﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3837/2021

Дело № А57-11539/2020

г. Казань

21 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21  июля 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Муравьёва С.Ю., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Халидовой Р.И.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Саратовской области представителя:

ответчика –  Захаровой О.Л. (доверенность от 15.06.2020),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова  

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2021

по делу № А57-11539/2020

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511) к жилищно-строительному кооперативу «Стройком-2011» (ИНН 6454113380, ОГРН 1116454007515) о взыскании в доход муниципального бюджета задолженности по договору аренды земельного участка № А-11-534Ю-2 от 21.12.2011 в сумме 135 460,52 руб., неустойки в сумме 21 573,61 руб.,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Стройком-2011» (далее – ЖСК «Стройком-2011», кооператив, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:155 в размере 135 460,52 руб., неустойки в размере 21 573,61 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, одновременной заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 61.03.2021 в удовлетворении ходатайства Комитета о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

Комитет обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 153.1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Саратовской области.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация) от 22.12.2010 № 3169 КСД «Сакоза» предоставлен в аренду сроком до 15.05.2028 земельный участок площадью 530 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020308:144, для размещения домов многоэтажной жилой застройки по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 1. 

Во исполнение данного постановления между администрацией (арендодатель) и КСД «Сакоза» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2. 

В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды земельного участка стал кооператив. 

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2011 № А11-534Ю-2 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Указывая, что кооператив в период с 01.01.2017 по 31.12.2019 ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы по договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2, претензия от 21.04.2020 № 1911/7761 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени оставлена без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной оплаты и сроков её внесения», самостоятельно произведя расчёт задолженности с применением коэффициента – 0,2% от кадастровой стоимости, и признав доказанным факт отсутствия задолженности по договору аренды земельного участка, в иске отказал.

По мнению судебной коллегии, выводы суда нельзя признать в полной мере правильными.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (часть 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 89-ФЗ) специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Законе № 189-ФЗ предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона № 189-ФЗ, следовательно, собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № А51-27083/2013).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. 

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В пункте 66 постановления № 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса (часть 1). Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 2).

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, как под многоквартирным жилым домом, так и под отдельно детскими площадками, проездами между домами, благоустройством прилегающей территории к жилым домам.

В результате раздела земельного участка общей площадью 25 866 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:155 с сохранением в измененных границах, с образованием следующих земельных участков: земельный участок площадью 4912 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:364, земельный участок площадью 3204 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:365, земельный участок площадью 3103 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:366, земельный участок площадью 1241 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:367, земельный участок площадью 1036 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:368, земельный участок площадью 4576 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:369, земельный участок площадью 3612 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:370, земельный участок площадью 3452 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:371, земельный участок площадью 200 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:372.

Земельный участок  площадью 530 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:155 в измененных границах поставлен на кадастровый учет 21.03.2013.

Таким образом, применительно к спорному случаю в результате раздела в 2010 году исходного земельного участка, на котором расположены МКД, элементы благоустройства (дорога), используемые домовладельцами стали находиться на иных земельных участках, арендаторами которых являются третьи лица.

Материалы дела доказательств того, что при разделе и формировании земельного участка под МКД, по сути, учитывалась (исключалась) площадь необходимая для эксплуатации домов с элементами благоустройства (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), не содержат.

.В связи с чем, учитывая, что такие участки могли находиться в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, с целью законности действий по разделу исходного участка суду следовало проверить правовые основания для такого раздела и формирования самостоятельных участков, для цели их предоставления в аренду ЖСК.

Кроме того, не исследованы вопросы о согласии собственников помещений на раздел исходного участка и основания для предоставления образуемых участков, в том числе и земельного участка, по которому производится взыскание по настоящему делу в аренду третьему лицу, при наличии на них объектов благоустройства.

С целью всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, суду необходимо было проверить законность формирования земельного участка под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иных объектов предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства возведенных обществом домов.

При этом необходимо учитывать, что границы и размеры земельных участков, на которых располагаются жилые дома, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В отсутствие доказательств обоснованности и соразмерности площади и границ земельного участка под МКД, взыскание арендной платы за земельные участки, которые фактически могут входить в состав земельного участка под названным МКД, нельзя признать соответствующим закону. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округу от 19.07.2021 по делу № А57-11541/2020, от 20.07.2021 по делу № А57-11536/2020.

Поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора судом не исследовались, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и направления дела на новое рассмотрение в названный суд в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду необходимо следует правильно установить значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Нарушений судами норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены оспариваемого судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31.01.2021 по делу № А57-11539/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				     А.Ф. Фатхутдинова

Судьи								     С.Ю. Муравьёв

									      Р.В. Ананьев