Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-8292/18

06 апреля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Т.В. Сороченковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по заявлению ООО "ОЛИМП-АЛЬЯНС" об установлении факта, имеющего юридическое значение, при участии заинтересованных лиц Министерства строительного комплекса Московской области, Администрации Щелковского муниципального района Московской области

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОЛИМП-АЛЬЯНС" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение, а именно факта того, что инвестиционный контракт №35 от 30.06.2005 г., заключенный между ООО "ОЛИМП-АЛЬЯНС" и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области, Минстроем Московской области, зарегистрированный в реестре Минстроя Московской области за номером 173/14-05 от 01.07.2005 г., является договором о развитии застроенной территории.

В качестве заинтересованных лиц к участию в деле привлечены Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация Щелковского муниципального района Московской области.

Заинтересованные лица возражений по заявлению не представили. Администрация Щелковского муниципального района Московской области заявление поддерживает.

Как установлено судом, 30.06.2005 г. между ООО «Олимп-Альянс» (Инвестор), Администрацией Щелковского муниципального района Московской области, Минстроем Московской области заключен инвестиционный контракт № 35 на комплексную застройку микрорайона № 5 Центрального жилого района г. Щелково Московской области с социальной, инженерной     инфраструктурами     и     благоустройством     на     земельном     участке ориентировочной площадью 4,76 га. Инвестиционный контракт зарегистрирован в реестре Минстроя Московской области за№ 173/14-05 от 01.07.2005 г.

Условиями инвестиционного контракта предусмотрено расселение граждан из аварийного жилья, расположенного  в   границах застраиваемой   территории,  с последующим сносом многоквартирных домов.

11.04.2006 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № 16 к инвестиционному контракту (per. № в реестре 173-1/14-05от 11.04.2006 г.), в соответствии с которым условие о долевом участии Инвестора в строительстве и реконструкции инженерных сетей на территории Московской области признано утратившим силу. При этом, обязанность Инвестора по созданию объектов инженерной инфраструктуры в границах застраиваемой территории осталась без изменения.

Постановлением Главы Щелковского муниципального района Московской области от 12.12.2006 г. № 3687 утвержден проект планировки территории микрорайона № 5 по ул. Центральная в г. Щелково, разработанный ООО «Олимп-Альянс».

28.05.2008 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному контракту (per. № в реестре 173-2/14-05от 15.12.2008 г.), в соответствии с которым установлены условия строительства многоквартирного дома первой очереди застройки.

09.12.2008 г. между Администрацией и ООО «Олимп-Альянс» подписан Протокол № 1 предварительного распределения общей площади квартир в 15-этажном 5-секционном 312-квартирном жилом доме-новостройке по строительному адресу: 

<

...> в соответствии с которым размер имущественной доли Администрации составлял 58 квартир в указанном доме.

В соответствии с постановлением Администрации городского поселения Щелково от 08.09.2011 г. № 463-ап, ООО «Олимп-Альянс» разрешена корректировка проекта планировки территории микрорайона № 5 по ул. Центральная в г. Щелково, в связи с чем заместителем главы Администрации городского поселения Щелково ФИО2 утверждено задание на подготовку проекта планировки территории.

г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № б/н к инвестиционному контракту (per. № в реестре 173-3/14-05от 30.12.2011 г.), в соответствии с которым сторонами уточнены сроки реализации инвестиционного контракта и условия расселения жителей из аварийных домов.

г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № б/н к инвестиционному контракту (per. № в реестре 173-4/14-05 от 21.05.2012 г.), в соответствии с которым сторонами осуществлена замена 58 квартир в доме по адресу: 

<

...> которые подлежали передаче Администрации в счет ее имущественной доли, на 73 квартиры в доме по адресу: 

<

...> корпус № 43 (строительный адрес). 

Как утверждает заявитель в своем заявлении, указанные квартиры в настоящее время использованы Администрацией для расселения граждан, в связи с признанием аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домов № 16,17/15,13,14,16 по ул. Строителей и № 65, 67, 71/11, 69 по ул. Центральной в г. Щелково Московской области, на основании постановлений Администрации Щелковского муниципального района Московской области от 08.02.2017 № 620, от 10.02.2017 г. № 723, от 28.06.2016 г. № 2948, от 28.06.2016 г. № 2947, от 28.06.2016 г. № 2946, от 28.06.2016 г. № 2945.

18.06.2014 г. на территории городского поселения Щелково проведены публичные слушания по проекту планировки территории, подготовленному ООО «Олимп-Альянс», по результатам которых комиссией по проведению публичных слушаний рекомендовано направить Главе городского поселения Щелково для утверждения проект планировки территории микрорайона № 5 по ул. Центральной г. Щелково.

Постановлением Главы городского поселения Щелково от 02.07.2014 г. № 105 утвержден указанный проект  планировки   территории и его   основные технико-экономические показатели.

26.09.2016 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к инвестиционному контракту (per. № 173-5/14-16 от 05.10.2016 г.), в соответствии с которым уточнен предмет инвестиционного контракта, а также внесены иные изменения в целях приведения контракта в соответствие с требованиями действующего градостроительного законодательства РФ.

В соответствии с п. 2.1 инвестиционного контракта, его предметом в настоящее время является реализация Сторонами в 2005-2028 годах Инвестиционного проекта Комплексной застройки микрорайона № 5 (между улицами Центральная и Строителей) Центрального жилого района города Щелково Московской области с социальной, инженерной инфраструктурами и благоустройством, в соответствии с проектной документацией и техническими условиями, с ориентировочной общей площадью квартир ориентировочно 131 130 кв.м., на земельном участке ориентировочной площадью 4,76 га, расположенном по адресу: Московская область, город Щелково, в границах: 1-й Первомайский проезд, ул. Центральная, ул. Строителей и их продолжение, согласно прилагаемой схеме архитектурно-планировочной организации территории Проекта планировки территории микрорайона № 5 по ул. Центральной в городе Щелково Московской области, утвержденного постановлением Главы городского поселения Щёлково от 02.07.2014 г. № 105, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 8 738 000 000 рублей, со сносом 20 зданий жилого назначения, в том числе с переселением граждан из 19 жилых домов в количестве ориентировочно 186 семей/491 человека.

Строительство Инвестиционного объекта осуществляется пусковыми комплексами в четыре очереди.

Мотивируя свое заявление, заявитель также указывает на то, что во исполнение обязательств по инвестиционному контракту, ООО «Олимп-Альянс» переданы Администрации 73 квартиры для переселения граждан из домов, подлежащих сносу, в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (строительный адрес - корпус № 43), а также 10 квартир в доме по адресу: 

<

...>, что подтверждается договором соинвестирования № 2015/1-ОА-10 от 15.01.2015 г., заключенным между Инвестором и АО «Щелковское РТП», права по которому Инвестором переданы Администрации на основании соглашения об уступке прав от 05.10.2016 г.

Администрацией осуществляется переселение граждан и формирование земельных участков, предназначенных для строительства второй очереди инвестиционных объектов.

Условиями инвестиционного контракта предусмотрено обязательство Инвестора осуществить разработку проектной документации и строительство детского сада на 180 мест в микрорайоне № 5 по ул. Центральной г. Щелково Московской области или перечислить в бюджет Щелковского муниципального района Московской области 136 800 000 руб., а также создание объектов инженерной и социальной инфраструктуры.

Понятие «развитие застроенных территорий» введено в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившим в законную силу с 01.01.2007 г., то есть уже после заключения сторонами инвестиционного контракта.

В силу ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

В настоящем случае ООО «Олимп-Альянс» в рамках инвестиционного контракта фактически осуществляется развитие микрорайона № 5 по ул. Центральная г. Щелково Московской области.

В связи с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ с 01.01.2007 г., развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Соответствующие договоры о развитии микрорайона № 5 по ул. Центральная г. Щелково Московской области органом местного самоуправления не заключались, аукционы на право заключения таких договоров не проводились.

Таким образом, единственным лицом, имеющим право на осуществление строительства многоквартирных домов в границах микрорайона № 5 по ул. Центральная г. Щелково Московской области, в соответствии с действующими документами территориального планирования, является ООО «Олимп-Альянс», так как инвестиционный контракт является действующим и находится в стадии исполнения.

Территория микрорайона № 5 г. Щелково полностью отвечает критериям, установленным п. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством

Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании

муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 

Рассматриваемый инвестиционный контракт был заключен до внесения в ГрК РФ изменений Федеральным законом от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ.

Между тем, реализация инвестиционного контракта носит длительный характер, на дату рассмотрения дела реализация инвестиционного контракта не завершена, инвестиционный контракт не расторгнут.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что по совокупности условий инвестиционный контракт от 15 августа 2005 года является договором о развитии территорий, но таковым не признан, Инвестор и иные стороны инвестиционного контракта лишены возможности пользоваться правами и нести обязанности, предусмотренными Градостроительным кодексом РФ и Земельным кодексом РФ для стороны по Договору о развитии застроенной территории при его исполнении. Полагая, что контракт является договором о развитии застроенной территории, в целях получения возможности пользоваться правами и обязанностями, предусмотренными Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации для стороны по договору о развитии территории, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 46.2 ГрК РФ (с изменениями, внесенными Федеральными законами от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Существенными условиями договора являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В договоре наряду с указанными в части 3 указанной статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи; условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков; способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав содержание контракта (с дополнительными соглашениями к нему) и содержание ст. 46.2 ГрК РФ, суд принимает довод заявителя о том, что контракт содержит существенные условия договора о развитии территории и, соответственно, является договором о развитии территории.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется к отношениям по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства, возникшим после его введения в действие. К указанным отношениям, возникшим до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Рассматриваемый контракт был заключен до введения в действие ГрК РФ и внесения в ГрК РФ изменений Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ.

Между тем, реализация контракта носит длительный характер, на дату рассмотрения дела реализация контракта не завершена, контракт не расторгнут.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что по совокупности условий контракт является договором о развитии территорий, но таковым не признан, суд принимает довод заявителя о том, что заявитель лишен возможности в полном объеме осуществлять строительно-инвестиционную деятельность по развитию и застройке, в том числе пользоваться правами и обязанностями, предусмотренными ГрК РФ, ЗК РФ для договора о развитии территории, поскольку возникшие правоотношения регулируются нормами градостроительного законодательства, которое вступило в силу после заключения контракта и предусматривает заключение договора о развитии застроенной территории.

Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, установленным АПК РФ, с особенностями, предусмотренными в главе 27 АПК РФ.

Производство по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, возбуждается в арбитражном суде на основании заявлений об установлении фактов, имеющих юридическое значение (части 1, 2 статьи 217 АПК РФ).

Согласно части 3 статьи 221 АПК РФ при рассмотрении дел об установлении факта, имеющего юридическое значение, арбитражный суд в судебном заседании проверяет, в том числе, не затрагивает ли права других лиц установление требуемого факта, не возник ли спор о праве.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что установление данного факта затрагивает права других лиц, или о том, что возник спор о праве, судом не установлено.

Суд принимает доводы лиц, участвующих в деле, которые, каждый в отдельности, пояснили суду, что установление данного факта порождает юридические последствия в правоотношениях лиц, участвующих в деле, в части установления прав и обязанностей участников договора о развитии застроенной территории.

При таких обстоятельства суд приходит к выводу о наличии совокупности необходимых и достаточных условий для установления юридического факта - а именно: факт порождает юридические последствия, установление факта не связано с последующим спором о праве, т.к. каких-либо доказательств обратного не представлено,  иной порядок установления юридического факта законом не предусмотрен.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что заявление обоснованно и подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать факт, имеющий юридическое значение, а именно факт того, что инвестиционный контракт №35 от 30.06.2005 г., заключенный между ООО "ОЛИМП-АЛЬЯНС" и Администрацией Щелковского муниципального района Московской области, Минстроем Московской области, зарегистрированный в реестре Минстроя Московской области за номером 173/14-05 от 01.07.2005 г., является договором о развитии застроенной территории.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                         Т.В. Сороченкова