ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-13052/2023

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2023 года

15АП-17247/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Пименова С.В.

судей И.Н. Глазуновой, М.В. Соловьевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

при участии:

от ООО «Специализированный застройщик» Талан-Регион-5» посредством информационной системы «Картотека арбитражных дел» в режиме веб-конференции: представитель ФИО2 по доверенности от 09.03.2023, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 по делу №А32-13052/2023 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик» Талан-Регион-5» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Адлерскому отделу города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании незаконным уведомления и об обязании зарегистрировать договор аренды

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Талан-Регион-5» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением:

- о признании недействительным уведомления Адлерского отдела города Сочи Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Отдел) от 19.01.2023 №КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав; 

- об обязании Отдела зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключённого между Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «Талан-Сервис».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023:

- признан незаконным отказ Отдела в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении Отдела от 19.01.2023 №КУВД-001/2022-45691491/6;

- на Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возложена обязанность зарегистрировать договор аренды частей здания от 04.10.2022, заключённый между Обществом и ООО «Управляющая компания «Талан-Сервис»;- с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу Общества  взыскано 3000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение мотивировано тем, что представленный Обществом для регистрации пакет документов позволяет идентифицировать передаваемые по договору аренды объекты и подтверждают волеизъявление собственников объектов недвижимости на передачу его в аренду. Общество уполномочено было действовать в интересах собственников помещений, на основании решения собрания собственников помещений от 04.10.2022.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Общества. 

В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает, что в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64, места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды, следовательно, условие договора о передаче таких объектов является ничтожным. По договору аренды помещения общего пользования нежилого здания арендатору передается во владение и пользование либо пользование помещение (части помещения), которое имеет вспомогательное, обслуживающее значение, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании и не являющееся самостоятельным объектом собственности. Следовательно, места общего пользования не могут быть самостоятельными объектами аренды.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд удовлетворил ходатайство Общества об участии его представителя в судебном заседании с использованием системы веб-конференции. 

В судебном заседании представитель Общества просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве. Апелляционный суд приобщил отзыв к материалам дела. 

Отдел, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещённые надлежащим способом о времени и месте судебного заседания, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0420013:1091, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, пгт. Красная Поляна, ул.Защитников Кавказа 120/3 2 (далее - Здание), разделено на помещения и машино-места, собственниками которых на праве общей долевой собственности являются индивидуальный предприниматель ФИО3, ООО «Винная столица», ООО «Специализированный застройщик «ТаланСочи», Общество. 

Согласно протоколу общего собрания от 04.10.2022 №1 собственники помещений в здании единогласно решили передать в аренду ООО «Талан-Сервис» часть общего имущества собственников здания: холл первого этажа (199,2 кв.м.); фасад здания с западной стороны (1118 кв.м.); лицевой фасад здания со стороны ул.Защитников Кавказа (283 кв.м.); фасад здания с восточной стороны (1120 кв.м.). 

Собственниками помещений в здании на общем собрании 04.10.2022 было заключено соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования в (пункт 1.3 указанного соглашения и приложение №4 к соглашению «План здания с обозначенными местами общего пользования»). Согласно условиям названного соглашения, холл первого этажа и фасады также относятся к общему имуществу всех собственников. 

Собственниками помещений в Здании определены условия договора аренды, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников заключить договор аренды частей здания - Общество. 

По результатам проведения собрания собственников помещений в здании был подписан договор аренды частей здания от 04.10.2022, а также передаточный акт. Согласно пункту 2.1 договора аренды частей здания срок аренды составляет 10 лет с даты подписания акта приема-передачи имущества от арендодателя к арендатору по форме, установленной приложением №2 к договору. 

По акту приёма-передачи объекта в аренду от 04.10.2022 Общество (арендодатель) передало, а ООО «Талан-Сервис» (арендатор) приняло имущество. 

12.10.2022 Общество обратилось в Отдел с заявлением о государственной регистрации договора аренды частей здания от 04.10.2022. 

25.10.2022 Обществом получено уведомление Отдела о приостановлении государственной регистрации прав от 19.10.2022 №КУВД-001/2022-45691491/2, в связи с тем, что Общество не является собственником здания и не вправе сдавать имущество в аренду. 

15.11.2022 Общество направило в Отдел заявление от 10.11.2022 №0084-22-ТР5 об устранении причин и условий, являющимися основаниями для приостановления государственной регистрации права, с приложением протокола общего собрания собственников здания от 04.10.2022 №1 и соглашения о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании от 04.10.2022. 

Отделом направлено Обществу уведомление от 17.11.2022 №КУВД-001/2022-45691491/4 о неустранении причин и условий приостановления государственной регистрации прав. 

По результатам рассмотрения представленных Обществом документов, Отделом  принято решение от 19.01.2023 №КУВД-001/2022-45691491/6 об отказе в государственной регистрации прав, в связи с тем, что Общество не является собственником здания с кадастровым номером 23:49:0420013:1091 и не имеет полномочий для распоряжения вышеуказанным объектом недвижимого имущества, являющимся предметом договора аренды частей здания.

Исследовав представленные доказательства, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, апелляционный суд пришёл к выводу о том, что суд первой инстанции  обоснованно исходил из следующего.

В силу положений статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту; нарушение действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих регистрации, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон №218-ФЗ), в соответствии с частью 7 статьи 1 которого определено, что под государственным кадастровым учётом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных этим Законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

К заявлению о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные Федеральным законом №218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (пункты 2 и 3 части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федерального закона №218-ФЗ или иными федеральными законами.

Частью 1 статьи 29 Федерального закона №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федерального закона №218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

Статьёй 26 Федерального закона №218-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Федерального закона №218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно статье 44 Федерального закона №218-ФЗ государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учётом такой части (часть 3). Если в аренду передается часть земельного участка, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учёт такой части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть земельного участка. Если в аренду передается часть земельного участка и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план в отношении части такого объекта недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, за исключением случая, предусмотренного частью 2 статьи 44 Федерального закона №218-ФЗ, не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости (часть 5).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Как следует из материалов дела, протоколом общего собрания собственников помещений здания от 04.10.2022 подтверждено согласие всех собственников в передаче части здания в аренду на основании заключённого договора от 04.10.2022, а также соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения местами общего пользования в здании, которым определены места общего пользования, приложение №4 к соглашению «План здания с обозначенными местами общего пользования». 

Содержание представленных Обществом в Отдел документов на регистрацию, позволяет идентифицировать передаваемые по договору аренды объекты и содержит волеизъявление собственников объектов недвижимости на передачу таких объектов в аренду. Договор аренды части здания содержит согласованные предмет его условия. К договору был приложен план объекта, что позволяет установить как сам объект, так и его местоположение, границы и площади нежилых помещений.

Как следует из пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учёта, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учёт части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. 

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. 

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения). 

Учёт переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Таким образом, Общество, как уполномоченное собственниками помещений лицо, обратилось в Отдел с заявлением о регистрации договора аренды и представило документы, подтверждающие согласование сторона договора аренды его существенных условий.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришёл к выводу о том, что отказ Отдела в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении от 19.01.2023 № КУВД-001/2022-45691491/6, не соответствует требованиям Федерального закона №218-ФЗ и нарушают права Общества, как арендодателя.

Данный вывод соответствует позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.02.2022 по делу №А32-10620/2021.

Доводы апелляционной жалобы Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.

Согласно пункту 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, в связи с чем, апелляционный суд не рассматривает вопрос о распределении судебных расходов в связи с уплатой государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 по делу №А32-13052/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определённом главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий С.В. Пименов

СудьиИ.Н. Глазунова

ФИО4