Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42347/24

10 октября 2024 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрация Дмитровского городского округа Московской области (141800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТИРОС-ИНВЕСТ" (СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК) (141800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1 (117312, 

<

...>)

Третье лицо:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143403, 

<

...> влд. 8, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского городского округа Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" со следующими требованиями: 

1). Взыскать с ООО «Тирос-Инвест» в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области задолженность по арендной плате за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 г. в размере 190 384,03 руб. 

2). Взыскать с ООО «Тирос-Инвест» в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области неустойку за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 в размере 150 160,26 руб. 

3). Расторгнуть заключенный с ООО «Тирос-Инвест» договор аренды земельного участка №398-д от 27.05.2009.

В судебное заседание стороны явку не обеспечили.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что  исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.05.2009 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №398-д (в редакции дополнительных соглашений от 02.04.2012, от 20.10.2014, от 20.03.2014), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0270407:65, общей площадью 3911кв.м., разрешенное использование: для строительства общеобразовательной школы, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская обл., Дмитровский район, городское поселение Дмитров, деревня Целеево.

Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка, срок действия договора установлен с 18.05.2009 г. до 01.05.2014 г.

Дополнительным соглашением от 20.03.2014 к договору 398-д от 27.05.2009 внесены изменения в пункт 2.1 Договора в части указания срока действия договора аренды – установлен срок действия договора аренды с 18.05.2009 по 01.05.2030 г.

Исходя из п. 3.2 договора аренды земельного участка, арендная плата за пользование земельным участком определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» с применением коэффициентов в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойке, предложено расторгнуть договор аренды земельного участка.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В отзыве на исковое заявление ответчик не оспорил наличие задолженности, ходатайствовал об оставлении искового заявления без рассмотрения в части требования о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2020 (дата оглашения резолютивной части) по делу № А41-106313/19 ООО «Тирос-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим осуществлена инвентаризация имущества. В состав имущества должника включено, в том числе, право аренды, возникшего на основании договора аренды земельного участка №398-д от 27.05.2009 г.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве.

С учетом того, что права аренды на земельные участки включены в конкурсную массу должника, суд приходит к выводу о том, что действия администрации по расторжению договора аренды направлены на изъятие имущества из конкурсной массы, а, следовательно, на ущемление интересов кредиторов должника.

Наличие задолженности по арендной плате не является препятствием для реализации данного имущества.

Сохранение арендных правоотношений является необходимым и обеспечивает баланс между разнонаправленными интересами ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" и его кредиторов.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (раздел "Процессуальные вопросы" пункт 44) указано, что если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Соответственно, в случае, если имущество может считаться активом должника, требование о расторжении договора аренды должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управления для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно п. 4.3.5 договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог при условии уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 дней до момента заключения соответствующего соглашения о передаче прав и обязанностей или договора залога.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок является активом должника.

При этом суд также обращает внимание, что указанное право включено в конкурсную массу и реализуется на торгах.

С учетом изложенного, исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка №398-д от 27.05.2009 суд признает обоснованным оставить без рассмотрения.

Что касается требований о взыскании задолженности, то представленный истцом расчет судом проверен и признан арифметически неверным, на основании чего был произведен перерасчет суммы основного долга, размер которого за период с 2 квартала 2020 года по 4 квартал 2023 г. составляет 88 598, 92 руб.

Согласно п. 5.2 договора аренды, за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

Так как ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, требования истца о взыскании пени основаны на условиях договора и соответствуют ст. ст. 330, 331 ГК РФ.

Поскольку на день введения постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" моратория (01.04.2022) ответчик был признан несостоятельным (банкротом), действие данного моратория на него не распространяется, а на задолженность по арендной плате по договору аренды, которая относится к текущим платежам, подлежит начислению договорная мера ответственности.

Оснований для взыскания неустойки, начисленной на задолженность за период до 26.11.2020 судом не установлено, поскольку обязанность по уплате заявленной задолженности возникла у должника до даты принятия судом заявления о признании должника банкротом, данное денежное обязательство не является текущим.

В соответствии с п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается начисление процентов, неустоек (штрафов, пеней) и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также процентов, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом изложенного, судом произведен перерасчет неустойки на текущую задолженность по арендной плате, размер которой за период с 01.04.2020 по 13.03.2024 составил 37 678, 76 руб.

Ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

На основании указанных обстоятельств, оценив все имеющиеся доказательства по делу, суд признает обоснованным исковые требования удовлетворить частично.

В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в доход федерального бюджета в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка №398-д от 27.05.2009 оставить без рассмотрения.

В остальной части иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" в пользу Администрации Дмитровского городского округа Московской области задолженность в размере 88 598, 92 руб.,  неустойку в размере 37 678, 76 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "ТИРОС-ИНВЕСТ" в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3637,92 руб.

Решение может быть обжаловано.

СудьяА.А. Попов