АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А31-15235/2018

г. Кострома

14 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Кострома, г. Кострома (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр», г. Кострома (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.11.2010 № Д.2177.3 в размере 2 797 960 руб. 65 коп., пени в размере 141 584 руб. 07 коп., всего 2 939 544 руб. 72 коп.,

и исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 73642 руб. 70 коп. неосновательного обогащения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 26.12.2022), 

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 13.04.2021),

установил:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (далее – истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.11.2010 № Д.2177.3 в размере 537402 руб. 94 коп., пени в размере 20221 руб. 46 коп. (с учетом уточнения).

В производстве Арбитражного суда Костромской области находилось дело                № А31-1935/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 73642 руб. 70 коп. неосновательного обогащения.

Дела № А31-15235/2018 и № А31-1935/2022 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А31-15235/2018.

Определением от 24.01.2023 судом к рассмотрению приняты уточненные встречные исковые требования, ответчик просит взыскать с Управления 2725440 руб. 87 коп. неосновательного обогащения.

В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) 15.11.2010 был заключен договор аренды земельного участка № Д.2177.3, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4819,43 кв.м, из земель «Земли населенных пунктов», кадастровый номер 44:27:080601:32, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...>, для использования в целях строительства культурно-развлекательного центра.

Указанный земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка - с 11.10.2010 по 11.10.2013.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 20.01.2011, запись регистрации № 44-44-01/122/2010-147.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2010 года.

На основании соглашения от 06.12.2012 года ФИО4 передал права и обязанности по договору аренды обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр».

Письмом от 15.03.2013 с исх. № 4987 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области уведомил ООО «КР-Центр» о продлении договора на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 09.12.2013 года в договор аренды земельного участка были внесены изменения в пункт 5.3 следующего содержания: «За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются со дня образования задолженности по арендной плате и перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 Договора».

В пункте 3 дополнительного соглашения стороны согласовали, что предусмотренные им условия распространяют своё действие с 01.04.2013 года.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определялся следующим образом:

Площадь участка S: 4819,43 кв.м,

Кадастровая стоимость участка Кст: 12161012,3,

Коэффициент, учитывающий категорию арендатора Ка: 1,

Коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования земельных участков Кв: 0,00583,

Коэффициент, соответствующий индексу потребительских цен в Костромской области Ки: 1,127,

Корректирующий коэффициент Кк: 1,66,

Арендная плата за год: Агод = Кст * Ка * Кв * Ки * Кк = 132638 руб. 72 коп.

Арендная плата за квартал: А_кв=А_год/4=33159,68 руб.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата по договору или в случае возобновления договора на неопределенный срок, вносится арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет УФК по Костромской области.

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи изменением коэффициента, соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период, ежегодно утверждаемого постановлением  администрации Костромской области, при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях – при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области, заключения дополнительного соглашения не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения Арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии Арендатора по всем адресам, указанным в Договоре.

Дополнительным соглашением от 07.05.2015 года к договору аренды произведена замена на стороне арендодателя на Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, пункт 3.2 изложен в следующей редакции: «Арендная плата по Договору вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца квартала, следующего за текущим, путем перечисления на реквизиты УФК по Костромской области». 

Уведомлением от 19.10.2017 с исх. № № 02-37исх-2011/17-2, ссылаясь на пункт 5 постановления Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы, ежеквартальная арендная плата на 2017 год составила с 01.01.2017 - 150037 руб. 42 коп., с 26.01.2017 – 482545 руб. 19 коп., при этом за период с 26.01.2017 по 31.03.2017 – 348504 руб. 86 коп.

Уведомлением от 14.02.2018 с исх. № 02-37исх-220/18-2, в том числе, ссылаясь на постановление администрации Костромской области от 07.07.2015               № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы, ежеквартальная арендная плата на 2018 год составила 498344 руб. 09 коп.

Уведомлением от 01.08.2019 с исх. № 02-37исх-1395/19, в том числе, ссылаясь на постановление администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области», арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы, ежеквартальная арендная плата на 2019 год составила 391035 руб. 12 коп.

13 июня 2019 года договор аренды земельного участка № Д.2177.3 от 15.11.2010 года прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды земельного участка от 27.08.2018 № Д.0568 с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, условия которого применяются к отношениям сторон с 14.06.2019 года.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 19.06.2019 № 1152 кадастровая стоимость арендуемого земельного участка была пересмотрена и установлена с 01.01.2019 года в размере 14746000 руб.

Из объяснений истца следует, что ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2019 по 13.06.2019, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 537402 руб. 94 коп.

Размер арендной платы за спорный период определен истцом, исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, а именно для целей строительства культурно-развлекательного центра. Поскольку долевое соотношение данных видов назначений предполагаемого к строительству объекта недвижимости договором не определено, такие целевые назначения принимаются равными.

В отношении назначения «культурное развитие» применены коэффициент Ка 1, коэффициент Кв 0,00583, коэффициент Ки 1,326, коэффициент Кк 1, размер арендной платы на 2019 года составил 56997 руб. 56 коп., в отношении назначения «развлечения», применены коэффициент Ка 1, коэффициент Кв 0,05995, коэффициент Ки 1,326, коэффициент Кк 2,48, размер арендной платы на 2019 год составил 1453545 руб. 48 коп., где

Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков,

Кв – коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов («культурное развитие» - 0,00583, «развлечения» - 0,05995), 

Ки – коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель, составляет на 2019 1,326, был рассчитан департаментом имущественных отношений Костромской области исходя из официальных данных Федеральной службы государственной статистики на очередной финансовый год,

Кк – корректирующий коэффициент, установлен для вида разрешенного использования земельного участка «культурное развитие» 1, для «развлечения» 2,48.

Арендная плата за предыдущие периоды определена аналогичным образом, исходя из кадастровой стоимости (до 01.01.2019) в размере 19320716,2 руб. и ежегодно меняющего коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель (Ки), который в 2017 году был установлен в размере 1,243, в 2018 году – 1,287.

Истец, полагая, что обязательство по уплате арендной платы исполнено ответчиком ненадлежащим образом, на основании пункта 5.3 договора начислил пени за период 01.01.2018 по 30.06.2019 в размере 20221 руб. 46 коп. 

В порядке досудебного урегулирования спора Управлением в адрес ООО «КР-Центр» направлена претензия от 14.09.2018 № 02-37исх-1902/18 с требованием оплаты суммы долга и пени. 

Ненадлежащее исполнение обязательства по уплате арендной платы явилось основанием для обращения истца с рассматриваемым исковым заявлением в суд.

Заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, Общество  указало, что Управлением был неверно произведен расчет арендной платы, без учета видов разрешенного использования земельного участка и корректирующих коэффициентов, соответствующих разрешенному использованию «Культурное развитие» (53,7 %) и «Общественное питание» (46,3 %). В связи с этим, с учетом произведенных ответчиком оплат, размер излишне уплаченной арендной платы составляет 2725440 руб. 87 коп.

Поскольку указанные денежные средства Управлением не возвращены, Общество обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

При рассмотрении дела судом было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр» «Экспертиза» ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1)          Каково согласно проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» целевое назначение объекта капитального строительства, возводимого по адресу: 

<

...>?

2)          Какая часть помещений в процентном соотношении согласно проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» объекта капитального строительства, возводимого по адресу: 

<

...>, относится к виду использования объекта «Культурное развитие», а какая – к виду использования объекта «Развлечения» в соответствии с определениями указанных видов использования, содержащимися в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 года № 540?

На время проведения экспертизы производство по делу приостанавливалось.

По результатам проведенного исследования экспертом в заключении сделаны следующие выводы: 

По первому вопросу: целевое назначение объекта по адресу: 

<

...>, согласно представленной проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» - объект культурного развития (культурно-досуговой деятельности) и общественного питания (наименование видов использования «культурное развитие» и «общественное питание» в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков).

По второму вопросу: зона выставочной галереи относится к виду разрешенного использования «культурное развитие». Общая площадь помещения в зоне выставочной галереи (примерно 799 кв.м) составляет 53,7 % от полезной площади (площадь всех помещений) здания (1488,35 кв.м. согласно ТЭП, приведенным в проектной документации). Объектов с видом использования «развлечения» в рассматриваемом здании не предусмотрено проектной документацией ООО «Архитектурно-градостроительный центр».

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3).

Постановлением Администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а утверждены Правила определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена, действующие с 18.07.2015 (далее - Порядок № 251-а).

Согласно пункту 5 Порядка № 251-а, в редакции от 08.05.2018, если арендуемый земельный участок используется одним арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, расчет размера арендной платы осуществляется пропорционально используемым площадям с учетом соответствующего коэффициента вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 Порядка № 251-а, в редакции от 08.05.2018, расчет арендной платы за земельный участок на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле:

А = Кст х Ка х Кв х Ки х Кк,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год, рублей;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка, рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка принимается в соответствии с результатами кадастровой оценки земельных участков соответствующей категории, утвержденными нормативным правовым актом Костромской области;

Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков, согласно приложению 1 к названному порядку;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий.

Значение Кв для земельных участков в составе земель:

- населенных пунктов - принимается в соответствии с коэффициентами, учитывающими виды разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, согласно приложению 2 к Порядку N 251-а;

- сельскохозяйственного назначения - принимается в размере, равном 0,003;

- промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения - принимается в размере, равном 0,015;

- особо охраняемых территорий и объектов - принимается в размере, равном 0,015;

- запаса в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации, - принимается в размере, равном 0,015.

При расчете арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов, предоставленные для строительства без проведения торгов, для комплексного освоения территории (за исключением первого платежа) значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кв), принимается на период строительства в размере, соответствующем значению коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующих объектов.

В данном случае разрешенное использование земельного участка – «строительство культурно-развлекательного центра».

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которым такой вид разрешенного использования участка как «Культурное развитие» (код 3.6) предполагает размещение зданий и сооружений, предназначенных для размещения объектов культуры; содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 3.6.1-3.6.3; вид разрешенного использования «Развлечение» (код 4.8) предусматривает размещение зданий и сооружений, предназначенных для развлечения. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.8.1 - 4.8.3.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении судебной экспертизы от 19.03.2021 № 1/Цстр-2021, целевое назначение объекта по адресу: 

<

...>, согласно представленной проектной документации ООО «Архитектурно-градостроительный центр» - объект культурного развития (культурно-досуговой деятельности) и общественного питания (наименование видов использования «Культурное развитие» и «Общественное питание» в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков). Зона выставочной галереи относится к виду разрешенного использования «Культурное развитие». Общая площадь помещения в зоне выставочной галереи (примерно 799 квадратных метров) составляет 53,7 процента от полезной площади (площадь всех помещений) здания (1488,35 квадратного метра согласно ТЭП, приведенным в проектной документации). Объектов с видом использования «Развлечения» в рассматриваемом здании не предусмотрено проектной документацией ООО «Архитектурно-градостроительный центр».

Приняв во внимание выводы эксперта, назначение объекта, условия договора аренды, а также учитывая, что земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, суд приходит к выводу об отсутствия правовых оснований для исчисления арендной платы за спорный земельный участок с применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка «Развлечения».

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с абзацами 1, 2 Основных принципов определения арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Таким образом, одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации, установленных в названном постановлении, является необходимость соответствия арендной платы виду использования земельного участка.

Согласно части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Действующее законодательство в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) не устанавливает ограничение в отношении количества видов разрешенного использования земельного участка, сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН, при этом их количество не может превышать количества, установленного правилами землепользования застройки в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны.

Установление в отношении земельного участка одновременно нескольких видов разрешенного использования не обязывает землепользователя вести на нем одновременно все допустимые виды деятельности. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и законодательством о градостроительной деятельности (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из представленного в дело разрешения на строительство от 08.07.2016 следует, что наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Культурно-развлекательный центр».

В проектной документации в разделе «Сведения о функциональном назначении объекта капитального строительства, состав и характеристика производства, номенклатура выпускаемой продукции (работ, услуг)» (том 1, лист дела 74) указано назначение: «Современный культурно-развлекательный центр - здание, в котором находятся кафе и галерея. Кафе - предприятие общественного питания с широким ассортиментом блюд сложного приготовления, включая заказные и фирменные; винно-водочные, табачные и кондитерские изделия, повышенным уровнем обслуживания в сочетании с организацией отдыха».

Стороны не оспаривают, что в возводимом объекте отсутствуют помещения, предполагаемые к использованию в целях организации развлечений.

Выбор при строительстве объекта в качестве приоритетного направления деятельности такого вида использования земельного участка как «Культурное развитие» не противоречит условиям заключенного договора аренды и является правом арендатора.

При отсутствии в деле доказательств фактического использования спорного земельного участка для размещения или строительства объекта развлекательного назначения позиция истца о необходимости применения при расчете арендной платы такого коэффициента вида разрешенного использования земельного участка как «Развлечения» противоречит основным принципам определения арендной платы, установленным в Постановлении № 582, и не может быть признана соответствующей законодательству.

При определении размера регулируемой арендной платы в отношении спорного земельного участка судом учтено следующее.

Договор аренды от 15.11.2010 № Д.2177.3 заключен с Обществом после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по договору является регулируемой и может быть изменена, в том числе в связи с фактическим изменением целевого использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что строящийся культурно-развлекательный центр наряду с размещением картиной галереи и выставочного зала предполагает размещение объекта общественного питания - кафе, площадь помещений которого составляет 46,3 процента от общей площади здания.

Такой вид использования земельного участка, как «Общественное питание» (код 4.6), является самостоятельным и предусматривает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Следовательно, фактически на спорном земельном участке в спорный период предполагалось сочетание двух видов деятельности – «Культурное развитие» и «Общественное питание», которые предполагают различный уровень доходности.

Согласно действующей на территории муниципального образования методики расчета арендной платы, а именно пункта 6 Порядка № 251-а, расчет арендной платы за пользование земельным участком на период строительства производится с учетом вида разрешенного использования земельного участка для размещения соответствующего объекта, то есть таким образом, как будто данный объект уже возведен.

При этом пунктом 5 этого же порядка определено, что осуществление нескольких видов деятельности на земельном участке предполагает расчет арендной платы пропорционально площади, занимаемой каждым из видов такой деятельности.

Поскольку Общество использовало в спорный период арендованный земельный участок для размещения объектов культуры и общественного питания, размер арендной платы за землю должен определяться исходя из фактического использования участка, независимо от того, какой был согласован при заключении договора.

В случае, если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем тому, который подлежал определению в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами уполномоченного органа, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы. Правоотношения сторон по договору аренды регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Подобная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2022 № 305-ЭС22-980.

Исходя из методики расчета арендной платы, выполненного с учетом видов разрешенного использования «Культурное развитие» (53,7 %) и «Общественное питание» (46,3 %), подлежащая уплате арендная плата за период с 01.01.2017 года по 13.06.2019 года составила 1286565 руб. 85 коп., что не опровергается сторонами и подтверждается представленным в материалы дела справочным расчетом. Сумма оплаты в указанный период составила 4012006 руб. 72 коп.   

Таким образом, имеет место переплата со стороны Общества в размере 2725440 руб. 87 коп. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования Управления о взыскании с общества 537402 руб. 94 коп. задолженности не имеется.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что перечисление арендной платы в спорный период произведено ответчиком с нарушением сроков, установленных условиями договора аренды, что сторонами также не оспаривается и подтверждается справочным расчетом.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Управление на основании пункта 5.3 договора за просрочку сроков внесения арендной платы просит взыскать с Общества 20221 руб. 46 коп. пени за период 01.01.2018 по 30.06.2019. 

Факт нарушения Обществом сроков внесения арендной платы не опровергнут. 

Размер предъявленной Управлением к взысканию неустойки не превышает размер неустойки, который мог быть начислен за допущенное нарушение в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании пени в размере 20221 руб. 46 коп подлежит удовлетворению.

Рассмотрев требование Общества о взыскании неосновательного обогащения, суд считает его подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пункт 3 статьи 1103 ГК РФ определяет, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие возврат Управлением денежных средств, излишне уплаченных Обществом в качестве арендной платы.

Принимая во внимание указанные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что у Общества возникло право потребовать возврат денежных средств в заявленном размере.

Управление, возражая против удовлетворения требования Общества, указало на пропуск срока исковой давности по заявленному требованию.

Оценивая данный довод, суд приходит к следующему выводу.

Согласно норме статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В силу пункт 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С иском о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в связи с переплатой арендной платы по договору аренды земельного участка № Д.2177.3 от 15.11.2010, Общество обратилось в арбитражный суд 28 февраля 2022 года. 

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что сумма платежей, уплаченных обществом в период с 30.01.2019 по 28.02.2022 года, составила 3794648 руб. 65 коп. 

Таким образом, неосновательное обогащение за счет Общества возникло у Управления в пределах трехлетнего срока исковой давности в связи с неверным начислением размера арендной платы в период действия договора аренды. При этом соотношение видов разрешенного использования земельного участка с учетом характеристики строящегося объекта в спорный период было определено экспертным путем 19.03.2021 года. 

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований согласиться с доводом Управления о пропуске Обществом срока исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения.  

Учитывая изложенное, требование Общества о взыскании неосновательного обогащения в размере 2725440 руб. 87 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета. 

По результатам рассмотрения дела суд пришел к выводу, что вследствие произведенного зачета требований с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ИНН 

<

***>) подлежит взысканию 2705219 руб. 41 коп. неосновательного обогащения.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по первоначальному иску и судебные расходы на оплату услуг эксперта относятся на стороны пропорционально удовлетворенных требований, по встречному иску расходы по государственной пошлине относятся на Управление.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина  не подлежит. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы к обществу с ограниченной ответственностью «КР-Центр» удовлетворить частично, иск общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы удовлетворить полностью.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ИНН 

<

***>) 2705219 руб. 41 коп. неосновательного обогащения, 28912 руб. 09 коп. судебных расходов на оплату вознаграждения эксперту, 2946 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом по вступлении решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КР-Центр» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 513 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о ее добровольной уплате.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

 

Судья                                              Е.С. Кочеткова