглашение о расторжении Договора аренды на основании п. 7.1. Договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора, которое со стороны ответчика не подписано.

Истец, утверждая, что  проведение реконструкций внутренней  системы отопления в нарушение условий Договора аренды означает, что ответчиком грубо нарушены существенные условия Договора аренды при использовании им Арендуемого помещения, поскольку отсутствие отопления в Арендуемом помещении в зимний период может значительно ухудшить качества Арендуемого помещения, в том числе связанные с его безопасностью, обратился в суд с рассматриваемым иском (с учетом уточнения) о расторжении договора аренды  №08-НМЮ от 02.04.2018.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что исковые требования удовлетворению  не подлежат по следующим основаниям.

В рассматриваемой правоотношения сторон вытекают из договора аренды, в связи с чем правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.  615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой снег текущий ремонт в нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  одним из оснований для досрочного расторжения арендодателем договора аренды в судебном порядке является использование арендатором имущества с существенным нарушением арендатором условий договора.

Согласно ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

         Исковые требования о расторжении договора мотивированы существенным ухудшением ответчиком имущества арендодателя, что выразилось  

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно п. 2.1 договора помещение передано ответчику для размещения в нём магазина «Монетка»,   в   котором   будут   находиться   торговые,   производственные,   складские   и административные помещения, в целях осуществления оказания услуг и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами и любых иных услуг и деятельности предприятий торговли. Для целей размещения магазина «Монетка», во исполнение указанного пункта, между истцом и ответчиком согласована схема магазина, что подтверждается визой ИП ФИО2 на графической схеме.

Т. е. истец, передавая помещение в аренду ответчику, согласовал проведение в нем работ, необходимых для подготовки помещения для размещения в нем продовольственного магазина.

Ответчиком своими силами и за свой счет произведены работы по подготовке помещения истца под размещение в нём магазина, в том числе и работы по изменению системы отопления.

Истец ссылается на то, что указанные работы являются реконструкцией.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии со ст. 166 ЖК РФ перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Поскольку замена труб отопления не изменяет параметров объекта капитального строительства, а является заменой системы инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, работы, проведенные ответчиком по изменению системы отопления, являются капитальным ремонтом, а не реконструкцией.

В соответствии с пунктом 3.4.13 договора аренды нежилого помещения от 02.04.2018 г. № 08-НМЮ ответчик вправе произвести в помещении строительные, отделочные и иные работы для подготовки Объекта к использованию в соответствии с технологиями, используемыми в торговой деятельности Арендатора. Подготовительные работы по Договору могут включать любые строительные, отделочные и иные работы в Объекте и/или Здании, которые необходимы для эксплуатации Объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, целей использования Объекта, применяемых технологией торговой и иной деятельности Арендатора, за исключением реконструкции.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2, 4 Постановлении Пленума от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. 

В силу ст. 431  Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, проведенные ответчиком работы в соответствии с положениями договора (п. 3.4.13) не требовали обязательного согласия истца на их проведение, поскольку замена системы отопления для целей обеспечения объекта капитального строительства отоплением не нарушает конструктивную целостность несущих конструкций здания.

При этом, вопреки доводам истца со ссылкой на пункт 3.3.5 договора аренды, ответчиком не производилась реконструкция помещения, а проведен капитальный ремонт для подготовки объекта к использованию в торговой деятельности ООО «Элемент-Трейд» (ТС «Монетка»).

В соответствии с пунктом 3.3.5. договора аренды, арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта без письменного согласия арендодателя, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности Объекта.

При грамматическом толковании вышеуказанного положения договора, при отсутствии затрагивания конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта, прямое письменное согласие собственника помещения арендатору не требуется.

Таким образом, проведенные ответчиком работы произведены в соответствии с целями приобретения помещения в аренду, а отказ муниципального унитарного  предприятия «УИС» в согласовании текущего состояния системы отопления не является безусловным основанием грубого нарушения существенных условий договора аренды.

Согласно ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении строительно-технической  экспертизы. 

Ответчик против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы возражал, в случае назначения экспертизы просил проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Судэкс» (450071, 

<

...>) ФИО5,  представил платежное поручение  о внесении  денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2019 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Судэкс» (450071, 

<

...>) ФИО5.

На разрешение экспертов поставлены  следующие вопросы:  

  1.Затронут ли конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности нежилого помещения общей площадью 644,7 кв.м., расположенного на первом и цокольном этаже по адресу: 

<

...> результате проведения ООО «Элемент-Трейд» работ по замене внутренней системы отопления  по проекту «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» в 2018 г. 

2. Вызвало ли отсутствие обогрева до 25 декабря в отопительный сезон 2018-2019 гг. существенное ухудшение состояния арендованного нежилого помещения. 

По результатам проведенной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, том, что конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности нежилого помещения общей площадью 644,7 кв.м.,, в результате проведения работ по замене внутренней системы отопления по проекту "Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» в 2018 г. не затронуты.

При ответе на 2  вопрос, эксперт пришел к выводу о том, что отсутствие обогрева в отопительный сезон 2018-2019 гг. на объекте экспертизы повлияло на качественные характеристики отделки помещения цокольного этажа объекта экспертизы, а именно наружная стена цокольного этажа  подвергалась промерзанию, в результате чего появились повреждения отделки. Конструктивные элементы промерзанием не повреждены. Существенное ухудшение состояния арендованного помещения не выявлено. Способом устранения выявленных повреждений является проведение комплекса ремонтно-отделочных  работ. Стоимость устранения повреждений по состоянию на 10.02.020  составляет 15534 руб. с НДС.  

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об экспертизе) эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона об экспертизе заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 35 указанного закона в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов. 

Судом установлено, что указанное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Заключение эксперта истцом не оспорено, о назначении  дополнительной или повторной экспертизы не заявлено.

           Как следует из пояснений ответчика, в связи с окончанием отопительного сезона 2018 - 2019 г. ответчиком во исполнение гарантийного письма от 24.12.2018 г. № б/н производятся устранения выявленных МУП «УИС» нарушений системы отопления, однако согласование проекта МУП «УИС» еще не получено.

Проведенные ответчиком работы не ухудшают имущество истца, что также подтверждает заключение экспертизы.

Истцом  в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не предоставлено доказательств обратного.

Истец, ссылаясь на существенное ухудшение её имущества и на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, основывается лишь на своих предположениях о том, что сам факт отсутствия отопления в зимний период может ухудшить качество помещения.

При этом данные предположения, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  документально не подтверждены.

Истцом не представлено бесспорных доказательств того, что допущенные ответчиком нарушения повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Более того, возражая против заявленных требований, ответчик указывает на наличии отопления в зимний период 2018 - 2019 г. в помещении истца вплоть до окончания отопительного сезона, что опровергает доводы о возможном ухудшении качества имущества.

Ввиду отсутствия ухудшения качества, надежности и безопасности помещения, произведенные арендатором работы по изменению системы отопления помещения, не являются существенным нарушением, ввиду чего оснований для расторжения договора аренды в порядке ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  у истца не имеется.

В соответствие с Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, (абз 1 п. 5) отопительный период должен начинаться не позднее и заканчиваться не ранее дня, следующего за днем окончания 5-дневного периода, в течение которого соответственно среднесуточная температура наружного воздуха ниже 8 градусов Цельсия или среднесуточная температура наружного воздуха выше 8 градусов Цельсия.

Таким образом, требования законодательства сводятся к тому, что отопление подается в случае, если в течение пяти дней подряд среднесуточная температура была ниже +8°С.

При этом стоит учитывать, что помещение истца является коммерческим, а не жилым, в виду чего, подача отопления в более ранний период, чем указано в вышеназванном Постановлении, для сторон была бы нецелесообразной.

Согласно архивам погоды за октябрь, ноябрь и декабрь 2018 г. (приложение 2 к настоящему дополнению), среднесуточная температура наружного воздуха ниже +8 градусов Цельсия в 2018 г. течение пяти дней подряд началась с 11.10.2018 по 15.10.2018 г.

Отсюда следует вывод, что в спорном помещении истца при обычных условиях (в случае бы отсутствия отказа МУП «УИС» подавать отопление в помещение в 2018 г.) отопление было бы подано не ранее 16.10.2018 г.

Поскольку отопление было подано 25.12.2018 г., то период отсутствия его составлял бы не более с 16.10.2018 г. по 25.12.2018 г. или не более 70 дней.

Поскольку в помещении непрерывно ведется деятельность, а именно размещен магазин розничной торговли «Монетка», в котором работают люди, в указанный период ООО «Элемент-Трейд» осуществляло его обогрев с помощью тепловых пушек, что подтверждается значительно увеличенными показаниями приборов учета электричества по сравнению с предыдущими и последующими месяцами (приложение 3 к настоящему дополнению).

Наличие тепловых пушек также подтверждается Актом выполненных работ от 07.10.2019 г. (приложение 4), составленным техником ФИО6, в котором указано о доставке пушек на магазин по адресу: 

<

...>.

Согласно сравнительной таблицы ниже, составленной на основании счет-фактур (приложению № 3) видно, что в месяцы обогрева помещения с помощью электрических пушек (ноябрь и декабрь) объем потребленной электроэнергии значительно выше (на 30 - 50 %) чем в предыдущие (до подключения пушек) и последующие (после их отключения) месяцы.

На основании изложенного и ввиду представленных выше ответчиком доказательств, довод истца о том, что в его помещении по причине длительного отсутствия отопления произошло существенное ухудшение технического состояния, противоречит фактическим обстоятельствам.

Более того, истцом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при обращении в суд с иском по вышеуказанному основанию, не представлено доказательств какого - либо ухудшения состояния его собственности по вине ответчика, как и не представлено доказательств того, что отопление в 2018 г. в помещении отсутствовало.

При этом истец, заявляя ходатайство о проведении экспертизы, руководствуется исключительно предположительными доводами о том, что факт несогласования с ресурсоснабжающей организацией ответчику смонтированного типа системы отопления, возможно, мог принести какой-то ущерб его помещению.

На основании изложенного, ответчик полагает документально подтвержденным и доказанным факт отсутствия обмораживания помещения, наличия отопления в нем в течение всего отопительного периода 2018 г., в виду чего, в арендованном помещении отсутствуют основания считать, что ему мог быть причинен какой-либо ущерб.

Согласно поступившим выводам эксперта от 10.02.2020 г. конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта экспертизы, в результате проведения истцом работ по замене внутренней системы отопления  по проект «Магазин продовольственных и непродовольственных товаров ТС «Монетка» в 2018г. не затронуты.

Отсутствие обогрева в отопительный сезон не повлияло на конструктивные элементы. Существенное ухудшение состояния помещения не выявлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Выявленные   экспертом повреждения отделки стены   является   текущим ремонтом помещения, что подтверждается также позицией, изложенной в Письме Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта» Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, как правило, к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной  эксплуатации основного средства. Ремонт стен, относится к текущему ремонту помещения. Перечень таких работ указан в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 "Об утверждении Положения о проведении  планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений", в соответствии с приложением которого, к такому относится  постановка  на растворе отдельных ослабевших или выпавших кирпичей, расшифровка раствором мелких трещин в кирпичных стенах, восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей, расчистка и тщательная заделка вертикальных и горизонтальных стыков крупноблочных и крупнопанельных стен в местах повышенной продуваемости или проникновения атмосферной влаги.

Согласно п. 3.3.4. договора аренды, обязанность производить текущий ремонт возложена на ответчика.

Часть первая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил в материалы дела копию  договора на проведение работ по восстановлению системы отопления от 11.07.2019 № 11.07/19-ЦО, заключенный между  ответчиком и подрядной организацией ООО "УПТК №Д1", сметный расчет к договору и  акт  о  приемке выполненных  работ от 21.07.2019  по  форме КС-2  к вышеназванному договору.

Указанное документы подтверждают приведение ответчиком системы отопления в состояние, соответствующее нормативным требованиям с учетом устранения  замечаний МУП «УИС» по состоянию на 21.07.2019 г.

Согласно ответу МУП «УИС» от 26.06.2019 г. № ОПР/7-теплоснабжающая  организация согласовала проведение ремонтных работ, указанных в договоре  на проведение работ по восстановлению системы отопления от 11.07.2019 г. № 11.07.2019 № 11.07/19-ЦО.

24.07.2019 ответчик по факту восстановления системы отопления обратился в МУП «УИС» с письмом с просьбой проведения опрессовки внутренней системы отопления.

На основании вышеуказанного обращения  ответчиком составлен акт о  проведении гидравлических испытаний внутренней системы отопления (ГИ ВСО) от 09.08.2019 г. № 08/284/1, в котором представителями МУП «УИС» указано об устранении  ранее выданных замечаний.

Таким образом, текущее состояние системы отопления соответствует требованиям. При этом какое-либо ухудшение имущества истца в период, начиная с действия договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком и по настоящее время отсутствует.

Истцом в  нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств того, что ранее возведенная система отопления повлекла для истца такой ущерб, что он в значительной  степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, существенного ухудшения переданного имущества.

В уточнениях (лд.102, т.1) истец указывает на то, что им проведен осмотр помещения и установлено соответствие  проведенных работ по восстановлению систем отопления утвержденному проекту. 

Таким образом, выявленные экспертом повреждения, стоимость устранения которых составляет 15 534 рублей, носят устранимый и несущественный характер и не могут быть положены в основание для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Индивидуального предпринимателя ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения №08-НМЮ от 02.04.2018.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 05.04.2019 государственную пошлину в размере 8476 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья З.Ф. Шагабутдинова