101/2023-121242(1) 

 

Арбитражный суд Хабаровского края 

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4312/2023

г. Хабаровск

22 июня 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 15.06.2023  Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А. А. Паниной,  

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной  

ответственностью «Гермес» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 682970,  

<

...>)  

к акционерному обществу «Военторг-Восток» (ОГРН: 

<

***>, ИНН:  

<

***>, адрес: 680038, 

<

...>)  

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Хабаровскому краю  

о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды,  признании договора действующим  

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2, директор; от ответчика – ФИО3 по доверенности № 57/2022 от 23.09.2022; от третьего лица – не явились. 

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес» обратилось в  

Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к акционерному обществу  

«Военторг-Восток» о признании недействительным уведомления исх. № 1618 от  

30.12.2022 о расторжении договора аренды № 54/2017 от 15.06.2018. 

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении требований,  

согласно которым просит заявленные в иске требования дополнить требованиями о  

признании действия АО «Военторг-Восток» при одностороннем расторжении договора  

недобросовестными, а также об обязании ответчика передать истцу нежилое здание,  

являющееся предметом договора аренды. 

Уточнения судом не приняты, поскольку фактически истец в нарушение статьи  

49 АПК РФ не уточнил предмет или основание заявленных в иске требований, а  

добавил их самостоятельными требованиями. Нормами АПК РФ не предусмотрена  

возможность увеличения количества требований неимущественного характера.  

Истцом также заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в  

связи с невозможностью участия представителя. Ходатайство судом отклонено как  

документально не подтвержденное. Для обеспечения участия представителя судом в  

порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании. 

Истец требования по иску поддержал. Иск обоснован тем, что на момент  направления ответчиком уведомления о расторжении договора отсутствовали  предусмотренные договором условия для одностороннего отказа от договора. Ссылаясь  на недействительность одностороннего отказа истца от договора, истец полагает  договора аренды действующим. При этом представитель подтвердил факт возврата  арендованных помещений арендодателю по акту от 31.05.2023.  

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва и дополнений к нему. В  возражениях указал, что по состоянию на 30.12.2022 за арендатором числилась  задолженность по аренде, коммунальным платежам, пене в сумме 131 893 руб. 62 коп.,  которая до настоящего времени не оплачена. Представитель пояснила, что истец имел  возможность оплатить долг в течение 30 дней с момента направления отказа от  договора, что явилось бы основанием для отзыва арендодателем уведомления о  расторжении договора. В обоснование данных пояснений сослался на существующую  практику отношений с арендаторами. Договор считает прекратившим действие в  феврале 2023 года на основании оспариваемого уведомления. Привел доводы о  недобросовестном поведении арендатора при освобождении арендованных помещений.  

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд  

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между АО «Военторг-Восток» (арендодатель) и  КФХ ФИО2 (арендатор) 15.06.2017 заключен договор аренды недвижимого  имущества № 54/2017, по условиям которого арендатору во временное владение и  пользование передано нежилое одноэтажное здание «столовая» инв. №  08:209:002:000000060:0036, литер А36, кадастровый номер 27:23:0000000:242,  расположенное по адресу: Хабаровский край, район Бикинский, восточная окраина с.  Лермонтовка, на расстоянии 1 км от гострассы Хабаровск-Владивосток, общей площадью  457 кв. м (далее – объект).  

Срок аренды по договору установлен в пункте 2.1 и составляет по 14.06.2025.  Договор зарегистрирован в установленном порядке.  

Размер и порядок оплаты арендной платы установлен разделом 3 договора.  

Ежемесячная арендная плата установлена в соответствии с результатами торгов в  размере 38 159 руб. 50 коп. с НДС, который подлежит ежегодной корректировке в сторону  увеличения на согласованных в пункте 3.2 условиях.  

Согласно пункту 3.3 дополнительно сверх арендного платежа, арендатор  возмещает (компенсирует) арендодателю расходы на поставку коммунальных услуг в  отношении объекта и в отношении площадей общедомового назначения.  

Оплата арендного платежа производится арендатором ежемесячно авансовым  платежом за текущий календарный месяц аренды не позднее 5 числа этого месяца (пункт  3.4.4.), оплата возмещения коммунальных услуг - на основании счетов, выставляемых  арендодателем, не позднее 5 календарных дней со дня получения арендатором  соответствующего счета (пункт 3.4.5).  

В силу пункта 9.2 при неуплате какой-либо из сторон в установленный договором  срок полностью или частично любого платежа, предусмотренного договором, в пользу  другой стороны, неуплатившая сторона уплачивает другой стороне по её требованию пени  в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.  

Основания досрочного прекращения договора установлены в разделе 10 договора.  

Пунктом 10.2 определено, что указанная ниже сторона вправе в одностороннем  порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьёй 450.1 ГК РФ и  расторгнуть его без обращения в суд в случаях и порядке, указанных в договоре.  

Так арендодатель вправе отказаться от договора при нарушении арендатором  условий следующих пунктов договора: 7.2, 7.9, 8.3, 14.9, а также в случае просрочки  более, чем на месяц, в размере, превышающем установленный договором размер  арендного платежа, оплаты арендатором предусмотренных договором платежей,  предварительно письменно известив об этом арендатора не менее, чем за 30 дней до дня  прекращения договора, при этом договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной  в уведомлении арендодателя.  

Права аренды по договору № 54/2017 от 15.06.2017 соглашением об уступке прав и  обязанностей от 01.01.2020 переданы от КФХ к ООО «Гермес». Соглашение  зарегистрировано в установленном порядке.  

В пункте 1.2 соглашения указано, что новый арендатор подтверждает, что получил  от первоначального арендатора 01.01.2020 объект аренды по договору аренды № 54/2017.  

Уведомлением от 30.12.2022 № 16-18 АО «Военторг-Восток» направило в адрес  ООО «Гермес» уведомление, в котором указало на наличие на указанную дату  задолженности по договору с учетом начисленных пеней в сумме 131 893 руб. 62 коп.,  что превышает размер ежемесячного платежа, оплата платежей просрочена более чем на  месяц. На основании изложенного арендодатель сообщил об одностороннем отказе от  исполнения договора в порядке пункта 10.2.2. договора, в связи с чем договор считается  расторгнутым с 06.02.2023. Предъявил требование об освобождении объекта аренды и  передаче его по акту приема-передачи. Уведомление направлено 30.12.2022 по  электронной почте и 10.01.2023 почтовым отправлением.  

Ссылаясь на недействительность одностороннего отказа от исполнения договора по  причине отсутствия условий, предусмотренных пунктом 10.2.2 договора, полагая спорный  договор аренды в связи с этим действующим, истец обратился в арбитражный суд с  настоящим иском.  

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим  удовлетворению частично по следующим основаниям.  

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее  изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных  законом.  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок,  определенный договором.  

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний  отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено  управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора  (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного  уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами,  иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично,  когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается  соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ).  

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и  после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и  законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для  достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую  информацию.  

 Положениями пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ также установлено, что сторона,  которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или  договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при  осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или  договором.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих  положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их  исполнении» нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 3 статьи 307, пункта 4  статьи 450.1 ГК РФ может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью  или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий  обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2  статьи 168 ГК РФ).  

Условия, при которых стороны договора могут заявить в одностороннем порядке  отказ от исполнения договора, влекущий прекращение действия договора аренды, четко  сформулированы в пункте 10.2 договора.  

Арендодатель при направлении оспариваемого уведомления № 16-18 от 30.12.2022  указал, что отказывается от договора по основаниям, предусмотренным в пункте 10.2.2.,  ссылаясь на наличие задолженности ООО «Гермес» с учетом начисленных пеней в сумме  131 893 руб. 62 коп.  

Из буквального толкования пункта 10.2.2 по правилам статьи 431 ГК РФ следует,  что односторонний отказ может быть заявлен арендодателем в случае наличии долга по  арендным или иным платежам, обязательным к уплате арендатором по договору, при  наличии просрочки в их уплате более, чем месяц.  

Из расшифровки задолженности по оспариваемому уведомлению, представленной  АО «Военторг-Восток», следует, что на 30.12.2022 у ООО «Гермес» имелась следующая  задолженность:  

- долг по арендной плате за декабрь 2022 года в сумме 55 417 руб. 40 коп., 

- долг по возмещению электроэнергии за ноябрь 2022 года в сумме 21 182 руб. 40  коп. (счет от 02.12.2022),  

- долг по возмещению электроэнергии за ноябрь в сумме 640 руб. 80 коп. и за  декабрь 2022 года в сумме 16 003 руб. 68 коп. (счет от 26.12.2022),  

- начисленная по договору неустойка за просрочку оплаты в сумме 36 548 руб. 95  коп.  

Указание в уведомлении наличия неоплаченной арендатором неустойки за  просрочку оплаты аренды судом признано не соответствующим условиям пункта 10.2.2  договора, поскольку неустойка не является предусмотренным договором платежом, а  

относится к мерам ответственности за нарушение установленных договором сроков  оплаты этих платежей.  

Наличие задолженности арендатора по оплате аренды за декабрь и возмещению  расходов по электроэнергии за ноябрь и декабрь 2022 года в размере, указанном в расчете,  по состоянию на 30.12.2022 подтверждается материалами дела. Доказательств её  отсутствия истец не представил.  

Между тем, условием для заявления одностороннего отказа от договора является  также наличие просрочки оплаты этих платежей сроком более, чем месяц.  

Срок оплаты арендной платы за декабрь 2022 года согласно условиям договора  наступил 05.12.2022, следовательно, просрочка более, чем месяц, наступит только  06.01.2023.  

Срок оплаты возмещения коммунальных услуг – 5 календарных дней с момента  выставления (получения) соответствующего счета.  

Материалами дела подтверждается направление арендодателем счетов на  возмещение коммунальной услуги арендатору по электронной почте в день выставления  счета. Следовательно, месячная просрочка оплаты счета, выставленного 02.12.2022,  наступит 03.01.2023, а в отношении счетов от 26.12.2023 срок оплаты на дату направления  оспариваемого уведомления не наступил, просрочка отсутствовала.  

При изложенном суд пришел к выводу, что на момент направления АО «Военторг- Восток» уведомления об одностороннем отказе от договора (30.12.2022) условий, дающих  право арендодателю на заявление такого отказа в силу пункта 10.2.2., не имелось.  

Доводы ответчика о том, что задолженность по арендной плате не оплачена до  настоящего времени, не имеют правового значения, поскольку односторонний отказ от  договора должен соответствовать его условиям на момент его заявления.  

Ссылка ответчика на то, что арендатор имел возможность оплатить долг в течение  30 дней с момента направления ему соответствующего уведомления (до указанной в  уведомлении даты прекращения действия договора), что могло явиться по имеющейся у  АО «Военторг-Восток» практике отношений по аренде основанием для отзыва  уведомления об отказе от договора, отклонена судом как необоснованная.  

Указание в пункте 10.2.2 на направление уведомления за 30 дней до предполагаемо  даты расторжения договора не свидетельствует о том, что договором предусмотрено  право арендатора на устранение нарушений, указанных в уведомлении, в случае  реализации которого арендодатель обязан отозвать направленный односторонний отказ от  исполнения договора.  

Поскольку оспариваемое уведомление противоречит положениям договора, в силу  статьи 168 ГК РФ данная односторонняя сделка является недействительной. Иск в этой  части подлежит удовлетворению.  

В силу положений статьи 622, 655 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю  арендованное недвижимое имущество по передаточному акту при прекращении договора  аренды.  

Материалами дела подтверждается, что арендатор возвратил объект аренды  арендодателю по акту приема-передачи от 05.06.2023, что свидетельствует о фактическом  прекращении действия договора аренды. При этом мотивы арендатора, по которым  последний возвратил арендуемое имущество, значения не имеют.  

В этой связи требования о признании договора аренды действующим не подлежат  удовлетворению.  

В силу статьи 110 АПК РФ госпошлина по требованию о признании уведомления  недействительным подлежит отнесению на ответчика, по требованию о признании  договора действующим – ни истца. При этом данные судебные расходы подлежат  взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истцу при подаче иска  предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.  

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным уведомление о расторжении договора аренды №  54/2017 от 15.06.2017, выраженное в письме от 30.12.2022 № 16-18, в остальной части  иска отказать.  

Взыскать с акционерного общества «Военторг-Восток» (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб.  государственной пошлины.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гермес» (ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб.  государственной пошлины.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой  арбитражный апелляционный суд, жалоба подаётся через Арбитражный суд Хабаровского  края.  

Судья А. А. Панина  

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 14.11.2022 23:03:00

Кому выдана Панина Анна Анатольевна