АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-9918/22 

Екатеринбург 16 февраля 2023 г. Дело № А60-61697/2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2023 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2023 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе:  председательствующего Столярова А. А.,  

судей Суспициной Л. А., Полуяктова А. С. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Министерства по  управлению государственным имуществом Свердловской области (далее –  МУГИСО) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022  по делу № А60-61697/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 12.10.2022 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично,  путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на  сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

МУГИСО – ФИО1 (доверенность от 02.08.2022 № 17-0182/17795);  

общества с ограниченной ответственностью «ПромУралИнвест» (далее –  общество «ПромУралИнвест», общество) – ФИО2 (доверенность от  10.12.2021).  

МУГИСО обратилось в арбитражный суд с иском к обществу  «ПромУралИнвест» с требованием о взыскании 2 574 136 рублей 18 копеек по  договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009, в том числе арендной платы за  период с апреля 2020 года по сентябрь 2021 года в размере 2 237 675 рублей 35  копеек, пени за период с 24.06.2020 по 09.09.2021 в размере 336 460 рублей 83  копеек.  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не  заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены Администрация города Екатеринбурга, Министерство  

строительства и развития инфраструктуры Свердловской области,  Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.  

В свою очередь общество «ПромУралИнвест» обратилось в арбитражный  суд со встречным иском об обязании МУГИСО применить в формуле расчета  размера арендной платы по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 ставку  арендной платы для вида разрешенного использования земельного участка  «отдых (рекреация)».  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 в  удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  12.10.2022 решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с указанными судебными актами в части отказа в  удовлетворении первоначального иска, МУГИСО обратилось в суд округа с  кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты в  указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт об  удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает, что земельный  участок предоставлен ответчику в аренду с целевым использованием,  допустимым в период возникновения арендных отношений, а именно: для  размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового  характера. Отмечает, что в соответствии с приказом Министерства  строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017   № 1375-П «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и  развития инфраструктуры Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п «Об  утверждении Правил землепользования и застройки городского округа -  муниципального образования «город Екатеринбург», земельный участок  находится в территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения», однако  Правила землепользования и застройки применяются к отношениям,  возникшим после вступления в законную силу настоящих Правил, на  правоотношения, возникшие до утверждения Правил, распространяется  правовой режим, возникший до их утверждения. Кассатор указал, что  ответчиком не представлено доказательств отсутствия возможности  использовать земельный участок по целевому назначению, указанному в  договоре, а также доказательств обращения с заявлением об изменении  разрешенного использования земельного участка по договору на иной вид  разрешенного использования. Кроме того, истец полагает, что судами не  учтено, что обществом не обжаловалось решение уполномоченного органа об  отказе во внесении изменений в Правила землепользования и застройки,  утверждённых приказом № 1375-П от 25.12.2017, которым изменена  территориальная зона спорного участка на Р-1. При этом обществом не  представлено доказательств обращения в уполномоченный орган за  получением разрешением на строительство и отказа уполномоченного органа в  выдаче разрешения. Полагает правильными выводы судов об отсутствии  оснований для применения ставки арендной платы в размере 1,59 %, а  

начисление арендной платы в соответствии с условиями договора  обоснованным.  

В отзыве на кассационную жалобу общество «ПромУралИнвест» просит  оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу –  без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом  (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного  участка № Т-248/1158 от 03.12.2009, находящегося в собственности  Свердловской области, с кадастровым номером 66:41:0605005:5, категория  земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для  размещения гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового  характера (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), площадью  10018 кв.м, местоположение: 

<

...> - Кольцовскому  подъезду - переулку Базовому, в границах, указанных в кадастровом паспорте  (приложение № 1 к договору) (пункт 1.1 договора).  

В силу пункта 2.1 договора срок его действия установлен с 30.11.2009 по  20.11.2058.  

Размер арендной платы установлен в приложении № 2 к договору аренды,  которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.2 договора).  

Арендная плата перечисляется арендатором в Федеральное казначейство  на КБК, администратором которого является МУГИСО, ежемесячно до 10-го  числа текущего месяца (пункт 3.3 договора).  

Согласно пункту 5.2.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную  плату в размере и на условиях, установленных настоящим договором.  

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленные  договором сроки арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в  размере 0,1 % от размера задолженности до полного погашения возникшей  задолженности (пункт 6.2 договора).  

В соответствии с приказом Министерства строительства развития  инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 № 1375-П «О внесении  изменений в Приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры  Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил  землепользования и застройки городского округа - муниципального  образования «город Екатеринбург», спорный участок находится в  территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения».  

Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность ответчика по  арендной плате в размере 2 237 675 руб. 35 коп. за период с 01.04.2020 по  30.09.2021; начислена неустойка в размере 336 460 руб. 83 коп. за период с  24.06.2020 по 09.09.2021.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору явилось  основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском  о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными  средствами.  

Ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском об обязании  истца применить в формуле расчета размера арендной платы по договору  аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009 ставку арендной платы для вида  разрешенного использования земельного участка «отдых (рекреация)»1.59 %, согласно действующего градостроительному регламенту и в  соответствии с зонированием территории.  

Отказывая в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска,  суды исходили из отсутствия у ответчика обязанности уплачивать арендную  плату ввиду невозможности использования земельного участка по назначению,  указанному в договоре аренды.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов  кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.  

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды  первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные  правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды  земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими  положениями гражданского законодательства, специальными положениями  главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса  Российской Федерации.  

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или  иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от  исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не  определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно  применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

На основании положений ст. 328, 606, 611 Гражданского кодекса  Российской Федерации, с учетом правовой позиции, сформированной в  постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  

Федерации от 09.04.2013 № 13689/12, обязанность арендатора по оплате  арендной плате является встречной и возникает при условии надлежащего  исполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в  арендной пользование, в том числе возможности использования арендатором  такого имущества по назначению в соответствии с условиями договора.  

По смыслу статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса  Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя  состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее  назначением.  

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что договор  аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться  арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора,  освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной  платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования  арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления,  соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утв.  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 5  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)  (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).  

Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она  вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за  которое ни одна из сторон не отвечает (статьей 416 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения  положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении  обязательств», по смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской  Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по  обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него  отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить  обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц.  

Судами в результате исследования и оценки представленных по делу  доказательств установлено, что по договору аренды № Т-248/1158 от 03.12.2009  ответчику в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым  номером 66:41:0605005:5, с разрешенным использованием - для размещения  гостиничного комплекса с развитым обслуживанием паркового характера  (торговые, спортивные, развлекательные сооружения), площадью 10018 кв.м,  местоположение: 

<

...> - Кольцовскому подъезду -  переулку Базовому, в границах, указанных в кадастровом паспорте  (приложение № 1 к договору) (п. 1.1 договора), то есть в целях строительства.  

Согласно актуальной редакции Генерального плана развития городского  округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2025  

года, утвержденной Решением Екатеринбургской городской Думы от  06.07.2004 № 60/1 (в редакции Приказа Министерства строительства и развития  инфраструктуры Свердловской области от 30.12.2021 № 746-П) земельный  участок относится к функциональной зоне: лесопарковая зона. Согласно  параметрам утвержденных Планом функциональных зон лесопарковая зона  предназначена для сохранения и развития природного каркаса города в части  лесных парков; допускается размещение объектов инженерной и транспортной  инфраструктур, связанных с обслуживанием данной зоны.  

В соответствии с приказом Министерства строительства развития  инфраструктуры Свердловской области от 25.12.2017 № 1375-П «О внесении  изменений в Приказ Министерства строительства и развития инфраструктуры  Свердловской области от 29.06.2017 № 704-п «Об утверждении Правил  землепользования и застройки городского округа - муниципального  образования «город Екатеринбург», указанный участок находится в  территориальной зоне Р-1 «Зона отдыха населения», согласно регламенту  которой строительство объектов капитального строительства запрещено.  

Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается. С  учетом изложенного, а также принимая во внимание то обстоятельство, что  Генеральный план развития городского округа - муниципального образования  «город Екатеринбург», Правила землепользования и застройки,  функциональное, территориальное зонирование не изменены, ответчику  отказано во внесении соответствующих изменений, градостроительный план  земельного участка не предусматривает возможности осуществления на  участке строительства, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик  в рассматриваемый период не имеет объективной возможности использования  земельного участка в соответствии с указанным в договоре разрешенным  использованием.  

Приняв во внимание взаимный характер договора аренды, невозможность  использования участка ответчиком в соответствии с договором, отсутствие  доказательств использования ответчиком участка по иному назначению, суды  обоснованно указали на отсутствие у ответчика обязательств по уплате  арендной платы, выплате неустойки.  

При таких обстоятельствах в удовлетворении первоначального иска  отказано обоснованно.  

Приведенные истцом доводы о том, что земельный участок предоставлен  ответчику в аренду с целевым использованием, допустимым в период  возникновения арендных отношений, на правоотношения, возникшие до  утверждения Правил, распространяется правовой режим, возникший до их  утверждения, ответчиком не представлено доказательств отсутствия  возможности использовать земельный участок по целевому назначению,  указанному в договоре, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной  инстанции и были правомерно отклонены с учетом представления ответчиком  достаточных и достоверных доказательств отсутствия возможности  использования участка в целях строительства в указанный в иске период.  

То обстоятельство, что ответчик не обращался с заявлением об изменении  разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре, на  иной вид разрешенного использования, с заявление о выдаче разрешения на  строительство, ответчиком не обжаловано решение об отказе во внесении  изменений в Правила землепользования и застройки, обоснованно признано  апелляционным судом не имеющим значения для правильного рассмотрения  дела.  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом  кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в  мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись  предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана  надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке  установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически  ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает  несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз  пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле  доказательства.  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие  существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства  исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований  для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда  кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся  основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не  установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление  апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения  кассационной жалобы отсутствуют.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2022 по делу  

 № А60-61697/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 12.10.2022 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу Министерства по управлению государственным  имуществом Свердловской области – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного  Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его  

принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи Л.А. Суспицина  

 А.С. Полуяктов