ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

19.12.2019                                                                                Дело № А41-82346/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2019

Постановление в полном объеме изготовлено 19.12.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Коротковой Е.Н. и Мысака Н.Я. 

при участии в заседании:

от ФИО1  – лично, паспорт;

от финансового управляющего ФИО2 – ФИО3 по дов. от 01.10.2019,

рассмотрев в судебном заседании 12.12.2019 кассационную жалобу ФИО1

на определение от 08.07.2019 Арбитражного суда Московской области,

постановление от 03.10.2019 Десятого арбитражного апелляционного суда

о признании договора купли-продажи и передаточного акта от 25.06.2017 земельного участка и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО1 возвратить указанный земельный участок в конкурсную массу

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2018 в отношении ФИО2 (далее – ФИО2, должник) была  введена процедура реструктуризации долгов гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО4. 

Сообщение о введении в отношении должника процедуры банкротства - реструктуризации долгов гражданина было опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 20 от 03.02.2018, стр. 132.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.01.2019 ФИО2 был признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника была введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим должника утвержден ФИО4

14.03.2019 финансовый управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительной сделкой должника договора купли-продажи и передаточного акта от 25.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 57:23:0210101:80, общей площадью 48 137 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Орловская область, Колпнянский р-н, Ушаковское с/пос., д. Павловк,  и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО1 (далее – ФИО1, покупатель или ответчик) возвратить земельный участок в конкурсную массу.

В обоснование заявления финансовый управляющий, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывал, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении другой стороной сделки, поскольку стоимость отчужденного должником имущества (210 000 рублей) была ниже его рыночной стоимости (311 976 рублей), в подтверждение которой финансовый управляющий представил  отчет об оценке от 13.03.2019.

ФИО1 был заявлен встречный иск о признании его добросовестным приобретателем.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.07.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019, в удовлетворении встречного иска было отказано, заявление финансового управляющего было удовлетворено, признаны действительными договор купли-продажи и передаточный акт от 25.06.2017 земельного участка, а также применены последствия недействительности сделки в виде возврата ответчиком в конкурсную массу должника земельного участка.

При рассмотрении настоящего обособленного спора в деле о банкротстве должника судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что должник 25.06.2017 заключил договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, с гражданином ФИО1, предметом которого являлся земельный участок общей площадью 48 137 кв. м, Во исполнение договора купли-продажи сторонами был подписан передаточный акт от 25.06.2017.

Суды указали, что переход права собственности был зарегистрирован 13.09.2017 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся у него объекты недвижимости от 26.02.2019 № 77-00-4001/5002/2019-0698.

По условиям договора купли-продажи (пункт 3) стоимость земельного участка определена сторонами в размере 210 000 руб.

Согласно пункту 5 договора купли-продажи расчет между сторонами производится в момент подписания договора.

Вместе с тем, суды установили, что документы, подтверждающие расчет по договору, отсутствуют.

Суды также установили, что согласно отчету об оценке № О-07/03/19-3 от 13.03.2019, произведенной профессиональной оценочной компанией - ООО «АБК-Активные Бизнес Консультации», рыночная стоимость отчужденного земельного участка по состоянию на 07.03.2019 составляла 311 976 руб.

Суды установили, что заявление о признании должника банкротом было принято к производству 17.10.2017, а оспариваемый договор был заключен 25.06.2017, т.е. в период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства и применив нормы Закона о банкротстве, суды пришли к выводу о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, сославшись также и на нормы пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Не согласившись с принятыми по заявлению финансового управляющего судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по обособленному спору новый судебный акт. 

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам и указывает, что расчет между сторонами договора был произведен при его подписании, расписка, подтверждающая указанный факт, была представлена в суд апелляционной инстанции для обозрения, в связи с чем не согласен с применением односторонней реституции.

Также ответчик не согласен с выводами судов о неравноценности оспариваемой сделки, поскольку на момент ее совершения цена сделки и кадастровая стоимость земельного участка были практически равными, а отчет, представленный финансовым управляющим в подтверждение довода о неравноценности сделки, не мог быть положен в обоснование вывода о неравноценности, поскольку стоимость участка определена оценщиком не на дату заключения спорной сделки, а на дату составления отчета.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В заседании суда кассационной инстанции 12.12.2019 ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, просил определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; на вопросы судебной коллегии о наличии у него финансовой возможности оплатить приобретенный участок пояснил, что у него имелись все обосновывающие его доходы документы, поскольку после выхода в отставку им была продана квартира в городе и приобретен земельный участок у ФИО2 в целях жилищного строительства в Орловской области, где стоимость земли и расходов на строительство значительно ниже. 

Представитель финансового управляющего должника возражала против удовлетворения кассационной жалобы, полагала обжалуемые определение и постановление законными и обоснованными; на вопрос судебной коллегии о причинах, по которым оценка стоимости земельного участка была осуществлена не на момент отчуждения , и по которым не было произведено сравнения цены в договоре с кадастровой стоимостью участка, пояснила, что кадастровая стоимость могла быть ошибочной, в связи с чем стоимость обоснованно определялась на момент оспаривания сделки.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Отзывов на кассационную жалобу ответчика в Арбитражный суд Московского округа не поступало.

Изучив материалы дела, выслушав ФИО1 и представителя финансового управляющего должника, обсудив доводы кассационной жалобы и устных возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а обособленный спор подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве ФИО2 финансовым управляющим была оспорена сделка должника по отчуждению ФИО1 земельного участка исключительно по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, согласно которым сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63), если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При проверке недействительности сделки по отчуждению земельного участка по указанному основанию суды пришли к выводу об отчуждении имущества по заниженной по сравнению с рыночной стоимостью цене со ссылкой исключительно на результаты оценки стоимости земельного участка, проведенной по заказу финансового управляющего ООО «АБК-Активные Бизнес Консультации» по состоянию на 07.03.2019, что прямо указано в представленном финансовым управляющим отчете (л.д.34).

При этом судами не было дано оценки возражениям ответчика о том, что оценка стоимости имущества была произведена оценщиком не на дату совершения оспариваемой сделки (25.06.2017), а на момент ее проведения (07.03.2018), не был поставлен на обсуждение сторон вопрос о назначении по данному обособленному спору судебной экспертизы в целях устранения противоречий относительно рыночной стоимости земельного участка.

Также судами не были применены выработанные судебной практикой подходы относительно взаимосвязи кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170, в котором, в свою очередь, имеется ссылка на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11), согласно которым судам при рассмотрении дел, касающихся оспаривания сделок по продаже таких объектов недвижимости как земельные участки, рекомендовано проверять причины завышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Данная правовая позиция впоследствии была подтверждена и Определением Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 № 306- ЭС17-17171.

Анализ соотношения кадастровой стоимости отчужденного земельного участка по сравнению с его рыночной ценой с учетом выработанных высшими судебными инстанциями рекомендаций по рассмотрению дел об оспаривании сделок судами сделан не был, судами не были запрошены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на момент его отчуждения ФИО1

Кроме того, ссылаясь на отсутствие в материалах дела каких-либо доказательств реальной передачи должнику денежных средств в уплату согласованной в договоре стоимости земельного участка, и применяя в связи с этим одностороннюю реституцию, суды, вместе с тем, не проверили наличия у покупателя финансовой возможности оплатить наличными денежными средствами 210 000 рублей, что входило в предмет доказывания по спору о признании недействительной сделки должника по отчуждению имущества должником в случае включения сторонами в договор условий о наличной оплате договора (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35).

При таких обстоятельствах настоящего обособленного спора, не проверенных судами в полном объеме на основании применения норм материального права в их истолковании высшей судебной инстанцией, выводы судов о доказанности финансовым управляющим совершения сделки с неравноценным встречным предоставлением не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а обособленный спор – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении обособленного спора суду необходимо будет учесть изложенное, и, правильно распределив бремя доказывания в соответствии с вышеуказанными правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации, предложить ответчику по сделке обосновать источники финансовой возможности оплаты наличными средствами приобретенного земельного участка, предложить должнику обосновать дальнейшее движение полученных средств, проверить соответствие кадастровой стоимости земельного участка  его рыночной стоимости, в случае необходимости поставить на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка на момент его отчуждения, после чего, дав оценку всем доводам и возражениям участвующих в деле лиц и представленным ими доказательствам, принять новый судебный акт, указав в нем мотивы, по которым суд согласится с заявленными доводами и возражениями или отклонит их.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 08.07.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2019 по делу № А41-82346/2017 отменить, обособленный спор по заявлению финансового управляющего о признании договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2017 недействительным направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий – судья                                            Е.А. Петрова 

Судьи:Е.Н. Короткова

Н.Я. Мысак