ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-5450/2024

г. Саратов

09 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  02 октября 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Пузиной Е.В.,

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания В.К. Глебовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>

апелляционную жалобу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 9 июля 2024 года по делу№ А57-5450/2024 

по исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (Саратовская обл., Перелюбский р-н, с. Перелюб, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к открытому акционерному обществу «Сельхозтехника» (413750, Саратовская обл., Перелюбский р-н, с. Перелюб, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договоров аренды,

при участии в судебном заседании до перерыва:

представителя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 23.03.2022, сроком на 5 лет, предоставлен диплом о высшем юридическом образовании, представителя открытого акционерного общества «Сельхозтехника» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.01.2024, сроком до 31.12.2024, предоставлен диплом о высшем юридическом образовании,

после перерыва представителя открытого акционерного общества «Сельхозтехника» - ФИО3, действующей на основании доверенности от 09.01.2024, сроком до 31.12.2024, предоставлен диплом о высшем юридическом образовании, 

 

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – глава КФХ ФИО1, ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Сельхозтехника» (далее – ОАО «Сельхозтехника», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 24.04.2015, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. северо-восточнее с. ФИО7 и в 11,6 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:126; о расторжении договора аренды земельного участка от 01.02.2017, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. ФИО7 и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:133.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 июля 2024 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Глава КФХ ФИО1 не согласился с решением суда и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом доказано нарушение ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договорами срока выплаты арендной платы. Глава КФХ ФИО1 считает, что за период с 2020 по 2023 гг. у ОАО «Сельхозтехника» возникла обязанность по внесению арендной платы. Истец считает, что общество не совершало никаких действий по оплате арендных платежей. Направленные уведомления, по мнению ФИО1, имели информационный характер, конкретные действия, предложения по способу исполнения обязательств в  них не содержались.

ОАО «Сельхозтехника» представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

В судебное заседание явились представители истца и ответчика. 

Информация о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 186 АПК РФ направления путём опубликования определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ судом объявлен перерыв в судебном заседании до 02 октября 2024 года до 09 часов 10 минут (местное время, МСК+1 час), о чем вынесено протокольное определение. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2013 года № 99 «О процессуальных сроках», в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва судебное заседание продолжено.

Из материалов дела следует, что 24 апреля 2015 года между ФИО5, ФИО6  (арендодатели) и ОАО «Сельхозтехника (арендатора) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 140 0000 кв.м., кадастровый номер: 64:24:220203:126, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. Северо-восточнее с. ФИО7 ив 11,6 км. Северо-восточнее х. ФИО4. 

01 февраля 2017 года между ФИО5 (арендодатель) и ОАО «Сельхозтехника» (арендатора) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 28 0000 кв.м., кадастровый номер: 64:24:220203:133, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. Северо-восточнее с. ФИО7 ив 10,9 км. Северо-восточнее х. ФИО4. 

19 ноября 2019 года ФИО1 приобрёл вышеуказанные земельные участки в собственность по договорам купли-продажи. 

Таким образом, с 19 ноября 2019 год права и обязанности арендодателя земельных участков в полном объеме перешли к ФИО1

Согласно пункту 4.1 договоров аренды от 24.05.2015 и от 01.02.2017 арендатор выплачивает арендодателю один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. А именно: зёрна пшеницы в количестве 500 килограммов за одну долю и одна телега соломы за одну долю. Также арендатор обязуется проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; сохранять специальные знаки, установленные на участке; производить возмещение стоимости оплаты земельного налога за арендованный участок.

06 января 2024 года глава КФХ ФИО1 направил в адрес ОАО «Сельхозтехника» претензию, в которой уведомил Общество об образовании задолженности  по оплате арендной  платы, указав на необходимость в течение 10 дней с момента получения уведомления в добровольном порядке выплатить ФИО1 арендную плату по договорам аренды в размере 12000 кг зерна пшеницы и 24 телеги соломы, а также заключить с ФИО1 дополнительное соглашение о прекращении вышеуказанных договоров аренды земельных участков и возместить земельный налог.

Согласно ответу на претензию от 19.01.2024г. ответчик отказался расторгнуть договоры аренды земельных участков и указал, что предполагает возможность выплаты арендной платы только за 2020 и 2023 года, указав, что в 2021-2022 гг. спорными земельными участками общество не пользовалось, в связи с чем, у ОАО «Сельхозтехника» не возникло обязанности по оплате арендной платы за данный период. 

Считая, что ОАО «Сельхозтехника» более двух раз подряд по истечении установленного договорами срока не выплатило арендную плату за 2020-2023 гг., истец обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением о расторжении вышеуказанных договоров аренды на основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расторжения договоров аренды. Суд пришёл к выводу, что ответчик не использовал земельные участки в 2021 и 2022 году по вине арендодателя, уведомлял истца о готовности и намерении произвести оплату с указанием времени и места, однако истец не предпринимал попыток по получению арендной платы.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 ГК РФ, требование о расторжении договора, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что  06 января 2024 года глава КФХ ФИО1 направил в адрес ОАО «Сельхозтехника» претензию, в которой уведомил Общество об образовании задолженности  по оплате арендной  платы, указав на необходимость в течение 10 дней с момента получения уведомления в добровольном порядке выплатить ФИО1 арендную плату по договорам аренды в размере 12000 кг зерна пшеницы и 24 телеги соломы, а также заключить с ФИО1 дополнительное соглашение о прекращении вышеуказанных договоров аренды земельных участков и возместить земельный налог.

Претензия направлена на юридический адрес ОАО «Сельхозтехника»: 413750, 

<

...>, письмом с уведомлением № 80545691334196 и получена Обществом 10 января 2024 года. 

Согласно ответу на претензию от 19.01.2024г. ответчик отказался расторгнуть договоры аренды земельных участков.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок, установленный для досрочного расторжения договора аренды.

Доводы о несоблюдении досудебного порядка ответчиком не заявлялись. 

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа отнесено законом к существенным нарушениям условий договора, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статье 619 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договоров аренды от 24.05.2015 и от 01.02.2017 арендатор выплачивает арендодателю один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. А именно: зёрна пшеницы в количестве 500 килограммов за одну долю и одна телега соломы за одну долю. Также арендатор обязуется проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой и водной эрозии, предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; сохранять специальные знаки, установленные на участке; производить возмещение стоимости оплаты земельного налога за арендованный участок.

Глава КФХ ФИО1 считает, что договоры аренды от 24.05.2015 и от 01.02.2017 подлежат расторжению, в связи с невнесением ОАО «Сельхозтехника» арендной платы за период с 2020 по 2023 гг. (более двух раз подряд). 

Из ответа Общества на претензию от 19.01.2024 следует, что задолженность  по договорам аренды признана ответчиком за 2020, 2023гг., он готов выплатить аренду в натуральной форме, для этого истцу необходимо обратиться с 8-00 до 12-00 по адресу: 

<

...>. ОАО «Сельхозтехника»  считает, что обязательств по арендной плате за 2021 и 2022 гг. у него не возникло, поскольку в указанный период Общество не использовало земельные участки. Общество ссылается на обстоятельства дела № А57-15691/2021,  в рамках которого,  признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015 - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015, номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017 - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017 г., номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4. Судебные тяжбы по указанному делу длились в период 2021-2022 гг. Кроме того, Общество ссылается на обстоятельства дела № А57-1723/2022, в рамках которого установлено, что в 2021 году глава КФХ ФИО1 производил посев подсолнечника на земельном участке с кадастровым номером 64:24:220203:126.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, приведены правовые позиции, по смыслу которых, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Общество утверждает, что в период судебной тяжбы в 2021-2022 гг. по делу   № А57-15691/2021 не пользовалось спорными земельными участками, засевы не производило, поскольку соответствующее право аренды за Обществом было прекращено в январе 2021 года, восстановлено судом апелляционной инстанции в марте 2022 года. Однако общество вплоть до завершения судебной тяжбы (вынесения определения Верховным судом РФ от 30.09.2022 об отказе в передаче кассационной жалобы истца для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ)  земельным участками  с кадастровыми номерами 64:24:220203:126, 64:24:220203:133 не пользовалось. Засевы произведены только с 2023 года. 

Из материалов электронного дела № А57-15691/2021 следует, что ОАО «Сельхозтехника» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015 - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015, номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017 - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017, номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в ЕГРН запись права аренды - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015.; договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017 путем восстановления записи о правах аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря  2021 года по делу № А57-15691/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

            Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2022 года делу № А57-15691/2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июля 2022 года, решение суда первой инстанции отменено, требования ОАО «Сельхозтехника» удовлетворены. 

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Управление Росреестра по Саратовской области владело информацией о причинах одностороннего отказа от договоров, но в нарушение  пункта 11 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», не затребовало заявления обеих сторон договора. В данном случае было одностороннее обращение  арендодателя ФИО1 о погашении записей об обременении в виде аренды, в связи с чем, Управление обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договоров либо решение суда об удовлетворении иска о признании договоров прекратившимися. Данное основание должно быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения. Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что в данном случае только решение суда об удовлетворении иска о признании договоров прекратившимися может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.  

Глава КФХ ФИО1 считает, что за период с 2021 по 2022 гг. у ОАО «Сельхозтехника» возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку неиспользование обществом земельных участков произошло не по вине арендодателя, а по вине третьего лица – Росреестра. Сам по себе факт неиспользования ответчиком земельных участков по назначению в силу пункта 2 статьи 43 ЗК РФ не освобождает владельца от обязанности по своевременному внесению платы.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу пункта 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Из материалов дела № А57-15691/2021 следует, что правоотношения по  аренде земельных участков с кадастровыми номерами 64:24:220203:126 и 64:24:220203:133 прекращены, в связи с внесением Управлением Росреестра по Саратовской области по заявлению главы КФХ ФИО1 соответствующих записей в ЕГРН.

Внесение данных записей произошло по инициативе арендодателя – ФИО1 

Ответчик с целью защиты права на владение и пользование спорными земельными участками в рамках дела № А57-15691/2021 обратился в суд с заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра по Саратовской области о погашении записей о сделке государственной регистрации договоров аренды спорных земельных участков. 

Указанный спор длился в период 2021-2022 гг., в связи с чем, ОАО «Сельхозтехника» не использовало земельные участки в целях ведения сельскохозяйственного производства в указанный период, поскольку запись об аренде была погашена в ЕГРН.  Спор по делу завершился 30 сентября 2022 года (определение Верховного суда РФ об отказе в передаче кассационной жалобы истца для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ). 

Из пояснений ФИО1 следует, что истец и ответчик в своем поведении ориентировались на сведения из ЕГРН, т.е. действия ФИО1 по использованию спорных земельных участков были правомерны в период отсутствия в ЕГРН записи об аренде земельных участков за Обществом. После восстановления записи об аренде за Обществом,  ФИО1 добросовестно перестал пользоваться земельными участками.

Таким образом, в указанный период в результате  действий ФИО1  по прекращению в одностороннем порядке договоров аренды земельных участков, ОАО «Сельхозтехника» фактически не владело и не пользовалось спорными земельными участками.

Глава КФХ ФИО1 считает, что за период с 2021 по 2022 гг. у ОАО «Сельхозтехника» возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку неиспользование обществом земельных участков произошло не по вине арендодателя, а по вине третьего лица – Росреестра.

Действительно, предусмотрено получение арендодателем арендной платы в то время, пока арендатор не может пользоваться имуществом по причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Однако инициатором внесения записей о прекращении аренды ответчика в отношении спорных земельных участков явился сам ФИО1, поскольку именно по заявлению ФИО1 Управлением Росреестра по Саратовской области в ЕГРН внесены записи о прекращении  договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 64:24:220203:126  и 64:24:220203:133.

В рамках дела № А57-1723/2022 по исковому заявлению главы КФХ ФИО1 к ОАО «Сельхозтехника»  о взыскании причиненного ущерба в размере 143910 руб. установлено, что в 2021г. ФИО1 произвел посев подсолнечника на земельном участке с кадастровым номером 64:24:220203:126. Из объяснений ФИО1 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 64:24:220203:126 в 2021г.  им произведен посев подсолнечника.

ОАО «Сельхозтехника» указывает, что у Общества не возникла обязанность по оплате арендной платы за 2021 год по договору аренды от 24.04.2015, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. северо-восточнее с. ФИО7 и в 11,6 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:126, поскольку в 2021 году глава КФХ ФИО1 сеял на указанном участке подсолнечник. 

Судом первой инстанции верно учтено, что земельный участок с кадастровым номером 64:24:220203:126 предоставлен истцом для ведения сельскохозяйственного производства. Однако ОАО «Сельхозтехника» в 2021 году не могло его использовать по назначению в связи с проведением на земельном участке  работ ФИО1 

Таким образом, ОАО «Сельхозтехника» не пользовалось спорными земельными участками в 2021-2022 гг., что подтверждено обстоятельствами, установленными в рамках дела  № А57-15691/2021 и  дела № А57-1723/2022, и не оспорено истцом. 

   Названные обстоятельства являются обстоятельствами, препятствующими ответчику использовать предоставленные обществу в аренду земельные участки для сельскохозяйственного производства по причинам, зависящим от арендодателя. 

Таким образом, довод ФИО1 о возможности взыскания с ОАО «Сельхозтехника» арендной платы за период с 2021 по 2022 гг. несостоятельный.

   Учитывая изложенное, обязанность по уплате арендной платы возникла у ОАО «Сельхозтехника» только за 2020 и 2023 гг. Указанный факт ответчиком не отрицается. 

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что ОАО «Сельхозтехника» не вносило арендные платежи за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 64:24:220203:126  и 64:24:220203:133 за 2020 и 2023 гг. 

В данном случае отсутствует основание для расторжения договоров аренды в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ (невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).

Истец считает, что общество не совершало никаких действий по оплате арендных платежей. Направленные уведомления, по мнению ФИО1, имели информационный характер, конкретные действия, предложения по способу исполнения обязательств в  них не содержались. 

Согласно доводам ОАО «Сельхозтехника» ответчик не уклонялся от оплаты арендных платежей. По мнению ответчика, истец сам фактически отказался от получения арендной платы, поскольку проигнорировал извещение от 10.11.2020, от 29.05.2024г. в которых истцу предлагалось получить арендную плату. 

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

             В силу статьи 312 ГК РФ должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

Согласно пункту 4.1 договоров аренды от 24.05.2015 и от 01.02.2017 арендатор выплачивает арендодателю один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции, а именно: зёрна пшеницы в количестве 500 килограммов за одну долю и одна телега соломы за одну долю.

Исходя из буквального содержания условий договоров, арендная плата согласована только в натуральной форме (зёрна пшеницы в количестве 500 килограммов за одну долю и одна телега соломы за одну долю), а стороны не достигли соглашения об изменении способа оплаты (требования об исполнении в натуральной форме на требование о возмещении стоимости продукции). 

Условиями договоров аренды процесс выплаты ОАО «Сельхозтехника» арендной платы в адрес ФИО1 в натуральной форме не регламентирован, также не предусмотрено наличие альтернативных вариантов формы арендной платы. 

Исходя из сложившихся между сторонами договора фактических отношений, арендная плата на протяжении 2008-2017 годов вносилась в натуральной форме ежегодно после окончания производства сельскохозяйственных работ по уборке урожая. 

Согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

            Обязательство ОАО «Сельхозтехника» по внесению арендной платы, предусмотренное пунктом 4.1 договоров, является встречным по отношению к обязательству ФИО1 по принятию такой платы. 

Соответствующим образом должны применяться и возможные последствия нарушения указанных обязательств.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В материалах дела имеются уведомления ответчика, направленные  в адрес истца о готовности оплаты урожаем, которая по условиям договора производится раз в год, а именно, уведомление  от 10.11.2020г. (т.1 л.д.64) и уведомление от 29.05.2024г. (т.1 л.д.50).

В уведомлениях указано, что согласно заключенных договоров аренды земельных участков, вы можете получить арендную плату согласно условиям договоров  ежедневно с 00-12 час. Кроме выходных по адресу: 

<

...>.

Уведомления о готовности оплаты в данном случае являются доказательством совершения ОАО «Сельхозтехника» необходимых действий и принятия мер по исполнению обязательства. 

Указанные уведомления получены ФИО1

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ФИО1 в свою очередь принял предложенное ответчиком и совершил действия, направленные на получение арендной платы (например, направление в адрес Общества уведомления о способе и порядке вывоза зерна и соломы, согласование условий доставки и т.д.). 

От ФИО1 какого-либо ответа на уведомления ответчика не поступило.

Бездействие истца в рассматриваемом случае сделало невозможным ОАО «Сельхозтехника» исполнить обязательство в виде внесения платы, от внесения которой истец не отказывается. 

Общество указывает, что не намерено расторгать договоры аренды,  пользование земельными участками производится в соответствии с их назначением, земельные участки засеяны, производится улучшение земель путем производства сельхозработ, внесены удобрения, Общество не отказывается от внесения арендной платы, готово на переговоры и согласования условий договоров аренды.

При указанных обстоятельствах, судом правомерно не установлены основания для расторжения договора аренды земельного участка от 24.04.2015, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. северо-восточнее с. ФИО7 и в 11,6 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:126 и договора аренды земельного участка от 01.02.2017, расположенного по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. ФИО7 и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО4, с кадастровым номером 64:24:220203:133.

Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении искового заявления. 

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к несогласию с выводами суда первой инстанции, к повторению утверждений исследованных и правомерно отклонённых арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июля 2024 года по делу № А57-5450/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                            Е.В. Пузина

 

Судьи                                                                                                           В.В. Землянникова

 

                                                                                                                       Ю.А. Комнатная