АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7567/17 

Екатеринбург

24 октября 2018 г.

Дело № А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шавейниковой О.Э.

судей Кангина А.В., Шершон Н.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения                 № 8598 (далее – Сбербанк) на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по тому же делу по заявлению Сергеева Анатолия Ивановича и Зюзиной Елены Сергеевны о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче квартиры № 9 в доме № 18 по ул. Николаева в г. Стерлитамаке, рассмотренному в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» (далее – общество «ЕТЗК», должник, застройщик) несостоятельным (банкротом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Сбербанка – Альференко А.В. (доверенность от 14.10.2016 № 5-ДГ/801).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 общество «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства, предусмотренной для ликвидируемого должника, сроком на шесть месяцев, применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве). Конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Дамир Абдуллович.

Определением суда от 05.02.2018 Ахтямов Д.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего. Определением суда от 21.03.2018 конкурсным управляющим утвержден Салихов Руслан Иосифович.

Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. 19.12.2017 обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче квартиры, расположенной по адресу: г. Стерлитамак, ул. Николаева д. 18, кв.9, общей площадью 49,4 кв. м.

Определением суда от 29.05.2018 (с учетом определения от 07.06.2018 об исправлении описки) (судья Гаврикова Р.А.) требование Сергеева А.И. и Зюзиной Е.В. удовлетворено, в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование о передаче Сергееву А.И. и Зюзиной Е.В. квартиры, расположенной по адресу: г. Стерлитамак, ул. Николаева д. 18, кв. 9, общей площадью 49,4 кв. м, за которую уплачено 1 401 943 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от   30.07.2018 (судьи Тихоновский Ф.И., Бабкина С.А., Матвеева С.В.) определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Сбербанк просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Сбербанк считает, что поскольку земельный участок и объект незавершенного строительства с 2013 года находятся в залоге у Сбербанка, учитывая, что дополнительным соглашением от 25.05.2015 № 6 к договору ипотеки от 25.07.2013 № 010543 должник передал Сбербанку в залог спорную квартиру, то требования       Сергеева А.И. и Зюзиной Е.В. в отношении данной квартиры заявлены безосновательно с учетом отсутствия у них заключенного с должником и зарегистрированного договора долевого участия в строительстве. Сбербанк считает, что представленный в материалы дела предварительный договор между должником и гражданами не содержит условий, присущих и обязательных для договора долевого участия в строительстве, в частности, в нем отсутствует условие об обязанности продавца построить жилой дом и передать его часть (квартиру) гражданам, не указан земельный участок, в границах которого планируется строительство жилого дома, нет ссылки на наличие разрешения на строительство, и кроме того, договор не прошел государственную регистрацию, соответственно, является незаключенным. Сбербанк также ссылается на то, что судами не определен правовой статус залогового имущества, не рассмотрен вопрос о правомерности передачи должником квартиры Сергееву А.И. и Зюзиной Е.В. без согласия залогодержателя – Сбербанка. По мнению заявителя, Сергеев А.И. и                   Зюзина Е.В, заключая предварительный договор купли-продажи на квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должны встать на место первоначального залогодателя – общества «ЕТЗК» и нести все обязанности последнего по договору ипотеки, включая и те, которые не были выполнены обществом «ЕТЗК», в пределах стоимости приобретенного имущества.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положенийстатьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

Как следует из материалов дела, между Сергеевым А.И. и должником был заключен предварительный договор от 03.08.2012 № 6 о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры № 9, расположенной на втором этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112 А, дом 1, в городе Стерлитамаке (строительный адрес), площадью 50,43 кв.м., в котором отражено, что точные характеристики квартиры будут уточнены при заключении основного договора; стоимость квартиры на момент подписания договора составляет 1 400 000 руб.

В целях обеспечения исполнения обязательств Сергеевым А.И. внесен гарантийный платеж 03.08.2012  - в сумме 1 340 000 руб. и 21.08.2012  - в сумме 60 000 руб., что подтверждается приходными кассовыми ордерами от 03.08.2012 № ТЗК0000264, от 21.08.2012 № ТЗК0000286.

Согласно справке  отдела архитектуры и градостроительства от 20.11.2014 № 759  многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 02:56:040405:2921, по ул. Николаева, 112 А, присвоен почтовый адрес: ул. Николаева, д.18.

Администрацией г. Стерлитамак 29.12.2014 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После введения жилого дома в эксплуатацию между должником, Сергеевым А.И. и Зюзиной Е.С. был перезаключен предварительный договор купли-продажи от 17.03.2015 № 9/Н18 о заключении в будущем договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной на втором этаже в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, дом 18, в г. Стерлитамак, площадью 50,43 кв. м.; стоимость квартиры составляет 1 401 943 руб.

В пункте 1.2 предварительного договора застройщик указал, что квартира принадлежит ему на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 12.01.2015 № RU03307000-264.

Как пояснил представитель заявителей, квитанции, подтверждающие оплату в 2012 году, были изъяты застройщиком, и в подтверждение оплаты стоимости квартиры застройщик выдал квитанции к приходным кассовым ордерам от 17.03.2015 № 75 на имя Сергеева А.И. на сумму 1 001 943 руб. и от 17.03.2015 № 76 на имя Зюзиной Е.С. на сумму 400 000 руб.

По акту приема-передачи квартиры от 17.03.2015 квартира № 9 передана Сергееву А.И. и Зюзиной Е.С.; в данной квартире указанные граждане проживают до настоящего времени, несут бремя содержания, в том числе, оплачивая коммунальные услуги.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.09.2013 № 17/011/2013-123, № 17/011/2013-111 земельный участок и незавершенное строительство по адресу: г. Стерлитамак, ул. Николаева, д. 112А обременены ипотекой в пользу Сбербанка с 02.08.2013.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.03.2016 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за обществом «ЕТЗК» 07.04.2015 с обременением в виде ипотеки в пользу Сбербанка с 02.08.2013.

Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. обратились в адрес застройщика (общества «ЕТЗК») с требованием о передаче документов для оформления права собственности на квартиру. Гарантийным письмом от 15.04.2016 № 281 общество «ЕТЗК» обязалось оформить соответствующие документы в срок до 31.12.2016.

Поскольку застройщик обязательство по оформлению соответствующих документов на квартиру не исполнил, и в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, Сергеев А.И. и Зюзина Е.С. обратились с заявлением о включении их требования в отношении указанной квартиры в реестр требований кредиторов должника по передаче жилых помещений.         

Закон о банкротстве содержит особый порядок учета и удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.

В статье 201.1 Закона о банкротстве установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, действующей в спорный период, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 6 статьи 201.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения договора участия в долевом строительстве; заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что предварительный договор был заключен между сторонами в отношении спорной квартиры 02.08.2012, учитывая наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2014, оценив условия переоформленного предварительного договора купли-продажи от 17.03.2015 № 9/Н18, предусматривающего обязанность общества «ЕТЗК» передать в собственность покупателям Сергееву А.И. и Зюзиной Е.С. квартиру, установив, что по акту приема-передачи от 17.03.2015 квартира фактически передана гражданам, которыми в дальнейшем заключены договоры на оказание технических, коммунально-бытовых и иных услуг по обслуживанию дома, суды квалифицировали правоотношения застройщика и граждан, оформленные предварительным договором, как отношения, характеризующиеся для договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Из совокупной оценки представленных доказательств, суды констатировали, что с учетом сложившихся отношений, сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», в связи с чем данный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества; заключенный между Сергеевым А.И., Зюзиной Е.С. и должником предварительный договор купли –продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве; деньги, полученные от кредиторов, использовались должником на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен. 

Учитывая изложенное, установив, что материалами дела подтвержден факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судами обоснованно указано на то, что в данной ситуации то обстоятельство, что договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что также является предметом рассмотрения в рамках уголовного дела № 6161619, возбужденного 28.04.2016 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора, в связи с чем отсутствие регистрации договора об участии в долевом строительстве не может являться причиной отказа во включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды исходилииз совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы Сбербанка, изложенные в кассационной жалобе, о том, что судами не исследован и не получил надлежащей правовой оценки факт нахождения земельного участка, объекта незавершенного строительства и спорной квартиры в залоге у Сбербанка, не принимаются, поскольку, как следует из материалов дела о банкротстве застройщика, вопрос о залоговом статусе Сбербанка является предметом рассмотрения самостоятельного обособленного спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предварительный договор между должником и гражданами не содержит всех условий, обязательных для договора долевого участия в строительстве, и не прошел государственную регистрацию, поэтому не может являться законным основанием приобретения гражданами спорной квартиры, не принимаются как направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств. Судами условия предварительного договора купли-продажи исследованы в совокупности с иными доказательствами по делу и получили надлежащую правовую оценку. У суда кассационной инстанции оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Процедура банкротства застройщика согласно нормам §7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1статьи 201.1 названного Закона. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан -участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств. Таким образом, то обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств кредитных обязательств, а также не совершены действия по регистрации предварительного договора купли-продажи не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

При подаче кассационной жалобы Сбербанком по платежному поручению от 29.08.2018 № 738447 была уплачена госпошлина в сумме 3000 руб., между тем в силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на  определение суда  первой инстанции о включении требования в реестр требований кредиторов госпошлиной не оплачивается, в связи с чем 3000 руб. подлежат возврату на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, как ошибочно уплаченные. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России» -  без удовлетворения.

Возвратить публичному акционерному обществу «Сбербанк России» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей, как ошибочно уплаченную по платежному поручению от 29.08.2018 № 738447.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий							О.Э. Шавейникова 

Судьи							А.В. Кангин 

                                             						Н.В. Шершон