АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-6236/2024

г. Тюмень

21 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2024 года. 

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Кузнецовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шипуновой Э.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» (далее – истец)

к ООО «Лагуна» (далее – ответчик)

о признании сделки недействительной

о применении последствий недействительности сделки

а также встречный иск

ООО «Лагуна»

к Государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области»

об урегулировании разногласий 

при участии:

от Государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области»: ФИО1 по доверенности от 15.01.2024,

от ООО «Лагуна»; ФИО2 по доверенности от 05.07.2024, 

 

установил:

в арбитражный суд поступило исковое заявление Государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» (далее – ГКУ ТО «ФИТО», Фонд) к ООО «Лагуна» (далее – Общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №23/3/Ф/ТМР115 от 27.04.2023, заключенного между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна» и применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:662 и возврата денежных средств в размере 3 468 210,40 руб.

Указанное заявление принято к производству, делу присвоен номер А70- 6236/2024. 

В отзыве на исковое заявление ООО «Лагуна» просит в удовлетворении иска отказать.

Также в суд поступило встречное заявление ООО «Лагуна» к Государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023, с требованием изложить п. 1 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«1. Пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 изложить в следующей редакции:

«2.1. Цена Участка устанавливается в соответствии с п. 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п).

Цена участка составляет 18 885 000 (Восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) рублей».

Изложить п. 2 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«2. Пункт 2.2. договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 изложить в следующей редакции:

«Оплата производится в рублях. Покупатель оплачивает сумму по Договору в размере 18 885 000 (Восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) рублей в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора путем перечисления на следующие реквизиты: номер счета банка получателя — 40102810945370000060, номер счета получателя средств — 03100643000000016700 в Отделении Тюмень банка России//УФК по Тюменской области г. Тюмень, БИК 017102101, ОКТМО 71644450, ИНН 

<

***>, КПП 720301001, УФК по Тюменской области (государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области», л/с 

<

***>), КБК 01011406013050000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов)».

Изложить п. 2 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«Покупателем произведена частичная оплата в размере 3 468 210,40 (три миллиона четыреста шестьдесят восемь тысяч двести десять) рублей 40 копеек, оставшаяся сумма в размере 15 416 789,60 (Пятнадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей 60 копеек подлежит оплате в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения путем перечисления на реквизиты, указанные в пункте 2 настоящего Соглашения».

Определением от 04.06.2024 встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным.

В отзыве на встречное исковое заявление ГКУ ТО «ФИТО» просит в удовлетворении иска отказать.

От ООО «Лагуна» поступили письменные пояснения.

В судебном заседании представитель ГКУ ТО «ФИТО»  первоначальные исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ООО «Лагуна» первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

В соответствии с Законом Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области», пунктами 1.1., 2.3. Положения об управлении и распоряжении земельными участками, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 02.07.2007 № 144-п, в целях предоставления государственных услуг государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» (далее - ГКУ ТО «ФИТО», Истец) осуществляет подготовку проектов договоров купли-продажи, актов приема-передачи земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, собственности Российской Федерации, полномочия по распоряжению которыми переданы органам государственной власти Тюменской области в установленном федеральным законодательством порядке, а также земельных участков, полномочия по распоряжению которыми отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области в соответствии с частями 2-4 статьи 1 Закона Тюменской области от 26.12.2014 № 125 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области».

14.04.2023 в ГКУ ТО «ФИТО» от ООО «Лагуна» поступило заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:662, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, д. Дербыши, Московский дворик, участок №193 (далее — Земельный участок).

По заданию Департамента имущественных отношений Тюменской области между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 (далее - Договор) в отношении Земельного участка.

Согласно п. 2.1 Договора цена Участка составляет 3 468 210,40 руб.

28.04.2023 между сторонами подписан передаточный акт земельного участка.

В связи с необходимостью приведения условий Договора в соответствие действующему законодательству, ГКУ ТО «ФИТО» направило в ООО «Лагуна» письмо от 24.01.2024 № 0429 с предложением заключить дополнительное соглашение к Договору в части изменения цены Земельного участка. 

Согласно п.2.1 дополнительного соглашения к Договору цена Участка составляет 23 121 402,64 рубля 64 копейки».

Покупателем произведена частичная оплата в размере 3 468 210,40 (рублей 40 копеек, оставшаяся сумма в размере 19 653 192,24  рубля 24 копейки подлежит оплате в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения путем перечисления на реквизиты, указанные в пункте 2 настоящего Соглашения (п.3 дополнительного соглашения к Договору).

Как следует из указанного письма, Договор был заключен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы», однако цена Земельного участка была ошибочно определена для случаев продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка.

Поскольку предложение ГКУ ТО «ФИТО», изложенное в письме, осталось без ответа, Фонд обратился в суд с настоящим иском. 

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В соответствии с пунктами  3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Как было указано выше, между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна» был заключен договор купли-продажи земельного участка № 23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 (далее - Договор) в отношении Земельного участка.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. 

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. 

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 и 2023 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее — Постановление № 629) в 2022-2024 годах допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно пункту 1 порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п (далее - Порядок), продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (с учетом положений части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), за исключением случаев, предусмотренных Порядком.

Пунктом 4 Порядка установлено, что продажа земельных участков в случаях, предусмотренных статьей 39.20 (далее — ЗК РФ), собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, если размер площади земельного участка, занятой зданиями, сооружениями, составляет от всей площади испрашиваемого земельного участка 10 процентов и более, либо 3 процента и более под объекты индивидуального жилищного строительства или при предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства определяется в размере, равном:

в населенном пункте город Тюмень - семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

в иных населенных пунктах и за пределами границ населенных пунктов -десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, если размер площади земельного участка, занятой зданиями, сооружениями, составляет от всей площади испрашиваемого земельного участка менее 10 процентов, либо менее 3 процентов под объекты индивидуального жилищного строительства или при предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, осуществляется по кадастровой стоимости, установленной на день подачи заявления о предоставлении земельного участка.

Как указано истцом, в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН на Земельном участке расположены здания, сооружения, составляющие от всей площади испрашиваемого земельного участка менее 10 процентов, продажа Земельного участка должна была осуществляться по кадастровой стоимости Земельного участка, которая согласно сведениям из ЕГРН на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка составляла 23 121 402,64 рубля.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. 

Возражая относительно удовлетворения первоначальных исковых требований ООО «Лагуна» указывает, что ошибка истца, допущенная при определении цены земельного участка в апреле 2023 года, не может быть основанием для изъятия у добросовестного приобретателя земельного участка.

Полагая, что разногласия сторон относительно цены отчужденного земельного участка, могут быть разрешены путем урегулирования разногласий, ООО «Лагуна» обратилось в суд с встречным иском.

Как указано Обществом, с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ООО «Лагуна» обратилось в государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» на основании ст. 21.1. Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Решением Государственного бюджетного учреждения Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» № 214 от 17.05.2024 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313004:662 в размере 18 885 000 руб.

В ответ на предложение ГКУ ТО «ФИТО» о приведении договора в соответствие закону, Общество сообщило, что готово изменить цену земельного участка, заключив дополнительное соглашение к договору. Обществом предложено установить цену в размере сниженной кадастровой стоимости 18 885 000 руб., после внесения ее в ЕГРН по результатам рассмотрения вышеуказанного заявления  (письмо № 89 от 21.05.2024).

В ответ на письмо Общества ГКУ ТО «ФИТО»  сообщило, что цена земельного участка определяется исходя из кадастровой стоимости объекта на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка. Так, земельный участок может быть реализован только по цене 23 121 402,64 руб., поэтому внести предложенные ответчиком изменения в проект дополнительного соглашения не представляется возможным (Письмо Фонда № 2863 от 21.05.2024).

Таким образом, в настоящее время между истцом и ответчиком имеются разногласия относительно цены земельного участка, возникшие в связи с заключением дополнительного соглашения к договору купли-продажи:

-           позиция ответчика по первоначальному иску: цена земельного участка равна 18 885 000 руб., что соответствует актуальной сниженной кадастровой стоимости земельного участка;

-           позиция истца по первоначальному иску: цена земельного участка равна 23 121 402,64 руб., что соответствует кадастровой стоимости земельного участка на дату подачи истцом заявления о выкупе (13.04.2023).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В статье 173 АПК РФ закреплено положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд должен установить гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях

При разрешении разногласий по существенному условию договора суд не вправе уклониться от их урегулирования и отказать в иске (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 №4667/10). 

Таким образом, суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда. Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 №309-ЭС15-17035, от 14.09.2017 №305-ЭС17-6961, от 20.04.2015 №307-ЭС15-2292 по делу №А05- 13164/2013.

При этом суд отмечает, что в силу пунктов 1 и 2 статьи 1 ГК РФ гражданское  законодательство основывается, в том числе на признании равенства участников регулируемых им отношений и свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

По общему правилу, установленному пунктом 1 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов, утвержденного постановлением правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п, продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов осуществляется по кадастровой стоимости, действующей по состоянию на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка (с учетом положений части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). 

В соответствии с п. 3 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон № 237-ФЗ), в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка, размер платы или цена, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления о предоставлении такой государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных частью 4 указанной статьи.

Согласно части 4 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237- ФЗ) в случае, если после даты подачи заявления о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления, при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера цены по указанным договорам, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 18 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения законопроекта направлены на обеспечение гарантий прав граждан и организаций, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства, которые будут приобретать в собственность или в пользование объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если в процессе оказания государственной или муниципальной услуги по приобретению объектов недвижимости произошло изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влияющее на размер платы или цены соответствующего договора.

В этих целях законопроектом устанавливается порядок применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если при оказании соответствующей услуги размер платы или цена определяются исходя из величины кадастровой стоимости. По общему правилу, предусматривается применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи соответствующего заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги. 

При этом в целях реализации мер поддержки граждан, организаций и отраслей экономики, законопроектом предусмотрены дополнительные гарантии прав субъектов гражданского оборота, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды или договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения. В таком случае при оказании соответствующей государственной или муниципальной услуги применяется измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

Кроме того, в материалах законопроекта фрагмент стенограммы заседания Государственной Думы, в рамках которого презентуется и принимается законопроект № 175071-8. Так, законопроект в Государственной Думе был представлено от лица автора законодательной инициативы следующим образом:

«Для расчёта цены или платы предлагается применять кадастровую стоимость объекта недвижимости, действующую на дату подачи заявления о предоставлении соответствующей услуги. В то же самое время предусмотрен и такой вариант, когда... ну, вдруг так случилось, что кадастровая стоимость стала ниже, тогда применяется кадастровая стоимость объекта, действующая уже на дату заключения этого договора купли-продажи или договора аренды объекта недвижимости». 

Таким образом, сам автор законопроекта депутат Государственной Думы указал, что смысл положений ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" состоит в том, что: 

- при увеличении кадастровой стоимости применяется «старая» кадастровая стоимость, действовавшая на день подачи заявления; 

- при снижении кадастровой стоимости применяется актуальная сниженная кадастровая стоимость. 

При этом не имеет значение в результате какой процедуры, предусмотренной Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость увеличилась или снизилась. Толкуемые нормы защищают заявителей от любого невыгодного им роста кадастровой стоимость, а также предоставляют возможность выкупить земельный участок по более выгодной цене при снижении кадастровой стоимости. Фактически заключение Комитета Государственной Думы, подготовленное автором инициативы, является актом аутентического официального толкования (то есть авторским толкованием, даваемым непосредственно органом, лицом, разработавшим, издавшим правовую норму).

Как было указано выше, Государственное бюджетное учреждение Тюменской области «Центр кадастровой оценки и хранения учетно-технической документации» по заявлению истца от 25.04.2024 в отношении Земельного участка приняло решение № 214 от 17.05.2024 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в сумме 18 885 000 руб. 

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 18 885 000 руб., суд считает необходимым изложить спорные пункты дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в редакции, предложенной ООО «Лагуна». 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

С учетом удовлетворения встречных исковых требований, суд признает недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №23/3/Ф/ТМР-115 земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество,  от 27.04.2023, заключенного между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна».

Вместе с тем, признание недействительным условия договора в части указания цены земельного участка и порядка оплаты не влечет недействительности всей сделки (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, требование ГКУ ТО «ФИТО» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №23/3/Ф/ТМР115 от 27.04.2023, заключенного между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна» подлежит частичному удовлетворению.

В удовлетворении остальной части первоначального иска суд отказывает.

Судебные расходы по уплате госпошлины суд распределяет в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд             

 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка №23/3/Ф/ТМР-115 земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество,  от 27.04.2023, заключенного между ГКУ ТО «ФИТО» и ООО «Лагуна».

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с ООО «Лагуна» в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. 

Встречный иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023.

Изложить п. 1 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«1. Пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 изложить в следующей редакции:

«2.1. Цена Участка устанавливается в соответствии с п. 1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов (утв. постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 № 132-п).

Цена участка составляет 18 885 000 (Восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) рублей».

Изложить п. 2 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«2. Пункт 2.2. договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 изложить в следующей редакции:

«Оплата производится в рублях. Покупатель оплачивает сумму по Договору в размере 18 885 000 (Восемнадцать миллионов восемьсот восемьдесят пять тысяч) рублей в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора путем перечисления на следующие реквизиты: номер счета банка получателя — 40102810945370000060, номер счета получателя средств — 03100643000000016700 в Отделении Тюмень банка России//УФК по Тюменской области г. Тюмень, БИК 017102101, ОКТМО 71644450, ИНН 

<

***>, КПП 720301001, УФК по Тюменской области (государственное казенное учреждение Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области», л/с 

<

***>), КБК 01011406013050000430 (доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий муниципальных районов)».

Изложить п. 2 дополнительного соглашения к Договору купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество №23/3/Ф/ТМР-115 от 27.04.2023 в следующей редакции:

«Покупателем произведена частичная оплата в размере 3 468 210,40 (три миллиона четыреста шестьдесят восемь тысяч двести десять) рублей 40 копеек, оставшаяся сумма в размере 15 416 789,60 (Пятнадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей 60 копеек подлежит оплате в течение 20 (двадцати) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения путем перечисления на реквизиты, указанные в пункте 2 настоящего Соглашения».

Взыскать с Государственного казенного учреждения Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лагуна» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Кузнецова О.В.