﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А70-17099/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июня 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Севастьяновой М.А.,

                                                             Шуйской С.И.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2018 (судья Щанкина А.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-17099/2018 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, корп. 1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью «ВМ Недвижимость» (614513, Пермский к-й, р-н Пермский, д. Хмели, ш. Космонавтов, д. 316/В, ОГРН 1127232008837, ИНН 7204178468) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: публичное акционерное общество «Сбербанк России».

В заседании приняли участие представители: департамента имущественных отношений Тюменской области – Вергун А.М. по доверенности от 05.02.2019; общества с ограниченной ответственностью «ВМ Недвижимость» – Герасименко Н.Н. по доверенности от 16.04.2019.

Суд установил:

департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВМ Недвижимость» (далее – ООО «ВМ Недвижимость», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0110001:19025, расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Алебашевская, 15, стр. 3, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России», третье лицо). 

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что действующее законодательство не предусматривает возможность предоставления земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов на новый срок при условии длящихся между сторонами отношений; отказ в удовлетворении требований по настоящему иску не является основанием для предоставления земельного участка ООО «ВМ Недвижимость» в аренду без проведения торгов ввиду отсутствия правовых оснований, а также не разрешает возникшей правовой неопределенности в отношении дальнейшей судьбы спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства. 

В отзывах на кассационную жалобу ООО «ВМ Недвижимость» и ПАО «Сбербанк России» просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.04.2015 № 23-10/1394 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353, площадью 754 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Алебашевская, для размещения объектов хранения автотранспорта. 

Срок действия договора установлен с 02.05.2015 по 01.05.2018 (пункт 7.2). 

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется одноэтажное строение из металлоконструкций – гараж, степень готовности 99%. 

Участок предоставляется для размещения объектов хранения автотранспорта (пункт 1.3 договора). 

Как указал в исковом заявлении департамент, на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства: площадь застройки 234 кв.м, степень готовности незавершенного строительства 99%, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Алебашевская, 15, стр. 3, собственником которого является ООО «ВМ Недвижимость» (свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2014). 

Права и обязанности по договору были переданы ответчиком в залог третьему лицу (ПАО «Сбербанк») с согласия департамента (уведомление от 14.09.2017 № 170914012/08-4). 

Департамент направил обществу письмо, в котором со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) указал, что договор заключен после 01.03.2015, в связи с чем ответчиком право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта реализовано, и поскольку строительство объекта не завершено, истцом принято решение об использовании предоставленного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании судебного решения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды руководствовались статьями 10, 239.1 ГК РФ, статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона № 171-ФЗ, исходили из того, что арендные правоотношения между истцом и ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:353 начались с 2012 года и носят длящийся характер, поскольку спорный земельный участок из владения и пользования ответчика с 2012 года не выбывал, по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались, следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяются. Суды также, учитывая непоследовательное и противоречивое поведение Департамента в отношении вопроса о возможности предоставления истцу земельного участка для целей завершения строительства объекта со степенью готовности 99%, пришли к выводу об отсутствии оснований для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Суд кассационной инстанции считает, что по существу судами приняты правильные судебные акты.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судами установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0110001:353 на основании распоряжения департамента № 4050-з от 02.07.2010 передан обществу с ограниченной ответственностью «Восток Моторс» (далее – ООО «Восток Моторс») по договору аренды от 15.07.2010 № 23-10/982 для строительства нежилого строения – производственный корпус (пункт 1.4 договора). Срок действия договора установлен с 02.07.2010 по 01.07.2013. Впоследствии срок действия договора неоднократно продлевался.

23.05.2012 между ООО «Восток Моторс» (первоначальный арендатор) и ООО «ВМ Недвижимость» (новый арендатор) подписан договор № 1, согласно которому права и обязанности по договору № 23-10/982 от 15.07.2010 аренды земельного участка переданы ответчику. Следовательно, с 23.05.2012 арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:23:0110001:353 является ответчик.

Право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 99 % зарегистрировано ответчиком 24.02.2014. В целях завершения строительства между департаментом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка от 28.04.2015 № 23-10/1394, срок действия которого установлен с 02.05.2015 по 01.05.2018. 

Оценив перечисленные обстоятельства, суды пришли к выводу, что между сторонами был заключен договор аренды того же земельного участка от 15.07.2010, который ответчик получил договору о передаче прав и обязанностей № 1 от 23.05.2012, в связи с чем правоотношения по аренде между сторонами имели место фактически с 23.05.2012. Из чего суды сделали вывод о нераспространении действия статьи 239.1 ГК РФ на арендные правоотношения сторон  вне зависимости от даты подписания договора.

Между тем судами не учтено следующее.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что согласно пункту 7.2 договора аренды от 15.07.2010 (в редакции соглашений о продлении срока действия договора аренды) срок его действия согласован сторонами с 02.07.2010 по 01.05.2015. 

Пунктом 3.1.6 указанного договора определено, что арендатор имеет право по истечении срока настоящего договора заключить новый договор или продлить срок аренды на прежних условиях, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.

Поскольку стороны при заключении договора, руководствуясь статьей 421 ГК РФ, исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, оснований полагать, что договор аренды от 15.07.2010 был продлен на неопределенный срок, у судов не имелось.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 15.07.2010.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Как указано выше, стороны 28.04.2015 заключили договор аренды № 23-10/1394 для размещения объектов хранения автотранспорта, с размещением на земельном участке одноэтажного нежилого строения из металлоконструкций – гараж, со степень готовности 99%.

Договор аренды от 28.04.2015 заключен без проведения торгов.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 28.04.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершеным строительством объектом общество было обязано заключить новый договор аренды. 

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с пунктом 1 статьи 432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 28.04.2015 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан при неправильном применении норм материального права.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 28.04.2015 и на момент обращения департамента с настоящим иском срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Однако неверный вывод судов о неприменении правил статьи 239.1 ГК РФ к правоотношениям сторон не привел к принятию неправильного судебного акта.

В пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Суды первой и апелляционной инстанций верно отметили, что действия департамента в отношении вопроса о возможности предоставления истцу земельного участка для целей завершения строительства объекта со степенью готовности 99% неоднозначны и противоречивы.

Судами установлено, что ответчику было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, являющегося единственным препятствием для ввода в эксплуатацию объекта, по результатам заседания комиссии по подготовке проекта правил землепользования, оформленных протоколом № 17 от 28.07.2017. При повторном обращении решением комиссии по подготовке проекта правил землепользования, оформленных протоколом № 7 от 04.04.2018, обращение ответчика о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства удовлетворено. 

На основании изложенного суды, учитывая отсутствие документального подтверждения изменения обстоятельств, повлиявших на изменение принятого в отношении обращения ответчика положительного решения, пришли правомерному к выводу о том, что строительство объекта не было завершено в срок по обстоятельствам, не зависящим от воли ответчика.

Доводов относительно законности действий (бездействия) органов местного самоуправления при принятии первоначального решения об отказе в разрешении отклонения от предельных параметров разрешенного строительства в кассационной жалобе не содержится. 

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что, отказав в удовлетворении исковых требований департамента, суды приняли законное и обоснованное решение. 

Доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2018 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 по делу № А70-17099/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                  М.А. Севастьянова

 

                                                                            С.И. Шуйская