АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

22.03.2023                                                                    Дело № А62-10392/2022

Резолютивная часть решения оглашена 15 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2023 года

 

       Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Печориной В. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоусовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП  311672605500014; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "РОЯЛ КЕЙК" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 01.10.2022 в размере 120200,00 рубля, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель,

от ответчика: ФИО3, представитель 

     

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – Предприниматель, Истец) обратился в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РОЯЛ КЕЙК" (далее по тексту – Общество, ответчик) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды от 01.10.2022 в размере 120 200 рублей.

Исковые требования мотивированы Предпринимателем следующим.

В сентябре 2022 года ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Роял Кейк» (Арендатор) путем переговоров пришли к соглашению о намерении совершить сделку по заключению договора аренды части нежилого помещения (далее - Договор) с кадастровым  номером 67:17:0010328:116, площадью 632,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>,  с целью использования под склад для хранения готовой продукции.

29.09.2022  в адрес Арендодателя по электронной почте поступил подписанный со стороны Арендатора Договор, датированный 01.10.2022,  с протоколом разногласий от 01.10.2022 и дополнительным соглашением № 1 от 01.10.2022.

В силу пункта 2.6. Договора срок аренды составляет не менее 6 месяцев. В случае, если по инициативе Арендатора срок аренды составляет менее 6 месяцев, то Арендатор уплачивает Арендодателю  штраф в размере одного месяца аренды, которая взимается из обеспечительного платежа.

Согласно пункту 4.3. Арендатор в момент подписания настоящего Договора вносит Арендодателю на счет обеспечительный платеж, равный размеру ежемесячной арендной платы в размере 120 200 рублей. Сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет арендной платы за последний месяц действия настоящего Договора, в том числе, при досрочном расторжении. По своей правовой природе в силу условий договора и статьи 329 ГК РФ такой платеж является способом обеспечения обязательства.

В соответствии с условиями пунктов 1, 2 Договора  Арендодатель с даты заключения Договора  (01.10.2022) передает Арендатору часть нежилого помещения площадью 109 кв.м., а оставшуюся часть нежилого помещения площадью 523.5 кв.м. - в течение 2-х недель со дни заключения Договора, т.е. до 15.10.2022.

В указанные сроки акты приема-передачи помещения подписаны сторонами не были, так как, по утверждению истца, Арендатор не явился для приемки помещения, в связи с чем подписанный со стороны Арендодателя договор аренды помещения с актами приема-передачи частей нежилого помещения от 01.10.2022 и 15.10.2022 были направлены истом в адрес ответчика 31.10.2022.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, выраженной в определении от 26.06.2020 № 305-3020-4196 утрата Арендатором интереса в договоре аренды не является основанием  его прекращения, поскольку такое основание не предусмотрено ни законом, ни самим договором. В случае неисполнения Арендодателем обязательств по передаче помещения, Арендатор вправе требовать от Арендодателя исполнения таких обязательств.

Не согласившись с позицией ответчика по поводу аннулирования ранее достигнутых договоренностей по заключению договора аренды, истец 10.11.2022 в адрес ответчика направил письмо с предложением о разрешении спора путем проведения переговоров, на что получен отрицательный ответ.

В адрес ответчика истцом направлена претензия о внесении обеспечительного платежа по договору в размере 120 200 рублей.

В связи с отказом ответчика от досудебного урегулирования спора истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, в котором предъявленные требования не признаны со ссылкой на следующие обстоятельства.

В июле 2022 года представителями ООО «РОЯЛ КЕЙК» было осмотрено складское помещение, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, расположенное по адресу: 

<

...>.

В сентябре 2022 года в ходе переговоров было достигнуто соглашение о намерении совершить сделку по заключению договора аренды.

В подтверждении намерений был составлен проект Договора с протоколом разногласий, который был подписан Арендатором. Оригинал Договора в 2-х экземплярах был передан Арендодателю нарочно и продублирован на электронную почту 29.09.2022. Согласование документов происходило посредством электронной почты ответчика с доменным адресом @proteinrex.ru и эл. почты Арендодателя arkadaopt vurists@mail.ru.

Довод Истца о том, что Арендатор на передачу части помещения и подписания акта приема-передачи не явился, не соответствует действительности. Так как дата 01.10.2022 выпадала на выходной день, в первый рабочий за ним день 03.10.2022 представители Арендатора прибыли на объект аренды с целью приемки помещения, подписания акта приема- передачи части нежилого помещения, для организации начала работ по подготовке склада к дальнейшему использованию.

По прибытию на склад был обнаружен факт того, что в помещении протекает кровля, по стенам течет вода, на полу образуются лужи. Данные недостатки были обнаружены в присутствии Арендодателя.

Ранее, при осмотре помещения, выражалась претензия по поводу наличия на стенах грибковой плесени. Арендодатель заверил Арендатора, что к моменту передачи склада в аренду, данный недостаток будет устранен, однако в назначенный срок действий к устранению недостатков Арендодатель не предпринял.

В соответствии с пунктом 1.2. Договора объект аренды предоставляется под склад для хранения готовой пищевой продукции. В свою очередь, хранение пищевых продуктов должно осуществляться в установленном порядке при соответствующих параметрах температуры, влажности и светового режима для каждого вида продукции.

По объективным причинам Акт приема-передачи подписан не был, кроме того, наличие выявленных недостатков до их устранения, не позволяло подписать Акт приема-передачи с указанием этих недостатков, на том основании, что по условиям договора помещение передается в аренду пригодным для хранения готовой пищевой продукции.

Приемка склада с имеющимися замечаниями противоречит природе Договора и целям его заключения, так как недостатки являются существенными и полностью исключают возможность использования объекта аренды по назначению

Представителем Общества 17.10.2022 было вновь осмотрено помещение для проверки устранения нарушений. В помещении осталось все без изменений, в том числе, помещение, предназначенное для передачи 15.10.2022, не было освобождено от имущества Арендодателя.

В связи со сложившейся ситуацией Ответчиком было принято решение об аннулировании ранее достигнутых договоренностей.

Учитывая, что по состоянию на 18.10.2022 отсутствовал подписанный со стороны Арендодателя договор, ответчик посчитал направленную оферту неакцептованной, в связи с чем воспользовался своим правом на отзыв оферты, направив в адрес Предпринимателя уведомление от 19.10.2022 заказным письмом с уведомлением.

26.10.2022 уведомление было продублировано в скан-образе на электронную почту уполномоченного лица арендодателя (arkadaopt vuristsu/.mail.ru) и только после этого ИП ФИО1 31.10.2022 в адрес ООО «РОЯЛ КЕЙК» был направлен Договор аренды, подписанный со стороны Арендодателя.

Таким образом, отказ от приемки помещений со стороны Арендатора был вызван не утратой Арендатором интереса к предмету аренды, а ненадлежащим состоянием передаваемых в аренду помещений, в связи с чем ответчик обоснованно воспользовался своим правом на отзыв оферты (так как договор аренды между сторонами на дату отзыва еще не был заключен), что, по мнению Общества, исключает удовлетворение предъявленных требований.

Оценив      в      совокупности      по      правилам      статьи      71      Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела документы,   суд   приходит   к   следующим выводам.

         В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу положений статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств; в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению; ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

 В данном случае истцом не опровергнуты представленные ответчиком доводы и доказательства (фотоматериалы) о ненадлежащем состоянии помещений, в отношении которых между сторонами состоялись договоренности о заключении договора аренды, в связи с чем ссылка истца на необоснованный отказ арендатора от исполнения условий договора в связи с утратой интереса является необоснованной.

В соответствии с положениями статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты (пункт 2 статьи 435 ГК РФ). До этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта, или одновременно с ней (пункт 2 статьи 435 ГК РФ).

Оферта, ставшая обязательной для оферента, не может быть отозвана, то есть является безотзывной, до истечения определенного срока для ее акцепта (статья 190 ГК РФ), если иное не указано в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436 ГК РФ).

Если названный срок для акцепта не установлен, ставшая обязательной для оферента оферта может быть отозвана в любой момент до направления акцепта или до момента, когда оферент узнал о совершении иных действий, свидетельствующих об акцепте. Иное может быть указано в самой оферте либо вытекать из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (статья 436, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Оферта считается отозванной с момента получения сообщения об отзыве адресатом оферты, определяемого на основании пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта; если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор аренды является реальным договором, в связи с чем считается заключенным с момента передачи арендатору имущества.

В данном случае, из материалов дела следует, что акты приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, между сторонами подписаны не были, по состоянию на 19.10.2022 (дата отзыва ответчиком оферты) акцепт арендодателя получен не был (договор аренды, подписанный со стороны истца поступил в адрес ответчика лишь 31.10.2022), в связи с чем ответчик обоснованно воспользовался своим правом на отзыв оферты.

В связи с тем, что договор аренды имущества между сторонами заключен не был, оснований для взыскания с арендатора обеспечительного платежа по договору судом не установлено, что исключает удовлетворение предъявленных требований.

 

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении предъявленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП  311672605500014; ИНН 

<

***>) исковых требований отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                  В.А. Печорина