АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 мая 2023 года

Дело №

А56-107367/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Троховой М.В., судей Боровой А.А., Колесниковой С.Г.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Охта Сити»                   ФИО1 (по доверенности от 01.04.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ФСК «Северо-Запад-9» ФИО2 (по доверенности от 14.11.2022), от арбитражного управляющего ФИО3 – ФИО4 (по доверенности от 08.02.2023) и от ФИО5 – ФИО6 (по доверенности от 14.02.2023),

рассмотрев 17.05.2023 в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СК «Промсервис» ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Финансово-строительная корпорация «Северо-Запад-9» и ФИО5 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2023 по делу № А56-107367/2020/тр.3,

у с т а н о в и л:

акционерное общество (далее – АО) «Петербургская сбытовая компания» 01.12.2020 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Строительная Компания «ПромСервис», адрес: 188660, 

<

...>, пом. 3-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания) несостоятельным (банкротом).

Определением от 12.02.2021 АО «Петербургская сбытовая компания» отказано во введении процедуры наблюдения в отношении Компании, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Компании прекращено. 

Определением 04.03.2021 к производству суда принято заявление Федеральной налоговой службы о признании Компании несостоятельным (банкротом). 

Определением от 01.06.2021 назначено судебное заседание по рассмотрению обоснованности заявления Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд) о признании Компании несостоятельным (банкротом) и вопроса о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в части установления особенностей банкротства застройщиков. 

Решением от 18.06.2021 заявление Фонда признано обоснованным; должник признан несостоятельным (банкротом) с применением в отношении него правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в отношении Компании открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

ООО «Охта Сити», адрес: 197198, Санкт-Петербург, ФИО7 пр-кт, д. 27/1, литера «А», помещ. 3-Н, офис 1-12А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов  должника (далее – реестр) требования в размере 198 315 000 руб. и признании требований в размере 100 758 976 руб. 17 коп. и 32 351 023 руб. 83 коп. обеспеченными залогом имущества должника.

Определением от 30.10.2022 заявление Общества признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра в размере            198 315 000 руб. В признании части требований обеспеченными залогом имущества должника отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2023 определение от 30.10.2022 отменено в части отказа в признании требований Общества обеспеченным залогом имущества должника; требования в размере 100 758 976 руб. 17 коп. и 32 351 023 руб. 83 коп. признаны обеспеченными залогом имущества должника - земельным участком по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, д. Новое Девяткино, завод «Турбоатомгаз», кадастровый номер 47:07:0711004:35 (далее – земельный участок), принадлежащим должнику на праве собственности.

В кассационных жалобах ООО «Специализированный застройщик «Финансово-строительная корпорация «Северо-Запад-9» (далее – Корпорация) и конкурсный управляющий Компании просят отменить постановление от 17.01.2023, а определение от 30.10.2022 оставить в силе.

Податели жалоб полагают, что залоговые права у Общества прекратились, поскольку определением от 28.12.2022 по настоящему делу удовлетворено заявление Корпорации о намерении стать приобретателем земельного участка и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.

В своей кассационной жалобе ФИО5 просит отменить постановление от 17.01.2023, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы также указывает на прекращение залогового обязательства Компании перед Обществом.

Кроме того, ФИО5 считает возможным сальдирование требований Общества к Компании.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2023 рассмотрение кассационных жалоб откладывалось до 9 часов 50 минут 17.05.2023.

После отложения рассмотрение кассационных жалоб продолжено тем же составом суда.

В судебном заседании представители конкурсного управляющего Компанией, Корпорации и ФИО5 поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах. Представитель Общества просила отказать в их удовлетворении. 

Представитель Корпорации сообщил о переименовании своего доверителя на ООО «Специализированный застройщик «Воронцовский», представив копию листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 29.03.2023

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность судебного акта в части установления за Обществом статуса залогового кредитора проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в ходе строительства комплекса жилых домов со встроенными помещениями и подземными автостоянками (жилые дома со встроенными помещениями: корпус А, корпус Б, корпус В, две подземные автостоянки, РТП, БКТП, внутриплощадочные инженерные сети) на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0711004:35, расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Новое Девяткино, завод «Турбоатомгаз», между должником (застройщик) и Обществом  в 2018 - 2019 годах были заключены три договора участия в долевом строительстве жилого дома и пять договоров инвестирования строительства нежилых помещений. Сведения об указанных договорах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Кроме того, по договору от 23.10.2018 № 23-10/2018 уступки права требования и перевода долга, зарегистрированному 08.11.2018, Общество приняло права требования к Компании, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Хун-Фу Новый Сити» как участнику долевого строительства по договору от 07.06.2018  № 003-1/корпус Б, а также обязалось уплатить Компании 100 758 946 руб. 17 коп. 

Обязательства по заключенным с Компанией договорам исполнены Обществом на общую сумму 198 315 000 руб., при этом в сумме                   100 758 946 руб. 17 коп. по договору от 07.06.2018 № 003-1/корпус Б и в сумме 32 351 023 руб. 83 коп. по договору от 14.05.2019 № 003-2/корпус Б.

Данное обстоятельство установлено в рамках рассмотрения обособленного спора об оспаривании сделок должника по настоящему делу о банкротстве.

После признания Компании банкротом Общество в одностороннем порядке отказалось от исполнения договоров участия в долевом строительстве. 

Обращаясь с заявлением о включении своего требования в реестр, Общество просило признать за ним статус залогового кредитора в отношении требований по договору от 07.06.2018 № 003-1/корпус Б и по договору от 14.05.2019 № 003-2/корпус Б.

Суд первой инстанции признал заявленное Обществом требование обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра, при этом не усмотрел оснований для установления за Обществом статуса залогового кредитора. Суд указал на то, что договоры долевого участия в строительстве расторгнуты Обществом в одностороннем порядке.

Апелляционный суд, повторно проверив определение суда первой инстанции в части отказа в признании требования Общества обеспеченным залогом имущества должника, пришел к выводу о том в отношении требований по договору от 07.06.2018 № 003-1/корпус Б и по договору от 14.05.2019 № 003-2/корпус Б залог возник в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).  

Также апелляционный суд указал на то, что в отношении требований кредитора по договору от 07.06.2018 № 003-1/корпус Б на сумму                100 758 976 руб. 17 коп., по договору от 14.05.2019 № 003-2/корпус Б на сумму 32 351 023 руб. 83 коп. залог возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), в связи с чем оснований для отказа в признании за Обществом статуса залогового кредитора у суда первой инстанции не имелось.

Изучив материалы дела, проверив доводы кассационных жалоб, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования приведенных норм (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. 

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении не завершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со статьей 12.1 Закона № 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Согласно пункту 1 статьи 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. 

Судом апелляционной инстанции установлено, что  основанием для отказа Общества от исполнения заключенных с Компанией договоров явилось открытие в отношении должника конкурсного производства. 

Судом также установлено, что многоквартирный жилой, в котором расположены объекты долевого строительства, не введен в эксплуатацию, право собственности за застройщиком на незавершенный строительством объект не зарегистрировано, судьба строящегося объекта не определена.

При таком положении суд пришел к правомерному выводу, что требование Общества по двум договорам участия в долевом строительстве подлежит включению в реестр как обеспеченное залогом имущества должника. 

Основания не согласиться с указанными выводами апелляционного суда у суда кассационной инстанции отсутствуют. 

Доводы подателей жалоб о прекращении у Общества  прав залога не соответствуют положениям пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве. На момент рассмотрения данного обособленного спора в суде апелляционной инстанции переход прав застройщика к Корпорации зарегистрирован не был.  

Довод Корпорации о неосведомленности о залоговых правах Общества противоречит материалам дела, свидетельствующим об активном участии представителей Корпорации в рассмотрении данного обособленного спора в суде первой инстанции.

Довод ФИО5 о возможности сальдирования встречных обязательств Общества и Компании основан на неправильном толковании норм Закона о банкротстве.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены и получили надлежащую правовую оценку все существенные для дела обстоятельства, нормы материального права применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационным судом не установлено.

С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2023 по делу № А56-107367/2020 оставить без изменения, а кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СК «Промсервис» ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Финансово-строительная корпорация «Северо-Запад-9» и ФИО5 - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

М.В. Трохова

Судьи

А.А. Боровая

С.Г. Колесникова