﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

05 августа 2020 года

Дело №

А56-28898/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                   Кадулина А.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 30.12.2019 № 96693-42), от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Импульс» Алферовой Т.А. (доверенность от 01.09.2019 № 1/2019), 

рассмотрев 29.07.2020 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Импульс» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                  от 01.09.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2020 по делу № А56-28898/2019,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Импульс», адрес: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080, ИНН 7805096770 (далее – Общество), о взыскании 72 214 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.04.2004 № 00/ЗК03362(07) за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, 2 449 руб. 08 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.10.2018 по 01.11.2018, пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начисленных на сумму задолженности в размере 72 214 руб. 42 коп. с 02.11.2018 по день фактического исполнения,               108 041 202 руб. штрафа, начисленного за нарушение пункта 5.2.2 договора за период с 01.03.2014 по 31.03.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий Общества Захаров С.А.

Решением суда от 01.09.2019 требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 20.02.2020 данное решение отменено в части взыскания с Общества в пользу Комитета 32 108 руб. 95 коп. задолженности, 1 059 руб. 59 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы, а также неустойки, начисленной на сумму                   32 108 руб. 95 коп. по ставке 0,15% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки с 02.11.2018 по дату фактического исполнения обязательства, о взыскании с Общества в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, в удовлетворении требований Комитета к Обществу в указанной части отказано, а в остальной части решение оставлено без изменения и распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов  фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы полагает, что Комитет не вправе требовать уплаты неустойки в процентном соотношении к неосвоенному объему инвестиций, поскольку инвестиции с его стороны отсутствовали, а спорный договор не является инвестиционным; указывает, что суд апелляционной инстанции не дал оценку его доводу о пропуске истцом срока исковой давности.

С кассационной жалобой на постановление апелляционного суда обратился Комитет, который, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит отменить постановление от 20.02.2020 в части и оставить в силе решение от 01.09.2019. 

В обоснование кассационной жалобы ее податель считает неправомерным вывод апелляционного суда об отсутствии у Комитета права распоряжаться земельным участком, на котором расположен возведенный Обществом жилой дом с площадью застройки 5 242 кв.м и получать доход от его использования, поскольку, по его мнению, вступившими в законную силу судебными актами по делам № А56-66700/2011, А56-75228/2013, А56-76226/2015, А56-59021/2016,                   А56-4551/2017, А56-138712/2018, А56-64878/2019 установлены основания для взыскания с Общества арендной платы и неустойки по спорному договору за предшествующие периоды (с 01.04.2011 по 30.09.2018).

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представители Общества и Комитета настаивали на удовлетворении своих кассационных жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как установлено судами и следует из материалов дела,  между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета, арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 27.04.2004 № 00/ЗК-03362(07) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 12 116 кв.м с кадастровым номером 78:6078:3001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстрово, квартал 30, ул. Маршала Тухачевского, между домами 27-2 и 17 (севернее пересечения ул. Маршала Тухачевского и ул. Стасовой).

Согласно пункту 1.2 участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и подземной стоянкой. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                         от 27.04.2004.

Согласно пункту 3.1 (в редакции дополнительного соглашения                           от 13.06.2012 № 2) срок действия договора установлен до 30.12.2012.

Порядок расчетов между сторонами установлен в разделе 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора квартальная арендная плата за участок, выраженная в условных единицах (далее – у.е.) за период с 30.08.2003 по дату расторжения договора составляет 1 644.747 у.е. 

В силу пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю в соответствии с установленным на дату внесения платежа значением у.е. и перечисляет ее в соответствии с пунктом 3.9 договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. 

В силу пункта 3.7 договора при одностороннем изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных договором, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении действующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.8 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 7.2.6 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В соответствии с пунктом 5.1 договора началом реализации инвестиционного проекта является 05.03.2004. 

В силу пункта 5.2 договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке: первый этап – разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации; продолжительность этапа – не более 6 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.01.2004 № 131 (далее – Постановление № 131), то есть до 04.09.2004 (пункт 5.2.1 договора); второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры для Санкт-Петербурга; начало этапа не более 6 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 131, то есть до 04.09.2004, продолжительность этапа – срок представления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию: 1 очередь (в осях 19-1/А-Д, 1-9/А-К) – не более 28 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 131, то есть до 04.07.2006; 2 очередь (в осях 1-13/А-К, 1-19/А-Д) – не более 38 месяцев с даты вступления в силу Постановления № 131, то есть до 04.05.2007 (пункт 5.2.2 договора).

На основании дополнительного соглашения от 13.06.2012 № 2 к договору срок окончания строительства 1 очереди установлен до 30.11.2012, 2 очереди – до 30.12.2012.

В соответствии с пунктом 9.2 договора в случае нарушения срока сдачи законченного строительство (реконструированного) результата инвестирования в эксплуатацию арендатору начисляются пени в размере 0,15% от неосвоенного объема инвестиций по инвестиционному проекту, определяемого Комитетом по строительству на момент нарушения обязательства, за каждый день просрочки; в случае непредставления арендатором сведений о неосвоенном объеме инвестиций по инвестиционному проекту в соответствии с пунктом 7.2.18 договора пени начисляются в размере 1,5% от суммы, указанной в пункте 4.2 договора, за каждый месяц просрочки.

Согласно пункту 9.3 договора в случае нарушения условий пункта 3.8 договора арендатору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Комитет направил в адрес Общества уведомление от 24.12.2009 № 5194 об изменении размера арендной платы.

Впоследствии Комитет в своем уведомлении от 30.11.2015 № 18897-ув./15 сообщил Обществу об увеличении с 01.12.2015 размера арендной платы до 71 820 руб. 41 коп. в квартал.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей как по внесению арендных платежей за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, так и по своевременному вводу объекта в эксплуатацию, Комитет направил в адрес Общества претензию от 01.11.2018 № 5080-пр с требованием об уплате                   74 214 руб. 42 коп. задолженности и 108 041 202 руб. пеней.

Неисполнение указанных в данной претензии требований послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, установил факт неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки в спорный период, а также нарушение им срока ввода объекта в эксплуатацию и, признав правильным представленный истцом расчет, удовлетворил иск о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме. Помимо этого суд также удовлетворил требование о взыскании неустойки, начисленной за просрочку исполнения основного обязательства, составляющего 72 214 руб. 42 коп., начиная с 02.11.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ставки 0,15% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки.

Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда и отменила указанное решение в части взыскания с Общества в пользу Комитета                   32 108 руб. 95 коп. задолженности, 1 059 руб. 59 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы, а также неустойки, начисленной на сумму 32 108 руб. 95 коп. по ставке 0,15% от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки с 02.11.2018 по дату фактического исполнения обязательства, а также взыскании с Общества в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины, в удовлетворении требований Комитета к Обществу в указанной части суд отказал, в остальной части решение оставлено без изменения, распределены судебные расходы. 

Отменяя в части решение суда, апелляционный суд исходил из того, что спорный земельный участок с 02.11.2017 поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию 10.05.2017, в связи с чем Комитет не вправе распоряжаться спорным земельным участком, на котором расположен указанный жилой дом, а взыскание задолженности за пользование этим земельным участком площадью 5 242 кв.м за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 и пеней, начисленных с 02.11.2018, является неправомерным.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационных жалоб, не находит оснований для их удовлетворения и отмены принятого по делу апелляционного постановления в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поскольку на дату окончания срока договора Общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений Комитета, суды пришли к обоснованному выводу, что данный договор в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Проанализировав приведенные правовые нормы и представленные в материалы дела доказательства, оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил, что обязанность по своевременной уплате арендных платежей в спорный период ответчиком надлежащим образом не исполнена, в связи с чем подлежит взысканию с ответчика.

Вместе с тем, при вынесении постановления суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала Обществу разрешение                      от 28.08.2015 на строительство многоквартирного жилого дома, впоследствии выдала разрешение от 10.05.2017 на ввод построенного объекта в эксплуатацию (площадь застройки 5 242 кв.м), право собственности на первую квартиру в указанном жилом доме зарегистрировано 02.11.2017. 

В этой связи, руководствуясь пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, частями 1, 2 и 5 статьи 16 Федерального закона                   от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также правовой позицией,  сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что требование Комитета о взыскании с Общества 32 108 руб. 95 коп. задолженности за пользование спорным земельным участком за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 не подлежит удовлетворению, поскольку с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, то есть со 02.11.2017, соответствующий земельный участок (площадь застройки 5 242 кв.м) поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В то же время в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективных и достоверных доказательств оплаты аренды в размере и сроки, предусмотренные договором, а также наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности в остальной части требований. 

Согласно статьям 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Наличие просрочки в соответствии с приведенными положениями гражданского законодательства и условиями договора является основанием для начисления неустойки. 

Поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы, истец правомерно начислил неустойку.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что взыскание с ответчика 1 059 руб. 59 коп. пеней за просрочку арендной платы, а также пеней, начисленных на эту сумму задолженности, с 02.11.2018 по день фактического исполнения является неверным и отменил решение суда в указанной части.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили в полном объеме требование Комитета о взыскании с  Общества 108 041 202 руб. пеней, начисленных за нарушение пункта 5.2.2 договора аренды от 27.04.2004 за период с 01.03.2014 по 31.03.2017, поскольку материалами дела подтверждается факт несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию.

Суд кассационной инстанции полагает, что приведенные выводы суда апелляционной инстанции являются правильными и законными, они соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы судом, все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления.

Доводы Общества, аргументированные ссылкой на обстоятельства спора, которым, по мнению подателя жалобы, должна быть дана иная оценка, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку они направлены на переоценку исследованных судами доказательств и установление вопросов факта, что согласно положениям статьи 286 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.

В рамках настоящего дела у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иной квалификации спорных правоотношений и оценки обстоятельств.

Кассационная инстанция отклоняет как необоснованный довод Общества о том, что Комитет не вправе требовать уплаты неустойки в процентном соотношении к неосвоенному объему инвестиции, поскольку инвестиции с его стороны отсутствовали, а спорный договор не является инвестиционным.  Указанный довод был предметом оценки суда апелляционной инстанции при рассмотрении его апелляционной жалобы и был им отклонен с указанием подробных мотивов.

Суд кассационной инстанции также находит необоснованным и противоречащим содержанию апелляционного постановления довод Общества о том, что суд апелляционной инстанции не дал оценку его доводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Ссылка Комитета в своей кассационной жалобе на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам                        № А56-66700/2011, А56-75228/2013, А56-76226/2015, А56-59021/2016,                             А56-4551/2017, А56-138712/2018, А56-64878/2019, также является несостоятельной, поскольку в рамках указанных дел рассматривались требования за другие периоды и судами установлены иные обстоятельства.

При рассмотрении дела и вынесении судебного акта суд апелляционной инстанций установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационных жалоб.

При принятии кассационной жалобы к производству Обществу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу. В связи с принятием судебного акта по результатам рассмотрения кассационной жалобы в соответствии со статьями 333.21, 333.22 и 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации с Общества в доход федерального бюджета следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                             от 20.02.2020 по делу № А56-28898/2019 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Импульс» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Импульс», адрес: 192171, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 161, лит. А, ОГРН 1027802746080, ИНН 7805096770, в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М.В. Захарова

А.В. Кадулин