АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А11-10995/2017

19 апреля 2019 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12.04.2019.

Полный текст постановления изготовлен 19.04.2019. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Щербакова А.А. (доверенность от 09.04.2019),

от ответчика: Татаркиной И.Б. (доверенность от 17.04.2018)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

индивидуального предпринимателя Кондратьева Андрея Владимировича

(ИНН: 332700806502, ОГРНИП: 305332727600011) 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2018,

принятое судьей Поповой З.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018,

принятое судьями Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., Устиновой Н.В.,

по делу № А11-10995/2017 

по иску индивидуального предпринимателя Кондратьева Андрея Владимировича 

(ИНН: 332700806502, ОГРНИП: 305332727600011) 

к администрации города Владимира (ИНН: 3302008636, ОГРН: 1033302009146)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, − общество с ограниченной ответственностью «Плаза» 

государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» 

Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области,

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель Кондратьев Андрей Владимирович (далее – ИП Кондратьев А.В., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира (далее – Администрация) об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка от 07.06.2016           № 15585М, просил изложить в собственной редакции пункты 2.1, 6.4.6, 8.1 и пункт 4 расчета арендной платы.

	В процессе рассмотрения спора истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия в части определения размера арендной платы за земельный участок и изложить его в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая начисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения). Кондратьев Андрей Владимирович уплачивает 137 480 рублей 26 копеек в квартал за 4121 квадратный метр, для содержания торгового-выставочного центра. Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 724 706 рублей 48 копеек и ставки от кадастровой стоимости, не превышающей ставки земельного налога».

Иск основан на статьях 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивирован несогласием Предпринимателя с предложенной Администрацией редакцией договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим истцу.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Плаза», государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 04.05.2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 отказал в удовлетворении иска, изложил расчет арендной платы в редакции администрации города Владимира: «Размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 33:22:032041:11 площадью 5477 квадратных метров, расположенным по адресу: город Владимир, улица Б. Московская, дом 61, подлежит установлению пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. Кондратьев Андрей Владимирович вносит плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка 48 724 706 рублей 48 копеек, ставки от кадастровой стоимости 3,53%, исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год – 1,04, размер арендной составляет 1 345 913 рублей 52 копейки в год и 336 478 рублей 38 копеек в квартал».

Не согласившись с принятыми судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Кассатор настаивает, что суды неверно истолковали действующее законодательство, в расчете арендной платы необходимо учитывать обе ставки от кадастровой стоимости, учитывающей  виды разрешенного использования земельного участка, то есть установить  среднюю ставку от кадастровой стоимости, поскольку спорный земельный участок имеет два вида разрешенного использования: «содержание торгово-выставочного центра», которому соответствует коэффициент 2,82, и «содержание кулинарного училища» (коэффициент 2,81). Предприниматель указывает, что в связи с невозможностью приватизации неделимого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости в силу правил, установленных в статьях 39.10, 39.20, 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, расположением земельного участка в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI – XVII вв.» размер арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009                № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) не должен превышать размер земельного налога.

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Администрация в лице уполномоченного представителя в письменных отзывах и устно в судебном заседании возражала относительно удовлетворения жалобы, просила оставить в силе обжалованные судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы начато в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, заслушав явившихся представителей, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды, ИП Кондратьев А.В. является собственником нежилых помещений общей площадью 4187,5 квадратного метра, расположенных в реконструированном здании бывшего ресторана «Нерль» в торгово-выставочном центре и нежилых помещений площадью 1454,3 квадратного метра, расположенных в том же здании  по адресу город Владимир, улица Большая Московская, дом 61.

Иные помещения указанного здания принадлежат на праве собственности другим лицам: помещения площадью 292,9 квадратного метра принадлежат обществу с ограниченной ответственностью «Плаза», помещения площадью 1822,6 квадратного метра находятся в государственной собственности Владимирской области и закреплены на праве оперативного управления за Государственным учреждением «Управление административными зданиями администрации Владимирской области».

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 33622:032041:11, площадью 5477 квадратных метров, с разрешенным использованием «содержание здания торгово-выставочного центра и кулинарного училища».

ИП Кондратьев А.В. обратился в Администрацию с заявлением от 07.06.2016 о заключении договора аренды указанного земельного участка.

Администрация 30.11.2016 направила Предпринимателю проект договора аренды земельного участка от 07.06.2016 № 15585М.

ИП Кондратьев А.В. в ответе от 13.12.2016 (получен 15.12.2016) указал, что площадь земельного участка, определенная по данному проекту договора, значительно превышает площадь участка, необходимую для содержания объектов капитального строительства, расположенных на нем. Площадь помещений, принадлежащих Кондратьеву А.В. превышает 5000 квадратных метров, однако, площадь земельного участка, занятого объектом капитального строительства, составляет 2379 квадратных метров, земельный участок площадью 2400 квадратных метров используется для размещения гаражей и стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра, участок в 398 квадратных метров занят объектом культурного наследия  федерального значения «Земляные валы, XI – XII вв. Ивановский вал», соответственно, ограничен в использовании. Постановление Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области» и решение Совета народных депутатов города Владимира «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» от 19.03.2008 № 57 (далее – решение СНД города Владимира      № 57) не содержат запрета на применение дифференцированных ставок от кадастровой стоимости в зависимости от разных видов использования земельного участка, поэтому размер арендной платы должен определяться исходя ставок от кадастровой стоимости 3,53 процента (для размещения объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 квадратных метров) для участка площадью 2379 квадратных метров и 1,58 процента в отношении иной площади, предназначенной для размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра и объекта археологического наследия.

Администрация в письме от 13.01.2017 сообщила об отсутствии оснований для пересмотра порядка определения размера арендной платы.

ИП Кондратьев А.В. обратился в Администрацию с заявлением от 31.03.2017 об утверждении схемы расположения земельного участка, указав, что площадь сформированного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для содержания объектов капитального строительства, при этом часть участка (примерно 383 квадратных метра) занята объектом культурного наследия.

Администрация в письме от 19.04.2017 № 24-10/1377 отказала в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Предприниматель 29.08.2017 направил арендодателю протокол разногласий к договору аренды, предложив исчислять арендую плату с учетом пунктов 4.2 и 27 приложения к решению СНД города Владимира от 19.03.2008 № 57. Расчет производить в соответствии с прилагаемым планом, исходя из соотношения площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании: применить ставку 1,58 для исчисления арендной платы для частей участка под номерами: 33:22:032041:ЗУ1, площадью 1446 квадратных метров; 33:22:032041:ЗУ2, площадью 677 квадратных метров; 33:22:032041:ЗУ3 площадью 365 квадратных метров. Применить ставку 3,53 для исчисления арендной платы для части участка под номером: 33:22:032041:ЗУ4 площадью 2 989 квадратных метров.

В обоснование площадей ИП Кондратьев А.В. представил схему раздела спорного земельного участка, изготовленную обществом с ограниченной ответственностью «Единая служба недвижимости, кадастра и оценки «ПРОФИ».

Администрация в письме от 06.09.2017 № 27-10/2016 отклонила протокол разногласий со ссылкой на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду пропуска разумного срока направления акцепта оферты (протокола разногласий).

Для урегулирования разногласий, возникших при определении арендной платы за земельный участок, ИП Кондратьев А.В. обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Владимирской области.

Материалы дела подтверждают, и ответчик не оспаривал наличие у истца, как у собственника объекта недвижимости, исключительного права аренды на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, а следовательно, и обязанности Администрации заключить такой договор в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель выразил намерение на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:032041:11.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При разрешении спора по существу суду первой инстанции следовало установить нормативно установленной размер арендной платы за спорный земельный участок.

На территории города Владимира арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании Постановление Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области».

В силу указанного нормативного акта арендная плата за землю рассчитывается по формуле: Ап = (Кс (кадастровая стоимость участка x Сф (ставка от кадастровой стоимости участка, учитывающая вид разрешенного использования земель) x Уи (коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год), / 100 / Sзу (площадь земельного участка (кв. м)) x Sд (площадь доли арендуемого земельного участка (кв. м)), Sд = Sа (площадь используемого помещения (кв. м)) / Sзд (площадь здания (кв. м) x Sзу).

Ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие  вид разрешенного использования земель утверждены решением СНД города Владимира № 57.

Протолковав указанные нормативные акты, суды двух инстанций пришли к выводу, что  они не предусматривают применение дифференцированной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, отличной от группы вида разрешенного использования, установленной по данным кадастрового учета. 

У суда округа отсутствуют правовые основания для иного вывода.

Вопреки доводам кассатора, осуществление на земельном участке вспомогательной деятельности, необходимой для эксплуатации здания по основанному назначению, в частности, размещение стояночных мест, не изменяет вида разрешенного использования земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суды, установив, что разрешенным использованием спорного земельного участка является «содержание здания                       торгово-выставочного центра и кулинарного училища», правомерно признали обоснованным определение истцу размера арендных платежей по ставке 3,53 процента от кадастровой стоимости земельного участка  

Суд округа рассмотрел довод кассатора о необходимости применения в рассмотренном споре принципа № 7, закрепленного в Постановление № 582 и признал его несостоятельным.

Возможность приватизации земельных участков, расположенных в исторической части города Владимира, являющихся объектом археологического наследия и не изъятых из хозяйственного использования, ранее  подтверждена судебной практикой (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2009 № ВАС-4606/09; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2009 № 3573/09). С указанного времени законодательство не претерпело существенных изменений.

При ином правовом подходе следует учитывать следующее.

Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен частью 5 данной статьи.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия, ограничиваются в обороте. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Указанный принцип введен в целях компенсации неблагоприятных последствий для лиц, которые в силу законодательно установленных ограничений не могут воспользоваться исключительным правом на приватизацию земельного участка, ограниченного в обороте.

Суд округа полагает, что указанный принцип подлежит применению в том случае, когда ограничение в обороте является единственным основанием, препятствующим арендатору приобрести арендованный земельный участок в собственность.

По смыслу закона отсутствуют основания уравнивать в правах с собственником земельного участка тех арендаторов, для которых приватизация арендованного земельного участка исключена по иным основаниям, нежели по пункту 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

При наличии иных оснований, препятствующих приватизации арендованного участка, у собственника объекта недвижимости отсутствует бремя затрат на землепользование в размере, превышающем земельный налог, которое он вынужден нести исключительно ввиду ограничения оборота участка.

В рассмотренном споре имеются обстоятельства, в силу которых истец не может стать собственником спорного земельного участка независимо от его оборотоспособности. 

В пункте 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если помещение в здании, сооружении, расположенных на неделимом участке, принадлежит одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположено несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам только в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Наличие на земельном участке здания или сооружения, в котором отдельные помещения принадлежат одному лицу на праве частной собственности, а другому на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, не является ограничением в обороте этого земельного участка. Это следует рассматривать как обременение, которое препятствует приобретению неделимого земельного участка или его части в собственность. Возникновение общей собственности на здание связано с проявлением волеизъявления субъекта гражданских правоотношений и не является основанием для установления каких-либо дополнительных гарантий определенной категории собственников.

Аналогичное толкование норм законодательства дано Верховным Судом Российской Федерации в апелляционном определении от 13.12.2018 № АПЛ18-523.

Кроме того, суд округа полагает экономически необоснованным определение размера арендной платы за спорный участок в размере ставки земельного налога, поскольку  ограниченной в обороте является только часть земельного участка (по расчету истца 1811 квадратных метров от 5477 квадратных метров).

Необходимость её использования для эксплуатации нежилого здания истец оспаривал, однако, отказ в утверждении схемы раздела земельного участка не обжаловал, посчитав возможным установление льготной арендной платы за весь арендованный участок.

Невозможность раздела спорного земельного участка предметом спора не являлась и материалами настоящего дела не подтверждена. 

Окружной суд отметил, что истец в целях минимизации расходов на землепользование не лишен права потребовать формирования земельного участка в площади, необходимой для эксплуатации нежилого здания.  

Таким образом, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для установления Предпринимателю арендной платы в размере земельного налога и соответственно изложения договора аренды в предложенной им редакции.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа     

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2018 по делу № А11-10995/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кондратьева Андрея Владимировича (ИНН: 332700806502, ОГРНИП: 305332727600011) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын