ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-259976/23-125-1383

г. Москва

24 сентября 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2024 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Судьи Самодуровой К.С.

при ведении протокола помощником судьи Летовым А.В.

рассмотрев в открытом  судебном заседании дело 

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕНТА" (164515, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, МОРСКОЙ 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.07.2020, ИНН: 

<

***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо - ДЕПАРТАМЕНТ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ГОРОДА МОСКВЫ

об обязании заключить договор купли-продажи.

при участии

от истца: ФИО1 (доверенность № ДГИ-Д-1528/23 от 05.12.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: ФИО2 (доверенность от 31.08.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО), 

от третьего лица -  не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РЕНТА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы, об обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции (с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений). 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме с учетом заявленного ходатайства об уточнении. 

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям изложенным в письменном отзыве. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам. 

Как усматривается из материалов дела, между ООО "Рента" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды от 24.09.2020 № 00-00816/20 г. нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13), общей площадью 106,2 кв.м. (далее – Договор аренды).

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы, запись в ЕГРН от 07.03.2006 № 77-77-05/002/2006-635.

ООО "Рента" является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а Ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что (в ред. от 29.12.2022): 

1)арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 

2)отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;  

4)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5)сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям. 

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет с даты заключения договора аренды, площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Поскольку истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений.

Заявлением от 25.07.2023 Истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с запросом о предоставлении Государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13), общей площадью 106,2 кв.м.

Письмом от 21.08.2023 № 33-5-118947/23-(0)-2 Департамент ответил отказом в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что арендуемое помещение включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Арендуемое помещение включено в указанный Перечень Распоряжением ДГИ г. Москвы от 19.03.2020 № 9122 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 11 сентября 2017 г. № 29626».

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Решение о проведении торгов по предоставлению права аренды в отношении Объекта было принято на основании Распоряжения ДГИ г. Москвы № 14270 от 07.05.2020 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда, находящийся в собственности города Москвы, по адресу: 

<

...>».

15.06.2020 ‒ дата публикации извещения о проведении торгов;

17.06.2020 ‒ дата начала приема заявок на участие в торгах;

Данные сведения подтверждается сведениями лотовой документации, а также информацией, размещенной на официальном сайте электронной торговой площадки по проведению торгов в отношении Объекта аренды (https://utp.sberbank-ast.ru/AP/NBT/PurchaseView/1194/0/0/608002).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы» (далее - Закон о правовых актах города Москвы) правовыми актами города Москвы являются официальные документы, принятые жителями города Москвы на референдумах города Москвы, принятые (изданные) органами государственной власти города Москвы (должностными лицами города Москвы), содержащие положения нормативного характера и (или) индивидуального действия и направленные на регулирование общественных отношений.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о правовых актах города Москвы к подзаконным правовым актам города Москвы относятся правовые акты, направленные на реализацию федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Устава города Москвы, иных нормативных правовых актов города Москвы. К подзаконным правовым актам относятся, в числе прочего, приказы и распоряжения органов исполнительной власти города Москвы (подп. 6 ч. 3 ст. 4 Закона о правовых актах города Москвы).

Распоряжение не содержит норм права, устанавливает и изменяет права и обязанности конкретных лиц, в частности, права и законные интересы Истца, нарушенные в результате включения в Перечень Объекта, арендуемого Истцом.

Как следует из ч. 2 ст. 19 Закона о правовых актах города Москвы, официальным опубликованием правового акта считается первая публикация его полного текста в официальном издании органа государственной власти (электронной версии данного издания) или первое размещение (опубликование) его полного текста на официальном сайте органа государственной власти в сети Интернет.

Одновременно с этим порядок формирования, ведения и опубликования Перечня утвержден Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП (далее - Постановление № 211-ПП).

В силу п. 2.5 Постановления № 211-ПП формирование и ведение перечней основывается на следующих основных принципах: достоверности данных и легитимности источников информации, используемых для ведения перечней; возможности оперативного доступа к сведениям перечней; ежегодной актуализации перечней до 1 ноября текущего года.

Согласно п. 2.7 Постановления № 211-ПП ведение перечней осуществляется Заинтересованным лицом в электронной форме.

Вместе с тем Перечень и все внесенные в него изменения подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации в течение 10 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.1 Постановления № 211-ПП); и опубликованию в отдельном разделе на официальном 5 сайте Заинтересованного лица в сети Интернет в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (п. 3.1.4.2 Постановления № 211-ПП).

Между тем, Распоряжение не было опубликовано ни к 22.03.2020 (3-й рабочий день), ни к 02.04.2020 (10-й рабочий день).

В целях полного и правильного рассмотрения дела, а также для исследования вопроса о дате вступления в силу распоряжения с учетом его  фактического опубликования на официальном сайте, судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен ДЕПАРТАМЕНТ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ГОРОДА МОСКВЫ.

В свою очередь, ДЕПАРТАМЕНТ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ГОРОДА МОСКВЫ в материалы дела представил письменные пояснения, а также сведения об опубликовании Распоряжения.

Согласно указанным пояснениям, а также приложенным к ним доказательствам, фактической датой публикации распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2021г. №28390 является 26 июля 2021 г. в 16:46:33. 

Таким образом, Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 не было опубликовано в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Следовательно, Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 не действовало как на момент проведения торгов, так и на момент заключения Договора аренды.

Факт нарушения порядка опубликования Распоряжения от 19.03.2020 № 9122 также неоднократно был подтвержден судебной практикой (дела № А40-246192/2022, А40-274136/2022, А40-86343/2023, А40-54756/2023, А40-80962/2023, А40-74450/2023).

Суд учитывает разъяснения, приведенные в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым в силу абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Согласно ч.9 ст. 20 Закона г. Москвы от 08.07.2009 N 25 "О правовых актах города Москвы", если правовой акт не опубликован официально до указанной в нем даты вступления в силу, то правовой акт вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования.

Судом также учтено, что заявка на участие в торгах была подана ООО «Рента» еще 16.07.2020, то есть до момента официального опубликования Распоряжения ДГИ от 19.03.2020 № 9122, что подтверждается данными из личного кабинета организации с сайта электронной торговой площадки - https://www.sberbank-ast.ru.

Таким образом, на момент принятия решения об участии в торгах (подачи соответствующей заявки) и ознакомления Истца с документацией об аукционе, Объект аренды не был включен в Перечень.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 08.06.2020, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 19.03.2020 № 9122 арендуемое истцом помещение включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При обращении в суд общество указало на то, что включение объекта в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства является злоупотреблением правом со стороны Департамента, поскольку препятствует его выкупу и лишает ООО «Рента» соответствующего права.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159 выкуп помещения, находящегося в перечне, возможен только по прошествии пяти лет нахождения объекта в перечне. Такой порядок является более длительным и обременительным по сравнению с общим порядком выкупа имущества, установленным ст. 3 Закона № 159.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Арендуемое помещение включено в перечень государственного имущества, созданный Ответчиком на основании ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства» (далее ‒ Перечень), на основании Распоряжения от 19.03.2020 № 9122.

Обстоятельство наличия / отсутствия объекта недвижимости в указанном перечне имеет принципиальное правовое значение для определения момента возникновения преимущественного права арендатора на выкуп такого объекта.

Согласно ч. 2.1 ст. 9 ФЗ-159 (в ред. от 29.12.2022, действовавшей на дату подачи истцом заявления о выкупе), заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в перечень, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления о выкупе находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Вместе с тем, общий срок, по истечении которого арендатор вправе подавать заявление на выкуп, составляет два года (п. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 9 ФЗ-159). Данный срок применяется ко всем помещениям, которые не включены в перечень.

Таким образом, включение недвижимого имущества в перечень влечет для арендатора более затруднительный порядок выкупа по сравнению с общими правилами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 (далее - Информационное письмо № 134), суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Федерального закона № 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Приведенные разъяснения ВАС РФ свидетельствуют, что в случае злоупотребления правом со стороны публичного собственника суд может признать за арендатором право на выкуп по общим основаниям (на основании ст. 3 и ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159).

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства № 209-ФЗ, государственное имущество, включенное в Перечни, используется в целях предоставления его во владение и в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП.

Согласно ч. 1 ст. 15 ФЗ-209, инфраструктурой поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является система коммерческих и некоммерческих организаций, которые создаются, осуществляют свою деятельность или привлекаются в качестве поставщиков (исполнителей, подрядчиков) для осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при реализации государственных программ РФ, субъектов РФ, муниципальных программ, обеспечивающих условия для создания субъектов малого и среднего предпринимательства, и для оказания им поддержки.

Вышеприведенные положения законодательства РФ свидетельствуют, что включение имущества в перечни не может быть произвольным и должно быть мотивировано с позиции законодательства РФ о поддержке малого предпринимательства.

Исходя из смысла вышеприведенных норм законодательства РФ для объектов, включенных в перечень, должны применяться льготные условия аренды либо арендатору такого имущества должна быть предоставлена имущественная поддержка в иной форме.

Таким образом, общая законодательная идея по созданию перечня заключается в создании наиболее щадящих и льготных условий для лиц, только начинающих предпринимательскую деятельность, что неоднократно подтверждено судебной практикой (Постановления 9 ААС от 10.04.2024 по делу № А40-75637/2023, от 31.01.2024 по делу № А40-7593/2023 и др.).

Данный вывод подтверждается также тем, что законодательство РФ предусматривает усложненный порядок выкупа помещений, включенных в перечень, в рамках 159-ФЗ, что обусловлено особым социально-экономическом значением таких объектов недвижимости.

Однако, в нарушение требований ч. 4 ст. 18 ФЗ-209 истцу не было предоставлено никакой имущественной поддержки от включения арендуемого помещения в перечень, что подтверждено истцом документально.

Права аренды в отношении спорного помещения были получены истцом на аукционе (п. 1.1. Договора аренды), что само по себе исключает наличие у истца каких-либо льгот.

Так, согласно п. 13.10. Договора (раздел «Особые условия»), льготы по арендной плате, предусмотренные правовыми актами г. Москвы, не применяются к договору, заключенному по результатам аукциона.

Кроме того, согласно п. 13.4. договора, величина арендной платы по договору, заключенному по результатам аукциона, не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Департаментом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, в чем выражается имущественная поддержка истца как арендатора спорного помещения и в чем выражалась необходимость включения спорного помещения в перечень после вступления в силу 159-ФЗ.

Не представлено Департаментом и доказательств, свидетельствующих о соответствии истца установленным критериям инфраструктуры поддержки субъектов МСП.

Включение помещения в перечень ставит истца в худшее правовое положение по сравнению с арендаторами помещений, не включенных в перечень, поскольку истец, в частности, вынужден уплачивать арендную плату по рыночной ставке до момента исключения объекта из Перечня.

Действия Департамента не отвечают целям и задачам ФЗ-159, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Департамент не указывает на какие-либо обстоятельства, обосновывающие необходимость усложненного порядка приватизации спорного помещения и, соответственно, его включения в перечень.

Кроме того, сама возможность формирования перечня имущества, которое может быть использовано только в целях предоставления их в пользование на долгосрочной основе, возникла у Департамента не после введения в действие 159-ФЗ, а в связи с принятием 209-ФЗ от 24.07.2007, чего в рассматриваемом случае сделано не было.

Следовательно, у Департамента не имелось правовых оснований и (или) социально-экономических предпосылок для включения Объекта в Перечень.

Информация о включении Объекта в Перечень не указана и в самом Договоре аренды.

С учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме № 134, Суд приходит к выводу, что положения ч. 2.1. ст. 9 ФЗ-159, устанавливающая специальные правила выкупа недвижимости, включенной в перечень, не подлежат применению для истца. Для истца должны быть применены общие правила выкупа (ч. 2 ст. 9 ФЗ № 159).

Кроме того, исходя из смысла разъяснений, приведенных в п. 5 Информационного письма № 134, обоснованным и оправданным является наличие в Перечне только тех помещений, которые находились в нём ещё на дату вступления в силу 159-ФЗ (2009 г.).

Включение помещений в Перечень после вступления в силу 159-ФЗ (с учетом отсутствия у арендатора каких-либо льгот и получения им права аренды на торгах) не может быть признано обоснованным, поскольку создает для арендатора немотивированные и неоправданные препятствия в реализации права на выкуп по общим основаниям, предусмотренным ст. 3 ФЗ № 159.

Судом также учтено, что Распоряжением № 95743 от 15.11.2023 (стр. 68, п. 1396) Департамент самостоятельно досрочно (до истечения 5-летнего срока) исключил Объект аренды из Перечня.

При таких фактических обстоятельствах, учитывая исключение Объекта из Перечня и проведение судебной оценочной экспертизы, отказ в иске по формальным основаниям не способствует целям эффективного отправления правосудия.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, суд приходит к выводу, что положения ч. 2.1. ст. 9 ФЗ № 159 (специальные правила выкупа для Объектов, включенных в Перечень) не могут быть применены в отношении Истца, в связи с чем отказ Департамента в реализации преимущественного права выкупа, выраженный Письмом от 21.08.2023 № 33-5-118947/23-(0)-2, является незаконным.

В связи с соответствием ООО «Рента» всем условиям, установленным ст. 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», 01.09.2023 г. ООО «Рента» направило претензию (оферту) в адрес Департамента с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей, Отчетом об оценке указанного нежилого помещения ООО «Бизнес-оценка» № 49-76/585 от 31.08.2023 г. Данная Претензия оставлена Департаментом без удовлетворения.

Таким образом, поскольку Департамент городского имущества города Москвы уклоняется от заключения Договора купли-продажи, ООО «Рента» вынуждено обратиться в Арбитражный суд города Москвы с настоящим исковым заявлением.

Согласно отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Бизнес-оценка» № 49-76/585 от 31.08.2023 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 106,2 кв.м., находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом.II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13) по состоянию на 25.07.2023 г. составляет цене 5 947 200 рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2024 г. по делу № А40-259976/23-125-1383 назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом.II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13), общей площадью 106,2 кв.м. по состоянию на 25.07.2023? Проведение экспертизы поручено АНО "Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина", эксперту ФИО3.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Согласно Заключению независимого оценщика АНО "Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина" № 51-24 от 15.07.2024 г. по делу № А40-259976/23-125-1383, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом.II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13), общей площадью 106,2 кв.м. по состоянию на 25.07.2023 составила 6 796 000 (шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей без учёта НДС.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В судебное заседание 18.09.2024 по ходатайству ответчика был вызван эксперт.

В судебном заседании представитель ответчика задал эксперту вопросы, на которые эксперт дал исчерпывающие пояснения (занесено в протокол судебного заседания от 18.09.2024; диск с аудиозаписью судебного заседания приобщен к материалам дела; кроме того, к материалам дела приобщены письменные вопросы ответчика к эксперту и письменные ответы эксперта по поставленным вопросам). У эксперта отобрана подписка (статья 307 УК РФ).

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей  55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности.

Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным рыночную стоимость определить в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом АНО "Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина", эксперту ФИО3.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как указано судом ранее, надлежащих доказательств публикации Распоряжения от 19.03.2020 № 9122 в материалы дела не представлено.

Согласно абз. 13 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным.

Факт нарушения Департаментом установленного порядка публикации Перечня и вносимых в него изменений сам по себе является достаточным основанием для неприменения соответствующего акта Департамента и отсутствия у такого акта юридической силы как противоречащего законодательству г. Москвы.

С учетом нарушения Ответчиком порядка публикации, предусмотренного п. 3.1.4.2. Постановления № 211, Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 не приобрело юридической силы и не действует как противоречащее законодательству г. Москвы.

Следовательно, Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 не действовало на момент подачи заявки о проведении торгов, их проведения и заключения Договора аренды.

Суд также отмечает ошибочность доводов Департамента, полагающего, что  Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 вступило в силу в момент его подписания, поскольку в силу положений Закона города Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы», Порядка формирования, ведения и опубликования Перечня, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП распоряжение подлежало обязательному опубликованию в отдельном разделе на официальном сайте департамента в сети «Интернет» в течение 3 рабочих дней со дня утверждения (пункт 3.1.4.2 Порядка № 211-ПП).

Соответственно, ссылка Департамента на положения п. 6. ст. 20 Закона г. Москвы от 08.07.2009 № 25 «О правовых актах города Москвы» является необоснованной, данная норма не полежит применению, поскольку порядок опубликования и ведения Перечня и внесения всех изменений в Перечень урегулирован специальными нормами Постановления № 211, которым предусмотрены специальный порядок и сроки опубликования Перечня и всех вносимых в него изменений. Данный вывод подтверждается актуальной правовой позицией, изложенной в Постановлениях АС Московского округа от 22.04.2024 по делу № А40-7593/2023, от 09.04.2024 по делу № А40-271907/2022.

Судом также учтено, что заявка на участие в торгах была подана ООО «Рента» еще 16.07.2020, соответственно, до момента официального опубликования Распоряжения ДГИ от 19.03.2020 № 9122, что подтверждается данными из личного кабинета организации с сайта электронной торговой площадки - https://www.sberbank-ast.ru.

Таким образом, на момент принятия решения об участии в торгах (подачи соответствующей заявки) и ознакомления Истца с документацией об аукционе, Объект аренды не был включен в Перечень.

Довод Департамента о том, что информация о нахождении Объекта в Перечне содержалась в лотовой (аукционной) документации, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления. Так, наличие информации в лотовой (аукционной) документации не подменяет публикацию Распоряжения № 9122 от 19.03.2020 и не придает Распоряжению легальности. Заявитель подал заявку на участие в торгах, руководствуясь отсутствием в официальных источниках сведений о нахождении Объекта в Перечне. Более того, информация о нахождении Объекта в Перечне не фигурирует и в самом Договоре аренды.

Доводы Департамента не опровергают установленный факт нарушения процедуры публикации Распоряжения от 19.03.2020 № 9122. 

Кроме того, сама по себе лотовая документация о проведении торгов не является официальным источником опубликования правовых актов г. Москвы.

Само по себе упоминание в лотовой документации Распоряжения от 19.03.2020 № 9122 не придает такому акту юридическую силу, поскольку данное Распоряжение принято с нарушениями законодательства г. Москвы. 

Доводы Департамента никак не опровергают позицию истца о незаконности и необоснованности включения помещения в перечень и не обосновывают, в чем была необходимость включения спорного объекта недвижимость в перечень.

Согласно абз. 13 ст. 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа независимо от признания этого акта недействительным (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Кроме того, согласно ч. 4.4. ст. 18 ФЗ-209, сведения об утвержденных Перечнях, а также об изменениях в них подлежат представлению в корпорацию развития малого и среднего предпринимательства в целях проведения мониторинга в соответствии с ч. 5 ст. 16 указанного Закона.

Такой корпорацией является АО «Корпорация «МСП».

Состав указанных сведений, сроки, порядок и форма их представления установлены Приказом Минэкономразвития России от 20.04.2016 № 264.

Однако, Департаментом в материалы дела не представлено доказательств представления в АО «Корпорация «МСП» вышеуказанных сведений о Перечне (в том числе, Распоряжения от 19.03.2020 № 9122), что также свидетельствует о незаконности действий Департамента по включения объекта в перечень.

С учетом фактических обстоятельств настоящего дела и доводов Истца, не опровергнутых Департаментом, Распоряжение от 19.03.2020 № 9122 не подлежит применению, поскольку в указанной части данное Распоряжение противоречит ч. 1 ст. 15, ч. 4 ст. 18, ч. 4.4. ст. 18 ФЗ-209, а также положениям п. 3.1.4.2. Постановления № 211.

Судебная практика, на которую ссылается Департамент, основана на иных фактических обстоятельствах и не имеет отношения к настоящему спору, поскольку касается других распоряжений ответчика.

Доводы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются судом, поскольку в силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Таким образом, Законом № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд первой инстанции установил, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 6 796 000 руб. без учета НДС. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. 

На основании изложенного, исковые требования истца, об обязании заключить договор купли-продажи в изложенной редакции подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

 На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Рента» (ОГРН 

<

***>) договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом.II, ком. 1-4, 6, 7, 9-13), общей площадью 106,2 кв.м. по цене 6 796 000 (шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 7 (семь) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

№_________

г. Москва                                                                              «____»____________ 202__года   

 

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП в лице _________________________________________________________, действующего на основании __________________________, одной стороны, и 

ООО «РЕНТА», именуемое  в  дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора ФИО4, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые  вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее – Договор) о нижеследующем.  

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

1.1. Продавец   обязуется   передать   в   собственность   Покупателя   объект недвижимости с кадастровым номером 77:05:0004006:4592, общей площадью 106,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (далее ‒ Объект), а Покупатель принять и оплатить это имущество. 

1.2. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога. 

1.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта. 

1.4. Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

1.5. Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

 

2.1. Продавец обязан в срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора, но не ранее исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в пункте 2.2.2 Договора, а также поступления первого платежа в соответствии с п. 3.4 Договора, направить в орган регистрации прав заявления и документы, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Полностью уплатить цену Объекта (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.4 Договора.

2.2.2. В срок не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора произвести первый платеж в соответствии с п. 3.4 Договора, предоставив копию платежного поручения Продавцу, и направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – орган регистрации прав), заявления на государственную регистрацию перехода права собственности и залога на Объект, предоставив Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию перехода права собственности и залога Объекта.

2.2.3. Осуществить все иные действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и государственной регистрации залога на Объект в Едином государственном реестре недвижимости. 

2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и залога на Объект несет Покупатель.

2.4. В случае непоступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (непредставление подтверждающих оплату документов), настоящий договор расторгается в установленном законодательством порядке. 

2.5.   В случае расторжения Договора по согласию сторон Покупатель возвращает Продавцу Объект, указанный в пункте 1.1. Договора, а денежные средства, полученные в качестве оплаты за Объект, возвращаются Покупателю получателем платежей.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 

3.1. Цена Объекта составляет 6 796 000 (шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с Отчетом независимого оценщика № 51-24 от 15.07.2024 г. (далее – Отчет) об определении рыночной стоимости Объекта, выполненным АНО «Содружество экспертов МГЮА им. О.Е.Кутафина».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2.  Оплата по Договору производится в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3.  На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до_________ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 80 904 (восемьдесят тысяч девятьсот четыре) руб. 77 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. 

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

3.5. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве

(Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

Банк получателя – ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет 

<

***>

КБК – 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в Договоре.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав. 

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца. 

4.4. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего Договора, на Объект, находящийся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке. 

4.4.1. Денежные средства, уплаченные Покупателем по настоящему Договору до момента обращения взыскания на Объект, являющийся предметом залога по настоящему Договору, подлежат возврату Покупателю за вычетом арендной платы за пользование Объектом, указанной в п. 4.4.2. 

4.4.2. За пользование Объектом, являющимся предметом настоящего Договора, за период с момента заключения настоящего Договора и до обращения взыскания на Объект с Покупателя взимается арендная плата в соответствии с размером арендной платы, установленной договором аренды, который существовал между Продавцом и Покупателем до момента заключения настоящего Договора. 

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты пени в размере 0,05 % процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. 

Уплата пени не освобождает Покупателя от взятых на себя обязательств. 

5.2.  Начисление пени осуществляется со дня, следующего за установлением по Договору днем оплаты, по день фактической оплаты включительно. 

5.3.  Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

 

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров. 

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

 

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

 

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора. 

 

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

8.1.  Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй  у Покупателя, третий передается в орган регистрации прав. 

 

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

 

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества города Москвы 

Адрес: 123112, 

<

...> Красногвардейский

проезд, д. 21, стр. 1.

ИНН 

<

***>

КПП 770301001

ОГРН 

<

***> (дата внесения

записи: 27.02.2013, регистрирующий

орган: Межрайонная инспекция ФНС

России № 46 по г. Москве)

Общество с ограниченной ответственностью «Рента» 

164515, 

<

...>

ИНН 

<

***>

КПП 290201001

ОГРН 

<

***> (дата внесения записи: 02.07.2020, регистрирующий орган: Управление Федеральной налоговой службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу)

______________________________

Генеральный директор

ФИО4

_____________________________________________________________

   (подпись, М.П.)                                                 (подпись, М.П.)

ПРИЛОЖЕНИЕ № ___ от ___ ______________ 20__ г.

к Договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) №_______________________________ от «___»______________20__ года

Номер платежа

Ежемесячная 

сумма оплаты 

с учетом 

процентов за 

предоставлен   ную рассрочку 

(руб.)

В том числе:  

Сумма 

основного 

долга (руб.)

Сумма 

процентов за 

предоставле

нную 

рассрочку 

(руб.) *

Срок оплаты  

1

80 904,77

Не позднее 1 месяца с даты Договора

2

80 904,77

Не позднее 2-ух месяцев с даты Договора

3

80 904,77

Не позднее 3-ех месяцев с даты Договора

4

80 904,77

Не позднее 4-ех месяцев с даты Договора

5

80 904,77

Не позднее 5-ти месяцев с даты Договора

6

80 904,77

Не позднее 6-ти месяцев с даты Договора

7

80 904,77

Не позднее 7-ми месяцев с даты Договора

8

80 904,77

Не позднее 8-ми месяцев с даты Договора

9

80 904,77

Не позднее 9-ти месяцев с даты Договора

10

80 904,77

Не позднее 10-ти месяцев с даты Договора

11

80 904,77

Не позднее11-ти месяцев с даты Договора

12

80 904,77

Не позднее 12-ти месяцев с даты Договора

13

80 904,77

Не позднее 13-ти месяцев с даты Договора

14

80 904,77

Не позднее 14-ти месяцев с даты Договора

15

80 904,77

Не позднее 15-ти месяцев с даты Договора

16

80 904,77

Не позднее 16-ти месяцев с даты Договора

17

80 904,77

Не позднее 17-ти месяцев с даты Договора

18

80 904,77

Не позднее 18-ти месяцев с даты Договора

19

80 904,77

Не позднее 19-ти месяцев с даты Договора

20

80 904,77

Не позднее 20-ти месяцев с даты Договора

21

80 904,77

Не позднее 21-го месяца с даты Договора

22

80 904,77

Не позднее 22-ух месяцев с даты Договора

23

80 904,77

Не позднее 23-ех месяцев с даты Договора

24

80 904,77

Не позднее 24-ех месяцев с даты Договора

25

80 904,77

Не позднее 25-ти месяцев с даты Договора

26

80 904,77

Не позднее 26-ти месяцев с даты Договора

27

80 904,77

Не позднее 27-ми месяцев с даты Договора

28

80 904,77

Не позднее 28-ми месяцев с даты Договора

29

80 904,77

Не позднее 29-ти месяцев с даты Договора

30

80 904,77

Не позднее 30-ти месяцев с даты Договора

31

80 904,77

Не позднее 31-го месяца с даты Договора

32

80 904,77

Не позднее 32-ух месяцев с даты Договора

33

80 904,77

Не позднее 33-ех месяцев с даты Договора

34

80 904,77

Не позднее 34-ех месяцев с даты Договора

35

80 904,77

Не позднее 35-ти месяцев с даты Договора

36

80 904,77

Не позднее 36-ти месяцев с даты Договора

37

80 904,77

Не позднее 37-ми месяцев с даты Договора

38

80 904,77

Не позднее 38-ми месяцев с даты Договора

39

80 904,77

Не позднее 39-ти месяцев с даты Договора

40

80 904,77

Не позднее 40-ка месяцев с даты Договора

41

80 904,77

Не позднее 41-ого месяца с даты Договора

42

80 904,77

Не позднее 42-ух месяцев с даты Договора

43

80 904,77

Не позднее 43-ех месяцев с даты Договора

44

80 904,77

Не позднее 44-ех месяцев с даты Договора

45

80 904,77

Не позднее 45-ти месяцев с даты Договора

46

80 904,77

Не позднее 46-ти месяцев с даты Договора

47

80 904,77

Не позднее 47-ми месяцев с даты Договора

48

80 904,77

Не позднее 48-ми месяцев с даты Договора

49

80 904,77

Не позднее 49-ти месяцев с даты Договора

50

80 904,77

Не позднее 50-ти месяцев с даты Договора

51

80 904,77

Не позднее 51-ого месяца с даты Договора

52

80 904,77

Не позднее 52-ух месяцев с даты Договора

53

80 904,77

Не позднее 53-ех месяцев с даты Договора

54

80 904,77

Не позднее 54-ех месяцев с даты Договора

55

80 904,77

Не позднее 55-ти месяцев с даты Договора

56

80 904,77

Не позднее 56-ти месяцев с даты Договора

57

80 904,77

Не позднее 57-ми месяцев с даты Договора

58

80 904,77

Не позднее 58-ми месяцев с даты Договора

59

80 904,77

Не позднее 59-ти месяцев с даты Договора

60

80 904,77

Не позднее 60 месяцев с даты Договора

61

80 904,77

Не позднее 61 месяца с даты Договора

62

80 904,77

Не позднее 62 месяцев с даты Договора

63

80 904,77

Не позднее 63 месяцев с даты Договора

64

80 904,77

Не позднее 64 месяцев с даты Договора

65

80 904,77

Не позднее 65 месяцев с даты Договора

66

80 904,77

Не позднее 66 месяцев с даты Договора

67

80 904,77

Не позднее 67 месяцев с даты Договора

68

80 904,77

Не позднее 68 месяцев с даты Договора

69

80 904,77

Не позднее 69 месяцев с даты Договора

70

80 904,77

Не позднее 70 месяцев с даты Договора

71

80 904,77

Не позднее 71 месяца с даты Договора

72

80 904,77

Не позднее 72 месяцев с даты Договора

73

80 904,77

Не позднее 73 месяцев с даты Договора

74

80 904,77

Не позднее 74 месяцев с даты Договора

75

80 904,77

Не позднее 75 месяцев с даты Договора

76

80 904,77

Не позднее 76 месяцев с даты Договора

77

80 904,77

Не позднее 77 месяцев с даты Договора

78

80 904,77

Не позднее 78 месяцев с даты Договора

79

80 904,77

Не позднее 79 месяцев с даты Договора

80

80 904,77

Не позднее 80 месяцев с даты Договора

81

80 904,77

Не позднее 81 месяца с даты Договора

82

80 904,77

Не позднее 82 месяцев с даты Договора

83

80 904,77

Не позднее 83 месяцев с даты Договора

84

80 904,77

Не позднее 84 месяцев с даты Договора

ИТОГО:

6 796 000,00

* в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008, №159-ФЗ начисление процентов, осуществлено исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 

ПРОДАВЕЦ _________________   ПОКУПАТЕЛЬ ___________

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО «Рента» (ОГРН 

<

***>) расходы по проведению судебной экспертизы в размере 66 000 (шестьдесят шесть тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

К.С. Самодурова