ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-12415/2023

г. Челябинск

03 октября 2023 года

Дело № А07-36599/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2023 по делу № А07-36599/2022.

В судебном заседании принял участие представитель прокуратуры Республики Башкортостан – Куляшов Данила Максимович (служебное удостоверение, доверенность от 22.09.2023, срок действия до 01.11.2023, поручение прокуратуры Республики Башкортостан от 19.09.2023).

 

Прокуратура Республики Башкортостан (далее – истец, Прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Результат» (далее – ответчик 1, ООО «Результат), обществу с ограниченной ответственностью «Губадия» (далее – ответчик 2, ООО «Губадия»), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – ответчик 3, Министерство) о признании недействительным (ничтожным) договора от 23.03.2021 № М2-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, находящегося у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы, заключенного между Министерством и ООО «Губадия»; о признании недействительным (ничтожным) договора уступки прав и обязанностей по договору от 23.03.2021 № М2-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, заключенного 12.07.2021 между ООО «Губадия» и ООО «Результат»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Результат» передать Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, находящийся у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 2 л.д. 24-28).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2023 (резолютивная часть от 10.07.2023) исковые требования Прокуратуры удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В апелляционной жалобе ее податель указал, что при заключении договора аренды земельного участка от 23.03.2021 № М2-21 Министерство руководствовалось сведениями (вид разрешенного использования, площадь), содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости. На момент заключения договора аренды земельного участка между Министерством и ООО «Губадия» объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:040609:48 и 02:55:040609:49 были расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040609:164.

По мнению апеллянта, ссылка истца на экспертное заключение № 33/2017.1-18 от 04.05.2018 является несостоятельной, поскольку в рамках судебного спора № А07-30460/2017 устанавливалась необходимая площадь для эксплуатации объектов незавершенного строительства, но не для объектов недвижимости после ввода их в эксплуатацию. Апеллянт полагал, что договор аренды № М2-21 от 23.032021 земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 заключен Министерством в соответствии с норами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также действующим законодательством Российской Федерации.

Податель жалобы также сослался на то, что уведомление о заключении договора уступки прав и обязанностей по договору от 23.03.2021 № М2-21 между ООО «Губадия» и ООО «Результат» в Министерство не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились.

В отсутствии возражений представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьих лиц.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2017 ООО «Губадия» на праве собственности принадлежат объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48 площадью 903,2 кв.м и 02:55:040609:49 площадью 1 030,4 кв.м (т. 1 л.д. 33-38).

ООО «Губадия» обратилось Министерство с заявлением (вх. № 3747-Г от 12.03.2021) с просьбой на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, площадью 17 186 кв.м для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49 (т. 1 л.д. 21).

Между Министерством (арендодатель) и ООО «Губадия» (арендатор), был подписан договор аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 (далее также – договор аренды, т. 1 л.д. 22-23), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы, разрешенное использование «заправка транспортных средств, автомобильные мойки, для объектов общественно-делового назначения», с целевым использованием «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49», площадью 17 186 кв.м, сроком действия с 12.03.2021 по 12.03.2024.

По акту приема-передачи от 23.03.2021 земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, площадью 17 186 кв.м, был передан в арендное пользование ООО «Губадия» (т. 1 л.д. 24 оборот).

ООО «Губадия» обратилось Министерство с заявлением (вх. № 12188 от 31.03.2021) с просьбой утвердить схему расположения земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 на кадастровом плане территории для дальнейшего оформления в аренду, с площадью образуемого земельного участка в размере 6 453 кв.м (т. 1 л.д. 26).

Приказом Министерства земельных имущественных отношений Республики Башкортостан от 02.04.2021 № АМ/7 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого при разделе, находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164ЗУ1» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образуемого при разделе, находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164ЗУ1, площадью 6 453 кв.м (т. 1 л.д. 41-44).

ООО «Губадия» обратилось Министерство с заявлением (вх. № 13839 от 09.04.2021) с просьбой на основании пункта 5 статьи 39. ЗК РФ предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:165, площадью 6 453 кв.м для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49 (т. 1 л.д. 47).

Между Министерством (арендодатель) и ООО «Губадия» (арендатор), был подписан договор аренды земельного участка № М22-21 от 29.04.2021 (далее также – договор аренды, т. 1 л.д. 54-55), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:165, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы, разрешенное использование «заправка транспортных средств, автомобильные мойки», с целевым использованием «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49», площадью 6 453 кв.м, сроком действия с 09.04.2021 по 12.03.2024.

Дополнительным соглашением № 1 от 18.06.2021 к договору аренды в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:165 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, с 04.04.2021 в п. 1.1 договора аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 были внесены изменения в части площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, которая была установлена в размере 10 753 кв.м (т. 1 л.д. 25).

Договор аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 прекращен не был.

Впоследствии между ООО «Губадия» (арендатор) и ООО «Результат» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора от 12.07.2021 (далее – договор уступки, т. 1 л.д. 45), в соответствии с которым права арендатора по договору аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 в части земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 переданы ООО «Результат».

По акту приема-передачи ООО «Результат» приняло в пользование земельный участок, общей площадью 10 733 кв.м, из земель: земли населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы.

Кроме этого, между ООО «Губадия» (арендатор) и ФИО2 (далее – ФИО3, новый арендатор) был подписан договор уступки прав и обязанностей арендатора от 24.08.2021 (далее – договор уступки, т. 1 л.д. 57), в соответствии с которым права арендатора по договору аренды земельного участка № М22-21 от 09.04.2021 в части земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:165 переданы ФИО3

Полагая, что договор аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 и договор уступки прав и обязанностей арендатора от 12.07.2021 в части земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 заключены в нарушение требований земельного законодательства в силу чего являются недействительными, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что в отсутствие доказательств соблюдения требований подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, с учетом фактических обстоятельств дела, договор аренды земельного участка от 23.03.2021 № М2-21 должен был быть заключен по результатам торгов, в связи с чем указанный договор заключен в нарушение императивных требований закона о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является ничтожным на основании пункта 2 статьи 10, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а, следовательно, ничтожным является и оспариваемый договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.03.2021 № М2-21.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, оценив письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы Министерства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. Иными словами, это лицо, правовое положение которого претерпело бы те или иные изменения, если бы сделка на самом деле была действительной.

На основании пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

При обращении прокурора в арбитражный суд по делам, перечисленным в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, если в договоре содержится положение о передаче споров из этого договора на рассмотрение третейского суда, прокурор обязан обосновать, каким образом нарушаются публичные интересы в связи с заключением данной сделки (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Поскольку договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 был заключен органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, надлежит сделать вывод, что рассматриваемый иск было подан Прокуратурой в пределах предоставленных ей полномочий.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, Прокуратура указала на то, что заключение ответчиками договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 было произведено с нарушением требований земельного законодательства, что повлекло нарушение публичных интересов.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ). В силу пункта 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Согласно пункту 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно подпунктам 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков (без торгов, на торгах) направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов обществ и законных интересов граждан (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, предоставление земельных участков вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельные участки, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

Как определено в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 названной статьи.

В качестве такого исключения в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указаны случаи предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.

Кроме того, на основании пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов установлен статей 39.17 ЗК РФ.

Исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, приведен в статье 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Приватизация земельного участка или приобретение его на праве аренды осуществляется собственником расположенного на таком участке объекта недвижимого имущества в той части участка, которая необходима для эксплуатации существующих зданий и сооружений.

Положения приведенных норм земельного законодательства направлены на определение площади подлежащего предоставлению в порядке, установленном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельного участка без проведения торгов исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, 15.08.2018 № 302-КГ 18-11425, от 31.07.2018 № 305-ЭС18-10274, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано также, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести без торгов в аренду участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Таким образом, размер испрашиваемого и предоставляемого земельного участка должен быть экономически обоснованным. 

Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его предоставлении в аренду собственнику здания в обход установленной законом процедуры.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 23.05.2017 ООО «Губадия» на праве собственности принадлежали объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48 площадью 903,2 кв.м и  02:55:040609:49 площадью 1 030,4 кв.м.

ООО «Губадия» обратилось Министерство с заявлением (вх. № 3747-Г от 12.03.2021) с просьбой на основании пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, площадью 17 186 кв.м для завершения строительства объектов с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49.

Между Министерством (арендодатель) и ООО «Губадия» (арендатор), был подписан договор аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы, разрешенное использование «заправка транспортных средств, автомобильные мойки, для объектов общественно-делового назначения», с целевым использованием «для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49», площадью 17 186 кв.м, сроком действия с 12.03.2021 по 12.03.2024.

Как верно указал суд первой инстанции, ООО «Губадия» при обращении с вышеуказанным заявлением о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов было обязано предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости или для завершения их строительства. Орган государственной власти также был обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Доказательства того, что указанные действия были совершены ООО «Губадия» и Министерством перед заключением договора аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021, материалы дела не содержат.

Из договора аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 следует, что договор аренды был заключен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу которого договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

На момент заключения договора аренды № М2-21 от 23.03.2021  (сроком на 3 года для завершения строительства объектов незавершенного строительства), в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, площадью 17 186 кв.м, были расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 02.04.2021 № АМ/7 была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в соответствии с которой образуется земельный участок 02:55:040609:164:ЗУ 1, площадью 6 453 кв.м, а исходный земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164 сохраняется в измененных границах.

В соответствии с указанным документом 07.04.2021 поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:165. Оба объекта незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49 после осуществления учетных действий оказались расположенными в пределах границ образованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:165 (6 453 кв.м).

В отношении образованного земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:165 внесена запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка № М22-21 от 29.04.2021, заключенного в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При рассмотрении дела № А07-30460/2017 (т. 1 л.д. 98-105), в котором принимало участие ООО «Губадия» была проведена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз», в результате которой было установлено, что размер земельного участка, необходимого для строительства указанных объектов (объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49) с учетом подъездных путей к нему и дальнейшего обслуживания объектов незавершённого строительства, составляет 6 391 кв.м.

С учетом вышеизложенного апелляционный суд пришел к выводу, что ООО «Губадия» был незаконно предоставлен по договору аренды № М2-21 от 23.03.2021  земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:040609:164 площадью 17 186 кв.м для завершения строительства объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:040609:48, 02:55:040609:49, поскольку для указанных целей ООО «Губадия» требовался земельный участок меньшей площадью, что подтверждается последующим его разделом на земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:040609:165 и 02:55:040609:164.

Как верно указано судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, после осуществления государственной регистрации указанного договора аренды на образованный земельный участок в пределах границ исходного земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 отсутствуют объекты незавершенного строительства, которые в соответствии с подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ явились основанием для предоставления этого земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов.

В силу данного обстоятельства надлежит сделать вывод, что оснований для заключения дополнительного соглашения № 1 от 18.06.2021 к договору аренды  земельного участка № М2-21 от 23.03.2021, а по существу предоставления ООО «Губадия» без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164 площадью 10 753 кв.м для целей, не связанных с завершением строительства объектов незавершенного строительства, у Министерства не имелось.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 12.07.2021 в адрес Управления Росреестра поступило заявление (№ КУВД-001/2021-28444915) о государственной регистрации сделки на основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.03.2021 № М2-21, заключенного между ООО «Губадия» и ООО «Результат».

В рамках межведомственного взаимодействия государственным регистратором прав был направлен запрос в Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с просьбой сообщить, является ли договор аренды действующим при отсутствии на земельном участке объектов незавершенного строительства.

В поступившем ответе на запрос Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан сообщило, что договор аренды не расторгнут и является действующим.

02.08.2021 государственным регистратором прав принято решение о государственной регистрации сделки на основании Договора уступки.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона. 

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что в отсутствие доказательств соблюдения требований подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 в части площади земельного участка 10 753 кв.м (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164) должен был быть заключен по результатам торгов, в связи с чем указанный договор заключен в нарушение императивных требований закона о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является ничтожным на основании пункта 2 статьи 10, статьи 168 ГК РФ, а, следовательно, ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ является и оспариваемый договор уступки прав и обязанностей от 12.07.2021 по договору от 23.03.2021 № М2-21.

Суд первой инстанции верно отметил, что несоблюдение порядка заключения договора аренды земельного участка в отношении земельного участка, который ранее был предоставлен в аренду, нарушает права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов), в том числе на получение выгоды от продажи права аренды по максимально возможной цене. При заключении оспариваемого договора созданы преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) были лишены возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды. Следовательно, нарушение интереса неопределенного круга лиц свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании договора аренды земельного участка № М2-21от 23.03.20211. 

Избранный способ получения земельного участка в аренду без проведения торгов направлен на обход установленной земельным законодательством процедуры.

На основании пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

В п. 5.3.4 договора аренды земельного участка № М2-21 от 23.03.2021 стороны предусмотрели, что при аренде земельного участка на срок менее 5 лет арендатор может передавать свои права и обязанности по договору только с согласия арендодателя.

Доказательства того, что такое согласие было получено перед заключением договора уступки прав и обязанностей от 12.07.2021 по договору от 23.03.2021 № М2-21, ответчиками в дело представлены не были, что является дополнительным основанием для признания данного договора недействительным.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Прокуратуры и признания недействительными (ничтожными) договора аренды № М2-21 от 23.03.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164, договора уступки прав и обязанностей от 12.07.2021 по договору от 23.03.2021 № М2-21 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:040609:164.

В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение Прокуратура заявила требование об обязании ООО «Результат» в срок десять дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу передать Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, находящийся у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы.

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, судом первой инстанции были обосновано применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Результат» в срок десять дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу передать Министерству земельный участок с кадастровым номером 02:55:040609:164, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, находящийся у придорожной полосы автодороги М5 «Урал» км 1473 + 300 м справа по ходу километража от г. Москвы. 

Учитывая, что Министерство как податель апелляционной жалобы не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд полагает, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Управления и Администрации.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают правильных по существу выводов суда первой инстанции, а представляют собой лишь несогласие с результатами оценки судом представленных доказательств и применения судом первой инстанции к спорным правоотношениям норм материального права, в то время как в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16549/12 от 23.04.2013, судебный акт суда первой инстанции, основанный на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменен судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Доводы апеллянта о том, что  при заключении договора аренды земельного участка от 23.03.2021 № М2-21 Министерство руководствовалось сведениями (вид разрешенного использования, площадь), содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости; что на момент заключения договора аренды земельного участка между Министерством и ООО «Губадия» объекты недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:040609:48 и 02:55:040609:49 были расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:040609:164, отклонены судебной коллегией, поскольку при заключении указанного договора ООО «Губадия» не представило доказательств, а Министерство не установило необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости или для завершения их строительства.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2023 по делу № А07-36599/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев