АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1831/2021

г. Оренбург

01 сентября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       26 августа 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        01 сентября 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по искуДепартамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, г. Оренбург (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи  и применении последствий недействительности сделки, 

с  участием представителя истца ФИО2, действующего по доверенности №6 от 01.02.2021, сроком на 1 год (удостоверение, диплом);

представителя ответчика ФИО3, действующего по доверенности от 07.06.2021, сроком действия до 31.12.2021, 

с объявлением перерыва в судебном заседании в соответствии с требованиями ст.163 АПК РФ с 25.08.2021 по 26.08.2021

Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным п.2.1 договора купли-продажи  №117, заключённого 23.06.2020 Департаментом градостроительства и земельных отношений   администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург, по условиям  которого продавец(истец) передаёт покупателю(ответчику) в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1. Цена продажи участка составляет 1 373 815 руб.82коп. Истец полагает, что спорный земельный участок продан по заниженной цене, что установлено проверкой Счётной Палаты города Оренбурга, проведённой за период  с 01.01.2019по 01.10.2020.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении иска, просил признать договор купли-продажи  №117 от 23.06.2020 недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки путём понуждения общества с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург возвратить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., категория земель-земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1.

В свою очередь, обязать Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург денежную сумму в размере 1 373 815 руб.82коп. 

В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом определения предмета и основания иска обладает истец, в связи с чем, Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.05.2021 ходатайство об уточнении иска судом удовлетворено в порядке ст.49 АПК РФ, указанные требования приняты к рассмотрению.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и пояснил, что ответчик обратился к истцу 16.06.2020 с заявлением  о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., категория земель-земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1, находящийся в долевой собственности у ответчика по 1/2 доле.

Истцом подготовлен договор купли - продажи №117, который подписан обеими сторонами и зарегистрирован  в регистрирующем органе. Цена договора составила 1 373 815 руб.82коп.

Истец, ссылаясь на нарушения "Порядка определения цены  земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов",  утверждённого Постановлением Правительства Оренбургской области №727-п от 21.09.2015, пояснил, что определённая в п.2.1 договора №117 занижена на 915 877руб.21коп., что является основанием для признания договора купли-продажи №117 недействительным в силу ничтожности, противоречащим требованиям закона или иного правового акта, посягающим  на публичные интересы.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, сославшись на то, что доводы истца о признании оспариваемой сделки ничтожной необоснованны. По мнению представителя ответчика договор купли-продажи №117 является оспоримой сделкой, в связи с чем, просит применить к требованиям истца принцип эстоппеля, принять во внимание добросовестное поведение ответчика при заключении сделки.

Ответчик указал, что при обращении с заявлением о выкупе земельного участка был готов приобрести земельный участок по цене, устанавливаемой законом и оплатил бы указанную истцом стоимость, если бы она изначально была частью спорного договора.

От урегулирования спора в добровольном порядке  в части согласования цены договора ответчик уклонился.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 16.06.2020 ответчик обратился в Департамент градостроительства и земельных отношений   администрации города Оренбурга с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., указав, что на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1, площадью 84кв.м. с кадастровым номером 56:44:0346002:122 принадлежащий ответчику на праве собственности (по 1/2 доле в праве собственности) (л.д.12,13).

Между Департаментом градостроительства и земельных отношений   администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ОРБИС» г.Оренбург 23.06.2020 заключён договор купли-продажи земельного участка №117, по условиям  которого ответчик без торгов приобретает в собственность земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., категория земель-земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1, принадлежащий ответчику на праве собственности. Цена договора  составила 1 373 815 руб.82коп. (л.д.8,9,58,59).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произведена государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок 28.08.2020, номер регистрации 56:44:0346002:25-56/217/2020-5.

 В соответствии с требованиями ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно приведенному понятию сделка является юридическим фактом, порождающим позитивный правовой результат, к которому стремятся участники гражданских правоотношений.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

В пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Одним из таких способов является применение последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) является обеспечение восстановления нарушенного права. Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, заинтересованным лицом, является субъект, имеющий материально-правовой интерес в оспаривании сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять (Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2009 N 738-О-О). С учетом изложенных норм и разъяснений, на истца в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается обязанность доказать, какие права и законные интересы истца нарушаются оспариваемой сделкой, и какие права будут непосредственно восстановлены в результате удовлетворения иска. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05). Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица. Таким образом, критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной. В отношении такого субъекта должна просматривается прямая причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего, имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки.

Из материалов дела следует, что проверкой Счётной Палаты города Оренбурга выявлено нарушение бюджетного законодательства Департаментом градостроительства и земельных отношений, а именно, в нарушение п.3 Порядка определения цены земельных  участков при заключении договора купли-продажи земельных участков  без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Оренбургской области от 21.09.2015 №727-П, занижена цена земельного участка при продаже юридическому лицу - собственнику здания, расположенному на приобретаемом земельном участке по договору купли-продажи №117от 23.06.2020 в связи с применением ставки 60% от кадастровой стоимости земельного участка, равной          2 289 693руб.03коп., что привело к неполученным доходам бюджетом города Оренбурга в размере 915 877руб.21коп.(л.д.33,34).

На основании п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из положения статей 454 и 549 ГК РФ следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с ч.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 В соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является регулируемой и устанавливается уполномоченными органами  государственной власти или местного самоуправления. Указанная норма земельного законодательства не может быть изменена соглашением сторон.

Учитывая, что спорный земельный участок являлся публичной собственностью, его цена подлежала определению в соответствии  с обязательными для сторон правилами, а  именно, в соответствии  с Порядком  определения цены земельных участков, находящихся  в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утверждённым Постановлением Правительства  Оренбургской области  от 21.09.2015 №727-п.Согласно п.3 указанного Порядка после 01.01.2016 цена земельного участка определяется в размере  его кадастровой стоимости, за исключением подпунктов 3.1-3.3 Порядка.

Ответчик, как покупатель спорного земельного участка, под исключения подпунктов 3.1-3.3 Порядка не подпадает, следовательно, оспариваемая сделка нарушает бюджетное законодательство и затрагивает публичные интересы.  

Учитывая, что содержание сделки не должно противоречить нормам законодательства либо иных правовых актов, буквальное толкование ст.168 ГК РФ позволяет сделать вывод, что по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях- если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе. 

Пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении  судами некоторых положений раздела 1части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" определяет, что под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В силу п.5 ст.426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным п.п.3 и 4 этой статьи, являются ничтожными. Указанный подход поддержан в п. 74. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении  судами некоторых положений раздела 1части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно которого ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка является ничтожной в силу порока условий о согласованной сторонами сделки цене, регулируемой нормативным актом, что нарушает публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 22.06.2020, т.е. на момент обращения покупателя  с заявлением о выкупе земельного участка, составляла 2 289 693руб.03коп., указанная сумма, в соответствии с п.3 Порядка определения цены земельных  участков при заключении договора купли-продажи земельных участков  без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Оренбургской области от 21.09.2015 №727-п,  и  должна составлять цену спорного земельного участка.

В соответствии с п.70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении  судами некоторых положений раздела 1части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В ходе рассмотрения спора судом не установлены признаки недобросовестности истца при заключении договора купли-продажи земельного участка, позволяющие покупателю полагаться на действительность сделки, условия которой противоречат установленному порядку ценообразования земельного участка после 01.01.2016, согласно утверждённого Постановлением №727-п  Порядка определения цены земельного участка.

Доказательства иного ответчиком в материалы дела не представлены, тогда как требования ст. 65 АПК РФ возлагают на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, то обстоятельство, что оспариваемая сделка затрагивает публичные интересы, в отношении которых не применяется принцип эстоппеля, суд находит необоснованными доводы ответчика о применении к требованиям истца о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки принципа эстоппеля.

В соответствии с требованиями п.5 ст.4 АПК РФ досудебный порядок урегулирования спора  по  требованиям о признании сделок недействительными прямо не предусмотрен. Указанный подход изложен и в п.44 Пленума Верховного суда Российской Федерации от 22.06.2021 №18, согласно которого в соответствии с абзацем четвертым части 5 статьи 4 АПК РФ соблюдение досудебного порядка урегулирования спора не требуется по делам, в отношении которых арбитражным процессуальным законодательством закреплены особенности их рассмотрения. К числу таких дел, в частности, относятся дела  по спорам о признании сделки недействительной.

Учитывая изложенное, основания для оставления заявленного истцом спора без рассмотрения отсутствуют. В связи с чем, доводы ответчика  об отнесении судебных расходов на истца, как недобросовестного участника процесса,  при разрешении спора по существу являются необоснованными.

Уточнённые истцом требования о признании спорного договора недействительным в полном объёме освобождают суд от обсуждения вопроса о том, может ли признание судом недействительной части сделки привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать, как предусматривает п. 100 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении  судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Учитывая вывод суда о признании договора  купли-продажи  №117, заключённого 23.06.2020 Департаментом градостроительства и земельных отношений   администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург, недействительной сделкой, суд применяет последствия недействительности сделки  в виде двусторонней реституции в соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ, поскольку при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Реституция в рассматриваемом случае сводится к возврату ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., категория земель-земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1, и возврату истцом в адрес ответчика денежной суммы в размере               1 373 815 руб.82коп.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000руб. в соответствии со ст.ст. 102, 106, 110, 112 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи №117, заключённый 23.06.2020 между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург.

Применить последствия недействительности сделки путём двусторонней реституции, обязав  общество с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург возвратить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453кв.м., категория земель-земли населённых пунктов, местоположение: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом № 34/1, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург денежную сумму в размере     1 373 815 руб.82коп. в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:0346002:25, площадью 453 кв.м. за номером 56:44:0346002:25-56/217/2020-5 от 28.08.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРБИС», г.Оренбург в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000руб.

Исполнительные листы выдать взыскателям и ИФНС России по месту государственной регистрации ответчика  после вступления решения в законную силу в порядке требований ст.ст.319,320 АПК РФ.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья                                                                         Н.А. Кофанова