ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-34323/2017

21 декабря 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 21 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.

судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.

при участии в заседании:

от истца администрации городского округа Дубны Московской области – ФИО1 по дов. от 09.01.2018

от ответчика ООО «Диалог Волга» - не явился, извещен

ФИО2 - ФИО3 по дов. от 14.05.2018

ФИО4 - ФИО3 по дов. от 11.05.2018

ФИО5 - ФИО3 по дов. от 06.10.2017

от остальных третьих лиц – не явились, извещены

рассмотрев 20 декабря 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу 

администрации городского округа Дубны Московской области (истца)

на решение от 15 июня 2018 года Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Кузьминой О.А.,

и постановление от 24 сентября 2018 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

по иску администрации городского округа Дубны Московской области

к ООО «Диалог Волга»

о взыскании задолженности в размере 1 498 190 руб. 40 коп. и пени в размере 102 251 руб. 49 коп. о расторжении указанного договора,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, МУП «ЭЛЕКТРОСЕТЬ», ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО4, ФИО8, ФИО5, ФИО9, ФИО10,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубны Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Диалог Волга» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.05.2007 № 676-ОРИ в размере 1 498 190 руб. 40 коп. за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, пени в размере 102 251 руб. 49 коп. за период с 16.03.2016 по 16.03.2017, а также о расторжении указанного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, МУП «ЭЛЕКТРОСЕТЬ», ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО4, ФИО8, ФИО5, ФИО9, ФИО10.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2018, исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды земельного участка № 676-ОРИ в размере 702 464 руб. 04 коп. за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, а также пени в размере 48 030 руб. 98 коп. за период с 16.06.2016 по 16.03.2017, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Законность судебных актов проверена в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой истца, в которой ставится вопрос об отмене судебных актов и принятии нового судебного акта об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушение и неправильное применение норм материального права. Судами при рассмотрении дела в нарушение статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не в полной мере были исследованы представленные сторонами доказательства, оценка отдельным положениям договора дана в отрыве от иных их положений.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы истца к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции 20.12.2018 представитель истца и явившийся в судебное заседание представитель третьих лиц, поддерживая доводы и требования своей кассационной жалобы, настаивали на отмене обжалуемых судебных актов.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства ответчик и остальные третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение и постановление отмене не подлежат, поскольку судами при рассмотрении спора не было допущено нарушений норм материального и процессуального права.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ЗАО «Диалог Холдинг» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.05.2007 № 676-ОРИ, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, общей площадью 8 000 кв. м категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:020106:0015, в границах, указанных в кадастровом плане, находящийся примерно в 30 м по направлению на север от ориентира: 

<

...>, расположенного за пределами участка, для использования в целях строительства спортивно-оздоровительного центра (п. 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 24.05.2007 по 23.05.2010, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.07.2007 за государственным регистрационным номером 50-50-40/007/2007-044. Размер арендной платы за земельный участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении № 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 341 546 руб. в год.

Арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством (3.5 договора).

Пунктом 4.4.4 договора установлено, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение семи календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату. Согласно пункту 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора и пени начисляются с даты государственной регистрации договора.

Между тем, 07.09.2007 между ЗАО «Диалог Холдинг» (Сторона-1) и ООО «Диалог Волга» (Сторона-2) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды, по условиям которого Сторона-1 передает, а Сторона-2 обязуется принять на себя права и обязанности Стороны-1 по договору аренды земельного участка № 676-ОРИ.

Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован 23.10.2007 за государственным регистрационным номером 50-50-40/009/2007-252, а 12.05.2010 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условия которого срок аренды возобновлен до 22.05.2012. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кроме того, 05.08.2011 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды в связи с внесением в кадастр сведений о новом виде разрешенного использования земельного участка, согласно данному соглашению пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 8 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:4060020106:15, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 21.07.2011, разрешенный вид использования: «размещение торгово-офисного центра».

Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

При этом 25.01.2012 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условия которого срок аренды возобновлен до 01.09.2017. Соглашение зарегистрировано 28.02.2015 за государственным регистрационным номером 50-50-40/003/2012-177. Также дополнительными соглашениями от 10.07.2012 и от 11.07.2012 изменялись сведения в преамбуле договора аренды. Дополнительные соглашения также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Кроме того, в Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности - 1 498 180 руб. 40 коп. за период с 01.04.2016 по 31.03.2017. На указанную задолженность истцом начислена неустойка - в размере 102 251 руб. 49 коп. за период с 16.03.2016 по 16.03.2017.

Истец, обращаясь с настоящим иском, указывал на то, что вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 16.03.2017 о наличии задолженности, тогда как указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец в обоснование требований также сослался на то, что по спорному договору с ответчика за предшествующие периоды взыскивалась арендная плата в раках арбитражных дел №№ А41-64440/13, А41-76232/14, А41-76508/15, А41-22250/16.

Установив, что арендатором обязанность по внесению арендных платежей не исполнена, доказательства уплаты задолженности не представлены, суды первой и апелляционной инстанций приняли соответствующее требованиям статей 309, 310, 330, 333, 421, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениям пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», правильное решение о наличии оснований для удовлетворении иска о взыскании долга и пени по договору аренды земельного участка в части задолженности в размере 702 464,04 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, а также пени в размере 48 030 руб. 98 коп. за период с 16.06.2016 по 16.03.2017, поскольку именно такая сумма задолженности подтверждена материалами дела.

Отказывая в остальной части иска, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того,  из материалов дела, земельный участок на основании постановления от 18.07.2014 № 553-ПГ «Об утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:15» разделен на пять земельных участков:  земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м (занят трансформаторной подстанцией); земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м (занят торгово-офисным центром "Зима"); земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м (занят торгово-офисным центром "Лето"); земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра); земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:559 площадью 472 кв. м судом установлено, что на данном участке с располагается трансформаторная подстанция ТП-135. В материалы дела представлено соглашение от 09.08.2007 № 23, в соответствии с которым данная подстанция строилась по заказу МУП «Электросеть». Из указанного соглашения также следует, что по окончании строительства ТП-135 и сдачи ее в эксплуатацию, она передается на баланс КУИ г. Дубна, а 31.07.2008 Ростехнадзором выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки ТП-135  и 26.11.2008 ТП-135 передан в адрес МУП «Электросеть» по акту приема-передачи.

Соответственно, участок площадью 472 кв. м, необходимый для использования подстанции ТП-135, выбыл из владения ответчика в 2008 году. Следовательно, оснований для начисления арендной платы за пользование земельным участком площадью 472 кв. м за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:562 площадью 1761 кв. м судом установлено, что 28.11.2013 ответчику выдано разрешение № 55/13 на ввод объекта (торгово-офисного центра) в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 1 «Зима». Поскольку строительство центра проводилось на основании договоров долевого участия в строительстве, после ввода объекта в эксплуатацию, ответчик по передаточным актам от 25.12.2013, 13.01.2014, 14.01.2014 передал все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО7, ФИО2, ФИО4, ФИО5, все помещения торгового цента. Передаточные акты зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости «Зима» выбыл из владения ответчика с 14.01.2014. Следовательно, право аренды под данным объектом в площади 1761 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Зима" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

Относительно земельного участка с кадастровым номером 50:40:0020106:561 площадью 2016 кв. м (занят торгово-офисным центром «Лето»), судом установлено, что строительство торгового центра «Лето» осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве с указанными ниже гражданами, а 18.12.2013 ответчику выдано разрешение № 81/13 на ввод объекта - торгово-офисного центра «Лето» - в эксплуатацию по адресу: Московская область, Дубна, пр. Боголюбова, д. 44А, строение 2. Ответчик передал по передаточным актам от 25.12.2013, от 20.01.2014 все помещения, находящиеся в данном торговом центре, гражданам ФИО9, ФИО10, ФИО6, действующему в интересах ФИО10, ФИО7, действующему в интересах ФИО8 Передаточные акты также зарегистрированы в Управлении Росреестра по Московской области.

Таким образом, объект недвижимости «Лето» выбыл из владения ответчика с 20.01.2014. Следовательно, право аренды под данным объектом в площади 2016 кв. м перешло к новым собственникам помещений в торговом центре "Лето" пропорционально приобретенным ими площадям помещений.

Вместе с тем, несмотря на то, что строительство торговых центров осуществлялось на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам долевого участия, заключенным с физическими лицами, правила жилищного законодательства не распространяются на правоотношения по строительству коммерческих объектов.

Таким образом, к земельный участок не переходит в собственность правообладателей помещений в торговых центрах. По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума № 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что земельные участки, на которых возведены центры «Лето» и «Зима», выбыли из владения общества в площади, необходимой для их эксплуатации.

Поскольку Администрацией города Дубны определена необходимая для эксплуатации площадь участков под данными торговыми центрами 1761 кв. м и 2016 кв. м, именно в указанной площади произошло выбытие участка из владения ответчика в 2013 - 2014 гг. Таким образом, оснований для начисления арендной платы за пользование участком площадью 3 777 кв. м (2016 кв. м и 1761 кв. м) за предъявленный ко взысканию период у арендодателя не имелось. То обстоятельство, что третьи лица ФИО8, ФИО6, ФИО9, ФИО10 оплатили ответчику причитающуюся на них часть арендной платы, не имеет правового значения в рассматриваемом случае, поскольку надлежащим получателем денежных средств за пользование участком под торговыми центрами «Лето» и «Зима», расположенными в границах земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, является Администрация города Дубны Московской области.

Таким образом, во владении ответчика осталась лишь часть земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015, переданного ему в аренду по договору № 676-ОРИ, а именно, образованные из данного участка земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2 459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1 292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку). То есть, у ответчика сохраняется обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 3 751 кв. м (2459 + 1 292).

Доводы администрации о том, что в делах №№ А41-64440/13,  А41-76232/14,  А41-76508/15,  А41-22250/16 задолженность за предшествующие периоды взыскана в полном объеме, отклонены судом, поскольку при рассмотрении указанных дела судом не исследовался вопрос о разделе земельного участка на основании постановления администрации № 553-ПГ и передаче расположенных на образованных участках объектов недвижимости третьим лицам. 

Таким образом, расчет задолженности за 2 кв. 2016-1 кв. 2017 и пени за период с 16.06.2016 по 16.03.2017 отклонен судом как неверный, поскольку при расчете неверно рассчитана площадь участка, оставшегося в пользовании ответчика, а также не учтена просрочка внесения арендной платы за 1 кв. 2017 г. за 1 день (с 16.03.2017 по 16.03.2017).

С учетом изложенного, судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности и пени, подлежащей взысканию с ответчика за пользование двумя частями земельного участка с кадастровым номером 50:40:020106:0015 общей площадью 3751 кв. м (земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:560 площадью 2459 кв. м (участок, необходимый ответчику для строительства центра) и земельный участок с кадастровым номером 50:40:0020106:558 площадью 1292 кв. м (под проезд, общедоступную стоянку).

При таких обстоятельствах, требование о взыскании задолженности правомерно удовлетворено судом первой инстанции в части, а именно: задолженности 702 464,04 руб. за период с 01.04.2016 по 31.03.2017, а также пени в размере 48 030,98 руб. за период с 16.06.2016 по 16.03.2017.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь требованиями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями пунктов 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», установив, что из материалов дела, в настоящее время земельный участок, который находится в пользовании ответчика (площадью 3751 кв. м) разделен, на участке ведется строительство нежилого здания торгово-офисного центра «Весна» с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, а земельный участок осваивается, построены и введены в эксплуатацию два торговых центра, которые отчуждены третьим лицам, пришел к выводу, что указанные обстоятельства свидетельствуют о намерении застройщика исполнить свои обязательства по договору аренды земельного участка, поэтому расторжение договора аренды земельного участка повлечет невозможность реализации застройщиком (ответчиком) обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц.

В силу закона, право аренды находится в залоге у участников долевого строительства (физических лиц), следовательно, расторжение договора аренды непосредственно затрагивает их законные права и интересы. Рассматривая возможность расторжения договора аренды и возврата земельного участка, арбитражный суд принимает во внимание, что использование арендатором права на расторжение договора аренды, в том числе в порядке одностороннего отказа от договора, не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц (участников долевого строительства).

В данном случае заявленными администрацией требованиями не преследуется цель возврата земельного участка и надлежащего исполнения обязанностей перед третьими лицами, заключившими с обществом договоры участия в долевом строительстве. Обременение земельного участка правами участников долевого строительства само по себе является достаточным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание освоение ответчиком спорного земельного участка, суд пришел к правильному выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Первая и апелляционная инстанции, в соответствии с части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства. Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемых судебных актов, так как заявлены без учета норм части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исключивших из полномочий суда кассационной инстанции установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешение вопросов достоверности или недостоверности доказательств, преимущества одних доказательств перед другими, а также переоценку доказательств, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.

Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2018 года по делу № А41-34323/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.Н.Крекотнев 

Судьи:Н.ФИО11

О.А.Шишова