Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13225/2022

г. Хабаровск

02 ноября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 26 октября 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.Ю. Милосердовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680011, 

<

...>)

о взыскании 284 394 руб. 72 коп.,

при участии: 

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.01.2022, диплом о высшем юридическом образовании;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.07.2022, диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» (далее - истец, ООО «Жилищная инициатива») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ответчик, ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России) о взыскании задолженности по оплате за содержание и ремонт мест общего пользования многоквартирного дома № 128 по улице Фрунзе в г. Хабаровске за период с 01.03.2020 по 25.05.2022 в размере 284 394 руб. 72 коп.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве, ссылается на то, что является  ненадлежащим ответчиком по делу, выделение денежных средств по статье расходов «коммунальные услуги» учреждению не предусмотрено. Между ответчиком и ИП ФИО4 был заключен договор аренды спорного помещения, согласно которому арендатор должен был заключить договор на оплату услуг на долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом. Договор аренды расторгнут 21.10.2020. Также 11.05.2020 между ответчиком, АО «ОМС» и ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России заключен договор мены. Согласно передаточному акту от 11.05.2022 указанное имущество передано АО «ОМС».

Истец представил возражения на отзыв.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Жилищная инициатива» является управляющей организацией многоквартирного дома № 128, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора управления многоквартирным домом № 1 от 06.02.2020, в соответствии с которым истец обязался оказывать услуги по управлению общим имуществом, выполнению услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД собственникам помещений и пользующимся на законном основании помещениями в МКД лицам.

Согласно пункту 1.2 договора собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 3.3 собственник помещения в МКД обязуются своевременно в установленном порядке оплачивать предоставляемые по договору услуги.

Плата по договору определяется ежемесячно и включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества МКД. Расчетный период по договору равен одному календарному месяцу (пункт 4.1 договора).

На момент заключения договора плата за услуги по содержанию и ремонту устанавливается решением общего собрания, оформленного протоколом № 19/1 от 19.04.2019 и составляет 43,77 руб. кв.м. в месяц, плата за услуги по вывозу ТБО в размере 5,1 руб. кв.м в месяц.

Плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (СОИ) определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, который утверждается органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункты 9.1 – 9.2 статьи 156 ЖК РФ) (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора оплата за коммунальные услуги производится на основании платежных документов, выставляемых ресурсоснабжающей организацией или управляющей организацией.

Срок внесения платежей от собственников МКД определен до 20 числа, следующего за истекшим (отчетным) месяцем (пункт 4.10 договора).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 04.08.2022 в период с 13.02.2015 по 25.05.2022 ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России владело на праве оперативного управления помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, пом. I (1-13) с кадастровым номером – 27:23:0020340:610 общей площадью 204,9 кв.м.

Ответчик своевременно не оплачивал услуги по договору за долевое участие в содержании общего имущества МКД за период с 01.03.2020 по 25.05.2022, в связи с чем образовалась задолженность в размере 284 394 руб. 72 коп.

Истец 18.07.2022 направил ответчику претензию № 788/у с требованием оплатить задолженность.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив представленные истцом доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ на предмет относимости, допустимости и достоверности, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Согласно статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) устанавливается, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (статья 37 ЖК РФ).

Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ. При таком положении у собственника помещения независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Согласно положениям пунктов 8, 9, 13, 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354), управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг и в качестве таковых обеспечивают предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах посредством приобретения соответствующих коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций.

Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (пункт 40 Правил № 354).

Поскольку результатом деятельности по управлению и содержанию многоквартирного дома является поддержание здания и его элементов в исправном состоянии, доказательством неисполнения истцом его обязательств по оказанию данной услуги является установление фактов технической неисправности здания, его элементов и инженерных систем.

Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, техническому обслуживанию и содержанию многоквартирного дома в спорный период суду не представлено.

Довод ФГКУ «ТУИО РФ» об отсутствии в смете средств на оплату коммунальных услуг не может быть принят во внимание, учитывая обязанность собственника помещения в силу закона нести расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу статьи 216 ГК РФ право оперативного управления, как одно из вещных прав, за исключением права распоряжения имуществом и нецелевого использования имущества, включает в себя правомочия пользования и владения имуществом в объеме, аналогичном правомочиям собственника.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, сформулированной в определении от 13.10.2015 № 304-ЭС15-6285, статьями 296, 298 ГК РФ, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения, обязаны нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания домов в целом. Данная обязанность возникла у лица силу положений статей 36, 158 Жилищного кодекса РФ и норм статей 249, 296 ГК РФ.

Судом также отклоняется довод ответчика, том, что бремя содержания общего имущества лежит на арендаторе в период с 03.08.2017 по 21.10.2020.

Судом установлено, что 03.08.2017 между ИП ФИО4 (арендатор) и ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России  (арендодатель) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-37 согласно которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество в составе: нежилое помещение № I (1-13), общей площадью 204,9 кв. м (кадастровый номер: 27:23:0020340:610), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...> (далее-Объект) для дальнейшего использования в качестве нежилого.

Договор заключен на срок 5 лет и действует с 03.12.2017 по 02.08.2022.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора арендатор обязуется в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры на оплату услуг на:

- оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;

- долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом;

- сбор и вывоз бытовых отходов с обслуживающей организацией.

Соглашением от 21.10.2020 № 141/3/6/АИД-388 договор аренды № 141/3/6/АИ-37 от 03.08.2017 расторгнут.

Договор между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией) в материалы дела не представлен.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, при отсутствии договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Таким образом, наличие в договоре аренды, заключенным между ответчиком и арендатором помещений условия об обязанности заключить соответствующие договоры не влечет обязанность арендатора по оплате стоимости услуг по содержанию общего имущества в отношениях с организацией, осуществляющей обслуживание вышеуказанного дома. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Также судом отклоняется довод ответчика о том, что бремя содержания общего имущества с момента заключения договора мены № 1 от 11.05.2022 не лежит на ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Таким образом, отсылочная норма пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ предусматривает возможность возникновения, изменения либо прекращения прав на имущество в момент, отличный от установленного по общим правилам внесения соответствующей записи в государственный реестр, например, вследствие наступления обстоятельств, предусмотренных в законе.

Согласно статье 570 Гражданского кодекса право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку статья 223 Гражданского кодекса устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 Гражданского кодекса является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость.

11.05.2022 между ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России (сторона 1), АО «ОМС» (сторона 2) и ФГКУ «Северо-кавказское ТУИО» Минобороны России (сторона 3) заключен договор мены недвижимого имущества в соответствии с которым сторона 1 обязуется передать в собственность стороне 2 объекты имущества, в том числе нежилое помещение № I (1-13), общей площадью 204,9 кв. м (кадастровый номер: 27:23:0020340:610), расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>, а сторона 2 обязуется передать в оперативное управление стороне 3 в том числе спорный объект.

11.05.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества к договору мены.

Согласно пункту 2.4 договора мены право частной собственности, собственности Российской Федерации и право оперативного управления на обмениваемое имущество возникает у Стороны 2 и Стороны 3 в момент регистрации права в установленном законом порядке.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 04.08.2022 право зарегистрировано 25.05.2022.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что обязанность перед управляющей организацией по оплате содержания общего имущества, возникает у лица, приобретающего недвижимость, с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Следовательно, ответчик, чье право собственности на указанное нежилое помещение в спорный период было надлежащим образом зарегистрировано, является лицом обязанным нести плату за нежилое помещение до перехода права на имущество к новому приобретателю.

Материалами дела подтверждается, что ответчик в спорный владел спорным нежилым помещением, расположенного в МКД по адресу: 

<

...>,  пом. I (1-13) на праве оперативного управления и в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома наравне с собственниками жилых помещений.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, что установлено в части 2 статьи 9 АПК РФ. 

Расчет задолженности по договору, представленный истцом, судом проверен, признан арифметически верным. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилищная инициатива» задолженность в размере 284 394 руб. 72 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 688 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                               А.Ю. Милосердова