АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-16742/2020

г. Ярославль

22 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2021.

Арбитражный суд Ярославской области

 в составе судьи  Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания

 секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в судебном заседании заявление

 Муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Открытого акционерного общества «Ивановская домостроительная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Акционерного общества «Русский торгово-промышленный банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Общества с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке, об обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке,

при участии

от заявителя – ФИО3 (представитель по доверенности от 25.12.2020 № 10685, диплом о высшем юридическом образовании);

от ответчика – не явился (извещен);

от третьих лиц – не явились (извещены); 

установил:

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля  (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление) в погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенного по адресу: г. Ярославль, территория МКР №1 жилого района «Дядьково», об обязании осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке.

Определениями Арбитражного суда Ярославской области от 13.10.2020 и от 27.01.2021  к участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее - ОАО «ДСК»),  Акционерное общество «Русский торгово-промышленный банк»  и  Общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).

В судебном заседании, состоявшемся 17.03.2021, объявлялся перерыв до 22.03.2021 до  14 час. 30 минут. После перерывов судебное заседание продолжено.

Ответчик,  ОАО «ДСК» и Акционерное общество «Русский торгово-промышленный банк», надлежащим образом уведомленные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. Определение суда, направленное в адрес Общества с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» возвращено отделением почтовой связи ввиду истечения срока хранения корреспонденции, в связи с чем по правилам ст. 123 АПК РФ это лица считается извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Суд признал возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 АПК РФ без участия ответчика и третьих лиц. 

В ходе судебного разбирательства  требования представитель Агентства предъявленные требования поддержал и пояснил, что оспариваемое решение является незаконным. По мнению представителя заявителя  после регистрации  в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) прекращения договора аренды земельного участка с кадастровым номером  76:23:061401:3144 на основании решения Арбитражного суда Ярославской области по делу А82-2101/2019, следует погасить все регистрационные записи об обременении (ипотеке) в отношении этого земельного участка, поскольку их наличие является препятствием для реализации права арендодателем в отношении этого объекта. В обоснование своей позиции заявитель ссылается  на определение Верховного суда РФ от 31.12.2014 №305-ЭС14-167.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, при рассмотрении спора  суд установил следующее. 

Земельный участок площадью 27510 кв.м  с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенный по адресу: г. Ярославль, территория МКР № 1 жилого района «Дядьково», в предоставлен в аренду ОАО «ДСК»  (арендатор) на основании заключенного с   Агентством  (арендодатель) договора аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка от 03.04.2013 № 24553-о (далее - договор)  для  многоэтажной жилой застройки с объектами соцкультбыта на срок  с 23.03.2013 по 12.08.2015.

В порядке  п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ 15.05.2018 арендодатель направил почтой в адрес ОАО «ДСК» уведомление от 07.05.2018 №4002 о прекращении срока действия договора по истечении трех месяцев с даты получения уведомления и необходимости после указанного срока возвратить земельный участок.    Уведомление получено арендатором 19.05.2018, в связи с чем договор прекращен с 20.08.2018. 

14.09.2018 в связи с прекращением договора Агентство  обратилось к Управлению с заявлением о государственной регистрации прекращении действия договора и   погашении в ЕГРН записи о договоре в отношении земельного участка с  кадастровым номером   76:23:061401:3144 с приложением уведомления от 07.05.2018 №4002, а также доказательств его отправки и получения. 

По результатам рассмотрения заявления уведомлением Управления от 28.12.2018 № 76/001/005/2018-26489 Агентству было отказано в государственной регистрации  соглашения о расторжении договора и погашении записи о договоре аренды  в отношении земельного участка.  Данное решение было оспорено заявителем  в Арбитражном суде Ярославской области и признано недействительным   вступившим в законную силу 16.12.2019 решением суда от 12.10.2019 по делу №А82-2101/2019 с возложением на  Управление обязанности в установленный законом срок внести в сведения ЕГРН запись о прекращении срока действия договора.

В дальнейшем, 10.02.2020  Агентством подано заявление прекращении записи об ипотеке в силу закона от 27.06.2014 №76-76/01/053/2014-534  в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144.

После проведения правовой экспертизы представленных документов, Управление направило в адрес заявителя уведомления о приостановлении государственной регистрации от 14.02.2020 сроком до 14.05.2020, а затем уведомления   об отказе в государственной регистрации от 14.05.2020 №76/001/005/2020-2452. В данных уведомлениях со ссылкой на подп. 1 и 5 ч. 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ заявителю  указано, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, и, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав

По данным регистрирующего органа в отношении указанного земельного участка 27.06.2014 зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем является  Открытое акционерное общество «Рускобанк» (в настоящее время  - Акционерное общество «Русский торгово-промышленный банк»), поэтому обратиться с соответствующим заявлением могут совместно залогодержатель и залогодатель или самостоятельно залогодержатель.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации прекращения ипотеки (погашения записи об ипотеки) на  указанный земельный участок  по решению Управления от 14.05.2020 №76/001/005/2020-2452, Агентство  обратилось в арбитражный суд. 

Ответчиком требования не признаны, представлен письменный отзыв. По мнению регистрирующие органа, отказ в регистрации основан на п.1 и 5 ч.1  ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (с изм. и доп.) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона №218-ФЗ), поскольку с заявлением обратилось ненадлежащее лицо и не представлены документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Исходя из позиции ответчика п. 1 ст. 25  Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) содержит исчерпывающий перечень  оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке и не может быть прекращена по заявлению арендодателя земельного участка.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд основывается на следующем.

Согласно статьи 14, 15  Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В подпункте 2 пункте 3 статье 15 Закона №218-ФЗ предусмотрено, что Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению  правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено Законом №218-ФЗ.

В п. 1 ст. 77. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Если права залогодержателя по договору залога прав требования участника долевого строительства удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета. Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Законом №218-ФЗ. 

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства (п. 5 ст. 77.2 Закон об ипотеке).

Таким образом,  по смыслу приведенных положений залог права требования участника долевого строительства ипотекой не является и трансформируется в ипотеку после передачи объекта недвижимости застройщиком  участнику долевого строительства. 

Предметом залог по настоящему делу является право требования Общества с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» по договору долевого участия  к застройщику - ОАО «ДСК», которое возникло в силу положений специального закона -  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве).

Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая определенные основания для прекращения залога такого права требования, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. 

В этом случае исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Так, согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается в следующих случаях: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя, в случае если заложенное имущество находится у залогодержателя, при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права; в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной; в случае перехода прав на предмет залога к залогодержателю.

Помимо указанных в данной норме оснований прекращения залога гражданское законодательство не исключает и иные основания прекращения договора залога. Так, залог прекращается с переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю, поскольку имущество кредитора не может являться предметом залога; в соответствии со статьей 356 ГК Российской Федерации залог прекращается с переводом долга по основному обязательству на другое лицо в случаях, когда залогодатель не дал согласия отвечать за нового должника; право залога прекращается по истечении срока действия заложенного имущественного права. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации (пункт 2 статьи 354) предусматривает прекращение залога в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243).

Из этого следует, что основания прекращения залога, вопреки мнению ответчика, не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК Российской Федерации. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации не препятствует установлению в договоре залога иного основания прекращения обязательств (полностью или в части).

В рассматриваемой по делу ситуации в отношении застройщика - ОАО «ДСК» в Арбитражном суде Ивановской области 30.07.2015 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве)  №А17-4841/2015 14Б и решением суда от 19.07.2017 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Участником долевого строительства на основании договора от 09.04.2014, зарегистрированного 27.06.2014, выступает  Общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ», в отношении которого также открыто конкурсное производство по делу о несостоятельности (банкротстве) (по решению Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-85149/2016 36-123Б). При этом право требования участка долевого строительства по договору долевого участия в строительстве находится в залоге  у Акционерного общества «Русский торгово-промышленный банк» с 27.06.2014 по 29.10.2014, о чем имеется запись в ЕГРН от 27.06.2014 и залогодержатель является кредитором в деле о банкротстве выступает  Общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ».

Возбуждение в отношении ОАО «ДСК» и Общества с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика  и участника долевого строительства многоквартирного жилого дома удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры, а также расчесаться в банком за кредит. 

При указанных обстоятельствах требования к этому застройщику   с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2012) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве)  (см. определение Верховного суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167).

 В силу п. 12. Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Применительно к отношениям по залогу данное регулирование означает, что залогодержатель, не воспользовавшись своим правом на включение в реестр обеспеченных залогом требований, фактически отказывается от преимуществ, предоставляемых установленным в его пользу обременением (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.09.2018 N 14-КГ18-26).

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, в отношении спорного земельного участка в связи с регистрацией договора долевого участи в строительстве жилья  у участника строительства - Общества с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ» (запись о регистрации от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-533) в силу закона возникло право залога в отношении права аренды земельного участка, имевшегося у застройщика и регистрация этого права залога фактически возникает наличие залога права аренды у участника строительства.  

Таким образом, оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки у дольщика, суд приходит к выводу о прекращении обременения (ипотеки) права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, согласно которому залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (См. Определение Верховного суда РФ от 31.10.2014 №305-ЭС14-167).

Принимая во внимание, что в соответствии с предоставленными полномочиями Агентство в данном случае выступает  от имени правообладателя земельного участка суд не усматривает правовых оснований считать его ненадлежащим заявителем для целей прекращения (погашения) записи о залоге права аренды земельного участка. 

При этом суд обращает внимание сторон, что прекращение договора аренды в отношении земельного участка, а также банкротство застройщика и участника долевого строительства само по себе не может признаваться  поводом для прекращения (погашения) записи о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 09.04.2014 (запись о регистрации от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-533), дольщиком по которому выступает  Общество с ограниченной ответственностью «ПринтМаркет ТМ», а также зарегистрированного в пользу  Акционерного общества «Русский торгово-промышленный банк» залога  права требования участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве на срок  с 27.06.2014 по 29.10.2014 (запись о регистрации от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-534).

Таким образом, по вышеприведенным основаниям, с учетом того, что целью обращения к регистрирующему органу и в суд у заявителя было погашение  всех обременений в виду ипотеки в отношении рассматриваемого земельного участка, суд признает незаконным уведомление Управления об отказе в государственной регистрации  от 14.05.2020 №76/001/005/2020-2452. 

С учетом установленных по делу обстоятельств (наличие обременений в виде ипотеки права аренды земельного участка в силу закона, а также записи о регистрации обременений от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-533 и запись о регистрации от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-534, которые не относятся к обременениям в виде ипотеки) в порядке устранения допущенных прав и интересов заявителя суд полагает возможным обязать Управление погасить регистрационные записи об обременениях (ипотеке) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенного по адресу: г. Ярославль, территория МКР №1 жилого района «Дядьково» в месячный срок после вступления в законную силу решения суда. В остальной части (в отношении записей от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-533 и запись о регистрации от 27.06.2014 №76-76-01/053/2014-534) наличие повода для их погашения судом не установлено. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление об отказе в государственной регистрации  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 14.05.2020 №76/001/005/2020-2452.

Обязать  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области устранить нарушение прав и законных и интересов заявителя и погасить регистрационные записи об обременениях (ипотеке) в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:3144, расположенного по адресу: г. Ярославль, территория МКР №1 жилого района «Дядьково» в месячный срок после вступления в законную силу решения суда. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.